2024-731 Raadsvoorstel Nota van uitgangspunten en voorbereidingskrediet De Marke Noord

RAADSVOORSTEL Onderwerp

:

Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : :

Nota van uitgangspunten, Ontwikkelstrategie en voorbereidingskrediet De Marke Noord Wethouder De Geest, 2024-731 27-05-2025 DEV-PRO-WG

Inleiding De locatie De Marke Noord bestaat uit de school De Marke Noord, de sporthal Keizerslanden, bijbehorende pleinen, parkeervelden en een aantal sportvelden. Al deze functies worden verplaatst naar de nieuwbouwlocatie De Marke Zuid waardoor deze locatie vrijkomt voor herontwikkeling. Verkenningsfase – Nota van Uitgangspunten Met het raadsbesluit De Marke-woningbouw-voorbereidingskrediet (2020-002298) is er voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de verkenning van een herontwikkeling van de locatie De Marke Noord. Met dit voorbereidingskrediet is de ruimtelijke inpasbaarheid van een woningbouwontwikkeling getoetst, wat heeft geresulteerd in een Nota van Uitgangspunten De Marke Noord. In de Nota van Uitgangspunten worden, op basis van sociaal-ruimtelijke analyse, de eerste contouren voor een herontwikkeling geschetst in samenhang met de omgeving. Voordat de Nota van Uitgangspunten ter besluitvorming voorgelegd wordt aan het college wordt de Nota van Uitgangspunten middels een raadsmededeling ter consultatie aangeboden aan de raad. Voorbereidingskrediet haalbaarheidsfase Met vaststelling van de Nota van Uitgangspunten wordt de verkenningsfase afgesloten. Het vervolg is de haalbaarheidsfase; het uitwerken van een stedenbouwkundige opzet in een Masterplan.

Om tot een uitwerking van de plannen te komen in een Masterplan is er een aanvullend voorbereidingskrediet benodigd. Ontwikkelstrategie Voor de woningbouwontwikkeling De Marke Noord is een Ontwikkelstrategie opgesteld. In deze Ontwikkelstrategie is afgewogen in hoeverre de gemeente een actieve rol wil spelen in deze ontwikkeling. Er wordt geconcludeerd dat een actieve rol van de gemeente het meest wenselijke en logisch is gezien de eigendomspositie van gemeente. De mogelijkheid voor invulling van gemeentelijke ambities, mate van prioriteit en de gewenste sturing is bij deze ontwikkeling in sterke mate aanwezig. Er moeten ongeveer 250 woningen gerealiseerd worden met een evenwichtig woningbouwprogramma met voldoende betaalbare woningen en nultredewoningen. Er is een financiële noodzaak om het gebied tijdig en met voldoende opbrengstpotentie te ontwikkelen. Daarnaast is het ook noodzakelijk om een bepaalde planning te halen, vanwege het zekerstellen van de versnellingsgelden.

Raadsvoorstel 1. De Ontwikkelstrategie De Marke Noord vast te stellen 2. Een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 400.000,- voor de haalbaarheidsfase 3. De begroting op basis van dictum 2. te wijzigen

Kern raadsvoorstel Door het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet kan de haalbaarheidsfase gestart worden, het uitwerken van het Masterplan. Door hierin

als gemeente een actieve rol te pakken kan er goed gestuurd worden op de ambities, planning en financiën.

Beoogd resultaat Met de Nota van Uitgangspunten is de ruimtelijke inpasbaarheid van de ontwikkeling getoetst en geeft deze een eerste richting in de uitwerking voor een toekomstbestendige woningbouwtoevoeging voor Deventer van ongeveer 250 woningen. De woningen passen binnen het gebiedsprogramma Keizerslanden en de beschikking versnellingsgelden. De Nota van Uitgangspunten is de basis voor de volgende fase, de haalbaarheidsfase. In deze fase wordt een Masterplan opgesteld. Aan de hand van het Masterplan wordt de financiële en technische haalbaarheid nader verkend. Uitgangspunt is dat de gemeente een actieve rol op zich neemt in deze ontwikkeling. De mogelijkheid voor invulling van de gemeentelijke ambities, mate van prioriteit en de gewenste sturing is bij deze ontwikkeling in sterke mate aanwezig.

Kader * Raadsbesluit De Marke-woningbouw-voorbereidingskrediet 2020-002298 * Woningbouwopgave Keizerslanden, september 2020 * Gebiedsprogramma Keizerslanden, november 2020 * Beschikking versnellingsgelden, november 2022

Argumenten ten behoeve van de raad 1.1 Met het aanvullend voorbereidingskrediet wordt een vervolg gegeven aan het proces tot ontwikkeling van De Marke Noord De Nota van Uitgangspunten agendeert naast een eerste verkenning ook opgaven/vraagstukken die in het kader van het opstellen van het Masterplan nader uitgezocht worden. Aan de hand van het Masterplan wordt de financiële en technische haalbaarheid onderzocht. 1.2 Het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet is een bevoegdheid van de raad Door een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen kan er toegewerkt worden naar een Masterplan. Het voorbereidingskrediet wordt geactiveerd en ingebracht in de nog op te stellen grondexploitatie. 2.1 Met de Ontwikkelstrategie wordt richting gegeven voor het vervolg deze ontwikkeling Het meest wenselijke is dat de gemeente een actieve rol speelt in deze woningbouwontwikkeling. De mogelijkheid tot invulling van gemeentelijke ambities, mate van prioriteit en de gewenste sturing is bij deze ontwikkeling in sterke mate aanwezig. Er moeten ongeveeer 250 woningen gerealiseerd worden met een evenwichtig woningbouwprogramma met voldoende betaalbare woningen en nultredewoningen. Er is een financiële noodzaak om het gebied tijdig en met voldoende opbrengstpotentie te ontwikkelen.

