2025-05-28 Achtergrondinfo-Inspraak Hagenvoorde CPO-vereniging Wonen in Schalkhaar 55+

2025-05-20-V1.2 Inspraak-Hagenvoorde

Schalkhaar 20 mei 2025 Inspreken 28 mei bij de gemeenteraadsvergadering over Hagenvoorde. Geachte raadsleden, geachte voorzitter en geachte wethouder. Mijn naam is Gerard Verwoolde en ik ben sinds maart 2024 voorzitter van de CPOvereniging Wonen in Schalkhaar 55+. Afgekort WiS55+. En ja ik ben ouder dan 55 jaar (net 67 en net met pensioen) en woonde altijd in deze gemeente waarvan de laatste 35 jaar in Schalkhaar. Het is inmiddels bijna 10 jaar geleden dat, naar aanleiding van een oproep in een regionaal krantje, een aantal mensen zich verzamelde in de kantine van de lokale voetbalclub om met elkaar te praten over onze woonsituatie als wij ouder worden. Het waren met name ouderen woonachtig in gezinswoningen in Schalkhaar waar de kinderen inmiddels het huis uit waren. De conclusie van die avond was dat men in de toekomst in Schalkhaar wilde blijven wonen vanwege ieders sociale netwerk, bij elkaar wilde wonen om goed naar elkaar te kunnen omzien, ‘noaberschap’, en dit te kunnen doen in een duurzame levensloopbestendige woning met de daarvoor geschikte voorzieningen. Een positieve consequentie is, dat er een doorstroming binnen de Schalkhaarse woningmarkt zal optreden. Deze oproep kwam in 2013 van de Regie Groep Schalkhaar die opgezet was vanuit de eerste dorpsvisie van Schalkhaar, die in 2010/11is gestart. Het Dorps Ontwikkel Plan afgekort DOP.

Een van de kerngroepen genaamd “voor Ouderen”, ontstaan uit de Regie Groep heeft haar gedachtegoed in de periode tot 2016 verder uitgewerkt voor wat nu het wis55+ gedachtengoed is. Wij hadden inmiddels een lijst met circa 30 belangstellenden. Het kerngroep kwam uit op een gewenste groepsgrootte van 20 huishoudens. Voor ons project als een ideale omvang om in een CPO-constructie het woningbouwproject te gaan realiseren. Als potentiële locatie kwam toen al Hagenvoorde op ons netvlies. Met behulp van een enquête aan de 20 huishoudens is het project meer geconcretiseerd in onze woondroom. De daarbij bijbehorende drie thema’s zijn ‘Zelfredzaamheid en Veiligheid’, ‘Sociale cohesie en Nabuurschap’ en ‘Duurzaamheid en Klimaatbestendigheid’.

2025-05-20-V1.2 Inspraak-Hagenvoorde

Parallel daaraan is er veel energie gestopt in het contact leggen met de gemeente. Dat hebben we als een zeer moeizaam proces ervaren. Voor ons gevoel waren wij bij de gemeente geen prioriteit. In 2020 is er vanuit het gemeentehuis een raadsmededeling gepresenteerd over het belang van CPO-initiatieven. Daarin zijn deze initiatieven als een speerpunt van het gemeentelijk beleid genoemd. Bij de daarin opgenomen opsomming van initiatieven werden wij niet genoemd. Het leidde ook niet tot meer contact. In het najaar van 2020 hebben wij een brief gestuurd naar wethouder de Geest om ons burgerinitiatief uit ons dorp nogmaals nadrukkelijk onder de aandacht te brengen. Dit leidde tot ambtelijk contact, kennis over ons bestaan en een planning dat we in 2023 wellicht zouden kunnen starten met de bouw. In de “Routekaart Schalkhaar Wonen en Voorzieningen” uit juni 2021 zijn wij inmiddels expliciet opgenomen. In deze routekaart stond o.a.: Welk soort woningen De opgave is om het aanbod van het type woningen beter in balans te brengen met de diversiteit van de woningvraag in Schalkhaar. Naast het huidige aanbod dat vooral bestaat uit eengezinswoningen moet gericht voor ouderen gebouwd worden. Realiseer levensloopbestendig woningaanbod voor ouderen zodat zij in Schalkhaar naar een geschikte woning kunnen doorstromen.

