2024-78 Visie op hoger bouwen in Deventer (geamendeerd vastgesteld 17-04-2024)

A1 zone & Poort van Deventer

Met de aanleg van A1 Bedrijvenpark vormt de zone langs de A1 meer en meer een volwaardige entree tot de stad. Waar de stad zich voorheen slechts voorzichtig aan één zijde van de A1 toonde, manifesteert de stad zich nu aan beide zijden van deze zone. De A1 ligt hierdoor nu in de stad. In een gevarieerd stedelijk gebied wisselen het landschappelijke karakter van de Schipbeekzone en grootschalige bedrijfsbebouwing elkaar af. Om verdere verdozing te voorkomen en het stedelijke en representatieve karakter van de A1 zone in de toekomst te versterken is bebouwing tot en met 25 meter hier mogelijk.

Stadsassen

De stadsassen zijn de dragende hoofdstructuren van de stad, die een belangrijke verbinding vormen tussen de wijken en het centrum. Hier presenteert de stad zich als ‘etalage van functies’ met variatie in architectuur, vorm en hoogte, maar altijd representatief en indrukwekkend. Het verschil in bebouwingshoogte mag hier groot zijn om zo de verschillende typen functies en bebouwing beter tot hun recht te laten komen. Binnen de stadsaszones geldt primair een maximale bouwhoogte van 25 meter (8 bouwlagen).

Langs het Hanzetrace is op een aantal plekken ten noorden van het spoor een bouwhoogte tot en met 40 meter mogelijk rondom kruisingen met de invalswegen, als markering van de entrees tot de wijken en de stad. Daar waar het Hanzetrace aan de Centrumschil en de Poort van Deventer grenst, is op een beperkt aantal plekken een bouwhoogte tussen 55 en 70 meter mogelijk. Hier versterken we met nieuwe iconen de leesbaarheid en wordt de hoofdentree tot de stad aangekondigd.

De Poort van Deventer is een werklocatie gelegen in de oksel van de kruising van de IJssel en de A1 en maakt onderdeel uit van de skyline van Deventer, gezien vanaf de snelweg. Het gebied grenst aan het Hanzetracé als belangrijke stadsas die een groot deel van de woon- en werkgebieden in Deventer verbindt met de snelweg. De Poort van Deventer vormt daarmee een strategisch gelegen zichtlocatie. Om de strategische ligging te benadrukken en de zichtlocatie beter uit te nutten streven we ook hier naar een meer stedelijke en representatieve uitstraling. Met een primaire bebouwingshoogte van maximaal 25 meter en op een aantal plekken aan het Hanzetracé van maximaal 70 meter komen de uitzonderlijke kwaliteiten van dit strategische gebied als Poort van Deventer nog beter tot hun recht.

Visie op hoger bouwen in Deventer

37

Stadsstraten

De stadsstraten vormen van oudsher de belangrijke ringstructuren van de stad. Deze stadsstraten verbinden de wijken via de invalswegen met de rest van de stad. De aangrenzende bebouwing bestaat voornamelijk uit aaneengesloten bebouwing van 4 bouwlagen. Hieronder valt ook een aantal cultuurhistorisch waardevolle portiekflats met attentiewaarde, zoals omschreven in de Deventer Omgevingsvisie. De stadsstraten kennen een ruime en groene opzet, met begeleidende bomenrijen en vaak een groene middenberm.

Op basis van de wegprofielen en de schaal en maat van de bestaande bebouwing is langs de stadsstraten een bouwhoogte t/m 19 meter denkbaar, mits passend bij het karakter van de omgeving. Bij nieuwe ontwikkelingen is uitgangspunt om het groenstedelijke karakter van de stadsstraten verder te versterken. Eventuele transformatie binnen de kenmerkende wederopbouwstructuur van de stadsstraten voegt zich naar het gedachtegoed van licht, lucht en ruimte. De bebouwing manifesteert zich hier veelal binnen robuuste groenstructuren die vaak doorlopen tot aan de gevel. Dit zijn wezenlijke kwaliteiten die als uitgangspunt gelden bij eventuele planvorming.

