2024-78 Raadsvoorstel Visie op hoger bouwen in Deventer

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Visie op hoger bouwen in Deventer Wethouder Wijnhoud, 2024-78 20-02-2024 DEV-BLD-R

Inleiding De ontwerp Visie op hoger bouwen in Deventer heeft ter inzage gelegen van woensdag 7 december 2023 tot en met woensdag 17 januari 2024. Er zijn 28 geldige zienswijzen ingediend, waarbij sommige zienswijzen door meerdere mensen zijn ingediend. De ingediende zienswijzen leiden tot wijziging van de ontwerp Visie op hoger bouwen in Deventer. Ook is een ambtshalve wijziging doorgevoerd die de duidelijkheid vergroot. Bij het opstellen van de Visie op hoger bouwen in Deventer is een participatietraject doorlopen. Hiervan is een participatieverslag gemaakt. Dit is bijgevoegd. De Visie op hoger bouwen in Deventer geeft aan hoe de gemeente Deventer met hoogbouw en hoger bouwen wil omgaan. Na vaststelling is de Visie op hoger bouwen leidraad bij het opstellen van ontwikkelplannen. Initiatiefnemers (projectontwikkelaars, woningcorporaties) kunnen zien welk hoogteregime aan de orde is en onder welke voorwaarden mogelijkheden voor hoogbouw benut kunnen worden in een concreet bouwplan. De ontwerp Visie op hoger bouwen richt zich, na vaststelling door de gemeenteraad, op nieuwe situaties. Plantrajecten die al gestart zijn, kennen een eigen besluitvorming. Hiervoor zijn al ruimtelijke uitgangspunten meegegeven door de raad of het college (en dan kenbaar gemaakt aan de raad).

Raadsvoorstel 1. De reactienota zienswijzen Visie op hoger bouwen in Deventer vast te stellen 2. De Visie op hoger bouwen in Deventer vast te stellen en als onderdeel van de welstandsnota op te nemen

Kern raadsvoorstel De Visie op hoger bouwen in Deventer geeft aan hoe de gemeente Deventer met hoogbouw en hoger bouwen wil omgaan. Na vaststelling is de Visie op hoger bouwen leidraad bij het opstellen van ontwikkelplannen. Initiatiefnemers (projectontwikkelaars, woningcorporaties) kunnen zien welk hoogteregime aan de orde is en onder welke voorwaarden mogelijkheden voor hoogbouw benut kunnen worden in een concreet bouwplan.

Beoogd resultaat Na vaststelling zorgt de Visie op hoger bouwen voor: * het betrekken van de mogelijkheden voor hogere volumes voor een optimaal en hoogwaardig grondgebruik (compacte stad); * behoud en versterking van het silhouet van Deventer inclusief de historische binnenstad; * het bieden van een flexibel afwegingskader dat kwalitatieve hoogbouw met variatie in vorm mogelijk maakt; * het formuleren van aandachtspunten voor ontwikkeltrajecten waar hoogbouw aan de orde kan zijn, onder meer voor de directe leefomgeving.

Kader * Eerste kwartaalrapportage 2022 ; * Omgevingsvisie Deventer; * Welstandsnota Deventer. De visie op hoger bouwen wordt na vaststelling onderdeel van de welstandsnota.

De Woningwet is de grondslag voor de welstandsnota. De Visie op hoger bouwen heeft de inspraakprocedure conform de Woningwet gevolgd (inspraak via zienswijzen conform Awb). De vaststelling van de visie zal door de gemeenteraad onder de Omgevingswet plaatsvinden. Met de invoering van de Omgevingswet verandert de wettelijke grondslag voor regels over welstand. Het overgangsrecht regelt echter dat indien een ontwerp van welstandsregels nog voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage wordt gelegd (vòòr 1 januari 2024) deze regels ook worden aangemerkt als toetskader voor initiatieven met betrekking tot de redelijke eisen van welstand (4.114 Invoeringswet Omgevingswet). Via het overgangsrecht is deze Visie op hoger bouwen na vaststelling dus onderdeel van het toetskader voor ruimtelijke initiatieven. Voor het implementeren van de Omgevingswet wordt de komende jaren gewerkt aan het onderbrengen van het bestaand beleid van de gemeente Deventer naar de instrumenten van de Omgevingswet, zoals de Omgevingsvisie Deventer en omgevingsprogramma’s.

Aspecten uit de Visie op hoger bouwen in Deventer die een plek moeten krijgen in de (kern)instrumenten van de Omgevingswet zijn onder meer: het beschermen van het stadsgezicht en andere bijzondere gebieden, de hoogteregimes zoals opgenomen in de Visiekaart, de "Deventer Laag" als basis voor hogere gebouwen, het toepassen van de zes principes voor hoger bouwen met Deventer karakter en de eis van een HoogbouwEffectraportage bij gebouwen hoger dan 31 meter.

