2024-955 Raadsvoorstel Masterplan Topicus

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Vaststellen masterplan herontwikkeling Topicus locatie Wethouder Wijnhoud, 2024-955 10-12-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding In februari 2022 heeft de raad de kwantitatieve kaders voor verdere uitwerking naar een Masterplan voor de herontwikkeling van de Topicus locatie vastgesteld (2021-405). In het nu voorliggende masterplan is door de initiatiefnemer invulling gegeven aan de in februari 2022 vastgestelde kwantiteitscriteria en de kanttekeningen die als kaderstellende uitgangspunten zijn meegegeven om tot een afronding van het masterplan te komen. De raad heeft ingestemd met de inzet van het kwaliteitsteam om te toetsen op de integrale kwaliteit van het definitieve masterplan. Het kwaliteitsteam heeft ter toetsing op de integrale kwaliteit ook kernwaarden en uitgangspunten geformuleerd. Resumé van de historie van het project: In het voorjaar van 2019 heeft Topicus de gemeente gevraagd om mee te werken aan een verkenning van de herontwikkeling van de locatie van Topicus tegenover het station, gelegen in het beschermd stadsgezicht. Deze herontwikkeling zou moeten leiden tot een ontwikkeling waarbij ruimte is voor wonen, werken, leren en ontspannen. Een dergelijke ontwikkeling past in de omgevingsvisie van de gemeente. Het verlevendigen van dit stadsdeel, het aantrekken en behouden van jong talent en het realiseren van woningen is een gewenste ontwikkeling. Eind 2020 is het Ontwikkelperspectief Topicus aangeboden aan de raad.

Op 27 Januari 2021 heeft de raad ingestemd met het Ontwikkelperspectief Topicus (nr. 2020-001948) en heeft daarbij een amendement aangenomen. Als gevolg van het amendement zijn de kwalitatieve criteria van het Ontwikkelperspectief Topicus door de raad op 27 januari 2021 vastgesteld, maar de kwantitatieve criteria (volume en hoogte) nog niet. De raad heeft ingestemd om in de vervolgfase (maken van een masterplan) een tussenfase in te bouwen om de kwantitatieve criteria vast te stellen alvorens tot afronding van een masterplan te komen. Daarnaast heeft het kwaliteitsteam (benoemd in februari 2021) op basis van een cultuurhistorische analyse (in september 2021 aangeboden aan de raad) de kernwaarden en uitgangspunten bepaald waaraan zij de planontwikkeling toetsen. Deze kernwaarden en uitgangspunten zijn toegelicht aan de raad in juni 2021. De kwantitatieve kaders voor de verdere uitwerking naar een masterplan zijn door de raad vastgesteld in februari 2022. (nr. 2021-405). Met het nu ter vaststelling voorliggende integrale masterplan Topicus ligt er een document met een heldere opbouw waarin onderzoek, keuzes en kaders worden beschreven. Het biedt een kader en voorwaarden om tot een hoogwaardige uitwerking en realisatie te komen''; aldus het kwaliteitsteam.

Raadsvoorstel 1. Het Masterplan Topicus vast te stellen

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het masterplan Topicus wordt een volgende stap gezet in de herontwikkeling van een beeldbepalende locatie tegenover het station, gelegen in het beschermd stadsgezicht. Een ontwikkeling met een functiemix van wonen, werken, leren en voorzieningen. Er zal een transformatie plaats vinden van een verouderd kantorengebied naar een levendige invulling met een mix van functies. Een doorontwikkeling in historisch perspectief. Het masterplan Topicus beschrijft het onderzoek, de gemaakte keuzes en kaders voor de herontwikkeling. Het biedt een kader met richtlijnen en voorwaarden om tot een hoogwaardige uitwerking en realisatie te komen. De kwaliteit van de architectuur is vastgelegd in de beeldkwaliteitsparagraaf en vormt daarmee het toetsingskader voor het kwaliteitsteam, de Plan Advies Raad en RCE bij de verdere planuitwerking en het nog op te stellen omgevingsplan.

Beoogd resultaat De herontwikkeling van de locatie Topicus met wonen voor de werknemers van Topicus, werken, leren en voorzieningen in de plint leiden tot een verlevendiging van dit gebied en een verlevendiging van de entree naar de binnenstad vanaf het station.