38

Winkelcentra

In de Deventer wijken bevinden zich meerdere grote en kleinere winkelcentra. Hier worden basisvoorzieningen zoals winkels, maatschappelijke functies en openbaar vervoer gecombineerd met woningen voor verschillende doelgroepen. Dit maakt deze centrale plekken van grote betekenis voor de wijk. Door verdichting en hoger bouwen mogelijk te maken kan de positie van de winkelcentra binnen de wijk worden versterkt. Daarnaast kan door het toevoegen van woningbouw de sociale cohesie worden versterkt en ontstaat meer levendigheid en dynamiek in de directe omgeving.

Nieuwe ontwikkelingen versterken de kwaliteiten en het karakter van de omgeving. Uitgangspunt is de “Deventer Laag” met een bouwhoogte van maximaal 16 meter. Vanwege de grotere schaal en ruime stedenbouwkundige opzet zijn accenten met middelhoogbouw goed mogelijk bij winkelcentrum de Flora in Colmschate. Maar ook bij winkelcenta in de vroegnaoorlogse wijken zoals Keizerslanden, Zandweerd en Borgele. Omdat de schaal en maat per winkelcentrum verschilt, wordt bij nieuwe ontwikkelingen de exacte bouwhoogte bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige context en de bestaande ruimtelijke identiteit van het gebied.

Stadsranden

Deventer grenst voor een groot deel aan open en onbebouwde gebieden zoals de IJsselzone, stadsparken, landbouwgronden, landgoederen en bosgebieden. Deze stadsranden hebben veelal een groen karakter en markeren de overgang van stad naar land. De bijbehorende grote open ruimtes geven lucht aan de stad. Om de schaal en het gevoel van openheid van deze elementen te waarborgen zijn zorgvuldige overgangen van stad naar landschap van belang. Hogere bebouwing is hier alleen mogelijk wanneer aangetoond wordt dat deze zorgvuldig kan worden ingepast in dit landschap en daarbij geen afbreuk doet aan de landschappelijke kwaliteiten van deze stadsranden.

Binnen bepaalde zones met zichtlijnen op stad en land is een bouwhoogte van maximaal 25 meter mogelijk, ongeveer de hoogte van een volwassen boom. Daarnaast is op een aantal strategische en beeldbepalende locaties binnen de stadsrand een bouwhoogte t/m 40 meter mogelijk. Het betreft hier prominente zichtlocaties aan de IJssel en zichtlocaties grenzend op het snijvlak van stadsas en stadsrand.

Dorpen

De dorpen kenmerken zich door veelal individuele lage bebouwing in diverse soorten en maten die langs structurerende landschappelijke elementen is gebouwd. Deze historische lijnen waarlangs de verschillende dorpen zijn gegroeid, zijn nog steeds duidelijk herkenbaar. De dorpen hebben daarmee een eigen identiteit, maat en schaal waarbinnen een bouwhoogte van maximaal 10 meter passend is. Dit kan worden beschouwd als de basislaag voor de dorpen.

Maar ook binnen de dorpen is de vraag naar woningen aanwezig. Om het aangrenzende buitengebied zo min mogelijk te belasten kan incidenteel worden afgeweken tot een maximum van 16 meter.

Visie op hoger bouwen in Deventer

39

Wanneer nodig?

Proces

Bebouwing tussen 31 en 70 meter komt niet veel voor in Deventer en heeft een grote impact op de plek, omgeving en stad. Deze bebouwing manifesteert zich nadrukkelijker in de stad als het gaat om thema’s als ruimtelijke kwaliteit, programma, klimaat, mobiliteit, windhinder, privacy en schaduwwerking. Daarom worden voor de categorieën Hoogbouw en Hoogbouw+ door de gemeente extra eisen gesteld aan kwaliteit, planvorming en proces. Dit geldt eveneens voor afwijkingen van de in deze visie voorgeschreven maximale bouwhoogtes die gelden voor de dorpen, de stadsranden en het

De HER dient door de aanvrager onderbouwd te worden met toetsbare argumenten en een toelichting waarom de gevonden waarden resulteren in een passende bouwoplossing. Deze objectief controleerbare toelichting wordt onderdeel van de besluitvorming door de raad.

beschermd stadsgezicht.