Argumenten ten behoeve van de raad Voor: * Met de Visie op hoger bouwen schept de gemeente duidelijkheid welke hoogtes waar aan de orde kunnen zijn. Dit is overigens niet meteen een bouwtitel: een zorgvuldig planproces zal doorlopen moeten worden; * Kwetsbare gebieden worden beschermd tegen hoogbouw. Zo wordt hoogbouw in het beschermd stadsgezicht, de dorpen en het buitengebied primair uitgesloten. Dit schept duidelijkheid voor initiatiefnemers en omwonenden; * Met een integraal en gemeentebreed kader hoeven niet per initiatief ruimtelijke kaders te worden opgesteld en meegegeven wat betreft hoogbouw. Tegen: * Een tegenargument kan zijn dat hoogbouw "niet nodig" is in Deventer en niets toevoegt. Aan de andere kant kunnen we de wens om hoger te bouwen niet negeren, mede door de enorme woningbouwopgave en de wens om eerst inbreiding te onderzoeken voordat uitbreidingsgebieden worden benut; * "Er is in Deventer geen ruimte voor hoge torens". Hoge torens hebben vaak beperkte mogelijkheden voor huisvesting. Doorgaans zijn dit kleinere units dan wel exclusieve woonruimtes. Deze doelgroepen zijn in Deventer beperkt.

De ontwerp Visie nodigt ontwikkelende partijen juist uit om bouwvormen te onderzoeken die verschillende doelgroepen kunnen huisvesten, bijvoorbeeld gericht op jongeren, (startende) gezinnen en levensloopbestendige woonruimte; * Een tegenargument vanuit ontwikkelende partijen kan zijn dat met de ontwerp visie, bijvoorbeeld de hoogbouw effectrapportage, procedures "onnodige verzwaard worden en de ontwikkelende partijen op kosten gejaagd worden". Met de ontwerp Visie op hoger bouwen moet nadrukkelijk beargumenteerd worden welke meerwaarde hoger bouwen heeft. Bij hoogtes van meer dan 31 meter of op kwetsbare plekken is een hoogbouw effect rapportage nodig. Dit vergt extra onderzoek van de initiatiefnemer. Deze investering is echter verantwoord vanwege het belang van de ruimtelijke kwaliteit van Deventer en het belang van omwonenden.

Betrokken partijen en participatie Einde 2022 is gestart met het traject voor de Visie op hoger bouwen. Begonnen is met interviews met organisaties die deskundig zijn op het gebied van hoogbouw.

De aanbevelingen zijn verzameld in een document "Uitgangspunten Hoogbouw Deventer". Dit document is toegelicht in de gemeenteraad. Vervolgens is een seminar ‘De diepte in over hoogte’ georganiseerd door de gemeente. Hier zijn specifieke doelgroepen voor uitgenodigd zoals kennisorganisaties. Ook is een brede meningpeiling gedaan met het instrument ‘Swipocratie’. Hier zijn bijna 4.000 reacties op gekomen. De waarde van dit instrument is relatief: het is geen (representatief) referendum. Wel geeft het inzicht in meningen die bestaan. Over de hoofdlijnen van de ontwerp Visie op hoger bouwen is op 11 juli 2023 een inloop gehouden. De ontwerp Visie op hoger bouwen in Deventer is in november 2023 besproken met de Planadviesraad. Opmerkingen en suggesties zijn zo veel mogelijk verwerkt. De Planadviesraad is blij dat de gemeente dit kader op heeft opgesteld voor de behandeling van ruimtelijke initiatieven in de toekomst. Ook is in het traject inbreng geleverd door de Stichting Oud Deventer en Heemschut Overijssel. Er is een separaat verslag van de participatie bijgevoegd.

Financiële consequenties * De kosten voor het opstellen van de hoogbouwvisie worden gedekt vanuit het in de begroting 2023 beschikbare budget voor visie Hoogbouw. Het budget voor 2022 en 2023 is beschikbaar gesteld vanuit de eerste kwartaalrapportage 2022.

Betrokkenheid raad * raadsmededeling Visie op Hoogbouw, oktober 2022 (2022-743); * informatieve sessie over de uitgangspunten voor de hoger bouwen (15 maart 2023); * informatieve sessie visie op hoofdlijnen (7 juni 2023). Raadsleden zijn ook uitgenodigd voor externe bijeenkomsten om zich op de hoogte te stellen van de externe gesprekken, zoals de terugkoppeling van het document Uitgangspunten aan de geïnterviewden, het seminar 'De diepte in over hoogte' en de inloop op 11 juli 2023.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König