2024-731 Nota van uitgangspunten De Marke Noord - concept 15 mei 2025

De Marke Noord

Nota van uitgangspunten Concept 15 mei 2025

1

Inhoudsopgave 1. 1.1 1.2 1.3 1.4

2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9

3. 3.1 3.2 3.3

4. 4.1 4.2

5. 5.1 5.2 5.3

Inleiding ..................................................................................... 3 Naar afronding van een vernieuwd Keizerslanden ................................ 3 Nota van uitgangspunten ...................................................................... 3 Plangebied ............................................................................................. 3 Gebiedsprogramma Keizerslanden........................................................ 4

Analyse en ambitie ..................................................................... 6 Leefbaarheid .......................................................................................... 6 Woningaanbod ...................................................................................... 7 Voorzieningen ........................................................................................ 8 Stedenbouwkundige opzet en uitstraling .............................................. 8 Openbare ruimte, klimaatadaptatie en ecologie ................................ 11 Bereikbaarheid en duurzame mobiliteit .............................................. 13 Netbewust bouwen en warmteoplossing............................................ 15 Natuurinclusiviteit ............................................................................... 15 Circulaire gebiedsontwikkeling ............................................................ 16

Ambitiekaart ............................................................................ 17 Kaart .................................................................................................... 17 Kernwaarden ....................................................................................... 17 (Ontwerp)uitgangspunten en opgaven voor het vervolg .................... 19

Economische uitvoerbaarheid ................................................... 22 Financiële ontwikkelpotentie .............................................................. 22 Technische haalbaarheid ..................................................................... 22

Vervolg ..................................................................................... 24 Planproces ........................................................................................... 24 Planning ............................................................................................... 24 Participatie........................................................................................... 25

2

1. Inleiding 1.1

Naar afronding van een vernieuwd Keizerslanden

Vanaf 2005 wordt Keizerslanden, een woonwijk uit de jaren ’50-‘70 van de vorige eeuw in het noorden van Deventer, vernieuwd. Belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de leefbaarheid die steeds verder onder druk komt te staan en woningen die steeds minder aansluiten bij de eisen van deze tijd. De vernieuwing is van meet af aan breed ingezet. Naast sloopnieuwbouw van de woningen en verdichting, gaat de aandacht uit naar de herinrichting van de openbare ruimte en een groot aantal sociale, culturele en economische maatregelen. Het beoogde resultaat is dat Keizerslanden een aantrekkelijke en leefbare wijk blijft met een gevarieerde woningvoorraad, een heringerichte openbare ruimte en vele voorzieningen. Een wijk die straks ook nog eens de meeste bewoners van Deventer telt (ruim 14.000). Inmiddels is in grote delen van Keizerslanden de (her)ontwikkeling van de woningbouwlocaties ver gevorderd. Deze locaties kennen ieder hun eigen opgaven, kansen en dynamiek, maar vragen – zoals dit bij de andere delen van Keizerslanden ook het geval is geweest – om een goede afstemming en duidelijke richting. Het gaat dan om de Van Hetenstraat-locatie, een deel van de schoollocatie De Marke Zuid, het Ludgeruskwartier (inclusief de Roelandflatlocatie) en de vrijkomende schoollocatie Marke Noord. Deze laatste locatie staat centraal in dit document.

In de nota van uitgangspunten Marke Noord wordt niet alleen beschreven wat de uitkomsten van analyse zijn en wat dit aan ambities oplevert, maar worden hier ook al (ontwerp)uitgangspunten en opgaven/vraagstukken voor het vervolg aan toegevoegd (paragraaf 3.3). Zo wordt de brug naar, onder meer, het stedenbouwkundig plan geslagen. Het doel van dezen nota van uitgangspunten is om sturing te geven voor het opstellen van een stedenbouwkundig plan en omgevingsplan. Ook geeft het document inzicht in de uitgangspunten, aanpak en planning. Met deze nota van uitgangspunten wordt het kader neergelegd voor een toekomstbestendige woningbouwtoevoeging voor Deventer van ongeveer 250 woningen op de locatie Marke Noord. Daarbij zijn de volgende randvoorwaarden van toepassing: •

De woningbouwopgave moet passen binnen het gebiedsprogramma Keizerslanden en bijdragen aan de woningbouwopgave Deventer (10.000 woningen voor de stad).

•

Er is een directe – exploitatie technische - relatie met de ontwikkeling van de locatie Marke Zuid.

•

Er moet binnen deze woningbouwontwikkeling een opbrengst worden gegenereerd die aangewend wordt ter dekking van de extra gewenste 1.200 m2 schoolgebouw op de Marke Zuid locatie.

1.3 1.2

Nota van uitgangspunten

Om richting te geven aan vernieuwing van specifieke locaties, buurten en wijken is het in de gemeente Deventer gebruikelijk om nota’s van uitgangspunten op te stellen. Hierin worden, op basis van een sociaalruimtelijke analyse de contouren voor een (her)ontwikkeling geschetst, in samenhang met de omgeving.

Plangebied

De locatie van De Marke Noord is gelegen in het noorden van Deventer in de wijk Keizerslanden. De locatie bestaat uit de school de Marke Noord, de sporthal Keizerslanden, bijbehorende pleinen en parkeervelden en een aantal sportvelden. Al deze functies worden verplaatst naar de nieuwbouwlocatie De Marke Zuid waardoor deze locatie vrijkomt voor herontwikkeling.

