2025-173 Raadsvoorstel Masterplan en grondexploitatie 't Nijland Diepenveen

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Masterplan en grondexploitatie 't Nijland Diepenveen Wethouder De Geest, 2025-173 11-03-2025 DEV-PRO-WG

Inleiding Op 21 juni 2023 heeft de gemeenteraad de Routekaart Diepenveen Wonen & Voorzieningen vastgesteld. De routekaart Diepenveen geeft aan wat de woningbehoefte voor Diepenveen is tot 2030 en voor welke doelgroepen. Met het vaststellen van de routekaart is de locatie aan de Melchior van Brielstraat (vanaf nu de naam: ’t Nijland) aangewezen als voorkeurslocatie voor circa 70 tot 90 woningen. Op 19 juni 2024 heeft de gemeenteraad, als vervolg op de Routekaart, het Ontwikkelperspectief voor deze locatie vastgesteld. Het ontwikkelperspectief betreft het ruimtelijk kader waarbinnen circa 80 woningen gerealiseerd kunnen worden. In de tweede helft van 2024 en begin 2025 is op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelperspectief het masterplan ’t Nijland uitgewerkt. Het masterplan bevat een stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerking en geeft de beeldkwaliteit weer. Het raamwerk uit het ontwikkelperspectief is vertaald naar een concrete opzet, namelijk een groene wijk, die uitnodigt tot bewegen en ontmoeting, een gevarieerde wijk, voor verschillende doelgroepen. In totaal wordt in het masterplan uitgegaan van 78 woningen. Er wordt ingezet op een brede doelgroep. In de prijsklassen is een verhouding van 35% sociaal, 36% betaalbaar en 29% duur.

Het woningbouwprogramma bestaat uit zowel appartementen als rijwoningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen. Met de appartementen en vrijstaande woningen bestaat er de mogelijkheid voor een groot aantal 0-tredenwoningen, geschikt voor mensen die slecht(er) ter been zijn. Bij enkele hoekwoningen bestaat, vanwege een bredere beukmaat, de mogelijkheid om een levensloopbestendige woning te maken. Van de sociale huurwoningen worden de 23 woningen in het oostelijk plandeel als ‘flexwoningen’ aangemerkt. Hoewel voor deze woningen gekozen wordt voor ‘reguliere’ bebouwing (dus geen tijdelijke eenheden), zullen deze in de eerste 15 jaar wel aan de daarbij behorende doelgroepen worden verhuurd (starters, statushouders en spoedzoekers). Daarna zullen de woningen als reguliere sociale huurwoningen worden verhuurd. Op basis van het masterplan is een grondexploitatie ’t Nijland opgesteld. De grondexploitatie geldt als financieel kader voor de verdere voorbereiding en uitvoering van het project. De volgende stappen zijn het starten van de juridische-planologische procedure (omgevingsplan) en een begin maken met de voorbereiding van de omgevingsvergunning voor de realisatie van de flexwoningen.

Raadsvoorstel 1. Het masterplan 't Nijland Diepenveen vast te stellen 2. De grondexploitatie 't Nijland Diepenveen vast te stellen en de kosten en opbrengsten te verwerken in de gemeentelijke begroting 3. Het risicobedrag van € 259.000,- mee te nemen in de berekening van het benodigde weerstandsvermogen

Kern raadsvoorstel Met het masterplan stelt de gemeenteraad de stedenbouwkundige en landschappelijke uitwerking en het beeldkwaliteit van de nieuwe buurt ’t Nijland vast. Met het vaststellen van het masterplan kan de juridisch-planologische procedure worden gestart.

Met de grondexploitatie stelt de gemeenteraad het financieel kader vast ten behoeve van de verdere voorbereiding en uitvoering van het project ’t Nijland Diepenveen. De grondexploitatie is uitgewerkt op basis van de kaders zoals opgenomen in het in 2024 door de gemeenteraad vastgestelde ontwikkelperspectief locatie Melchior van Brielstraat Diepenveen en het masterplan.

Beoogd resultaat Door de realisatie van 78 woningen wordt ingespeeld op de lokale woningbehoefte. Het zwaartepunt ligt op betaalbare woningen, minimaal 70% valt in het betaalbare segment.

Kader * Geheimhouding Gemeentewet en Woo * Routekaart Diepenveen Wonen & Voorzieningen, raadsbesluit 21 juni 2023 * Voorkeurslocatie voor 20-25 flexwoningen, raadsbesluit 21 juni 2023 * Ontwikkelperspectief locatie Melchior van Brielstraat Diepenveen, raadsbesluit 19 juli 2024