De zorgvraag van ouderen neemt toe, maar er is onvoldoende geschikt woningaanbod voor hen. Zo creëer je ook doorstroming. Daarnaast is er de wens om ruimte te geven aan initiatieven van senioren die gezamenlijk een levensloopgeschikt, dorps woonproject willen ontwikkelen met grondgebonden wonen. Vanuit Schalkhaar ligt er al een concrete vraag van een groep ouderen die gezamenlijk een buurtje met woningen voor zichzelf wil bouwen en waar ze, indien nodig, wederzijdse hulp kunnen bieden of deze gezamenlijke inkopen. Naast de invulling met een groep bewoners die zelf gezamenlijk (hof)woningen bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap kan dit concept ook via een ontwikkelaar gerealiseerd worden zodat ouderen uit het dorp ook oud kunnen worden in het dorp. Voeg voor jongeren op beperkte schaal kleine woningen met een lage prijs toe: duplexwoningen of kleine appartementen. Woningcorporatie De Marken wil ook een aantal sociale huurwoningen in dit segment realiseren.

In 2022 zijn wij dan formeel een CPO-vereniging geworden en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel. Al vanaf het begin van ons project hebben wij ons laten begeleiden door een professioneel adviseur met veel ervaring met CPO-projecten. Ondanks dat er nog weinig voortgang zat in de gesprekken met de gemeente hebben wij er in 2023 voor gekozen om op eigen kosten een architect te kiezen en samen met hem onze woondroom om te zetten in een concreet schetsplan.

2025-05-20-V1.2 Inspraak-Hagenvoorde

Uiteindelijk hebben wij op 11 december 2023 voor het eerst met een ambtelijke delegatie van de gemeente inhoudelijk over ons project gesproken. In dat gesprek lagen de schetsplannen van beide partijen ver uit elkaar maar vervolgens hebben wij in constructieve gesprekken met elkaar één gezamenlijk plan ontwikkelt, waarbij ook Woonstichting De Marken uit Schalkhaar is aangeschoven, en waar wij op eigen initiatief een landschapsarchitect van de Universiteit Wageningen hebben ingehuurd om een eerste idee te krijgen welke mogelijkheden er zijn om de natuurwaarde van de locatie zoveel mogelijk intact te laten, wat resulteerde in de wat wij noemen de “Zichtlijnen oplossing” die nog steeds in de laatste ontwerpen terug te vinden zijn. Met het toen ontwikkelde stedenbouwkundige- en landschapsplan zijn er twee goed bezochte informatieavonden in het dorp geweest. De opmerkingen en commentaren die wij van onze dorpsgenoten kregen waren positief. Ook van een aantal van u (raadsleden) die bij de tweede avond aanwezig waren. Wij hopen dan ook dat u als gemeenteraad instemt met het voorliggende voorstel. Het Didam arrest is inmiddels zonder bezwaren geaccepteerd. En we hopen dat de procedure voor de omgevingsplanwijziging snel kan worden doorlopen.

Het enige dat, na vele malen aandringen, drie weken geleden nog steeds niet bekend was, was de vierkantmeterprijs die de gemeente in rekening zou brengen. Echter daar maakten we ons niet al te veel zorgen over gezien de grondprijzen van andere projecten en de signalen die we kregen. Een voorbeeld is de wijk Eikendal in Diepenveen in 2024, waar een heuse villawijk wordt gerealiseerd en waar de prijs € 496,- /m2 incl. Btw bedraagt. Een eerste indicatie begin 2024 kwam uit op 2 miljoen (ex Btw) voor de gehele WiS55+ Hagenvoorde kavel. Wat omgerekend voor ons € 550,-/m2 incl. Btw zou betekenen. Dat vonden wij best hoog waarna veel leden een kleiner kavel/huis hebben gekozen om zo toch het financiële plaatje rond te krijgen dat in 2024 door onze adviseur was berekend. Hierna zou mijn inbreng met lovende woorden zijn gestopt totdat we de grondprijs hoorden die de gemeente ons nu dan uiteindelijk, na veel druk van onze kant, werkelijk in rekening wil gaan brengen. Het totaalbedrag werd 2,34 miljoen ex Btw. Eind april hoorden wij dit van de gemeente. Omgerekend naar ons project is dat een grondprijs € 645,-/m2 Incl. Btw . Dit is ridicuul!

