2024-955-bijlage-Bijlage 4 Masterplan Topicus okt 2024 Reactie gemeente def. concept 3 december 2024

Masterplan Topicus okt 2024 Reactie gemeente Deventer 3 december 2024

Inhoud 1. Algemeen ........................................................................................................................................2 2. Programma .....................................................................................................................................2 3. Mobiliteit en parkeren......................................................................................................................3 4. Ruimtelijk.........................................................................................................................................3 5. Milieuaspecten, klimaatadaptatie en circulariteit.............................................................................4 6. Beheer.............................................................................................................................................4 7. Uitwerking .......................................................................................................................................5 8. Participatie ......................................................................................................................................5 9. Reactie op de reactie van Stichting Oud Deventer en Bond Heemschut........................................5

1. Algemeen De initiatiefnemers voor de herontwikkeling van het Topicus carré, Topicus en de ontwikkelaar Explorius, hebben op 9 oktober 2024 de eindversie van het Masterplan Topicus ter besluitvorming voorgelegd. Het Masterplan is een vervolgstap op eerder door de gemeenteraad vastgestelde documenten: het Ontwikkelingsperspectief Topicus (april 2020) en het concept-masterplan Topicus (november 2021). Na de vaststelling van het Masterplan volgt nog de uitwerking in een omgevingsplan (vanwege wijzigingen in de beoogde bestemming en bouwcontouren) en concrete bouwplannen en inrichtingsplannen voor de (semi-) openbare ruimte. Dit Masterplan is een verder uitgewerkte versie van het Concept-Masterplan dat in 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld. De bij die vaststelling geformuleerde vragen en opmerkingen in de vorm van amendementen zijn onderzocht en beantwoord. Ook is er aandacht besteed aan de vragen zoals die destijds door de gemeente en het voor dit project ingestelde Kwaliteitsteam zijn gesteld en zoals die door adviseurs en bewoners zijn gesteld in het kader van de participatie. In algemene zin is dit Masterplan voor de Topicuslocatie een helder leesbaar, goed geïllustreerd en overzichtelijk opgesteld document. De inhoudelijke koers en de stedelijke ambitie worden overtuigend beschreven.

De opzet van het document is adequaat en volgt de logische lijn van de analyse van de opgave en context, de stedenbouwkundige uitgangspunten, de beschrijving en verbeelding van het masterplan, de kaderstellende voorwaarden en de condities voor de beeldkwaliteit. Samen met het advies van het Kwaliteitsteam vormt onderstaande ambtelijke reactie de gemeentelijke reactie op het Masterplan Topicus. Het advies van het Kwaliteitsteam betreft vooral de ruimtelijke, cultuurhistorische en beeldkwaliteitsaspecten. Ook doet het kwaliteitsteam aanbevelingen voor het vervolgproces. In de volgende paragrafen wordt specifiek ingegaan op een aantal zaken, zowel inhoudelijk als qua proces, die bij de vaststelling en de verdere uitwerking van belang zijn.

2. Programma Cruciaal voor deze ontwikkeling van een werkelijke campus is de functiemix binnen de locatie. Die mix moet voor de noodzakelijke levendigheid en kruisbestuiving zorgen. Het gaat daarbij om een evenwichtige mix van wonen, werken en onderwijs/voorzieningen. In dit Masterplan wordt voorgesteld het programma zoals dat was opgenomen in het eerder vastgestelde conceptmasterplan te wijzigen in verband met het specifieke stedenbouwkundige ontwerp (kleine bouwblokken die relatief beperkt vrij-indeelbaar zijn) en de specifieke doelgroep. Ook financiële haalbaarheid speelt een rol. De wijziging behelst een uitbreiding van “wonen” ten koste van “onderwijs/voorzieningen”. De nagestreefde percentages zijn getest in een voorbeelduitwerking en als “feitelijk” opgenomen in het volgende overzicht: Programma

concept masterplan

beoogde wijziging

feitelijk

Wonen/lobby

40

50

53

Werken/kantoren

30

30

31

Onderwijs /voorzieningen

30

20

16

Inhoudelijke reactie: 1. De voorgestelde wijziging van het programma is acceptabel. De argumenten zijn valide en de beoogde functiemix, en daarmee de beoogde levendigheid van het gebied, blijft intact. De nieuwe percentages zijn daarmee de nieuwe leidraad die ook in de verdere uitwerking blijft gelden en tevens basis voor de wijziging van het Omgevingsplan. De nu geconstateerde afwijking, die opnieuw ten koste gaat van onderwijs/voorzieningen dient in de volgende fase gecorrigeerd te worden. 2. Het masterplan voorziet in ca. 106 huurwoningen, allen voor werknemers van Topicus. Het betreft ca 10% sociale huur, 70% midden huur en 20% vrije sector huur. Daarmee wordt ca. 80% in de betaalbare sector gerealiseerd. Bij de verdere uitwerking zal het precieze aantal woningen en de huursegmenten nog nader onderzocht en bepaald worden.