Deze extra eisen worden onderbouwd in een Hoogbouw Effect Rapportage (HER). Deze is gericht op het in kaart brengen van de impact van de ontwikkeling op de plek en omgeving en het in beeld brengen van de meerwaarde van het hoger bouwen. Het gaat in de HER om een analyse van de effecten van de ontwikkeling op de (directe) omgeving en om de uitwerking van aspecten zoals architectonische kwaliteit, windhinder, schaduwwerking en ruimtelijke en functionele relaties met het maaiveld. De HER is een extra aspect van de integrale afweging die voor de hoogbouw wordt uitgevoerd. De HER is dus aanvullend op het bestaande welstandsbeleid en op overig generiek beleid, bijvoorbeeld voor parkeren, milieu en veiligheid.

Beoordeling Beoordeling van de Hoogbouw Effect Rapportage vindt plaats op 3 niveau’s:

1. 2. 3.

Bijdrage aan de ambities van de stad Inpassing in de omgeving Beeldkwaliteit

In de beginfase van een ontwikkeling gaat het vooral om de vraag of en hoe hoger bouwen past op de plek en in de omgeving. Hierbij zijn niveau’s 1 en 2 van belang. In de gebieden waar we voorzichtig zijn met (middel) hoogbouw zal dit alleen als uitzondering mogelijk zijn en onder de voorwaarden dat het echt een grote bijdrage levert aan de stad, wijk of dorp en geen afbreuk doet aan de waarden en het karakter van het gebied. Pas bij de beoordeling van een omgevingsvergunning is niveau 3 van belang. Op dat moment is er een architectonisch ontwerp beschikbaar en kunnen aspecten met bertekking tot beeldkwaliteit worden beoordeeld. Voorafgaand aan de vaststelling van een besluit wordt de HER mede ter inzage gelegd.

6. HoogbouwEffectRapportage 40

Visie op hoger bouwen in Deventer

41

42

1. Bijdrage aan de ambities van de stad

2. Inpassing in de omgeving

In de HER dient aangegeven te worden op welke wijze de betreffende ontwikkeling bijdraagt aan de drie ambities met betrekking tot Verantwoorde Groei, Levendige Stad en Gezonde Toekomst, zoals beschreven in hoofdstuk 2 van deze visie. Op basis hiervan wordt in de HER de meerwaarde van de ontwikkeling aangegeven. Hieronder wordt verstaan de bijdrage die de ontwikkeling levert aan de ambities en doelen van de stad en die voor de omgeving van de ontwikkeling gelden. Tot slot moet de ontwikkeling voldoen aan de bestaande beleidskaders van de gemeente en relevante regelgeving die van toepassing is.

Stedenbouwkundig en landschappelijk

De effecten van hoogbouw(+) op de directe omgeving en op grotere afstand dienen inzichtelijk gemaakt te worden door middel van een gebiedsanalyse. Hierin worden de kenmerken van het gebied beschreven en wordt gemotiveerd welke plaats hoogbouw in dit gebied zal gaan innemen en welke gevolgen dit voor het gebied zal hebben. Hierbij wordt ingegaan op de inpassing in de stedenbouwkundige structuur. Het gaat hierbij ook om de ‘leesbaarheid’ van de stad en de logische invulling van de plek en het herkennen van kansen voor verbindingen met andere opgaven in het gebied. Voor hoogbouw(+) geldt dat altijd in beeld wordt gebracht welke plaats de ontwikkeling in de totale Deventer skyline gaat innemen. Mogelijke effecten op de skyline en waardevolle zichtlijnen worden in beeld gebracht met behulp van 3d visualisatie en fotomontage. Dit geldt in ieder geval vanuit het perspectief van de overzijde van de IJssel (pontje en Bolwerksweg), vanaf de A1 ter plaatse van het viaduct over de IJssel, vanaf de spoorbrug en het zicht op de Bergkerk vanaf de Wilhelminabrug en Kazernestraat. Wanneer zich in de directe omgeving van de ontwikkeling meerdere ontwikkelingen afspelen wordt om een gebiedsvisie gevraagd, om zo de samenhang te kunnen beoordelen.