Kader * Omgevingsvisie 2019 * Vastgestelde kwaliteitscriteria Ontwikkelperspectief Topicus en amendement van de raad. (Januari 2021) * Vastgestelde kwantitatieve kaders (Februari 2022) * Kernwaarden en uitgangspunten opgesteld door het Q-team (Maart 2021) * Cultuurhistorische analyse van de locatie (September 2021) * Beeldkwaliteitsplan Binnenstad (Mei 2021) * Ontwikkelperspectief De Kien (2021) * Gebiedsprogramma Centrumschil 2020

Argumenten ten behoeve van de raad Bijna 3 jaar na het vaststellen van de aanvullende kwantitatieve kaders als aanvulling op het ontwikkelperspectief heeft de initiatiefnemer het masterplan Topicus afgerond en aangeboden ter vaststelling. Dit heeft tijd gevraagd om tot een product te komen dat tot een positief advies, met nog enkele kanttekeningen voor de verdere uitwerking, heeft geleid van zowel het kwaliteitsteam , de Plan Advies Raad en rijksdienst Cultureel Erfgoed. De vereiste kwaliteit van de verdere uitwerking is en blijft een aandachtspunt. Er wordt dan ook gevraagd om vakmensen op het gebied van stedenbouw, architectuur, cultuurhistorie en landschapsarchitectuur te betrekken bij de uitvoering. Om hierop toe te zien zal het kwaliteitsteam ingezet blijven. Wonen: Het masterplan voorziet in een mix van functies: maximaal 50% wonen, minimaal 30% werken en 20% voorzieningen, waaronder leren. In de plint komen met name voorzieningen die bijdragen aan een levendige plint. Met voorzieningen in de plint is er een levendige plint die uitnodigt om overdag door heen te dwalen. Bij de start van het project heeft Topicus een visie gepresenteerd met als titel: 'Het gevecht om talent' .Het betreft hier een werkgever die graag jong talent wil aantrekken en behouden.

Dit wil men doen door huisvesting aan te bieden met als doel de werknemers van Topicus voor Deventer ook voor langere tijd te behouden. In een aantrekkelijke woon-, werk-, en leefomgeving. In totaal worden er ca 106 huurwoningen gerealiseerd. Voor Topicus is als programma meegeven dat er maximaal 20% in de vrije sector gerealiseerd mag worden. De overige 80% van de woningen moeten vallen onder de liberalisatiegrens. Minimaal 10% van de woningen moeten vallen qua huurniveau onder de categorie sociale huurwoningen. De categorie sociale huurwoningen zijn woningen die conform het woningwaarderingsstelsel 143 punten of lager hebben. De categorie middenhuur woningen zijn woningen met een puntenaantal van 144 - 186 punten. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt de maximale huurprijs. Alle huurwoningen (sociaal, middenhuur en vrije sector huur) zijn woningen voor werknemers van Topicus. In de door de raad vastgestelde woonvisie is voor de gebiedsprogramma's bepaalt dat 50% van de woningen in de betaalbare sector gerealiseerd moeten worden. Bij de verdere uitwerking zal het precieze aantal woningen en de huursegmenten nog aangepast kunnen worden. Het woningbouwprogramma van Topicus voldoet aan de eis dat minimaal 50% in de betaalbare sector moet worden gerealiseerd. In de De Kien worden bij de Kop Handelskade ca.

80% sociale huurwoningen gerealiseerd en bij de Pikeursbaan 37% sociale huurwoningen, 35% middenhuur woningen en 28% vrije sector huurwoningen. Daarmee wordt in de Kien ruim 50% van de woningen in de sociale huur gerealiseerd. Parkeren: Er vindt geen parkeren plaats op eigen terrein. Er is een voorlopige parkeerbalans toegevoegd. Deze zal bij de uitwerking van de plannen definitief gemaakt worden. In het masterplan staat omschreven op welke wijze parkeren opgelost kan worden, waarbij parkeren in de Leeuwenbrug garage mede zal bijdragen aan de oplossing. Het fietsparkeren vindt wel op eigen terrein plaats. Het nu ter vaststelling voorliggende masterplan Topicus is getoetst aan de kwalitatieve en kwantitatieve criteria, alsmede aan de hand van de door het kwaliteitsteam opgestelde kernwaarden