3. Mobiliteit en parkeren Er vindt geen parkeren plaats op eigen terrein. Parkeren wordt gerealiseerd in de Leeuwenbrug parkeergarage en Centrum parkeergarage. Voor 10 parkeerplaatsen moet nog gekeken worden of deze afgekocht worden of anderszins opgelost worden. In de stalling van fietsen is voor de bewoners en werkers op de locatie voorzien in een centrale overdekte fietsenstalling onder gebouw A en B. Voor bezoekers van het gebied moet inzichtelijk worden gemaakt waar fietsen gestald kunnen worden. “Wildparkeren” moet voorkomen worden. Zie ook bij “beheer”.

4. Ruimtelijk Het kwaliteitsteam is aangesteld om de bewaking van de ruimtelijke kwaliteit in brede zin (dus ook de (openbare) buitenruimte en cultuurhistorie) van de plannen te toetsen. Het kwaliteitsteam heeft dat tijdens het hele proces gedaan en heeft een advies over dit masterplan uitgebracht. De gemeente vult hier de volgende specifieke aandachtspunten op aan: Inhoudelijke reactie: - Hoek Keizerstraat Singel: Het toevoegen van een terras, fietsparkeren, laden en lossen en containers vraagt nog aandacht bij de uitwerking. Dit mag niet ten koste gaan van de continuïteit van de (groene) singelstructuur. - Bomen en BEA: Door Pius Floris is juni 2024 voor de Topicus-locatie en directe omgeving een Bomen Effect Analyse opgesteld. Voor de gemeente is nog niet voldoende inzichtelijk wat de consequenties van het plan zijn op de te behouden bomen. - Gemeente stelt als voorwaarde dat bij de nadere uitwerking van het plan duidelijk gemaakt wordt op welke wijze de lindeboom 24 (boom midden in het plangebied) behouden blijft. - In het masterplan wordt ingezet op een groen daklandschap dat een nieuwe invulling zal zijn van het traditionele daklandschap binnen het Beschermd Stadsgezicht. Het groen speelt een beeldbepalende rol in het herkenbaar maken van de beëindiging binnen de geleding (basis, plint, midden & beëindiging) van de bouwvolumes.

De invulling en de materialisatie van deze beëindigingen en optoppingen en het ontwerp van groen, dakterrassen, technische installaties, zonnepanelen etc. is een complexe opgave die bij de verdere uitwerking om zorgvuldigheid vraagt. Dit geldt niet alleen voor de ontwerpen van de individuele gebouwen maar ook voor de gebouwen in relatie tot elkaar. Essentieel is daarbij dat het geheel van dit nieuwe groene daklandschap eenheid uitstraalt. - De onderbouwing voor de hoofdopzet van gebouw F is in het masterplan nog beperkt. Wel worden veel bouwstenen ervan genoemd. Aanvullend kan gesteld worden dat het toevoegen van een gebouw met deze hoogte, op deze plaats centraal op het bouwblok, niet zonder meer past binnen de oorspronkelijke structuur van het Beschermd Stadsgezicht. Echter de behoefte aan een verbindend gebouw centraal op het kavel en de zoektocht naar voldoende bouwvolume binnen het plan, vormt de aanleiding voor dit gebouw van 7 bouwlagen dat binnen het bouwblok afwijkt

van de heersende hoogte en gebouwtypologie. Voordeel is dat dit volume daarmee niet landt in de bouwdelen aan de straten, waardoor die beter passen binnen het beschermd stadsgezicht. Ook wordt hiermee de locatie, dicht bij het station en en de binnenstad, optimaal benut. Gelet op de dichtheid en de toegevoegde hoogte in dit plan verdient het aanbeveling in de volgende fase een windhinderstudie te laten uitvoeren.