Daarnaast is het ook noodzakelijk om een bepaalde planning te halen, vanwege het zekerstellen van de versnellingsgelden.

Betrokken partijen en participatie De Nota van uitgangspunten De Marke Noord geeft een eerste richting voor de uitwerking van De Marke Noord. In maart 2025 is er een avond georganiseerd voor de directe omgeving. Tijdens deze avond is het plan voor woningbouw op de locatie Marke Noord uitgelegd, is er een kaart met uitgangspunten voor deze ontwikkeling getoond en zijn de uitgangspunten verder toegelicht. Om een beeld te geven van wat voor mogelijkheden de uitgangspunten kaart biedt, zijn er 4 denkrichtingen uitgewerkt. Dit waren geen varianten om uit te kiezen, maar ideeën om het gesprek over te voeren. Na een algemene inleiding konden omwonenden een reactie geven op de kaart en op de denkrichtingen.

Met dit gesprek zijn aandachtspunten, zorgen en eerste ideeën opgehaald en, waar mogelijk, meegenomen in de Nota van Uitgangspunten. De opgehaalde informatie wordt ook in het vervolgproces gebruikt, het maken van een Masterplan De Marke Noord. Op de website De Marke Noord | Deventer.nl [https://www.deventer.nl/markenoord] wordt een terugblik gegeven op deze avond. Er hebben oriënterende gesprekken plaatsgevonden met Woonbedrijf Ieder1, Rentree, WoonzorgNL en stichting Eigenbouw. Er zijn 30% sociale huurwoningen en 40% middeldure huur en betaalbare koop beoogd. Er is geïnventariseerd in hoeverre deze partijen interesse hebben in deze locatie en wat voor typologie. Uit deze gesprekken is gebleken dat er interesse is en dat de wensen aansluiten op de door gemeente beoogde woningen. In de vervolgfase van de ontwikkeling van het gebied, bij de totstandkoming van het Masterplan, vindt er een verdere dialoog met de directe omgeving en andere betrokkenen plaats. Hiervoor wordt in Q3 2025 een participatieaanpak opgesteld. Daarbij worden kaders geïnventariseerd, de ruimte voor invloed geformuleerd, de bijbehorende participatietrede(s) en wordt de omgeving in beeld gebracht.

Financiële consequenties Voorbereidingskrediet Voor de voorbereidende fase is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 210.000,-. Voor het vervolg, de haalbaarheidsfase, is een voorbereidingskrediet nodig van € 400.000,-. Dit voorbereidingskrediet zal het komende jaar ingezet worden om met een extern bureau toe te werken naar een Masterplan en het uitvoeren van diverse onderzoeken voor de technische en financiële haalbaarheid. Onderdelen van het Masterplan zijn een stedenbouwkundige uitwerking (verkaveling) en beeldkwaliteit. De Marke Noord betreft een locatie waar sprake gaat zijn van een hoge dichtheid. Er dient veel afstemming plaats te vinden om te komen tot een stedenbouwkundig uitwerking, gezien de uitgangspunten en ambities. Denk hierbij aan o.a. parkeren, netbewust bouwen en warmteoplossingen, circulariteit en hittestress. Voor de voorbereidingsfase (omgevingsplan) wordt na de haalbaarheidsfase een voorbereidingskrediet aangevraagd. Indien er bij het vaststellen van het masterplan besloten wordt een grondexploitatie vast te stellen, zullen de voorbereidingskredieten worden geactiveerd en worden ingebracht in de nog op te stellen grondexploitatie. De voorbereidingskredieten worden gedekt uit de netto contante waarde.

Financiële doorkijk Om vroegtijdig zicht te krijgen in de financiële haalbaarheid en consequenties is er een planeconomische verkenning uitgevoerd op basis van aannames. Een eerste verkenning op basis van het woningbouwprogramma uit de Nota van Uitgangspunten laat zien dat de voorbereidingskredieten gedekt zijn en er een opbrengst kan worden gegenereerd, ter dekking van de extra gewenste 1.200 m2 schoolgebouw. Met als uitgangspunt dat het parkeren plaatsvindt op maaiveld. In het proces om te komen tot een Masterplan moeten nog veel keuzes gemaakt, welke van invloed zijn op netto contante waarde. Met name de parkeeroplossing, maar ook de hiervoor genoemde uitgangspunten en ambities.

Betrokkenheid raad In 2020 heeft de raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld voor de verkenning van een herontwikkeling van de locatie De Marke Noord. Dit heeft

geresulteerd in een Nota van Uitgangspunten, welke door het college wordt vastgesteld na consultatie door de raad. Het nog uit te werken Masterplan wordt in Q2 2026 ter besluitvorming voorgelegd aan de raad.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König