3

Gedurende de afgelopen jaren is gewerkt aan de herstructurering van Keizerslanden en inmiddels is een belangrijk gedeelte van deze herstructurering zichtbaar in het ten oosten van het plangebied gelegen Landsherenkwartier. Ten noorden van het plangebied is het dicht samengestelde bebouwingscluster van de voormalige Aupingfabriek door vertaald in de buitenrand van de nieuw gerealiseerde woningbouw. Ten zuiden van het plangebied ligt de Lebuïnuslaan, als onderdeel van het Hanzetrace een belangrijke schakel in het hoofdwegennet. Ten oosten van de locatie ligt een klein woonwagenkamp en het eerste appartementengebouw van de wijkvernieuwing Landsherenkwartier. Deze context van het plangebied is belangrijk voor een goede aaneensluiting van het nieuwe Marke Noord en de omgeving (ruimtelijk, verkeerstechnisch, ecologisch). Om hiervoor zorg te dragen zijn in deze nota van uitgangspunten, ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven voor het vervolg geformuleerd.

1.4

Gebiedsprogramma Keizerslanden

Deze gebiedsontwikkeling maakt onderdeel uit van de totale woningbouwopgave van gemeente Deventer voor de komende jaren zoals beschreven in de opgave “wonen en voorzieningen Deventer”. Meer specifiek zal een verdere invulling worden gegeven aan de “Woningbouwopgave Keizerslanden” uit oktober 2020 en het Gebiedsprogramma Keizerslanden, november 2020 waarbij rekening wordt gehouden met de samenhang in de omgeving en gewerkt zal worden aan een gebiedsgerichte aanpak Keizerslanden. Een van de belangrijkste uitgangspunten is het op korte termijn vergroten van het woningaanbod met betaalbare woningen voor de juiste doelgroep. Hierdoor zal ook de relatie worden gezocht met woningbouwopgaven in de omgeving. Figuur 1: Plangebied op de luchtfoto

Bij elke nieuwe deelontwikkeling wordt gekeken hoe een wijk het beste versterkt kan worden en hoe deze kan bijdragen aan een betere spreiding 4

van betaalbare woningen voor kwetsbare doelgroepen. Soms is dat door het toevoegen van ‘duurdere woningen’ en in andere gevallen juist door toevoeging van sociale woningbouw. Vanuit het Gebiedsprogramma Keizerslanden is één van de doelstellingen, een ongedeelde stad. Dit houdt in dat meer dan 50% van de te realiseren woningen in de Keizerslanden vallen in de categorie Betaalbaar. De categorie Betaalbaar bestaat uit sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen (indexatie 2025: koopprijs tot 405.000 v.o.n.).

Medio november 2022 werd duidelijk dat Deventer € 30 miljoen aan rijkssubsidie krijgt om de woningbouwopgave van de stad te versnellen. Gecombineerd met het gereserveerde budget in het mobiliteitsfonds van € 30 miljoen, wordt de komende jaren voor € 60 miljoen geïnvesteerd in het versnellen van de woningbouw en het bereikbaar houden en maken van de stad. Deze rijksmiddelen zijn toegekend aan verschillende (infrastructurele) projecten. Deze projecten zijn van groot belang om snel een grote hoeveelheid woningen toe te kunnen voegen. Voor Marke Noord wordt uitgegaan van een toevoeging van 250 woningen.

Figuur 2: Samenhang met andere ontwikkelingen Keizerslanden (tot ca. 2030)

Versnellingsgelden

5

2. Analyse en ambitie De nota van uitgangspunten formuleert de ruimtelijk-programmatische (ontwerp)uitgangspunten voor de vernieuwing van Marke Noord (zie hoofdstuk 3). Ook agendeert het onderwerpen (opgaven/vraagstukken) die in het vervolg verder opgepakt moeten worden in het kader van het opstellen van een stedenbouwkundig plan. Om te komen tot deze ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven is een analyse vanuit verschillende invalshoeken verkend. Gestart is bij leefbaarheid om vervolgens naar de woningvoorraad, de stedenbouwkundige opzet, het groen, de buitenruimte en aspecten als klimaat en duurzaamheid te kijken. De ambities zijn breed te vertalen: ruimtelijk, sociaal, economisch en vanuit het beheer. Voor de nota van uitgangspunten ligt de focus op de ruimtelijk-programmatische ambities, in de wetenschap dat aanvullend hierop ook aandacht is voor sociale, economische en beheersmatige maatregelen.

2.1

Leefbaarheid

Ongedeeld en inclusief Een gemengde bevolkingssamenstelling draagt bij aan de leefbaarheid in de wijken, het welzijn van de bewoners en de mate waarin mensen een beroep op hun omgeving kunnen doen. Elke woningbouwontwikkeling draagt bij aan de ongedeelde en inclusieve samenleving. •

De sociale opgave voor Keizerslanden bestaat uit een spreidings- en vernieuwingsopgave. Naast het hoge aandeel corporatiebezit, bestaat de bestaande woningvoorraad uit een groot aandeel goedkopere koopwoningen. Ter versterking van de wijk is het wenselijk om het woningbouwaanbod te differentiëren en hiertoe een duurder segment toe te voegen op de locatie Marke Noord. Daarmee wordt

•

•

met name de doorstromer bediend en wordt meer evenwicht in de wijk gebracht. Door 30% sociale huur in het programma op te nemen van de Marke Noord, wordt ook voor deze doelgroep het aanbod vergroot en ontstaat op buurtniveau een evenwichtig woningaanbod. Met het oog op de toekomst is het wenselijk dat er voldoende nultredenwoningen op deze locatie zijn. Met de nabijheid van de voorzieningen (een buurthuiskamer waar activiteiten aangeboden kunnen worden, de (winkel)centra Keizerslanden en Borgele en goede fiets- en openbaar vervoervoorzieningen) is de locatie aantrekkelijk voor alle levensfasen. De geclusterde nultredenwoningen zijn uitermate geschikt voor ouderen en passend op de locatie Marke Noord. In het Ludgeruskwartier, aan de andere zijde van de Lebuïnuslaan, worden geclusterde nultredenwoningen ontwikkeld in de sociale huursector. Voor de gevarieerdheid in aanbod binnen de wijk Keizerslanden, is de categorie middeldure huur of betaalbare koop voor de geclusterde nultredenwoningen gewenst in Marke Noord. De diversiteit in aanbod sluit aan bij de verschillende wensen van de senioren. Deze opzet is in lijn met het afsprakenkader ouderenhuisvesting die is opgenomen in de (regionale) woonzorgvisie

