2025-1075-raadsvoorstel-Vaststelling Huisvestingsverordening Deventer 2026

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Vaststelling Huisvestingsverordening Deventer 2026 Wethouder De Geest, 2025-1075 16-12-2025 DEV-RE-RO

Inleiding In het Bestuursakkoord Dichtbij, Betrokken en Bevlogen voor de periode 2022-2026 is opgenomen dat zodra het wettelijk mogelijk is, we inwoners en mensen die sociaal en economisch gebonden zijn voorrang geven op nieuw woningaanbod. Op 25 september 2024 heeft u de Woonvisie Deventer 2024 – ‘Samen bouwen aan goed wonen’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat we optimaal gebruik willen maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding. Sinds 1 januari 2024 is het voor gemeenten wettelijk mogelijk om via een Huisvestingsverordening voorrang te geven aan mensen met binding. De gemeente mag dit instrument inzetten wanneer dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. In het voorjaar van 2025 hebben we de resultaten van het bureauonderzoek naar de schaarste op de koopwoningmarkt en de effecten hiervan met u gedeeld (zie bijlage ‘Notitie schaarste en effecten’ van 16 april 2025) en u bent geconsulteerd over de uitgangspunten ten aanzien van de nieuwe huisvestingsverordening. Op basis van deze consultatie hebben we voldoende draagvlak geconstateerd voor het toepassen van maatschappelijke binding voor de gemeente Deventer.

Maatschappelijke binding houdt in dat iemand op dit moment 6 jaar in gemeente woont, daar in de afgelopen 10 jaar ten minste 6 jaar heeft gewoond of een redelijk met de plaatselijke samenleving houdend belang heeft zich in de gemeente te vestigen. Maatschappelijke binding aan de gemeente is dan ook uitgewerkt in de nieuwe huisvestingsverordening. Voor het toepassen van maatschappelijke binding op een delen van de gemeente is op basis van het onderzoek onvoldoende informatie beschikbaar om uitspraken te doen. Voor voorrang op basis van economische binding en/of vitale beroepen constateerden we tijdens de consultatie onvoldoende draagvlak. Deze onderdelen zijn nu dan ook niet opgenomen in voorliggende nieuwe huisvestingsverordening. Verder zijn in de nieuwe verordening ook wijzigingen aangebracht om (de toepassing van) de bestaande onderdelen van de huisvestingsverordening te optimaliseren. De ontwerp Huisvestingsverordening Deventer 2026 heeft zes weken ter inzage gelegen. In het najaar van 2025 informeerden wij u hier met een raadsmededeling (2025-811) over en schetsten daarbij ook de (verplichte) vervolgstappen. Afgelopen periode hebben wij afstemming gezocht met de andere gemeenten in de woningmarktregio. Dat hebben we gedaan bij de gemeenten in de regio Stedendriehoek en met buurgemeenten Olst-Wijhe en Raalte.

Daarnaast hebben we Gedeputeerde Staten van Overijssel om advies te gevraagd over de gevolgen voor de regionale woningmarkt, de woningbouwopgave en de toepassing van voorrang aan woningzoekenden met binding. Beide stappen zijn verplichte op grond van de Huisvestingswet. In het participatieverslag (zie bijlage) vindt u een beschrijving van de participatie en de reacties van de participanten. Dit heeft geleid tot een nieuwe Huisvestingsverordening Deventer 2026 die wij nu samen met de onderbouwing(en) ter vaststelling aan u voorleggen.

Raadsvoorstel 1. De Huisvestingsverordening Deventer 2022 in te trekken; 2. De Huisvestingsverordening Deventer 2026 vast te stellen; 3. Te bepalen dat de Huisvestingsverordening Deventer 2026 na de dag van bekendmaking in werking treedt, met uitzondering van Hoofdstuk 2 'Huisvestingsvergunning voor koopwoningen', dat in werking treedt op 1 juni 2026; 4. Ter onderbouwing van de noodzaak hiervan de notities de ‘Notitie schaarste en effecten’ van 16 april 2025, de ‘Onderbouwing nadere regels leefbaarheid’ van 23 september 2025 en de ‘Analyse opkoopbescherming’ van 18 december 2024 als bijlagen bij de verordening vast te stellen; 5. Het Addendum Woonvisie Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’ vast te stellen; 6. De leges voor het in behandeling nemen van een aanvraag tot het verkrijgen van een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet (vergunning betaalbare nieuwbouw koop) in de wijzigingsverordening legesverordening 2026 per 1 juni 2026 op te nemen; 7. De financiële effecten hiervan te verwerken in de begroting op het moment dat de legesverordening wordt gewijzigd.