Hetzelfde geldt wanneer de ontwikkeling zich bevindt in of ingrijpt in waardevolle landschappelijke elementen of cultuurhistorische structuren of objecten. De gebiedsvisie kan zowel door gemeente als door initiatiefnemer worden opgesteld. Eventuele hoogtebeperkende aspecten worden hierin meegenomen en benoemd.

Cultuurhistorische context

In Deventer is de geschiedenis zichtbaar, herkenbaar en beleefbaar. Bij nieuwe ontwikkelingen is het uitgangspunt om de bijzondere cultuurhistorische kwaliteiten van Deventer te behouden en te versterken. In geval van hoogbouw(+) dient altijd in beeld te worden gebracht of en welke invloed de ontwikkeling heeft op het beschermd stadsgezicht. Uitgangspunt is dat de Lebuinuskerk en Bergkerk altijd zichtbaar en dominant blijven en dat het beschermde stadsgezicht niet wordt aangetast. Effecten van de ontwikkeling worden hier in beeld gebracht (3d visualisatie en fotomontage) in ieder geval vanuit het perspectief van de overzijde van de IJssel (pontje en Bolwerksweg), vanaf de A1 ter plaatse van het viaduct over de IJssel, vanaf de spoorbrug en het zicht op de Bergkerk vanaf de Wilhelminabrug en Kazernestraat. Dit zijn de enige zichtlijnen waarbinnen het beschermd stadsgezicht frontaal en/of in haar volledigheid in beeld komt en waarbinnen hoogbouw(+) de grootste impact heeft. Indien de situatie daarom vraagt, kunnen andere zichtlijnen worden toegevoegd aan de beoordeling. Wanneer een ontwikkeling zich binnen de historische binnenstad bevindt moet de impact op het karakter van het beschermd stadsgezicht in beeld worden gebracht. Ook hier is een 3d visualisatie en fotomontage vereist.

Als de hoogbouw aan een zichtlijn op de Lebuinuskerk of Bergkerk is gelegen dient te worden aangetoond op welke wijze deze zichtlijn door de hoogbouw wordt begeleid. De dominantie van de twee kerken is uitgangspunt en de hoogbouw trekt niet de aandacht weg van deze structuurbepalende lijnen. Definitieve beoordeling of en hoe hoogbouw uitgevoerd gaat KOP HANDELSKADE DEVENTER EEN PROMINENT VOOR DE STAD worden vindt plaats op projectniveau. Indien hoogbouw(+) in de directe omgeving van een rijksof gemeentelijk monument of een beeldbepalend Hoogteaccent pand wordt gesitueerd, dient de overgang van het Een accent op de juiste plek monumentale object naar de hoogbouw met zorg De Leeuwenbrug geldt in Deventer als een uiterste met betrekking tot hoogbouw, een nieuwe toren mag Hoger bouwen binnen te worden vormgegeven. zijn hoogte daarom niet overstijgen. De Kop van de Handelskade houdt een gelijke hoogte aan en vormt inbreidingslocaties waarin zich waardevolle samen met Leeuwenbrug een poort tussen binnenstad en voorstad en slaat tevens een visuele brug tussen cultuurhistorische bevinden (zonder het stationscluster en de Kien. Alhoewel deobjecten locatie buiten het beschermd stadsgezicht ligt blijft een beschermde status) dient een bijdrage te leveren aan dergelijke ontwikkeling een gevoelige zaak.

Daarom is een zorgvuldige uitwerking, waarbij nieuwbouw goed inde de bestaande situatie wordt ingepast, instandhouding en transformatie van dat erfgoed. noodzakelijk. De nieuwe toren vormt samen met Leeuwenbrug en de Schouwburg een ensemble van In bovenstaande gevallen worden de plannen ter hoogteaccenten. De setback van de toren ten opzichte van debeoordeling Brinkgreverweg speelt een belangrijke rol in het voorgelegd aan de Planadviesraad. Deze ontwerp. Door de verrijking van het stadssilhouet komt de Leeuwenburg beter op zijn plek te staan. commissie adviseert het college Ensemble van burgemeester van hoogteaccenten en wethouders over de gevolgen van de nieuwbouw op de aanwezige cultuurhistorische waarden.