Sociale cohesie Er wordt gestreefd naar een wijk met een sterke sociale duurzaamheid. Oftewel een wijk waar meerdere generaties en doelgroepen nu en in de toekomst samen kunnen wonen. De stedenbouwkundige opzet van de wijk moet het mogelijk maken dat woningbouwcategorieën op een evenwichtige wijze worden gemengd en gespreid over de wijk. Dit bevordert de pluriformiteit. Ook moeten de te realiseren woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig/ nultredenwoningen zijn. Daarnaast is het van belang dat er sprake is van een diversiteit aan woningbouwplattegronden, zodat verschillende doelgroepen gefaciliteerd kunnen worden.

6

Toegankelijkheid De inrichting van de publieke ruimte moet uitnodigen tot sociale interactie en sociale samenhang in Marke Noord, maar ook betekenis hebben voor een groter deel van Keizerslanden. Ook voor de sociale cohesie zijn goede fysieke verbindingen met aangrenzende buurten (zoals het Aupingkwartier en het Landsherenkwartier) van belang. De openbare ruimte is vooral een sociale ruimte waar iets te beleven valt, het verblijven en ontmoeten centraal staat en prioriteit aan voetgangers en fietsers wordt gegeven. De inrichting van de openbare ruimte wordt afgestemd op het gebruik door iedereen en dus ook kwetsbare groepen zoals rolstoelgebruikers en ouderen. Hierbij gaat het niet alleen om fysieke beperkingen maar ook om een dementievriendelijke inrichting. Gezondheid De mens als gebruiker staat centraal. De omgeving wordt (zo veel mogelijk) vrij van zwerfvuil en blootstelling aan hinderlijke, gevaarlijke en gezondheid schadende bronnen van geluid, geur, licht, hinder, bodem- en watervervuiling en risico van overstroming en hittestress. De openbare ruimte heeft een belevingswaarde. Er is voldoende ruimte om actief in te bewegen door de volle breedte van de bevolking; van jong tot oud, van valide tot mindervalide.

2.2

Woningaanbod

Woningdifferentiatie Dit programma is aanvullend op de bestaande woningvoorraad in de wijk Keizerslanden. Die bestaat voor ongeveer 70% uit sociale huurwoningen. Het programma voor de Marke Noord richt zich met name op middeldure en dure huur- en koopwoningen. Dat zorgt voor een grotere woningdifferentiatie in de wijk Keizerslanden, die daarmee toegankelijk en aantrekkelijk wordt voor een bredere doelgroep. Hierbij hoort ook een

mix van woningtypen, waaronder zowel eengezinswoningen als appartementen. Daarbij is ook aandacht voor voldoende levensloopbestendige woningen. Er ontstaat zo een gedifferentieerd aanbod voor jongeren, starters, gezinnen en ouderen; voor lagere, midden- en hogere inkomens. De woningbehoefte van Deventer (KAW 2021) is gemiddeld voor 1/3 gericht op appartementen. In het woonmilieu waarbinnen De Marke Noord valt (Buiten centrum) ligt dat aandeel wat hoger, rond de 40%. In deze nota van uitgangspunten voor de Marke Noord wordt ingezet op een intensief programma. Op basis van ruimtelijke verkenningen wordt uitgegaan van een aandeel van ca. 60% appartementen. Dit relatief hoge aandeel appartementen op deze locatie past stedenbouwkundig door de ligging aan de Lebuïnuslaan (onderdeel Hanzetracé met voorzieningen voor openbaar vervoer) en de nabijheid van voorzieningen. Programma Voor de woningbouw in Marke Noord geldt het uitgangspunt: -

30% sociale huur 40% middeldure huur en betaalbare koop 30% dure huur of koop.

Met dit programma wordt aangesloten op de woningbouwdifferentiatie uit de Woonvisie. Voor de realisatie van sociale huurwoningen vindt afstemming plaats tussen de gemeente en de woningcorporaties in Deventer. Ook de mogelijkheden om middeldure huurwoningen te realiseren wordt met hen verkend. Verder wordt als uitgangspunt gehanteerd: -

60% appartementen 40% grondgebonden woningen

7

Woningen hebben een minimaal oppervlak van 40m2 GBO. Er wordt ingezet op een gevarieerd woningbouwprogramma met woningen van verschillende grootte, waarbij het zwaartepunt ligt bij woningen van 50m2-65m2 GBO en 65m2-90m2 GBO. 2.3

Voorzieningen

Een echte woonbuurt In de directe omgeving van de Marke Noord bevindt zich vrijwel elke denkbare voorziening: van winkels tot scholen, van zorg tot sport en ontspanning. Hierdoor ligt het niet voor de hand om in de Marke Noord zelf veel voorzieningen toe te voegen. Vanwege het aandeel gestapelde woningen zijn wel plekken voor ontmoeting gewenst, zowel vanuit sociaal als ruimtelijk oogpunt. Naast plekken voor ontmoeting in de openbare ruimte kan een buurthuiskamer met bijvoorbeeld een pakketpunt, wasserette, kinderdagopvang of gemeenschappelijke parkeerruimte voor fietsen en scootmobielen de ‘stedenbouwkundige plinten’ verlevendigen. Bijzonder gebruik en flexibiliteit Strategische plekken zoals hoeken waar lastig woningen kunnen worden gerealiseerd, kunnen als afwijking een woonbuurt verrijken met afwijkende ruimtes. Deze zouden plek kunnen bieden aan functies aan huis of dichtbij huis. Hierbij kan gedacht worden aan combinaties van wonen en werken en eventuele praktijkruimtes t.b.v. kleinschalige zorg, of bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ruimte zoals een klusschuur, hobbyruimte of logeerkamer. Ook kan gedacht worden aan een aanvullende ruimte voor duurdere woningen, zoals een atelierruimte of een werkplaats. Flexibiliteit in woningbouwplattegronden en bouwhoogtes kunnen mogelijkheden bieden om ruimte te bieden aan veranderend gebruik.