Kern raadsvoorstel De nieuwe Huisvestingsverordening Deventer 2026 bestaat uit drie onderdelen. Het gaat om ‘Huisvestingsvergunning voor koopwoningen’, ‘Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ en ‘Opkoopbescherming’. De ‘Huisvestingsvergunning voor koopwoningen’ is helemaal nieuw en regelt dat bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen voor maximaal 50% van het aanbod voorrang wordt verleend aan mensen met maatschappelijk binding aan de gemeente. De verkopende partij dient zorg te dragen voor het aanbieden en verdelen van de woningen conform de verordening. Vervolgens dient de (aspirant) koper een Huisvestingsvergunning aan te vragen. Toetsing vindt plaats aan de hand van een door de verkopende partij bij te houden documentatie en controle hierop. De ‘Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ bestaat al en regelt de vergunningplicht voor kamerverhuur (omzettingsvergunning). Er is een omzettingsvergunning kamerverhuur nodig als iemand 3 of meer kamers wil verhuren. Blijft of gaat iemand ook zelf in de woning wonen, dan is een vergunning nodig als iemand 2 of meer kamers wil verhuren. In de bestaande verordening geldt dat geen omzettingsvergunning nodig is als de vastgestelde WOZ-waarde van het kamerverhuurpand ten tijde van de aanvraag boven de NHG-grens ligt.

In de nieuwe verordening wordt, in verband met de leefbaarheid, voor de wijken Voorstad en Rivierenwijk de NHG-grens losgelaten en geldt de vergunningplicht voor alle woonruimte ongeacht de WOZ-waarde (zie ook ‘Onderbouwing nadere regels leefbaarheid’ van 23 september 2025). De ‘Opkoopbescherming’ bestaat al en regelt dat een woning de eerste vier jaar na aankoop niet mag worden verhuurd. Dit geldt voor de wijken Binnenstad, Voorstad, Rivierenwijk, Keizerslanden, Zandweerd, Colmschate-Noord en Colmschate-Zuid. Op basis van de eerdere evaluatie opkoopbescherming achten wij uitbreiding van dit gebied op dit moment niet nodig (zie ook Analyse opkoopbescherming’ van 18 december 2024). In de nieuwe verordening vallen bestaande woningen in deze wijken met een WOZ-waarde tot de NHG-grens onder de opkoopbescherming. Hiermee beweegt deze prijsgrens mee met de landelijke grens en wordt deze gelijk getrokken met de grens voor kamerverhuur.

Beoogd resultaat Ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat voor onze inwoners de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte bestrijden.

Kader * Bestuursakkoord * Woonvisie Deventer 2024 * Huisvestingswet 2014 * Huisvestingsverordening Deventer 2022

Argumenten ten behoeve van de raad Voor 1.1 Bij het vaststellen van een nieuwe verordening dient de oude verordening uit 2022 ingetrokken te worden. Daarnaast heeft de Huisvestingsverordening, conform de Huisvestingswet, een geldigheidsduur van maximaal 4 jaar. Dit is ook opgenomen in de verordening zelf. 2.1 Hiermee wordt invulling gegeven aan uw ambitie uit de Woonvisie. Op 25 september 2024 heeft u de Woonvisie Deventer 2024 – ‘Samen bouwen aan goed wonen’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat we optimaal gebruik willen maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding. 2.2 De bestaande huisvestingsverordening en de toepassing hiervan wordt geoptimaliseerd. Onderdeel hiervan is dat het omzetten van woningen in Rivierenwijk en Voorstad voor alle woonruimten vergunningplichtig wordt en dat de prijsgrens voor de opkoopbescherming wordt gekoppeld aan de NHG-grens. 2.3 Gedurende het totstandkomingsproces is een zorgvuldig participatieproces gevolgd. Participatie is op grond van de Huisvestingswet 2014 een verplicht onderdeel bij de voorbereiding van een wijziging van de Huisvestingsverordening. Zo is overleg gepleegd met relevante organisaties, afgestemd met andere gemeenten in de woningmarktregio en advies gevraagd op de verordening aan Gedeputeerde Staten van Overijssel.