Windhinder

Bij hoger bouwen is windhinder een belangrijk aspect voor een prettige en veilige leefomgeving en voor het gebruik van de buitenruimte. Beoordeling van windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving vindt plaats aan de hand van criteria zoals beschreven in de Nederlandse Norm (NEN 8100:2006). Windhinder en windgevaar moeten hierbij door een kundig bureau in beeld worden gebracht in een vroegtijdig stadium van het ontwerpproces (schetsontwerp). Hieronder is weergegeven wanneer een windonderzoek moet plaatsvinden: • • •

gebouwen hoger dan 31 meter - windonderzoek beschut gelegen gebouwen, hoogte 15 tot 31 specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is onbeschut gelegen gebouwen, hoogte tot 31 m specialist beoordeelt of windonderzoek nodig is

Bij het in beeld brengen van windhinder en -gevaar gaat het om een drempelwaarde voor drie niveaus: doorlopen, slenteren en langdurig zitten. Voor de openbare ruimte moet als ondergrens een ‘goed’ windklimaat (zoals gekwalificeerd in NEN 8100:2006) worden nagestreefd. Voor ‘langdurig zitten’ wordt altijd een kwalificatie ‘goed’ verlangd. Deze kwalificatie geldt ook voor ‘slenteren’ wanneer een hoofdentree van een gebouw in een dergelijk gebied is gelegen. Een beoordeling ‘matig’ kan eventueel na bestuurlijke afweging worden geaccepteerd, hierbij spelen kosten van windhinderbeperkende maatregelen en het ontbreken van alternatieven een rol. Een ‘slecht’ ROUTING 16/64 windklimaat wordt nergens toegestaan. In situaties waar in zeer beperkte mate op niet voor verblijf relevante plekken het windklimaat in redelijkheid niet kan worden verbeterd, hebben B&W de bevoegdheid van deze eis af te wijken. Bij windgevaar moet de kwalificatie ‘gevaarlijk’ te allen tijde worden vermeden.

Studie naar visuele inpassing van de ontwikkeling Kop Handelskade binnen de Stadscampus (bron: Explorius/De Zwarte Hond)

Inpassing stadsgezicht

Visie op hoger bouwen in Deventer

43

Zon- en schaduwwerking

De effecten van schaduwwerking in de directe omgeving door hogere bebouwing worden in de HER in beeld gebracht. Nieuwe ontwikkelingen worden in een vroeg stadium van het ontwerpproces al onderworpen aan een bezonningsonderzoek (SO/ VO). Vanuit de wet- en regelgeving in Nederland worden geen concrete eisen gesteld aan de bezonningsduur van woningen of woongebouwen. De gemeente Deventer hanteert daarom een onderzoeksnorm die opgesteld is door TNO. Een gebouw voldoet aan deze norm wanneer er gedurende twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober in het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam van de woonkamer. Daarbij is het geen vereiste dat de bezonning aansluitend plaatsvindt. Deze norm wordt alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Met bezonningsdiagrammen wordt inzichtelijk gemaakt of de bezonning van nieuwbouw op de gevel, tuin, terras, speelplek enzovoort voldoende is. Daarbij wordt de schaduwval in de bestaande situatie vergeleken met de schaduwval in de toekomstige situatie. Op basis van de uitkomsten van het onderzoek kan besloten worden het ontwerp en/of de situering van de nieuwbouw aan te passen om schaduwwerking te beperken. Uiteindelijke vaststelling vindt plaats met het omgevingsplan dat de nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt.

In de HER wordt eveneens onderbouwd wat het effect van de ontwikkeling is op de hitte en koelte in de directe omgeving. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van hitte en koeltekaarten van de gemeente Deventer. Op die manier wordt inzichtelijk of er effect op hittestress zal ontstaan en welke mogelijkheden gebruikt worden om hittestress tegen te gaan.

