2025-171 PAR verslag intern Masterplan Zwaluwenburg

Planadviesraad ruimtelijke kwaliteit 13-03-2025 Aanwezigen Planadviesraad Marja van der Tas (vz), Roel Bosch (secr.), Ingrid van Herel, Marjanne Statema, Roel Lichtenberg, Daniel Ruigrok, Oscar Vos Afwezig Planadviesraad Aanwezigen gemeente: Frank van Unen Locatie: Stadhuis Deventer

Aan de Stadsmuur 79-83 - Postbus 531, 8000 AM Zwolle - 038 – 4213257 - info@hetoversticht.nl - www.hetoversticht.nl

Masterplan Zwaluwenburg Status: Toetsingskader: Aanwezig: Presentatie:

CONCEPT 31 maart 2025

Masterplan Ambitiedocument (vastgesteld) Peter Platzer, Harmen Smilde (gemeente Deventer) Harmen Smilde

Het ambitiedocument is in 2023 vastgesteld door het College en de Raad met opmerkingen van de Raad. In het ambitiedocument is sloop-nieuwbouw het uitgangspunt. Het ambitiedocument gaat uit van een open ruimte die de bestaande locatie van de school in tweeën knipt en in oost-west richting een verbinding vormt tussen de groenblauwe hoofdstructuur aan weerszijden van de locatie. Dit sluit aan op de gefaseerde sloop-nieuwbouw van het bestaande schoolgebouw. In het masterplan is dit verder uitgewerkt in een nadere definitie van de verkeersstromen en het bouwvlak voor het Nieuw Zwaluwenburg en het zorggbouw. Hieraan zijn een aantal randvoorwaarden en ruimtelijke spelregels gekoppeld. BEVINDINGEN Algemeen De Planadviesraad is positief over de ontwikkeling van het Nieuw Zwaluwenburg in het hart van de wijk en de sociale impuls die hiervan uit kan gaan. De ontwikkeling biedt veel ruimtelijke kansen. Hoofdopzet ambitiedocument De schematische hoofdopzet in het ambitiedocument is helder en logisch. De uitgangspunten zijn goed: de kwaliteit van de groene randen, een luwe binnenwereld en kwalitatief goede wandel- en fietsroutes. De nieuwe centrale ruimte verbindt op een mooie manier sociaal en ruimtelijk de school, de zorgfuncties en het bestaande winkelcentrum. Voorwaarde is wel een kwalitatief hoogwaardige ruimte met groen en zonder autolus.

Er staan een aantal goede referenties in het ambitiedocument. Stedenbouwkundige uitgangspunten masterplan Hoewel de uitgangspunten voor een nieuwe verbindende stedelijke ruimte en de groene randen in het ambitiedocument goed zijn kent dit concept een aantal kwetsbaarheden met voor- en achterkanten die in het masterplan onvoldoende zijn geadresseerd en het geeft kritische beperkingen aan het bouwvlak. Er ontbreekt een analyse en studie naar de stedenbouwkundige uitgangspunten. De geformuleerde uitgangspunten hebben vooral betrekking op de uitkomst van de

4

participatie en leggen de verbinding met het park. De gebouwen fase 1 en 2 vormen binnen de context van de omliggende woningen met het winkelcentrum een nieuw samenhangend ensemble van gebouwen. Het volume en de gevels van de gebouwen vormen samen een belangrijke nieuwe tussenliggende stedelijke ruimte. Welke randvoorwaarden komen daar uit voort, welke schaal past daarbij (in het ambitiedocument stonden referenties) en wat is de samenhang in de architectuur of is er sprake van contrast? De introductie van voorgevels aan de nieuwe stedenbouwkundige ruimte roept de vraag op hoe voorkomen wordt dat andere gevels zich als achterkanten naar de openbare ruimte presenteren. Bovendien is de vraag hoe de groene randen langs de locatie worden gedefinieerd. Het concept van de groene randen is conceptueel goed, maar is in het masterplan onvoldoende uitgewerkt. De functionele uitwerking van de schoolpleinen en het parkeren oogt als een bedreiging van het concept van de definitie van de groene randen.

Er is een programmatische studie gedaan naar de school en (fiets)parkeren, maar wat zijn de stedenbouwkundige implicaties hiervan en wat is de flexibiliteit op de locatie? Bouwvlak fase 1 Het bouwvlak van fase 1 wordt aan de noordkant gedefinieerd door de in de participatie gemaakte afspraken over de afstand tot de woningen en aan de noordkant door de slooplijn in het bestaande schoolgebouw (deze slooplijn wordt niet inzichtelijk gemaakt). Door de grillige vorm van het bouwvlak is een deel van het oppervlak niet effectief bruikbaar voor de nieuwbouw. De Planadviesraad signaleert dat de ca. 675 m2 marge op een bouwvlak van iets minder dan 3.200 m2 vrij zeker te krap is voor voldoende ontwerpvrijheid en daarmee ontwerpkwaliteit. De combinatie van functies van de nieuwe Zwaluwenburg maakt het ontwerp van dit gebouw complex. De programmatische studie laat zien dat in de berekening van de footprint van het gebouw de sportzaal is opgetild. Hoewel dit niet goed te beoordelen is kan dat een te optimistische aanname zijn (bijvoorbeeld daglichttoetreding van de functies op de begane grond). De ligging van de sportzaal zou bij voorkeur een ondergeschikte positie op de locatie in moeten nemen (niet in het centrum van de voorgevel aan de nieuwe ruimte tussen fase 1 en 2), maar de vraag is of het bouwvlak dat toelaat. Het is onwenselijk dat de sportzaal maar op één manier gesitueerd kan worden.

