2025-06-04 Beantwoording technische vragen Gb over woningen buitengebied

Beantwoording technische vragen Gb over Kansen uit buiten 4-6-2025 Eén of twee woningen/omgevingsplan Er zijn in het buitengebied op boerenerven veel inwoon (kangoeroe wonen) ontstaan. Al eeuwenlang is dit een gewoonte op agrarische erven. De meeste situaties zijn gerealiseerd met een reguliere omgevingsvergunning (bouwvergunning) en het zijn over het algemeen complete woningen. Ook is WOZ van toepassing voor twee woningen terwijl het planologisch slechts één woning is, het perceel heeft 1 woonbestemming in het omgevingsplan. Deze veel voorkomende situaties zijn vaak geen probleem bij een bestaand agrarisch erf maar wel bij een woonerf. Voorheen was financiering van het kangoeroe gedeelte nog wel mogelijk, nu is dit niet meer het geval door strenger financieringsbeleid. Met andere woorden; Er is geconstateerd dat in de praktijk woningen zijn gesplitst en dat dit juridisch niet vertaald is in het omgevingsplan. Om dan alsnog dit formeel te regelen dan moeten de eigenaren flinke kosten maken om dit alsnog formeel te regelen. Vragen: 1. Klopt deze constatering? 2. Kan een beeld worden geven van het ontstaan van deze situatie en de wijze waarop nu wordt gehandeld om dit op te lossen? 3. Kan een inschatting worden gegeven om hoeveel erven/ gevallen dit betreft in Gemeente Deventer? 4. Hoe worden bewoners van erven in het buitengebied geïnformeerd over het strijdig gebruik? 5.

Wordt op deze gevallen gecontroleerd / gehandhaafd? 6. Op welke wijze kunnen eigenaren geholpen worden om strijdig gebruik planologisch te corrigeren. 7. Kunnen deze situaties in 1 keer worden gecorrigeerd? 8. Welke mogelijkheden zijn er voor een gecombineerde aanpak? Zo ja kan hiervoor een planning worden gegeven? Antwoorden: 1 Het klopt dat er in het verleden woningen in het buitengebied zijn gesplitst en dat dit niet altijd is vertaald naar het omgevingsplan. In zijn algemeenheid kan echter niet gezegd worden dat woningsplitsingen altijd op basis van een bouwvergunning hebben plaatsgevonden. Het aantal gevallen waarin er in het verleden expliciet voor de splitsing van een woning in twee zelfstandige woningen een bouwvergunning is verleend, is waarschijnlijk gering. Het zal eerder zijn dat splitsing zonder bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Als er al een bouwvergunning was verleend, dan maakte deze slechts inwoning mogelijk (in plaats van splitsing van de woning in twee zelfstandige woningen). Daarnaast kan het ook nog zijn dat de bestemming nog Agrarisch is, terwijl er geen agrarisch bedrijf meer wordt uitgeoefend. Dit staat los van woningsplitsing, maar gaat wel vaak samen. De kosten om de feitelijk ontstane situatie te legaliseren worden door veel mensen inderdaad als hoog ervaren. Daar staat tegenover dat een als zodanig bestemde extra woning ook meer waard is.

2 Woonsituaties die niet (meer) voldoen aan het omgevingsplan, doen zich vooral voor in de buitengebieden van de voormalige gemeenten Diepenveen en Bathmen. Het begon er meestal mee dat bij een agrarisch gezin de wens ontstond om (het gezin van) een zoon of dochter op het erf eigen woonruimte te geven. De gemeente wilde daar wel aan meewerken, maar was gebonden aan zogenaamde woningcontingenten. Dat wil zeggen dat een gemeente per jaar slechts een beperkt aantal woningen mocht realiseren. Woningen in het buitengebied telden daar ook voor mee. Kleinere gemeenten zoals Diepenveen en Bathmen wilden de ruimte van hun woningcontingenten bewaren voor uitbreiding van het dorp en niet voor het toestaan van extra woningen in het buitengebied. Daardoor is de praktijk van inwoning ontstaan. Hierbij werd (eventueel na uitbreiding) binnen de boerderij ruimte gemaakt voor een tweede gezin, echter zonder dat het feitelijk twee afzonderlijke woningen werden. Er bleef sprake van één woning en één huishouden. Gemeente Diepenveen hanteerde hierbij de voorwaarde dat er sprake moest zijn van één gezamenlijke centrale entree.