In het participatieverslag vindt u een beschrijving van de participatie en de reacties van de participanten. 2.4 Gedeputeerde Staten heeft een positief advies gegeven Zij zijn positief over de voorgestelde wijzigingen, de voorgenomen verlenging van opkoopbescherming en de omzettingsvergunning. Daarbij geven zij aan dat dit positief bijdraagt aan de doelen van de regionale woningmarktafspraken. 2.5 De concept Huisvestingsverordening Deventer 2026 heeft ter inzage gelegen. In de periode van 15 oktober tot en met 26 november 2025 was er gelegenheid tot het indienen van een reactie. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen. Dit leidt dus niet tot wijzigingen. 2.6 Door ambtshalve wijzingen is er nog een verbeteringsslag gemaakt. In de nota van wijzigingen (zie bijlage) is een toelichting gegeven op de aangebrachte wijzigingen ten opzichte van het concept. 3.1 Regels voor bestaande onderdelen moeten van toepassing blijven. De onderdelen ‘wijzigen in de woonruimtevoorraad’ en ‘opkoopbescherming' maken al onderdeel uit van de bestaande verordening. Het is wenselijk dat deze onderdelen in werking treden op de dag na de datum van de bekendmaking, aangezien de Huisvestingsverordening Deventer 2022 wordt ingetrokken. 3.2 Het is wenselijk om verkopende partijen enige tijd te geven voor de implementatie van de nieuwe regels.

Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning voor koopwoningen is een nieuw onderdeel in de verordening. De verkopende partij moet onder meer tenminste één maand voorafgaand aan de verkoop van de woonruimte melding doen aan het college. Het is daarom wenselijk dat de inwerkingtreding van de artikelen 2 tot en met 10 wordt gesteld op een later moment, namelijk op 1 juni 2026. 4.1 Ten behoeve van eventuele juridische procedures is dit wenselijk. Dan bestaat hier tijdens eventuele bezwaar- of beroepsprocedures geen onduidelijkheid over. 5.1 Hiermee geven we invulling aan een vereiste uit de Huisvestingwet. In artikel 6 van de Huisvestingswet is opgenomen dat de gemeenteraad in de woonvisie dient te onderbouwen hoe de inzet van de Huisvestingsverordening bijdraagt aan het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Ook moeten in de woonvisie maatregelen worden beschreven die worden genomen om de schaarste tegen te gaan. De tekst uit het addendum gaat in op het onderdeel leefbaarheid. Deze tekst is ook opgenomen in de ontwerp Omgevingsvisie. In de woonvisie (en ontwerp Omgevingsvisie) zijn reeds maatregelen beschreven die worden genomen om de schaarste tegen te gaan, zoals de nieuwbouwopgave voor woningen waarvan 30% sociale huur en 40% betaalbare woningen moeten worden gerealiseerd. Een aanvulling op dat onderdeel is daarom nu niet nodig.

6.1 Het onderdeel ‘Huisvestingsvergunning voor koopwoningen’ is nieuw Dit onderdeel dient daarom toegevoegd te worden aan de Legesverordening. Dit verloopt via een wijzigingsverordening die nog aan u wordt aangeboden. De onderdelen ‘Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ en ‘Opkoopbescherming’ bestaan al. Hiervoor hoeft alleen de grondslag gewijzigd te worden nu er een nieuwe Huisvestingsverordening wordt vastgesteld. Het college is hiertoe bevoegd. 7.1 Tegen 1.1 2.1 Het participatietraject geeft geen noodzaak tot wijzigingen, wel zijn er kritische opmerkingen die moeten worden meegewogen. Deze hebben betrekking op het onderdeel waarbij bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen voorrang wordt gegeven aan mensen met binding (hoofdstuk 2). Deze opmerkingen moeten worden meegewogen bij de vaststelling van de nieuwe verordening. Het gaat om de volgende: 2.1.1 Stakeholders vinden het wenselijk om naast maatschappelijke, ook economische binding te hanteren Door Deventer Economic Board (DEB) en het Platform Wonen Deventer (PWD) wordt waarde gehecht om naast maatschappelijke binding ook economische binding te hanteren om mensen te behouden op de arbeidsmarkt en jonge mensen aan te trekken.

Op basis van de input die u hebt geleverd tijdens de consulterende sessie van 28 mei 2025, zagen wij wel voldoende draagvlak voor het opnemen van maatschappelijke binding, maar onvoldoende voor economische binding. Dit hebben wij in voorliggend voorstel dan ook niet opgenomen. 2.1.2 Daarnaast wordt er aandacht gevraagd voor de relatie met de (boven)regionale (woningbouw)opgave Gedeputeerde Staten van Overijssel hebben hierop gewezen. Echter, door bij 50% van de betaalbare nieuwbouw koopwoningen voorrang te geven aan mensen met maatschappelijke binding worden woningzoekenden van buiten de gemeente niet uitgesloten. Enkel wordt geregeld dat de woningzoekenden uit eigen gemeente voldoende kansen krijgen om een woning te bemachtigen. Daarnaast pakt Deventer haar rol in de realisatie van voldoende (betaalbare) woningen.