De begrenzing van het bouwvlak aan de noordzijde maakt het onmogelijk om de buitenruimtes aan die kant meer in te kaderen. Het schoolplein met hekwerken en het parkeren dreigt daardoor ongedefinieerd en daarmee meer een achterkant te worden. De 25 meter vanaf de woningen is aan de noordoostzijde erg rigide ingetekend. Het bestaande gebouw had veel minder afstand en er staan bomen tussen de woningen

5

en de school. Geadviseerd wordt in elk geval de lijn van het bouwvlak vanuit het midden door te trekken. De grens van het bouwvlak aan de noordwestzijde wordt in te sterke mate beperkt door de boom aan die zijde. Geadviseerd wordt te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om hier meer marge ten behoeve van het ontwerp in het bouwvlak op te nemen. Ook het parkeren met K&R definieert in te sterke mate het bouwvlak, terwijl dit een integrale ontwerpopgave van gebouw met parkeren is. De Planadviesraad adviseert om meer flexibiliteit in het bouwvlak in te bouwen waarbinnen in het ontwerp van het gebouw afwegingen gemaakt kunnen worden ten aanzien van de situering. Bouwhoogtes fase 1 De bouwhoogtes van de school zijn stedenbouwkundig niet onderbouwd en lijken pragmatisch (of via participatie) tot stand gekomen. Geadviseerd wordt een goede stedenbouwkundige afweging van de bouwhoogtes te maken in relatie tot het programma en het beperkte bouwvlak. Mobiliteit, parkeren en verharding Het parkeren aan de Noordwest rand is erg langgerekt en beslaat daardoor veel ruimte met veel (meer?) verharding. Dit is in strijd met het concept van de groene randen. Het uitgangspunt zou moeten zijn landschappelijke inpassing van het parkeren.

Er is sprake van een zone met auto te gast en er loopt een doorgaande fietsroute over het plein dat een belangrijke verblijfsfunctie heeft en continuïteit moet geven aan de groene ruimte. Dit vraagt bijzondere aandacht in de terreininrichting. Aanbesteding fase 1 Geadviseerd wordt om in de aanbesteding voldoende ontwerp vrijheid in te bouwen en de scope van gebouw en terreinontwerp samen te voegen in een geïntegreerde uitvraag. Fase 2 Het zorggebouw heeft een duidelijke voorgevel naar het plein, maar er ontbreekt een uitgangspunt over de representatieve functie van de achterzijde. Dit geldt voor de zorgfunctie, maar bijvoorbeeld ook voor appartementen met twee voorkanten. Geadviseerd wordt het ruimtelijk opnemen van het Chinese restaurant in het gebouw als harde voorwaarde te stellen. Een gebouw los van het ensemble is niet wenselijk. Geadviseerd wordt ook om wonen in het programma van de tweede fase als uitgangspunt op te nemen. Het bevorderd de sociale veiligheid en dubbel grondgebruik. Grondgebonden woningen met tuinen zijn vanwege de achterkanten

6

onwenselijk. Uitgangspunt is appartementen of bovenwoningen met twee voorkanten en entree(s) aan de achterzijde. Woningbouw fase 3 De uitgangspunten voor fase 3 laten twee varianten zien. Een compact volume met tuinen in het omliggende groen is passend in de omgeving. Een naar binnen gekeerd hofje in een complexe vorm met een harde overgang naar het omliggende groen heeft geen meerwaarde en is niet passend in deze omgeving. Uitgangspunt bij nieuwbouw is een compact volume in het groen. Het bestaande gebouw lijkt qua vorm en constructie geschikt voor hergebruik. De Planadviesraad adviseert dat, na onderzoek naar de mogelijkheden, als uitgangspunt te kiezen voor dit gebouw, inplaats van sloop-nieuwbouw. Park De ontwikkeling biedt een kans voor de revitalisering van het park en omgekeerd biedt de revitalisering van het park kansen voor de ontwikkeling van het nieuwe sociale programma. Geadviseerd wordt de parkruimte in het midden voor te trekken in de uitvoering. De openheid die hier gecreëerd kan wordt kan werken als aanjager in de ontwikkelfase. Circulair bouwen fase 1 (voorlopig advies) Aan de basis van het ambitiedocument en het masterplan ligt de keuze van de sloop van de bestaande school. In het ambitiedocument wordt de keuze van de sloopnieuwbouw onvoldoende onderbouwd.

Uit de aangeleverde stukken blijkt niet of er een document is dat de afweging tussen (gedeeltelijk) behoud, hergebruik of sloop voldoende onderbouwt. In de afweging zouden drie thema’s moeten worden gewogen in relatie met de mogelijkheden van het programma op de locatie, te weten financiële impact, milieu impact en sociale impact. De beschrijving van de staat van het huidige gebouw is erg globaal en doet geen uitspraak over mogelijk hergebruik van de fundering of de constructie. In het masterplan ontbreekt het uitgangspunt van oogsten van materialen ten behoeven van hergebruik in het nieuwe gebouw of elders. De vraag is dus of er meer onderbouwing is voor de keuze sloop-nieuwbouw en of er meer informatie is over het bestaande gebouw. De Planadviesraad is voornemens hier een apart advies over uit te brengen.

7