2.4

Stedenbouwkundige opzet en uitstraling

Vernieuwing Keizerslanden Met de vernieuwing van Keizerslanden – als ‘Kroon van Deventer’ – is in het begin van de 21e eeuw ingezet op enerzijds het respecteren van de oorspronkelijke stedenbouwkundige ambities, en anderzijds het introduceren van meer eigentijdse ideeën over stedenbouw zoals inbreiding, functiemenging in plaats van -scheiding en de voorzieningen als bronpunten voor ontmoeting en passage. Op basis hiervan is inmiddels nadere uitwerking gegeven aan de herontwikkeling van de volgende deelgebieden: Centrumgebied Keizerslanden (inclusief winkelcentrum), Tuindorp, Landsherenkwartier en Oranjekwartier. Nu volgt naast de herontwikkeling van de Marke Noord-locatie eveneens de Marke Zuid-locatie, de Van Hetenstraat-locatie en het Ludgeruskwartier. Herontwikkeling de Marke Noord De Marke Noord is, net als het noordelijker gelegen Aupingkwartier, van oorsprong niet opgezet als woonbuurt, in tegenstelling tot het naastgelegen Landsherenkwartier. De zone waarin Marke Noord ligt, kende een afwijkende invulling met fabrieken, bedrijvigheid en (in de laatste tijdfase) onderwijs. In opzet en uitstraling is een onderscheidende uitstraling van Marke Noord daarom passend. Tegelijkertijd is het gewenst om op bepaalde structuren aan te sluiten. De Lebuïnuslaan maakt onderdeel uit van het Hanzetracé, één van de belangrijkste hoofdstructuren van Deventer.

De Laan van Borgele is een belangrijke historische uitvalsweg richting Diepenveen. De ligging van het plangebied aan het kruispunt van deze twee belangrijke structuren maakt dat de Marke Noord een representatieve functie heeft als onderdeel van

8

de wijk Keizerslanden en ook een belangrijk verbindend element is voor de wijkstructuur.

door naar de verschillende zijden af te wisselen in bijvoorbeeld maten en bouwhoogtes.

In de zone langs de Lebuïnuslaan is een ruimtelijke begeleiding van deze hoofdstructuur gewenst. Voor deze begeleiding is aansluiting op de grotere maat en schaal van de aangrenzende bestaande bebouwingswanden passend. Hier is bovendien, ook vanuit de Visie op hoger bouwen, ruimte voor een hoger gebouw van maximaal 40 meter. Verspringing in de rooilijn, met langs de Lebuïnuslaan ruimte voor groen met bestaande bomen en water(berging), continueert het bestaande profiel langs de Landsherenlaan. Langs de Laan van Borgele past een wat kleinere stedenbouwkundige ‘korrel’. Aan de overzijde behoort de bebouwing tot oude lintbebouwing. Aan de Marke Noordzijde past op basis van de cultuurhistorie een vrijer beeld. Verspringingen in de rooilijn gecombineerd met afwisseling in bouwhoogtes tussen 3 en 4m bouwlagen draagt bij aan een verfijnder ruimtelijk beeld dan aan de Lebuïnuslaan. Samen met enkele doorzichten tussen de bebouwing zorgt dit voor een open uitstraling aan deze zijde van de weg. Het beeld met laanbomen dient zoveel mogelijk te worden gehandhaafd.

Figuur 3: Ruimtelijke context

Aan de noordzijde ligt het Keizerspad, dat een belangrijke route is voor langzaam verkeer tussen verschillende buurten. Deze route is cultuurhistorisch bovendien waardevol. De structuur van routes en openbare ruimte van de Marke Noord sluit straks aan op de bestaande structuren van het Landsherenkwartier, het Aupingkwartier en het Ludgeruskwartier. Wandel- en fietsroutes en groene plekken worden met elkaar verbonden zodat een sterke ruimtelijke samenhang ontstaat tussen de Marke Noord en haar directe omgeving. De nieuwe bebouwing heeft duidelijk een onderscheidende uitstraling, refererend naar de onderscheidende geschiedenis. Tegelijkertijd respecteert het de context Figuur 4: Schets ruimtelijke aansluitingen: Bebouwingsoriëntatie en groenverbindingen

9

Passend bij de kenmerkende groenstructuur van Keizerslanden krijgen de randen van de Marke Noord een robuust groen karakter. Uitgangspunt daarbij is om de bestaande groene laanstructuren in te passen, en zoveel mogelijk te versterken. Met de toevoeging van een nieuwe parkruimte wordt een actieve en gezonde leefstijl van toekomstige bewoners bevorderd en mogelijkheden gecreëerd om elkaar te ontmoeten. Hierdoor draagt het plan bij aan sociale duurzaamheid. Compacte bebouwing In het licht van de huidige woningbouwopgave wordt in de Marke Noord gekeken naar de mogelijkheden van verdichting in combinatie met een hoge woon- en verblijfskwaliteit.