44

Privacy

Hoge gebouwen kunnen het uitzicht van bestaande woningen en gebouwen verstoren en kunnen effect hebben op de privacy van woningen en tuinen. Dit kan aan de orde zijn bij nieuwe gebouwen in een bestaande omgeving , maar ook binnen nieuwe complexen. Doordat het daklandschap steeds veelzijdiger gebruikt wordt, bijvoorbeeld voor daktuinen, kan ook binnen een gebouw invloed op privacy bestaan. In de HER moet het effect op uitzicht en privacy in beeld worden gebracht door middel van beeldmateriaal waarbij de verschillende afwegingen worden onderbouwd. De nieuwe ontwikkeling wordt daarbij op passende schaal in de bestaande situatie gemodelleerd zodat vanuit verschillende standpunten zo waarheidsgetrouw mogelijk kan worden beschouwd welke effecten de ontwikkeling heeft op de omgeving.

Ecologie en natuur

In de HER wordt onderbouwd op welke wijze de ontwikkeling bijdraagt aan het versterken van ecologische en natuurwaarden in de bestaande omgeving. Dit geldt zowel voor specifieke soorten op de locatie waarvoor hoger bouwen kansrijk kan zijn als voor soorten in het omliggende gebied. Hoger gelegen groene plekken kunnen immers een rol spelen in de grotere groenstructuren en het ecologisch netwerk in de omgeving. Zo is bijvoorbeeld de slechtvalk voor zijn nestvoorziening afhankelijk van hoge gebouwen. Op inrichtingsniveau is de maatvoering en inrichting van binnentuinen, daktuinen en voorzieningen aan gevels van belang. De toepassing van streekeigen soorten is de norm zodat de biodiversiteit gediend kan worden. Daarbij zou de nadruk kunnen liggen op soorten planten, struiken en bomen die van belang zijn voor wilde bijen, vlinders en vogels. Plantensoorten die van belang zijn voor de voedselvoorziening van vlinders enzovoort dienen als de cafetaria voor deze soortgroepen. Hiernaast zijn de andere levensstadia als overwintering en de ontwikkeling van de larven ook van belang. Voor dit laatste worden specifieke biotopen aangelegd.

Levendige plint

De beleving van hoogbouw wordt voor een belangrijk deel bepaald door de beleving op maaiveld. De begane grondlaag wordt de plint genoemd. Dat is de bouwlaag die vanaf de straat het meest zichtbaar is voor de langslopende voorbijganger en waar interactie plaatsvindt tussen de straat en het gebouw. De inrichting en vormgeving van de plint is afhankelijk van de context; staat het gebouw bijvoorbeeld in een gebied met veel voorzieningen en winkels of bijvoorbeeld juist in het groen. In een gebied waar functiemenging gewenst is, is de plint de plek waar de dynamiek en levendigheid het meest tot uiting komt. Hier presenteren bedrijven, winkels, voorzieningen en woningen zich aan de straat. Het inpassen van inpandig parkeren vraagt hierbij extra aandacht om de gewenste kwaliteit te bereiken en de gewenste beleving op straat te bewerkstelligen. Parkeren dient uit het zicht plaats te vinden en wordt inpandig opgelost. Parkeren in de plint is te allen tijde uitgesloten. Bij de inpassing kan afhankelijk van de context onder andere worden gedacht aan geheel of gedeeltelijk ondergronds parkeren, of parkeren op de verdiepingen boven de plint.

Visie op hoger bouwen in Deventer

45

3. Beeldkwaliteit Hoger bouwen vraagt om een hoogwaardige architectuur, maar ook om een goede aansluiting van het gebouw op het maaiveld en de omgeving. Ter onderbouwing van de ontwikkeling wordt altijd om een maquette op schaal en een 3d simulatie gevraagd van het plan inclusief context.

Uitstraling

Bij hoogbouw(+) dient sprake te zijn van een Deventer karakter. Dat zien we terug in de architectuur; warme en ambachtelijke materialen verwijzend naar de historie of toekomst van de plek. Voor hoogbouw(+) gaan we voor een zo slank mogelijke toren. Als hoger bouwen mogelijk is, gaat de voorkeur altijd uit naar een hoogteaccent als bouwdeel van het totale plan. Een gedegen studie en analyse dient hierbij te leiden tot een specifieke vormgeving.