Een dergelijke situatie kon jarenlang voortbestaan en zich ontwikkelen, buiten medeweten van de gemeente. Het (voorheen) bestemmingsplan werd in al die tijd vaak niet aangepast. Pas wanneer de wens ontstond om een van de woningen te verkopen, en de verkoopmakelaar de woning ging taxeren, kwam de regeling in het omgevingsplan aan het licht. Het doet zich in recentere tijden ook voor dat woningen meteen met een inwoonsituatie worden gebouwd. Wanneer dergelijke gevallen zich voordoen, en de eigenaar wil het geregeld hebben, dan wordt dit individueel behandeld. Daarbij wordt de gewenste wijziging van het omgevingsplan juridisch gezien als nieuw beoordeeld, ondanks dat er wellicht sprake is van een al langere tijd bestaande situatie. De te regelen situatie zal daarom moeten voldoen aan het criterium Evenwichtige Toedeling van Functies aan Locaties (ETFAL). Dit betekent onder andere een toets aan geldend beleid, provinciale regelgeving (o.a. Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) en ruimtelijk relevante aspecten zoals milieu. 3 Er zijn ons enkele gevallen bekend waarin volgens de verleende bouwvergunningen sprake is van inwoning. Het is echter niet te zeggen in hoeverre deze gevallen representatief zijn voor alle woningen in het buitengebied. Wij hebben niet in beeld in hoeveel gevallen de inwoonsituatie vervolgens is gegroeid tot een situatie met twee zelfstandige woningen.

4 Het strijdig gebruik van een woning kan aan het licht komen wanneer een makelaar de woning taxeert voor de verkoop, en bij de gemeente informeert hoe de situatie juridisch-planologisch geregeld is. De gemeente onderzoekt dan de regeling in het omgevingsplan en de in het verleden verleende bouw- en omgevingsvergunningen. De eigenaar van de woning wordt daar dan via zijn verkoopmakelaar over geïnformeerd. Een andere mogelijkheid is dat bewoners door de gemeente worden geïnformeerd naar aanleiding van een ingediend verzoek om handhaving. 5 We doen geen actief bureau- of veldonderzoek naar het gebruik van panden/woningen. Dit houdt in dat we geen percelen betreden en vragen naar het gebruik of bijvoorbeeld onderzoeken wie er allemaal wonen op een adres of welke relatie zij wel of niet tot elkaar hebben. Er wordt een controle ingepland als op basis van signalen een vermoeden bestaat dat het gebruik van een pand/woning strijdig is. Ook een handhavingsverzoek kan aanleiding zijn tot handhaving. In ons handhavingsbeleid is aan strijdig gebruik in het buitengebied prioriteit toegekend. 6, 7 en 8 Het is op zich mogelijk om niet-geregelde woningen in één keer te regelen. De woningen kunnen in een en hetzelfde wijzigingsbesluit in het omgevingsplan geregeld worden. Dit is te vergelijken met de praktijk van de zogenaamde combiplannen van de afgelopen jaren.

Het is dan wel nodig dat al deze situaties in beeld zijn. Het is vervolgens aan de eigenaars om zich te melden en met de gemeente in gesprek te gaan over wat er nodig is om de situatie te regelen. Zie daarover ook het antwoord op vraag 2. Het is daarbij de verantwoordelijkheid van de eigenaars om de plannen uit te werken en de haalbaarheid te onderzoeken. De gemeente heeft niet de capaciteit en de middelen om dit op zich te nemen. Een planning is niet goed te geven. Naar verwachting zal het tijd kosten om een goed beeld te krijgen van het aantal situaties, deze vervolgens allemaal te onderzoeken en met de eigenaars in gesprek te gaan om te komen tot uitgewerkte en haalbare plannen. Wanneer alle situaties in beeld zijn, en duidelijk is hoe deze geregeld zouden moeten worden, kan de procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan worden opgestart. Deze procedure neemt naar verwachting een half jaar tijd in beslag.