Leidend concept hierbij is een stedenbouwkundige opzet met alzijdige gebouwen (bijvoorbeeld compacte gesloten bouwblokken) en een aantrekkelijke, groene en autoluwe openbare ruimte. Binnen deze stedenbouwkundige opzet is ruimte voor een gevarieerd aanbod aan woningtypologieën, om zo flexibiliteit en keuzevrijheid te bieden en een levendige, afwisselende buurt te realiseren: (compacte) geschakelde stadswoningen en appartementen, maar juist ook andere types kunnen het aanbod verrijken, zoals bijvoorbeeld maisonnettes (tweelaagse woningen als onderdeel van een groter gebouw). Als hoofdconcept voor de openbare ruimte geldt: een hoogwaardige, leefbare openbare ruimte waar kinderen veilig kunnen spelen, bewoners elkaar kunnen ontmoeten en waar groen en water centrale thema’s zijn. Daarvoor geldt dat de auto zoveel mogelijk op afstand blijft. Het afvoeren en bergen van water is een zichtbaar onderdeel van de straatjes, pleintjes, groenvakken en het park, en geven de openbare ruimte een klimaatbestendig karakter met verblijfskwaliteit. De benodigde ruimte voor klimaatadaptatie is daarmee ook maatgevend voor de ruimte voor bouwblokken. De keuzes voor vorm en uitstraling dragen bij aan het concept. Het concept vraagt om een zorgvuldige aansluiting van de gebouwen op de openbare ruimte.

Denk hierbij aan het vormgeven van stedenbouwkundige plinten met voordeuren en portieken, gedeelde voorzieningen en bergingen en de vormgeving van parkeergarages.

Figuur 5: Referentie, doorsnede met verschillende woningtypes

10

het Keizerspad. Dit is niet alleen vanuit cultuurhistorie en natuurbehoud een goed principe. Door gebruik te maken en aan te haken op bestaande infrastructuur worden onnodige infrastructuur en verharding voorkomen. Klimaatbestendige & duurzame buurt De gemeente Deventer wil in 2050 klimaatadaptief zijn. Dat houdt in: -

Figuur 6: Referentie, woningen met kleine private tuinen gekoppeld aan gedeelde buitenruimte.

2.5

Openbare ruimte, klimaatadaptatie en ecologie

De ‘anti-mal’ van gebouwen bestaat uit interessante openbare ruimte van gemoedelijke straatjes, parkjes en pleintjes. Binnen het plangebied wordt er ruimte voorbehouden voor een buurtparkje met voldoende maat voor spelen en ontmoeting, dat tegelijkertijd ruimte kan bieden aan de waterberging voor de openbare ruimte. Uitgangspunt is dat het parkje goed aansluit op de omgeving; met het oog op biodiversiteit, maar ook zodat het uitnodigend is voor bewoners van aangrenzende buurten. De precieze plek van deze groene ruimte is echter nog nader te bepalen, als onderdeel van de uitwerking. Gebruik maken van gebiedskenmerken Binnen de Marke Noord wordt ingezet op het versterken van de omliggende boomstructuren langs de Lebuïnuslaan, Laan van Borgele en

dat bij hevige regenval het water zijn weg vindt zonder al te veel overlast; en dat er op hete dagen binnen en buiten koele plekken zijn (met extra aandacht en voorzieningen voor kwetsbare groepen) en droogteschade voorkomen wordt, onder meer door regenwater in de bodem vast te houden (en dus niet via de riolering af te voeren).

Dit vraagt om klimaatbestendige nieuwbouw en voldoende waterberging/-afvoer in de openbare ruimte. De autoluwe openbare ruimte biedt volop ruimte aan veel groene plekken en wordt ingezet om van De Marke Noord een klimaatbestendige woonwijk te maken. De 3-30-300-regel dient hierbij als inspiratie (3 bomen zichtbaar vanuit elke woning, 30% van het plangebied ligt onder een boomkroon en binnen 300 meter is een koele plek zoals een park aanwezig). Het buurtparkje staat in het ontwerp daarmee niet op zichzelf, maar is onderdeel van een groter verhaal van groen en water, voor zowel de natuur als de mens. De inrichting en het gebruik van de openbare ruimte maakt de duurzaamheidsambities van het gebied zichtbaar. Het groene netwerk in De Marke Noord biedt kansen om interessante leefmilieus toe te voegen en bewoners te inspireren tot bewegen en ontmoeten. Een aantrekkelijke nieuwe parkruimte zal door middel van wandelroutes de bestaande parken in het Landsherenkwartier en Ludgeruskwartier met elkaar verbinden. Zo ontstaat een netwerk van groene plekken op een grotere schaal binnen Keizerslanden. 11

De wandelroutes ontsluiten openbare ruimtes met verschillende verblijfskwaliteiten en gebruiksfuncties zoals een speelplek, zitplekken en ontmoetingsruimtes, zowel in de zon als in de schaduw. Ook gezamenlijke tuinen binnen bouwblokken kunnen via informele paden onderdeel uitmaken van het groene netwerk. Bouwende partijen worden in De Marke Noord uitgenodigd om bij te dragen aan de ambities met betrekking tot klimaat en duurzaamheid. Meer groen in particuliere tuinen, binnenterreinen en op daken zorgt voor een grotere biodiversiteit, helpt bij het opvangen en afvoeren van hemelwater en vermindert hittestress. Daarnaast draagt groen bij aan een hoge verblijfskwaliteit, een gezonde leefomgeving en een aantrekkelijk woonmilieu.

Ten aanzien van de waterhuishouding is het uitgangspunt dat het hemelwater bij extreme buien binnen het plangebied zelf wordt opgevangen en infiltreert in de bodem. Kleinere buien tot 20 mm moeten op het private terrein zelf worden opgevangen en geïnfiltreerd. Valt er meer neerslag, mag dit worden afgevoerd naar de openbare ruimte. Uit onderzoek moet blijken hoe goed het water kan infiltreren in de bodem en welke voorzieningen voor berging mogelijk zijn. Bij voorkeur zal infiltratie zoveel mogelijk plaatsvinden op de plekken waar het valt. Het park aan de noordoostzijde kan vanwege de lage ligging een betekenis hebben in de waterberging en in de strook langs de Lebuïnuslaan past eventueel een berging die in verbinding staat met het watersysteem van Landsherenkwartier. Een uitwerking zal echter de uiteindelijke noodzaak en betekenis van deze plekken kunnen bepalen. Bomen Passend bij het gewenste groene, stedelijke woon- en leefklimaat krijgt de openbare ruimte aan de randen een robuust groen karakter. Uitgangspunt daarbij is om de bestaande groene laanstructuren in te passen en waar mogelijk te versterken. Ook voor de meerderheid van de solitaire bomen die in de zones langs de zuid- en oostzijde staan (zowel in als langs het plangebied), zal ingezet worden op zoveel mogelijk behoud en een goede inpassing, eventueel gecombineerd met ruimte voor recreatieve wandelpaden.