Beëindiging

Het Deventer karakter toont zich ook in een uitgesproken beëindiging van de toren. Die is zorgvuldig ontworpen, bijvoorbeeld in relatie tot de zichtbaarheid of de betekenis van de plek in de stad. De beëindiging van de toren is dusdanig vormgegeven zodat technische zaken zoals liftschachten, klimaatinstallaties en glazenwasinstallaties aan het zicht zijn onttrokken of zijn geïntegreerd in de architectuur. Al deze zaken vallen binnen de maximum gestelde

46

Plint

De vormgeving van de plint is afhankelijk van de context. De plint heeft altijd verschillende adressen en functies met een eigen voordeur aan de straat. Het gevelontwerp van de plint heeft een open karakter en is voldoende transparant om te zorgen voor een aantrekkelijke beleving op ooghoogte, waarbij het interieur van de functie goed zichtbaar is. Blinde gevels, dichtgeplakte ramen en zichtbare achterkanten zijn niet gewenst. Een zorgvuldige inpassing van bergingen, afval, logistiek en expeditie verdient hierbij bijzondere aandacht. Vanuit het oogpunt van toekomstbestendigheid is een vrije verdiepingshoogte van minimaal 4,5 meter van de plint een voorwaarde. Dit garandeert flexibiliteit in gebruik en veel ruimte voor interactie met de straat. De entree tot de bovengelegen (woon)functie is altijd royaal, uitnodigend en herkenbaar. Wanneer er wordt gewoond in de plint is er altijd enige afstand tot de openbare ruimte in de vorm van een kleine (semi)privé buitenruimte bij de voordeuren, een geveltuintje of een iets terugliggende begane grond.

De entree naar de parkeervoorziening voor auto’s wordt te allen tijde integraal mee ontworpen en binnen het gebouw opgelost. Bij het vormgeven van de entree wordt rekening gehouden met veilige in- en uitritten en voldoende ruimte voor veilig laden en lossen. Daarbij vraagt de inpassing van de entree in het openbaar gebied bijzondere aandacht en wordt altijd integraal meegenomen in het architectonisch ontwerp. Het fietsparkeren voor bewoners wordt inpandig opgelost, vlakbij de ingang. De entree van de stallingsruimte is comfortabel en makkelijk toegankelijk en bruikbaar. Een goed bereikbare, gemeenschappelijke voorziening voor bakfietsen en scootmobielen is bij hoger bouwen eveneens uitgangspunt.

Hoogwaardige buitenruimte

Het ontwerp van de buitenruimte rondom het gebouw maakt integraal onderdeel uit van de architectonische opgave. We vragen daarom altijd om een ontwerp van de buitenruimte. Hoger bouwen heeft invloed op de kwaliteit van de openbare ruimte en de beleving vanaf de straat. De vormgeving, uitvoering en het beheer van de buitenruimte is daarom duurzaam en kwalitatief hoogwaardig en wordt aan de voorkant integraal meegenomen in het ontwikkelproces. De vormgeving van de buitenruimte is aangepast aan de gebruikers. Denk aan zit- en rustplekken voor senioren, speelmogelijkheden voor kinderen, ontmoetingsruimtes, beweeg- en fitnessmogelijkheden. Buitenruimtes zijn sociaal veilig en goed toegankelijk, barrières zoals paaltjes, hoogteverschillen of andere obstakels dienen te worden vermeden.

Vergroenen gebouwen

Bij hoger bouwen zijn er volop kansen voor vergroening. Gevelgroen en (gezamenlijke) daktuinen zijn altijd van hoogwaardige kwaliteit en kunnen functioneren als buitenruimte, waterberging of ter versterking van de biodiversiteit.

Visie op hoger bouwen in Deventer

47

Richting geven

Proces

Deze visie geeft richting aan toekomstige besluitvorming door de gemeente Deventer ten aanzien van hoger bouwen. Hiermee worden kaders en regels gegeven waarbinnen hoger bouwen kan plaatsvinden. We leggen daarbij niet meer vast dan nodig. Deze Visie geeft geen recht op een juridische bouwtitel, de reguliere ruimtelijke procedures zullen te allen tijde gevolgd moeten worden. In veel gevallen zal besluitvorming over het plan aan de orde zijn bij een wijziging van het omgevingsplan of het verlenen van een omgevingsvergunning.