Argumenten ten behoeve van de raad 1.1 Het ontwikkelperspectief vormt de basis voor het masterplan De ruimtelijke uitgangspunten zijn opgenomen in het ontwikkelperspectief locatie Melchior van Brielstraat Diepenveen dat in juni 2024 door de gemeenteraad werd vastgesteld. Het masterplan is de gedetailleerdere uitwerking van het ontwikkelperspectief. In de uitwerking zijn de verschillende woonsferen ruimtelijk ingepast rekening houdend met ruimte voor bomen en planten, water en waterberging, ontsluiting en parkeren. Ook beheer en (sociale) veiligheid hebben een rol in de uitwerking. 1.2 Een woonwijk voor een brede doelgroep Het woningbouwprogramma in het masterplan is in lijn met verdeling in het ontwikkelperspectief: 35% sociale huur, 36% betaalbare koop en 29% vrije sector. Het woningbouwprogramma bestaat uit zowel appartementen als rijwoningen, twee-onder-één-kap woningen en vrijstaande woningen. 2.1 Vaststelling van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad Door vaststelling van de grondexploitatie worden de budgetten voor de verdere voorbereiding en uitvoering vrijgegeven. De grond is in eigendom van de gemeente en de gemeente gaat voor eigen rekening en risico het gebied ontwikkelen. Op basis van het masterplan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten.

Tezamen met de gemeentelijke plankosten (inclusief de eerdere voorbereidingskredieten) en planfasering wordt het financieel resultaat bepaalt. Kanttekening 1.1 Zorgen om verkeersveiligheid op omliggende wegen Omwonenden hebben zorgen geuit over de verkeersveiligheid op omliggende wegen, door de toename in verkeer vanuit de ontwikkeling ’t Nijland. Met het aantal vervoersbewegingen welke de ontwikkeling ’t Nijland genereerd blijven de verkeersintensiteiten op de omliggende wegen binnen de aanvaardbare normen voor woonstraten.

Betrokken partijen en participatie Op 22 oktober 2024 heeft er een inloopavond plaatsgevonden, waarbij de stedenbouwkundige en landschappelijke opzet is gedeeld met de omgeving en andere geïnteresseerden. Op basis van deze inloopavond zijn er een aantal wijzingen doorgevoerd. Bij vier hoekwoningen in de hofjes is beukmaat breder geworden, zodat de mogelijkheid bestaat om hier een levensloopbestendige woning van te

maken. In de uitwerking van de beeldkwaliteit is rekening gehouden met de kavels voor vrijstaande woningen, waarbij het ook mogelijk is om 0-tredenwoningen te realiseren. Woonstichting De Marken is betrokken geweest bij de uitwerking van het masterplan. Daarnaast hebben er aparte overleggen plaatsgevonden met de bewoners in het plangebied, Netwerk Diepenveen (opstellers Dorpsvisie), de Heemtuin en de PAR.

Financiële consequenties Op basis van het masterplan is de grondexploitatie (bijlage 2) opgesteld. De ontwikkeling van 't Nijland kent een sluitende grondexploitatie. Dit is een verbetering ten opzichte van de prognose die u heeft ontvangen in de raadsmededeling van 19 juni 2024 (- € 165.000). Dit komt met name door de positieve verwachtingen van de woningmarkt en een lagere rentelast. In hoofdstuk 6 van de grondexploitatie zijn de risico’s beschreven. Het berekende risicobedrag bedraagt € 259.000,-. De grondexploitatie bevat echter geen ruimte om dit bedrag op te vangen. Dit betekent dat voor de risico’s aanspraak gemaakt moet worden op de specifieke gemeentelijke weerstandsreserve. Het berekende risicobedrag zal meegenomen moeten worden bij de berekening van het benodigde weerstandsvermogen. De grondexploitatie geldt als financieel kader voor de verdere voorbereiding en uitvoering van het project. Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de gemeenteraad de benodigde budgetten daarvoor vrij. Het ontwikkelperspectief en het op basis daarvan uitgewerkte masterplan bevatten de belangrijkste inhoudelijke uitgangspunten voor de grondexploitatie. Het woningbouwprogramma en openbare ruimte zijn uitgewerkt in uitgeefbare- en niet uitgeefbare meters. Op basis daarvan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten.

Tezamen met de plankosten en de planfasering vormt dit het financieel resultaat. Bovendien worden de eerder door de gemeenteraad beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten overgeheveld naar de grondexploitatie. Gedurende de looptijd van de grondexploitatie ontvangt uw gemeenteraad minimaal jaarlijks een herziening van de grondexploitatie (inclusief risicoprofiel) en eventuele bijstelling van het verwachte grondexploitatieresultaat.

Betrokkenheid raad De gemeenteraad heeft op 19 juni 2024 het ontwikkelperspectief locatie Melchior van Brielstraat Diepenveen vastgesteld. Nadat de gemeenteraad besluit het masterplan en de grondexploitatie vast te stellen kan de juridisch-planologische procedure worden opgestart. Tijdens de juridisch-planologische procedure staat de mogelijkheid open voor het indienden van zienswijzen. Afhankelijk van ingekomen zienswijzen zal de gemeenteraad naar verwachting Q4 2025 worden gevraagd een besluit te nemen in het kader van de juridisch-planologische procedure. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König