Hiermee wordt een actieve en gezonde leefstijl (fietsen en wandelen) bevorderd, en mogelijkheid gecreëerd voor ontmoeting.

Figuur 7: Referentie groen- en waterstructuur

Speel- en ontmoetingsplekken Bij transformatie naar woongebied is één van de opgaven om plekken en activiteiten in de openbare ruimte te realiseren die ontmoetingen, spelen en een rondje maken stimuleren. Dit kan bijvoorbeeld in het aan te leggen groene parkje in de buurt, maar ook aan de randen. Uitgangspunt is dat deze plekken niet alleen bijdragen aan de sociale duurzaamheid in de

12

nieuwe buurt zelf, maar ook een meerwaarde hebben voor de omliggende buurten. Kunstwerk In het plangebied bevindt zich een kunstwerk van Renate Vincken. Voor de verdere uitwerking vraagt het college, indien nodig, advies aan de Adviesraad Kunst in de Openbare Ruimte, waarbij de Adviesraad rekening houdt met de auteurswet en expliciet het betrekken van de erven in het advies. Ecologie Deventer is rijk aan dier-, flora- en faunasoorten, zowel in het buitengebied als binnen bestaand stedelijk gebied. Dit komt onder meer door de landschappelijke overgang van natte uiterwaarden bij de IJssel naar de droge dekzandruggen in het oosten. Waar mogelijk ondersteunt de gemeente Deventer dan ook initiatieven die gericht zijn op het beschermen en verbeteren van de soortenrijkdom. Voor binnenstedelijke gebieden kan dit zijn impact hebben op voorzieningen in de bebouwing (nestelgelegenheid voor bijvoorbeeld huismus, gierzwaluw of vleermuis) en (het beheer van) de openbare ruimte. Bij de nieuwbouw wordt standaard (kunstmatige) nestgelegenheid voor Huismus en Gierzwaluw toegepast, als de plek daarvoor geschikt is. Naast genoemde vogels wordt de openbare ruimte natuur inclusief ingericht waarbij ook aandacht is voor andere lokale diersoorten.

Om de natuur aan de randen van het gebied te versterken, komen hier zo veel als mogelijk streekeigen soorten struiken en bomen in dit groene casco te groeien.

2.6

Bereikbaarheid en duurzame mobiliteit

Voor ontwikkeling van Marke Noord wordt het STOMP-principe gehanteerd, waarbij met het oog op mobiliteit wordt beredeneerd in de

volgorde Stappen (wandelen), Trappen (fietsen), Openbaar vervoer (OV), Mobility as a Service (MaaS) en ten slotte de Personenauto. Stappen Aandacht voor de voetganger richt zich zowel op de recreatieve als functionele wandelaar, en ook voor de toegankelijkheid van bijvoorbeeld rolstoelgebruikers. Zo zal er aandacht moeten zijn voor aansluiting op parken, speelplekken, voorzieningen en OV. Intern zal de toegankelijkheid en aantrekkelijkheid gewaarborgd moeten zijn van voorzieningen zoals bergingen en parkeerplaatsen naar voordeuren. Om de voetganger zo goed mogelijk te faciliteren, is het van belang dat de openbare ruimte ruimtelijk aantrekkelijk is (groen en met verblijfskwaliteit), veilig en toegankelijk is, en goed aansluit op bestaande wandelstructuren in de omgeving. Het is in het belang van de voetganger dat de auto zoveel mogelijk uit de openbare ruimte blijft. Trappen De openbare ruimte wordt primair ingericht voor de voetganger en de fietser. Daarmee ontstaat in de straten ruimte voor groen ten behoeve van klimaatadaptatie en een hoge verblijfs- en woonkwaliteit. De ontwikkellocatie is vanuit de fiets gezien uitermate strategisch gelegen ten opzichte van voorzieningen, de stad en het ommeland. Een goede ontsluiting van het gebied is daarbij cruciaal. Het gebied grenst aan drie belangrijke fietsverbindingen. Een goede aansluiting op al deze routes is essentieel. 1.

De fietspaden langs de Lebuïnuslaan richting onder meer Winkelcentrum Keizerslanden en middelbare scholen. 2. De fietspaden langs de Laan van Borgele richting onder meer het stadscentrum (zuid) en sportvoorzieningen en Diepenveen (noord). Dit fietspad zal ter hoogte van het plangebied binnen 13

deze opgave worden omgezet in een vrijliggend fietspad. Vanwege de dubbele bomenrij, moet een nadere studie uitwijzen welk ontwerp daarbij het meest geschikt is. 3. Het Keizerspad langs de noordzijde, als onderdeel van een fietsroute Marke Noord met de aangrenzende buurten en (Winkelcentrum) Borgele verbindt. Openbaar Vervoer Aan de Lebuïnuslaan bevinden zich in de directe nabijheid haltes voor buslijn 2, die een verbinding vormt met Station Deventer via Winkelcentrum Keizerslanden. De haltes bevinden zich hemelsbreed ruim binnen 400 meter van de verste uithoek van het plangebied. Een directe verbinding voor voetgangers richting de Lebuïnuslaan draagt bij aan de bereikbaarheid. Er moet nader onderzocht worden of de oversteekbaarheid van de Lebuïnuslaan via de rotonde ter hoogte van de Laan van Borgele voldoende en aantrekkelijk genoeg is, of dat er aanpassingen gewenst zijn. Mobility as a Service, deelmobiliteit en bezorgdiensten Een duidelijk autoluw karakter draagt bij aan alternatieve vervoerswijzen zoals de fiets en een hoogwaardig openbaar vervoer, maar vraagt ook om een efficiënter gebruik van de auto als grote ruimtevrager. In het kader van duurzaamheid en klimaatadaptatie worden aan toekomstige bouwende partijen om slimme en ruimtebesparende oplossingen gevraagd.