2025-05-20-V1.2 Inspraak-Hagenvoorde

Zomer 2024 kregen wij als indicatief bedrag, met alle slagen om alle armen een bedrag van € 550, =/m2 te horen, wat ook al veel is. De huidige prijs is bijna 20 % hoger en dat binnen één jaar? In 2023, slechts twee jaar geleden, kreeg een CPO-locatie op Steenbrugge € 325, =/m2 excl. Btw. ( € 393,25 incl. Btw) toebedeeld. Dit was met inbegrip van een 20% CPO-korting vanwege het maatschappelijk belang van gezamenlijke ouderenhuisvesting en gebaseerd op gemeentelijk beleid. Dat beleid bestaat nu dus niet meer? Wij snappen dat de afgelopen jaren grondprijzen zijn gestegen. Maar ook voor materialen en lonen. En elk jaar vertraging kost ons dus veel geld. Wij zijn echter een doelgroep die vooral afhankelijk is van pensioenen en/of AOW. Deze zijn het afgelopen decennium niet of nauwelijks gestegen. Het wordt voor ons als gepensioneerde inwoners van Schalkhaar onbetaalbaar. Het afgelopen jaar hoorden wij in onze overleggen vaak dat de gemeente ons graag op Hagenvoorde zou zien wonen. Ze zouden het ons gunnen. Daar blijkt nu helemaal niets van! Deze m2-prijs geeft ons de indruk dat de gemeente hier gaat voor een zo hoog mogelijke prijs die vooral mensen komend uit de Randstad zal aantrekken. Binnenkort hebben wij een ALV om deze ontwikkeling als vereniging te bespreken.

Het is fijn dat de advertentie over het Didam-arrest* voor ons als CPO positief is verlopen, mede omdat we een “speculatie beding” van 5 jaar hebben geaccepteerd. Maar wij hebben nu sterke twijfels of wij als vereniging ooit gebruik zullen gaan c.q. kunnen maken van dit gemeentelijk koopaanbod. Ik wil dan ook aan de raad vragen om er voor te pleiten dat, naast het keiharde commerciële standpunt, men ook het maatschappelijke deel van dit project een waarde toe kent, om zo het project waar we als inwoners van Schalkhaar al 10 jaar mee bezig zijn alsnog te doen slagen. Dank voor uw aandacht. *) Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021 van de Nederlandse Hoge Raad over zorgvuldigheidseisen rond de verkoop van onroerende zaken in Didam door de gemeente Montferland. In ruimere zin ziet het arrest op de privaatrechtelijke uitgifte van onroerende zaken door overheidslichamen en bestuursorganen, waaronder de Nederlandse gemeenten;[1] voor hen is het belang het grootst, omdat zij veruit de meeste uitgiften doen. De gevolgen zijn groot: er zijn vele procedures gevoerd bij rechtbanken en het arrest heeft geleid tot een nationale bezinning op de selectieprocedures die Nederlandse gemeenten en andere overheidslichamen hanteren bij vervreemding van onroerende zaken; naast verkoop geldt de uitspraak onder andere voor erfpachtuitgifte, verhuur en kavelruil[2] en gebruiksrechten.

Het arrest stelt dat overheden bij privaatrechtelijke transacties ook de regels van het publiekrecht moeten volgen, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Zo is onderhandse verkoop niet toegestaan als er meerdere geschikte partijen in de markt zijn. In alle gevallen moeten criteria en overwegingen tevoren openbaar gemaakt worden. De uitspraak heeft geldigheid met terugwerkende kracht, zodat transacties uit het verleden voor de rechter gebracht kunnen worden.

2025-05-20-V1.2 Inspraak-Hagenvoorde

Naschrift: In de volgende bijlage staat volgens ons een paar storende fouten. RAADSVOORSTEL Onderwerp: Vaststellen Masterplan en grondexploitatie Hagenvoorde in Schalkhaar Portefeuillehouder: Wethouder De Geest, Voorstelnummer: 2025-277 Datum B en W besluit: 22-04-2025 Team: DEV-PRO-WG

1e blz. 5e alinea staat seniorenwoningen. Dit moet zijn levensloopbestendige woningen. 3e blz. 5e alinea. In 2017 had de voorloper van de vereniging WiS55+ al contact met de Woonstichting De Marken. Hier wordt geschreven alsof de gemeente dit initiatief heeft genomen. 3e blz.5e alinea, 6eregel. Hier staat het getal 20 geschreven. Dit moet 40 zijn. WiS55+ heeft aangegeven een project met 40 woningen te groot is, niet om financiële redenen. Wij hebben toen voorgesteld om Woonstichting De Marken te benaderen. Met als gevolg dat zij nu 20 social huurwoningen voor starters en ouderen/alleenstaanden willen bouwen. Uitgangspunt is dat 50% van deze woningen voor inwoners van Schalkhaar zijn. Voor de 20 CPO woningen van WiS55+ hebben wij al leidraar afgesproken om 80% dus 16 woningen, voor inwoners van de Gemeente Deventer zijn, bij voorkeur uit Schalkhaar. Als er kandidaten van buiten de gemeente zich aanmelden dan is enige vorm van sociale binding de voorkeur. Dit is tot nu toe bereikt door nog geen reclamecampagnes te houden. Op dit moment is één huishouden van buiten de gemeente lid van WiS55+ waarvan de kinderen en kleinkinderen in Schalkhaar wonen.