2024-76 Raadsvoorstel Bestemmingsplan Chw Meiboomstraat - van Hetenstraat

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Vaststellen bestemmingsplan Chw Meiboomstraat - van Hetenstraat Wethouder Wijnhoud, 2024-76 20-02-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding Aan de Meiboomstraat en de Van Hetenstraat in Deventer ligt de van Hetenlocatie. Op deze locatie zijn drie voormalige schoolgebouwen aanwezig (Dorrestraat 1, van Hetenstraat 57 en van Hetenstraat 59), die tijdelijk gebruikt werden voor andere functies. De gebouwen worden gesloopt en er wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd met voornamelijk een woonfunctie. Op 29 november 2023 heeft de raad ingestemd met het stedenbouwkundig plan voor deze locatie. Het stedenbouwkundig plan bestaat uit een centrale parkzone waar drie verschillende ensembles omheen staan. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een U-vormig bouwblok dat bestaat uit grondgebonden stadswoningen (maximaal 28 dure koopwoningen). Aan de westzijde van het plangebied staat een appartementencomplex met zorgappartementen (48 sociale huurwoningen). In dit gebouw is de mogelijkheid voor het realiseren van een maatschappelijke voorziening met een buurtfunctie. Als deze functie niet wordt gerealiseerd, kan er 1 woning extra gerealiseerd worden. Aan de noordzijde van het plangebied staat een appartementengebouw met reguliere appartementen (24 middeldure koopwoningen). In de plint van dit gebouw is ruimte voor een huisartsenpraktijk. Als deze functie niet wordt gerealiseerd, kunnen er 6 woningen extra gerealiseerd worden.

In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de functies ‘maatschappelijk’, ‘sport’ en ‘horeca’. De realisatie van woningen is op basis van dit bestemmingsplan niet toegestaan. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Raadsvoorstel 1. Het bestemmingsplan ‘Chw Meiboomstraat – van Hetenstraat’ ongewijzigd vast te stellen 2. Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is 3. Het gewijzigde stedenbouwkundig plan ‘Deventer van Hetenlocatie’ d.d. 2 november 2023 vast te stellen 4. Het gewijzigde beeldkwaliteitsplan ‘Deventer van Hetenlocatie’ d.d. 2 november 2023 als nadere invulling van de redelijke eisen van welstand voor het plangebied Meiboomstraat – van Hetenstraat vast te stellen 5. Het vaststellingsbesluit met bijbehorende stukken ter inzage te leggen

Kern raadsvoorstel Aan de Meiboomstraat en de Van Hetenstraat in Deventer ligt de van Hetenlocatie. Op deze locatie zijn drie voormalige schoolgebouwen aanwezig. De gebouwen worden gesloopt en er wordt nieuwe bebouwing gerealiseerd met voornamelijk een woonfunctie. Het stedenbouwkundig plan voor deze locatie bestaat uit een centrale parkzone waar drie verschillende ensembles omheen staan. Aan de oostzijde van het plangebied ligt een U-vormig bouwblok dat bestaat uit grondgebonden stadswoningen (maximaal 28 dure koopwoningen). Aan de westzijde van het plangebied staat een appartementencomplex met zorgappartementen (48 sociale huurwoningen). In dit gebouw is de mogelijkheid voor het realiseren van een maatschappelijke voorziening met een buurtfunctie. Als deze functie niet wordt gerealiseerd, kan er 1 woning extra gerealiseerd worden. Aan de noordzijde van het plangebied staat een appartementengebouw met reguliere appartementen (24

middeldure koopwoningen). In de plint van dit gebouw is ruimte voor een huisartsenpraktijk. Als deze functie niet wordt gerealiseerd, kunnen er 6 woningen extra gerealiseerd worden. In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied de functies ‘maatschappelijk’, ‘sport’ en ‘horeca’. De realisatie van woningen is op basis van dit bestemmingsplan niet toegestaan. Omdat er wel behoefte is aan de woningen, is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het ontwerp bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen voor een periode van 6 weken. Er zijn geen zienswijzen ingediend. Uw raad wordt voorgesteld het bestemmingsplan ‘Chw Meiboomstraat – van Hetenstraat vast te stellen.

Beoogd resultaat Een nieuw bestemmingsplan waarbinnen de realisatie van maximaal 107 woningen of 100 woningen en een huisartsenpraktijk en buurtfunctie mogelijk is. Daarmee krijgt deze locatie een passende nieuwe invulling en wordt tegemoet gekomen aan de woningbehoefte in Deventer.

Kader Wet ruimtelijke ordening, Algemene wet bestuursrecht, Crisis-en herstelwet, Omgevingsverordening Overijssel. Het bestemmingsplan bestaat uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0150.Chw049-VG01 met bijbehorende bestanden. Hierbij is voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik gemaakt van een ondergrond welke is ontleend aan de basisregistratie grootschalige topografie (BGT).