Een compacte buurt met gedeelde voorzieningen is kansrijk voor een realistisch verhaal rondom deelmobiliteit. Dit biedt ruimte om meer groen en verblijfskwaliteit toe te voegen, ook binnen de bouwblokken.

voordeur tot voordeur rijden, of op ongewenste plekken gaan staan met overlast of onveilige situaties tot gevolg.

Personenauto Als onderdeel van de hoofdwegenstructuur is de doorstroming op het Hanzetracé (waar de Lebuïnuslaan onderdeel van uitmaakt) belangrijk, en daarom wordt nagestreefd daar zo min mogelijk aansluitingen voor autoverkeer op te maken. De daaraan ondergeschikte Laan van Borgele wordt als een goede locatie beschouwd voor een auto-ontsluiting. De exacte positie zal nader worden bepaald op basis van de definitieve opzet, waarbij de impact op de tegenovergelegen woningen in het oog zal worden gehouden. Een tweede entree voor autoverkeer is mogelijk vanaf de Landsherenlaan, die al als buurtontsluitingsweg fungeert. In de buurt is de auto slechts te gast. Bewoners worden met hun auto zo snel mogelijk naar de parkeervoorzieningen geleid, uit het zicht van de openbare ruimte. De impact van het autoparkeren op het straatbeeld blijft beperkt door de entrees tot de parkeervoorzieningen smal en onopvallend te maken. Bezoekers parkeren hun auto aan de rand van de buurt in een parkeerlaan, met royale ruimte voor groen zoals bomen, struiken en hagen. Dit betekent dat in de Marke Noord de auto bijna compleet uit het straatbeeld verdwijnt.

Daarnaast moet op strategische plekken aandacht zijn voor laad- en losplekken voor bezorgdiensten, bij voorkeur gecombineerd met een pakketpunt. Hiermee wordt voorkomen dat de verschillende busjes van

14

Figuur 8: Referentie gebouwde parkeeroplossing

2.7

Netbewust bouwen en warmteoplossing

De Gemeente Deventer heeft zich gecommitteerd aan de landelijke klimaatdoelstellingen, namelijk 55% CO2-reductie in 2030 ten opzichte van 1990. Om dit te bereiken, zet de gemeente zich in op: • • •

Bijdragen aan grootschalige opwek van duurzame energie. Aardgasverbruik in de gebouwde omgeving met 20% reduceren en nieuwbouw zo energieneutraal mogelijk realiseren. Bedrijven ondersteunen bij het verduurzamen van hun bedrijfsvoering.

Voor nieuwbouw in Deventer wordt ingezet op de ENG-norm. In 2050 moeten alle gebouwen energieneutraal zijn. Nu bouwen volgens de (wettelijk minimale) BENG-norm betekent dat er voor 2050 al een verbouwing nodig is; gelijk bouwen voor de toekomst is een duurzame keuze. Voor hoogbouw is de ENG-norm soms moeilijker haalbaar; tot de vaststelling van een integraal kader duurzaam bouwen zal daar pragmatisch mee worden omgegaan.

Ontwikkelingen en vragen gaan in hoog tempo. Netbewust bouwen is het nieuwste uitgangspunt dat verkend wordt. De benodigde en beschikbare netcapaciteit voor Marke Noord wordt samen met Enexis bepaald. Het ontwerp van de energie-infrastructuur en de warmteoplossing moet vanaf het begin worden meegenomen. In nieuwbouw wordt in Deventer toegewerkt naar netbewust bouwen (Nieuwe ontwerpprincipes voor Netbewust Bouwen). De benodigde energie-infrastructuur en warmteoplossing hebben impact op keuzes in het stedenbouwkundig ontwerp en moeten zo vroeg mogelijk worden meegenomen. De netcongestie-opgave speelt in alle gemeenten, ook in Deventer. Het tempo waarmee de energie-infrastructuur en -aansluitingen gerealiseerd kunnen worden, hangt samen met het oplossen van netcongestie en de keuzes die wij als gemeente willen maken om slim om te gaan met de beperkte beschikbaarheid van energie. Het elektriciteitsgebruik in Nederland zal hoe dan ook stijgen en een vraagstuk blijven, zowel in de gebouwde omgeving als op inbreidingslocaties. Bij nieuwbouw wordt het de uitdaging om toe te werken naar netbewust bouwen. 2.8

Natuurinclusiviteit

Bij 'Natuurinclusief ontwerpen' wordt meteen vanaf het begin rekening gehouden met bestaande (en potentiële) kwaliteiten/waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie. In het ontwerp wordt rekening gehouden met de aanwezige waarden en worden deze zo mogelijk verbeterd en versterkt. Bij kansen voor verbetering wordt zowel naar de niet gebouwde omgeving (landschapsplan en inrichtingsplan), als naar de aanwezige bebouwing gekeken. Door aan te sluiten op de groenstructuren in de omgeving en deze door te zetten en te versterken ontstaan er langere lijnen voor onder andere migratie en foerageren. Een connectie tussen groen en water zorgt voor een diversiteit aan biotopen. Er ontstaat zo een symbiose tussen mens en natuur waarin “stedelijke”

15

ontwikkeling geen onderbreking is maar onderdeel van een samenhangend landschappelijk geheel. 2.9