5. Milieuaspecten, klimaatadaptatie en circulariteit In het Masterplan wordt een mix van functies voorzien: o.a. woningen, kantoren, onderwijs, daghoreca, recreatie en evenementenruimte. Voor realisatie gelden voor deze functies de nodige milieueisen en aandachtspunten vanuit de verschillende milieuthema's: bij de wijziging van het Omgevingsplan zijn o.a. geluid (wegverkeers – en spoorweglawaai), externe veiligheid, bodem en luchtkwaliteit aan de orde. Verder is er een onderzoek milieuzonering nodig waarbij de milieuhinder op gevoelige functies in het plangebied door functies buiten het plangebied wordt onderzocht en ook de mogelijke milieuhinder door milieubelastende activiteiten binnen het plangebied zelf. Belangrijke aandachtspunten: spoorwegemplacement, schouwburg. Overigens worden hierbij geen onoverkomelijke knelpunten verwacht. Circulair bouwen De Gemeente Deventer werkt toe naar 50% circulair bouwen in 2030 zoals is vastgelegd in de Visie Deventer Circulair en vastgesteld door de gemeenteraad in juli 2024. Om daarmee het materiaalgebruik, de CO2 uitstoot en de milieu impact verlagen. Om te komen tot meer circulariteit in de gebiedsontwikkeling wordt vooral ingezet op: - Minder, langer en slimmer (transformatie, splitsen, optoppen, kleinere footprint); - Hergebruik; - Biobased bouwen.

Voor alle locaties binnen de Centrumschil geldt een ondergrens zoals in de ‘groeipad’-tabel is weergegeven. In die tabel, te vinden in het Uitvoeringsprogramma Deventer Circulair (2025), wordt aangegeven welke percentage in het betreffende jaar de ondergrens is voor circulair bouwen. Om de innovaties en ontwikkelingen in de markt ruimte te geven zal per locatie gezamenlijk door gemeente en initiatiefnemer worden bepaald op welk onderdeel een extra ambitie wordt ingezet. Voor gebiedsontwikkeling en herinrichting van de openbare ruimte worden in de Centrumschil o.a. de volgende vertrekpunten en denkrichtingen meegegeven: - Bij sloop wordt altijd een goede inventarisatie gemaakt van de vrijkomende materialen, zodat deze elders in de stad of de regio kunnen worden hergebruikt; - Bij nieuwbouw verkiezen we materialen bestaand uit hernieuwbare grondstoffen boven niethernieuwbare materialen; - Kies voor biobased en secundaire materialen liefst uit de regio; - Zoek kansen om reststromen te benutten, ketens te vormen en kringlopen te sluiten, bv door het koppelen van projecten. De gebiedsontwikkeling voor de Topicuslocatie is een reeds langer lopend project. Tòch wordt geadviseerd wordt de uitwerkingen van het Masterplan in overeenstemming te brengen met het Uitvoeringsprogramma Deventer Circulair, tenzij dit de haalbaarheid van (onderdelen van) het plan aantoonbaar in gevaar brengt.

6. Beheer De invulling van Topicus betreft een heel specifieke stedenbouwkundige oplossing voor een aan Topicus verbonden groep bewoners (bedrijfswoningen): een dicht bebouwd, compact gebied waarbij stevig ingezet wordt op de groene uitstraling ervan, zowel op maaiveld als op gevels en daken. Een dergelijke invulling vraagt aandacht voor de beheersituatie:

- Verschillende gebruikers en eenheid in beheer vraagt om oprichting van een VVE die toeziet op de kwaliteit van de inrichting en het gebruik en onderhoud daarvan. Het gaat daarbij om gebruik en groenonderhoud van maaiveld, gevels en daken en terrassen, beheer van de fietsenstalling (fietsen in de stalling, niet tegen de gevels), containers, het laden en lossen (ook bezorgen van pakketjes), gebruik van de gemeenschappelijke ruimten, etc. - Afsluiten van het terrein in de nacht via mee-ontworpen hekwerken; geen verdringing van mogelijke overlast van binnen naar buiten het terrein. - Toekomstwaarde: na een eventuele organisatorische wijziging van het bedrijf Topicus dient het plan qua wonen relatief eenvoudig geschikt te maken te zijn voor de reguliere woningmarkt en een eventueel andere noodzakelijke woningdifferentiatie.