Argumenten ten behoeve van de raad Besluitpunt 1: het bestemmingsplan vast te stellen Het plan voor de realisatie van woningen op de van Hetenlocatie past niet in het geldende bestemmingsplan. Wel passen de woningen bij de reeds aanwezige woningen in de omgeving. Ook is er in Deventer behoefte aan deze woningen. Minimaal 45% van de woningen worden aangeboden als goedkope huurwoning volgens de doelgroepenverordening van de gemeente Deventer. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het ontwerp bestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan kan daarom ongewijzigd vastgesteld worden. Besluitpunt 2: geen exploitatieplan vast te stellen Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij ruimtelijke initiatieven haar kosten te verhalen. In specifieke aangewezen bouwplannen, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, moet dit via een exploitatieplan tenzij het verhaal van kosten op een andere manier is verzekerd. De grond binnen het plangebied is in eigendom van de gemeente. De gemeente heeft op 29 november 2023 een grondexploitatie vastgesteld voor deze locatie. De te maken kosten worden door de gronduitgifte gedekt. Hiermee is het voor het plan

relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Er hoeft daarom geen exploitatieplan vastgesteld te worden. Besluitpunt 3 en 4: stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan vast te stellen Het is gewenst de beeldkwaliteitseisen die worden gesteld aan de nieuwe bebouwing te borgen. Daarom wordt voorgesteld om het beeldkwaliteitsplan ‘Deventer van Hetenlocatie’ vast te stellen, als nadere invulling van de redelijke eisen van welstand voor deze locatie, aanvullend op het bestaande toetsingskader. Hierdoor kan en moet de omgevingsvergunning voor het bouwen van de nieuwe bebouwing getoetst worden aan het beeldkwaliteitsplan. Er zijn geen zienswijzen ingediend met betrekking tot de beeldkwaliteit. Dit beeldkwaliteitsplan kan dan ook ongewijzigd worden vastgesteld, en kan onderdeel worden van de welstandsnota. Zoals in de inleiding is toegelicht, heeft de raad op 29 november 2023 ingestemd met het stedenbouwkundig plan voor deze locatie. Tegelijkertijd is ingestemd met het beeldkwaliteitsplan. De planadviesraad heeft echter nog een aantal kleine verbeteringen voorgesteld. Deze verbeteringen zijn nu verwerkt in het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan.

Daarbij kan gedacht worden aan aanpassingen zoals: * De haag langs het appartementencomplex met sociale huur (Woonzorg) is dichter op de gevel geplaatst, enerzijds om het openbare groen te maximaliseren en anderzijds om het risico op verrommeling van de voortuintjes van het complex te beperken; * Het appartementencomplex met betaalbare koop in het park is iets opgeschoven om daarmee ruimte te maken voor vergroening van het naastgelegen parkeerterrein. Er is een groenstrook met bomen ingevoegd; * De zijtuinen van de twee grondgebonden hoekwoningen die aan het parkgebied grenzen, zijn vervallen en toegevoegd aan de openbare ruimte. Voorgesteld wordt daarom om het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan opnieuw vast te stellen. Besluitpunt 5: vaststellingsbesluit met bijbehorende stukken ter inzage leggen Het raadsbesluit en het vastgestelde bestemmingsplan worden 6 weken ter inzage gelegd. Als er geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd, treedt het bestemmingsplan in werking één dag na de inzagetermijn van het vastgestelde bestemmingsplan.

Betrokken partijen en participatie Vooroverleg met instanties In het kader van het vooroverleg is het plan voorgelegd aan provincie Overijssel en Waterschap Drents Overijsselse Delta. Provincie Overijssel geeft aan dat het ontwerp plan in haar ruimtelijke beleid past. Zij ziet dan ook geen belemmeringen. Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft verzocht om een kleine aanpassing in de toelichting. Deze aanpassing is doorgevoerd. Vooroverleg met omwonenden Tijdens een drietal informatiebijeenkomsten zijn bewoners rondom de van Hetenlocatie geïnformeerd over de plannen. Omwonenden waren vooral geïnteresseerd in de ontsluiting van het gebied en het parkeren. Daarnaast vond men het belangrijk dat zoveel mogelijk groen wordt behouden. In het bestemmingsplan wordt vastgehouden aan de gemeentelijke parkeernorm. Door de

nieuwe woningen ontstaat daardoor geen (extra) parkeeroverlast. Daarnaast worden de woningen gerealiseerd in een parkachtige omgeving, met behoud van de meest waardevolle bomen langs de Meiboomstraat. Zienswijzen Er zijn geen zienswijzen ingediend ten aanzien van het ontwerp bestemmingsplan.

Financiële consequenties De grond binnen het plangebied is in eigendom van de gemeente. De gemeenteraad heeft op 29 november 2023 een grondexploitatie vastgesteld voor deze locatie. De te maken kosten worden door de gronduitgifte gedekt. Hiermee is het voor het plan relevante kostenverhaal anderszins verzekerd. Er hoeft daarom geen exploitatieplan vastgesteld te worden.

Betrokkenheid raad Na vaststelling van het bestemmingsplan door de raad, wordt het bestemmingsplan gepubliceerd en gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Er kan beroep wordt aangetekend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. De dag na de inzageperiode treedt het bestemmingsplan in werking, als geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König