2.1.3 Er wordt er gewezen op proportionaliteit en effectiviteit. Vanuit verschillende partijen komt dit naar voren. Bij deze punten heeft u tijdens de consulterende sessie op 28 mei 2025 ook stilgestaan. Alles overziend, zagen wij tijdens deze sessie voldoende draagvlak voor dit voorstel voor het instellen van maatschappelijke binding bij het toewijzen van betaalbare nieuwbouw koopwoningen. 3.1 t/m 7.1 -

Betrokken partijen en participatie 1. Gedurende het totstandkomingsproces van de huisvestingsverordening is er verplichte invloed geweest op grond van de Huisvestingwet. De volgende stappen waren op grond van de wet verplicht: * overleg plegen met de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, met woonconsumentenorganisaties en met andere relevante organisaties (zoals particuliere verhuurders en projectontwikkelaars) [artikel 6 lid 1]; * de beoogde huisvestingsverordening afstemmen met de andere gemeenten in de woningmarktregio [artikel 6 lid 2]; * advies vragen aan de gedeputeerde staten van de provincie Overijssel. Dit advies ziet op de gevolgen voor de regionale woningmarkt, de woningbouwopgave en voorrangsregeling bij economische of maatschappelijke binding en vitale beroepen (artikel 14 van de wet). Het college van burgemeester en wethouders kan gemotiveerd afwijken van dit advies [artikel 6 lid 3]. Daarnaast heeft ontwerp Huisvestingsverordening Deventer 2026 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode konden zienswijzen worden ingediend. 2. Voor inwoners zijn de nieuwe regels van belang, omdat het helpt om de effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Zij maken hierdoor meer kans op een betaalbare nieuwbouw koopwoningen dan iemand die niet maatschappelijk gebonden is. 3. De participatiestappen zijn verwerkt in het proces van totstandkoming.

Hiervoor zijn geen aparte middelen in de vorm van geld, capaciteit of expertise beschikbaar gesteld. 4. Bij de verschillende stappen in het totstandkomingsproces van de huisvestingsverordening was er sprake van het participatieniveau raadplegen. Alleen Gedeputeerde Staten van de provincie Overijssel kon ook adviseren. 5. Er is geen directe relatie met andere lopende of toekomstige participatietrajecten.

Voor een inhoudelijke toelichting op de participatie verwijzen wij u graag naar het participatieverslag. Hierin vindt u een beschrijving van de participatie en de reacties van de participanten. Daarnaast heeft de ontwerp Huisvestingsverordening gedurende zes weken ter inzage gelegen.

Financiële consequenties De kosten voor implementatie en evaluatie van dit nieuwe beleid zijn ingeschat op € 6.500 per jaar in de periode van 2026 tot en met 2029. Deze kosten worden gedekt binnen de bestaande begroting van programma 5. Vergunningverlening van alle onderdelen uit de nieuwe Huisvestingsverordening

wordt gedekt door leges. De onderdelen ‘Wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ en ‘Opkoopbescherming’ bestaan al en zijn reeds opgenomen in de Legesverordening. Het onderdeel ‘Huisvestingsvergunning voor koopwoningen’ is nieuw en daarom nog niet opgenomen in de Legesverordening. Dit onderdeel zal, via een wijzigingsverordening, worden toegevoegd aan de Legesverordening. De jaarlijkse kosten van circa €25.000 worden betrokken bij de besluitvorming omtrent de aanpassing van de Legesverordening.

Betrokkenheid raad Op 25 september 2024 heeft u de Woonvisie Deventer 2024 – ‘Samen bouwen aan goed wonen’ vastgesteld. Hierin is opgenomen dat we optimaal gebruik willen maken van de mogelijkheid om voorrang te geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding. In het voorjaar van 2025 hebben we de resultaten van het bureauonderzoek naar de schaarste op de koopwoningmarkt en de effecten hiervan met u gedeeld (technische bijeenkomst op 14 mei 2025) en u bent geconsulteerd over de uitgangspunten ten aanzien van de nieuwe huisvestingsverordening (raadsmededeling 2025-379, beantwoording technische vragen 27 mei 2025 en de raadstafel op 28 mei 2025). In het najaar van 2025 informeerden wij u hier middels een raadsmededeling (2025-811) over en schetsten daarbij ook de (verplichte) vervolgstappen.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris,

de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König