Uitwerking

Bij alle nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot hoger bouwen wordt voor de betreffende gebiedsontwikkeling in masterplannen of stedenbouwkundige plannen een nadere uitwerking van het beleid gemaakt. Dit gebeurt door specifieke regels op te stellen ten aanzien van de openbare ruimte, plint, programma en bouwhoogtes.

Borging beleid

Een initiatief voor hoger bouwen is niet afhankelijk van een formele toets door een speciale commissie. Beoordeling van initiatieven vindt plaats door project- of gebiedsteams van de gemeente, aangevuld met expertise vanuit de Planadviesraad. Bij het behandelen van een aanvraag omgevingsvergunning vindt een reguliere en formele beleidstoetsing plaats aan deze visie.

Architectonische kwaliteit

Om tot goede hoge gebouwen te komen is het essentieel een grondig proces van kwaliteitsbegeleiding op poten te zetten. Bewaking van de architectonische kwaliteit is de uiteindelijke verantwoordelijkheid van de Planadviesraad en eventuele kwaliteitsteams of supervisoren.

7. Gebruik van de Visie 48

Visie op hoger bouwen in Deventer

49

Cumulatie

Participatie

De Visie op Hoger Bouwen geeft mogelijkheden aan voor hoger bouwen die de komende tijd ingevuld kunnen gaan worden door initiatiefnemers. Is het daarmee dan zo dat alle ruimte die deze visie biedt maximaal ingevuld kan worden? Deze visie geeft kaders en leidende principes mee om hogere gebouwen van hoge kwaliteit te ontwikkelen. Een zorgvuldige inpassing in de omgeving is hierbij altijd van toepassing, ook vanuit andere relevante beleidskaders. Het is daarom niet te verwachten dat op alle plekken de maximale hoogtes op goede wijze gerealiseerd kunnen worden. De ontwikkeling van de stad kan hierbij invloed hebben op toekomstige bouwplannen. Een gerealiseerd bouwplan kan op zijn beurt weer effect hebben op de ontwikkeling van een ander gebied als het bijvoorbeeld gaat om bezonning maar ook voor de ruimtelijke inpassing. De stad en de stedelijke structuur zijn altijd in beweging. Deze visie biedt daarom ruimte voor geniale uitzonderingen op basis van nieuwe inzichten en gedegen onderzoek. De besluitvorming over een bouwplan vindt altijd plaats, gebaseerd op de situatie op dat moment en rekening houdend met de relevante beleidskaders, waaronder deze visie. De afweging of en in welke vorm hoger bouwen op een plek mogelijk is, blijft maatwerk en zal per locatie beoordeeld worden. De Visie op Hoger Bouwen is geen statisch document.

Periodiek beoordeelt de gemeente of het gestelde nog correct is en of bijstelling nodig is, bijvoorbeeld naar aanleiding van de verkenning vanuit Wonen Ruimte Stad naar verschillende denkrichtingen over de groei van de stad.

De Omgevingswet voor de fysieke leefomgeving hecht veel waarde aan participatie. Indien voor een ruimtelijk initiatief een wijziging van het Omgevingsplan nodig is, dan geeft de gemeente aan hoe participatie vorm wordt gegeven. De gemeenteraad heeft voor bepaalde initiatieven participatie verplicht gesteld. De gemeente Deventer vindt het belangrijk dat er voldoende wordt geluisterd naar degenen voor wie een ruimtelijk plan iets gaat betekenen of veranderen. Voor omwonenden bijvoorbeeld is het van groot belang om tijdig geïnformeerd te worden over nieuwe ontwikkelingen in hun buurt. Het beleid dat de gemeente Deventer heeft opgesteld gaat bijvoorbeeld over de initiatieven waar participatie verplicht voor is en hoe de initiatiefnemer de belangen van betrokkenen in kaart heeft gebracht. Dit is opgenomen in de Wegwijzer participatie (2023). De gemeente Deventer maakt hierbij geen onderscheid tussen regulier bouwen en hoger bouwen.

Tekst, visievorming en vormgeving Gemeente Deventer

Fotografie

Gemeente Deventer Bart Ros Sander Korvemaker Edwin Winkel

50

Visie op hoger bouwen in Deventer

51

www.deventer.nl