en uitgangspunten. Het kwaliteitsteam, de PAR (Plan Advies Raad) hebben hun adviezen gebaseerd op de kwaliteitscriteria en kernwaarden en uitgangspunten. De kwantitatieve criteria zijn getoetst door de gemeente. De RCE (Rijksdienst Cultureel Erfgoed) heeft getoetst op de criteria van het Beschermd Stadsgezicht. Kwaliteitsteam, PAR en RCE zijn van mening dat er nog een nadere uitwerking moet zijn om tot een passende invulling van het centrale volume (gebouw F) en het daklandschap te komen. Allen geven aan in principe de mogelijkheid te zien om een hoger volume in te passen binnen het beschermd stadsgezicht maar dit vraagt in de volgende fase (ontwerpfase) aandacht voor de uitwerking hiervan voor een acceptabele inpassing dat het Beschermd Stadsgezicht. Deze uitwerking dient gedaan te zijn voordat het omgevingsplan wordt vastgesteld. Voor het kwaliteitsteam en de PAR geeft het masterplan Topicus voldoende borging om tot de gewenste hoogwaardige planuitwerking te komen. Wat betreft de kwantitatieve criteria voldoet het masterplan op 1 punt na: de functiemix. Bij de vastgestelde kwantitatieve criteria is opgenomen dat de functiemix als volgt is: 40-40-20: 40% wonen, 40% werken en 20% voorzieningen en onderwijs. De nieuwe mix is 50% wonen, 30% werken en 20% voorzieningen en onderwijs.

De reden is dat de behoefte aan betaalbare woningen voor de Young professional van Topicus erg groot is. Topicus heeft ook de Leeuwenbrug als kantoorruimte. Als we deze m2 in de mix er bij tellen voldoet het ruimschoots aan de functiemix van 40-40-20. Van de initiatiefnemer wordt gevraagd om bij de start van de verdere uitwerking een communicatie- en participatieplan aan te leveren en dit uit te voeren. Er ligt nu met dit masterplan een basis om tot een voor deze locatie kwalitatief hoogwaardige uitwerking te komen voor een gebied met een gewenst nieuwe functiemix.

Betrokken partijen en participatie Bij het tot stand komen van het masterplan zijn door de initiatiefnemer diverse partijen betrokken geweest. Er is enkele malen overleg geweest met de Stichting Belangen Bewoners Brinkpoortstraat, Singelstraat, Keizerstraat (BBBSK) waarin zij geïnformeerd zijn over de voortgang en inhoud van het masterplan. Op 10 april 2024 heeft de initiatiefnemer voor de omwonenden een inloopavond georganiseerd waarin op panelen het concept masterplan is gepresenteerd. Reacties op die avond zijn samengevat in een verslag welke is gepubliceerd op de website topicus.nl/campus. In het masterplan is vermeld wat er besproken en opgehaald is, alsmede wat er met de opmerkingen is gedaan. Bekend is dat een deel van de omwonenden van mening blijft dat het volume te groot wordt en dat met name woningen, waar jongeren wonen, voor geluidsoverlast kunnen zorgen. Met het kwaliteitsteam zijn diverse workshops geweest wat geresulteerd heeft in een positief advies. Ook de PAR en RCE heeft haar advies gegeven. Er is ook een reactie van de Stichting Oud Deventer en de Bond Heemschut hebben een reactie gegeven aan de initiatiefnemer. In de gemeentelijke toetsing is op deze gereageerd. Van de initiatiefnemer wordt verwacht om bij de start van de verdere uitwerking een communicatie- en participatieplan aan te leveren en dit uit te voeren.

Er ligt nu met dit masterplan een basis om tot een voor deze locatie kwalitatief hoogwaardige uitwerking te komen voor een gebied met een gewenst nieuwe functiemix.

Financiële consequenties Op grond van de Omgevingswet is de gemeente verplicht om het kostenverhaal te regelen. De (ambtelijke) kosten worden verhaald op de initiatiefnemer (Topicus) via de intentieovereenkomst. Alle kosten komen voor rekening van de initiatiefnemer. De kosten van het kwaliteitsteam, welke niet verhaald kunnen worden op de initiatiefnemer, worden voor 2025 ingeschat op 30.000,- exclusief BTW. Deze kosten worden gedekt binnen de huidige beschikbare middelen van de begroting van gebiedsontwikkeling en de toegekende Woning Bouw Impuls (WBI) subsidie.

Betrokkenheid raad Na het vaststellen van het masterplan zullen de plannen verder worden uitgewerkt. De raad zal tussentijds worden geïnformeerd over de voortgang. Het nog op te stellen omgevingsplan zal ter vaststelling aan de raad worden aangeboden.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König