2025-05-14 Presentatie Huisvestingsverordening technische sessie raad 14 mei

14 mei 2025

Huisvestingsverordening VOORRANG AAN MENSEN MET ECONOMISCHE OF MAATSCHAPPELIJKE BINDING

TECHNISCHE BIJEENKOMST GEMEENTERAAD

Agenda • Aanleiding • Doorwerking woonbeleid • Huisvestingswet 2014 • Bureauonderzoek • Vervolg

Aanleiding • Bestuursakkoord 2022-2026

• Woonvisie Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’

Doorwerking woonbeleid Doelgroepen verordening

Woonvisie

Vastgesteld september 2024 •

o.a. 30-40-30

Blijft gelden voor bestaande plannen en anterieure overeenkomsten met verwijzing

Volkshuisvestings programma Nadere definiëring woningbouw categorieën

Samenwerkings overeenkomst Woonkeus Verdeling sociale huurwoningen

Omgevingsplan

Huisvestings verordening

Kan bevatten • Instandhouding • Woningbouwcategorie • doelgroep

Nu • Kamerverhuur (omzetting) • Opkoopbescherming Nog toevoegen • Binding (koop) • Urgentie (regio)

Anterieure overeenkomst Nu • Woningbouwca tegorieën • Doelgroepen Verder • Zelfbewoning (verbod op verhuur)

Huisvestingswet 2014 • Instrumentarium om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad door middel van een huisvestingsverordening voor een periode van 4 jaar. • Alleen toepassen wanneer “dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte”. Op dit moment:

• woonruimtevoorraad (omzettingsvergunning kamerverhuur) • opkoopbescherming

Huisvestingswet 2014 (2) • Bij koop nieuw betaalbaar woningaanbod (tot € 405.000,–). • Maximaal 50% voorrang maatschappelijke en/of economische binding (incl. vitale beroepen). o Onder maatschappelijke binding verstaat de wet dat een woningzoekende zes jaar onafgebroken jaren of zes jaar van de afgelopen tien jaar inwoner is geweest van (delen van) de gemeente (of regio). o Onder economische binding wordt verstaan dat de woningzoekende een in economisch opzicht redelijk belang heeft om zich in de regio of in een gemeente te vestigen.

Huisvestingswet 2014 (3) Verplichte stappen • Overleg plegen met relevante organisaties [artikel 6 lid 1]; • Afstemmen met de andere gemeenten in de woningmarktregio [artikel 6 lid 2]; • Advies vragen aan de gedeputeerde staten van de provincie Overijssel. B&W kan gemotiveerd afwijken [artikel 6 lid 3].

Bureauonderzoek Huisvestingswet 2014, artikel 2 lid 1: “De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte”.

Bureauonderzoek (2) Woningvoorraad Deventer • 55,3% koopwoning • WOZ ─ veel voorraad 260.000 – 355.000 euro ─ 30% hoger dan 445.000 euro

Bureauonderzoek (3) Woningmarktonderzoek (KAW 2021) Vraag doelgroepen naar prijsklasse koopwoningen 1500 1000 500 0 <200k

200k-300k

300k-400k

400k-500k

Jongeren (studenten en net afgestudeerd)

Sociale huurders (jong)

Sociale huurders (oud)

Opstromende gezinnen

Stedelingen

Dorpse senioren

Stadse topklasse

Ruim en groen

>500k

•

Grootste vraag tussen de 300.000 en 400.000 euro

•

Daarnaast vraag 2.500 huishoudens in huursector

Bureauonderzoek (4) Vraagscan makelaars • De vraag in alle segmenten groter dan het aanbod • Dat geldt voor de dorpen in grotere mate • Woningen staan relatief kort te koop • Verkoop vaak boven vraagprijs

Bureauonderzoek (5) Verhuisstromen 2022

•

Vestigingsoverschot van 50 personen

•

Totaal 1.290 vestigingen van buiten gemeente

•

115 personen gevestigd in nieuwbouwwoning

•

Van alle vestigen in koopwoning afkomstig uit

•

Amsterdam (110)

•

Apeldoorn (85)

•

Utrecht (85)

•

buitenland (155)

Bureauonderzoek (6) Effecten krapte • Doorstroom vanuit sociale huur lastig • Druk op sociale huur neemt toe (meer actief woningzoekenden en meer reacties)

Bureauonderzoek (7) Vitale beroepen Tekort personeel nu en toekomst • Onderwijs • Zorg en welzijn

Bureauonderzoek (8) Conclusies • Vraag groter dan aanbod • Betaalbare koop schaarste aanwezig • Verdringing waarneembaar • Tekort vitale beroepsgroepen nu en in nabije toekomst bij zorg, welzijn en onderwijs • Onvoldoende informatie voor sturing op wijkniveau

Vervolg • Gemeenteraad tot en met 28 mei reageren op de schriftelijke consultatie • Overleg corporaties, woonconsumentenorganisaties en met andere relevante organisaties • Uitwerking concept huisvestingsverordening (incl. organisatorische gevolgen + optimalisatie) ─ Afstemming met de andere gemeenten in de woningmarktregio ─ Advies vragen gedeputeerde staten

• Verordening ter vaststelling voorleggen aan gemeenteraad