7. Uitwerking Met de vaststelling van dit masterplan gaat de volgende fase van uitwerking in. Het kwaliteitsteam doet in haar reactie over deze fase een aantal wezenlijke uitspraken die door de gemeente worden onderschreven. Zorgvuldigheid, kwaliteit, samenhang, integraliteit en vakmanschap behorend bij de opgave. - Voor de kwaliteitsbewaking van de plannen voor de uitwerking schakelt de gemeente opnieuw het bestaande kwaliteitsteam in. - De gemeente dringt er bij de opdrachtgever op aan gekwalificeerde vakmensen in te blijven schakelen.

8. Participatie Voor het uitwerkingstraject is een communicatie- en participatieplan noodzakelijk.

9. Reactie op de reactie van Stichting Oud Deventer en Bond Heemschut 1. De basis van het carré komt nog steeds boven de ‘Deventer laag’ (16m) uit. Gebouw F zal een hoogte krijgen van 25m. We zien geen meerwaarde voor deze hoogte binnen het beschermde stadsgezicht van Deventer. Wij adviseren daarom vast te houden aan het maximum van de Deventer laag. De hoogbouwvisie kan als inspiratie dienen maar is voor dit project niet bindend, omdat dit kader na het concept masterplan is vastgesteld. De hoogbouwvisie biedt overigens inhoudelijk wel ruimte voor het hoogteaccent. De gemeentelijke visie op hoger bouwen neemt de ‘Deventer laag’, de bouwhoogte in de binnenstad, als vertrekpunt maar uitzonderingen hierop zijn bij nieuwe ontwikkelingen mogelijk tot maximaal 25 meter, mits de ontwikkeling een duidelijke meerwaarde heeft voor de stad. Hoewel de invulling van gebouw F zeker nog meer aandacht verdient, heeft dit project nadrukkelijk meerwaarde voor de stad. 2. Wij zijn van mening dat de geprojecteerde nieuwbouw niet goed aansluit bij de bestaande huizenrij aan de overkant van de Brinkpoortstraat. We adviseren om voor de nieuwbouw dezelfde goot- en nokhoogte aan te houden (resp. 11,5 en 13,5m). Voor de bekroning van de nieuwbouw adviseren we een kapvorm i.p.v. de nu geprojecteerde setbacks.

Q-team, PAR en RCE zien het toepassen van setbacks als een passende manier om het gewenste volume in te passen. Wel vraagt met name de RCE nog extra aandacht voor de verticale ritmiek en gevelbeëindiging. Wat betreft het advies om een kapvorm toe te passen. Uitgangspunt is een herkenbare driedeling van plint, middenstuk en gevelbeëindiging. In het project wordt gekozen voor een groene invulling van die gevelbeëindiging. Daarbij is wel extra aandacht nodig voor de uitwerking van de gevelbeëindiging: is er sprake van een zorgvuldige aansluiting op de omliggende bebouwing, in hoeverre gaat het groene dakenlandschap hiermee samen (ook qua hoogte in combinatie met de begroeiing) en in hoeverre sluit het geheel ten slotte aan bij het dakenlandschap in de binnenstad? 3. a. Hoewel bij gebouw B de rooilijn gedeeltelijk iets is teruggebracht, zou de ruimtelijk visuele context van de gebouwen A, B en K nog verbeterd kunnen worden door de contramallen tussen de gebouwen A, B en K te verbreden tot 10m.

Naar mening van het Q-team en de PAR volstaat deze breedte waarbij een voldoende groene invulling wel een aandachtspunt blijft. Een grotere breedte kan zeker bijdragen maar gaat ten koste van m2 die belangrijk zijn voor een passende invulling van het programma. b. Ook zou de bekroning van de gebouwen A en B een kapvorm moeten zijn, die niet boven de ‘Deventer laag’ (16m) uitkomt. Vier bouwlagen lijkt ons ook een realistische hoogte. De fietsenstalling in gebouw B zou nog verdiept kunnen worden tot onder het maaiveld. Zie onder b. 4. Gebouw C verstoort nog steeds de ensemblewerking tussen de gebouwen K en G. Laatstgenoemde gebouwen zijn als onderwijsgebouwen Deventer erfgoed en moeten als zodanig optimaal beleefbaar blijven. Invulling van gebouw C moet nog nader worden uitgewerkt. In het masterplan is daarom sprake van een zoekgebied voor C, waarbij ook andere invulling dan die met een gebouw mogelijk zijn. Hierbij is zorgvuldige aansluiting van oud en nieuw essentieel.