2025-1075-bijlage-5 - Analyse opkoopbescherming 20241218

Analyse opkoopbescherming CIO Bureau - Kennis en Verkenning 18 december 2024 Vanaf 15 oktober 2022 is de opkoopbescherming van kracht gegaan in een aantal postcodegebieden in Deventer. In de postcodegebieden waar opkoopbescherming geldt, heeft de koper van een woning met een WOZ-waarde onder de €355.000 zelfbewoningsplicht. Nu de opkoopbescherming zo’n 2 jaar van kracht is, bestaan de volgende vragen: 1. Hoe vaak komt het voor dat de koper van een woning die valt onder de opkoopbescherming, daar niet zelf gaat wonen, terwijl iemand anders na de transactie wel inschrijft op het adres? 2. Is er sprake van een waterbedeffect? Dat wil zeggen: zien we een toename van het aantal verhuurde woningen in postcodegebieden waar de opkoopbescherming niet geldt als gevolg van de opkoopbescherming? Om dit te analyseren hebben we data van alle woningtransacties sinds 15 oktober 2022 opgevraagd. Voor transacties in 2022 hebben we gecontroleerd of er op 1 januari 2023 een inwoner op het adres stond ingeschreven, en zo ja, of dit dan de eigenaar van de woning was. Als dit niet het geval was, hebben we het voor 1 januari 2024 nog eens gecontroleerd. Voor transacties in 2023 konden we dit alleen voor 1 januari 2024 controleren. Transacties in 2024 kunnen we nog niet controleren, omdat het nog geen 2025 is. De volgende woningen zijn uitgesloten van de analyse:    

Woningen die bij de transactie zijn aangemerkt als: verkoop in verhuurde staat; Woningen waarvoor een verhuurvergunning is afgegeven; Woningen waarvoor een vergunning voor kamerverhuur is afgegeven; Woningen die na de transactie dezelfde inwoner bleven houden als voor de transactie.

Antwoord op vraag 1: Hoe vaak komt het voor dat de koper van een woning die valt onder de opkoopbescherming, daar niet zelf gaat wonen, terwijl iemand anders na de transactie wel inschrijft op het adres? wijk

wijknaam

aantal transacties < €355.000

1

Binnenstad

43

3

ja

3

Zandweerd

195

4

ja

4

Voorstad

112

2

ja

6

Keizerslanden

110

2

ja

7

Rivierenwijk en Bergweide

63

3

ja

8

Colmschate-Noord

89

1

ja

10

Colmschate-Zuid

52

2

ja

Totaal

664

17

aantal opmerkelijke opkooptransacties bescherming

In de wijken waar de opkoopbescherming geldt, constateren we in totaal 17 “opmerkelijke gevallen” in de periode van 15 oktober 2022 tot 1 januari 2024. Dit zijn woningen die: 

Binnen de postcodegebieden van de opkoopbescherming vallen;

     

Een WOZ-waarde onder de €355.000 hebben; Geen verhuurvergunning hebben; Geen vergunning voor kamerverhuur hebben; Een nieuwe eigenaar hebben die op 1 januari na de transactie zelf niet op het adres woont; Voor de transactie een bewoner had die na de transactie niet meer op het adres woont; Andere bewoner(s) heeft die na de transactie wel op het adres zijn komen wonen.

Het is belangrijk om te vermelden dat het in deze gevallen niet per se om een schending van de regels hoeft te gaan. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat de nieuwe eigenaar van een woning is komen te overlijden in hetzelfde jaar dat de transactie heeft plaatsgevonden, maar dat er op 1 januari in het volgende jaar nog wel een partner op het adres woont. Antwoord op vraag 2: Is er sprake van een waterbedeffect? Dat wil zeggen: zien we een toename van het aantal verhuurde woningen in postcodegebieden waar de opkoopbescherming niet geldt als gevolg van de opkoopbescherming? wijk

wijknaam

aantal transacties < €355.000

2

De Hoven

19

1

nee

5

Borgele en Platvoet

45

1

nee

9

Colmschate-Vijfhoek

69

1

nee

11

Diepenveen

5

0

nee

12

Schalkhaar

11

1

nee

13

Okkenbroek

3

0

nee

14

Lettele

1

0

nee

15

Bathmen

12

0

nee

Totaal

165

4

aantal opmerkelijke opkooptransacties bescherming

In de wijken waar geen opkoopbescherming geldt, constateren we in totaal 4 “opmerkelijke gevallen” in de periode van 15 oktober 2022 tot 1 januari 2024. Dit zijn woningen die:       

Buiten de postcodegebieden van de opkoopbescherming vallen; Een WOZ-waarde onder de €355.000 hebben; Geen verhuurvergunning hebben; Geen vergunning voor kamerverhuur hebben; Een nieuwe eigenaar hebben die op 1 januari na de transactie zelf niet op het adres woont; Voor de transactie een bewoner had die na de transactie niet meer op het adres woont; Andere bewoner(s) heeft die na de transactie wel op het adres zijn komen wonen.

We hebben de situatie vóór 15 oktober 2022 niet geanalyseerd, maar omdat het buiten de postcodegebieden van de opkoopbescherming om slechts 4 gevallen gaat, veronderstellen we dat er geen sprake is van een waterbedeffect. Ook procentueel ten opzichte van het totaal aantal verkochte woningen met een WOZ-waarde onder de €355.000 vinden we geen verschil tussen wijken waar wel of geen opkoopbescherming geldt.