Circulaire gebiedsontwikkeling

Naast de klimaatadaptieve maatregelen zoals beperking van hittestress, infiltratie van hemelwater in de bodem en het voorkomen van wateroverlast en de inzet op duurzame energie is inzetten op een ‘circulaire economie’ een noodzakelijk onderdeel in de strategie om de Parijse klimaatdoelen te halen. Circulaire economie helpt om de CO2uitstoot te beperken en verdere aantasting van de biodiversiteit af te remmen door hergebruik van materialen. Ook kan het ervoor zorgen dat er voor toekomstige generaties nog voldoende grondstoffen beschikbaar zijn. Het Europees en het rijksbeleid is gericht op 50% hergebruik van grondstoffen in 2030 en 100% in 2050 met de inzet van hernieuwbare energie. Deze doelen zijn nog niet voldoende in concrete maatregelen vertaald. Eerdere projecten kunnen hiervoor wel bruikbare lessen bieden.

welzijn, mens & cultuur, waardecreatie) de ambitie voor deze ontwikkeling bepaald. Om inzicht in de locatie te vergroten zal een materiaalstroomanalyse worden uitgevoerd waarmee de juiste focus ingesteld kan worden. De resultaten hiervan vormen input voor het stedenbouwkundig ontwerpproces en de verdere realisatie van het plan. Dit kan leiden tot een concretere gebiedsgerichte invulling van onderstaande punten: • • • • • • •

Materialen worden continu op een hoogwaardige manier gerecycled; Alle energie komt uit hernieuwbare bronnen; Water wordt gewonnen op een duurzame manier en bronherstel wordt gemaximaliseerd; Biodiversiteit wordt structureel ondersteund en versterkt; Maatschappij en cultuur worden versterkt en diversiteit behouden; Gezondheid en welzijn van mens en natuur worden structureel ondersteund; De waarde van menselijke activiteiten wordt breder uitgedrukt dan financieel.

In het woningbouwplan Marke Noord zal naast de Deventer beleidsdoelen voor onder ander de fysieke leefomgeving ook ingezet worden op circulariteit. De gemeente, eigenaar van de gebouwen en ondergrond, kan als opdrachtgever randvoorwaarden aan het project meegeven en de markt uitdagen. Duurzame beleidsdoelen kunnen integraal worden geoptimaliseerd wat ook leidt tot een gezond en aangenaam leefklimaat. De ervaring kan ook worden toegepast in andere projecten. Circulariteit wordt samen met andere uitgangspunten integraal in het proces meegenomen. Het streven is een ontwikkeling waarbij de beleidsdoelen elkaar versterken en waar de afwegingen transparant zijn; een aanpak waar de markt mee uitgedaagd wordt en overweg kan. Om dit te bereiken wordt aan de hand van een gestructureerde analyse op 7 thema’s (Energie, materialen, water, biodiversiteit, gezondheid & 16

3. Ambitiekaart 3.1

Kaart

De gemeente streeft naar een leefomgeving waar het voor mens, dier en plant nu en in de toekomst aangenaam leven is. Toekomstige generaties moeten zoveel mogelijk in hun eigen behoeften kunnen voorzien en de basiskwaliteiten voor een veilige, duurzame, gezonde en betekenisvolle leefomgeving moeten zijn gewaarborgd. Het is dan ook de wens dat De Marke Noord een in alle opzichten toekomstbestendige buurt wordt. Een buurt waar iedereen kan wonen. Een buurt met een gevarieerd woningaanbod waarbinnen doorstroming mogelijk is. Een buurt die sociaal duurzaam functioneert. Een buurt die een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving biedt en waar in de toekomst slim kan worden ingespeeld op nieuwe inzichten, ontwikkelingen, technologieën en de steeds verdergaande digitalisering van de samenleving. Voor zover als mogelijk houdt het stedenbouwkundig plan hier rekening mee ofwel kent het een zekere mate van flexibiliteit (aanpasbaarheid).

zowel de (ontwerp)uitgangspunten als opgaven/vraagstukken, samengevat onder de kernwaarden van De Marke Noord: • • • • •

Sociaal duurzaam Groen casco Nieuwe identiteit Bereikbaarheid en mobiliteit Duurzaamheid

Bij het realiseren van een inclusieve toekomstbestendige woonbuurt, zijn de volgende deelopgaven van belang: • • •

3.2

Het creëren van een buurt met een eigen karakter, identiteit en kwaliteit die uitdaagt tot ontwikkeling en elkaar ontmoeten; Verbinding met de rest van de wijk, stad en ommeland; Een (natuur)inclusieve inrichting en een robuust groen casco.

Kernwaarden

In dit hoofdstuk zijn de ambities genoemd in hoofdstuk 2 omgezet in uitgangspunten. Deze uitgangspunten vormen de basis voor de uitwerking van het Masterplan. Ook agendeert de nota van uitgangspunten opgaven/vraagstukken die in het kader van het opstellen van het stedenbouwkundig plan nader uitgezocht worden. Hieronder volgen

17

18

3.3

(Ontwerp)uitgangspunten en opgaven voor het vervolg

3.3.1 Sociaal duurzaam Uitgangspunten • Een evenwichtige menging en spreiding woningbouwcategorieën. • Verdichting (meer woningen per hectare) zonder dat de menselijke maat uit het oog verloren wordt. • Herkenbaar eigen buurtje(s), waardoor bewoners zich kunnen gaan hechten aan de directe woonomgeving, de sociale betrokkenheid met elkaar wordt gestimuleerd, etc. • Levensloopbestendige / nultredenwoningen en een diversiteit aan woningbouwplattegronden zodat verschillende doelgroepen gefaciliteerd kunnen worden. • Ruimte voor ondersteunende functies (bijv. pakketpunt, wasserette). Werken aan huis is vanzelfsprekend. • Flexibiliteit in woningbouwplattegronden en ruimtereservering voor mogelijke toekomstige voorzieningen. • De inrichting van de publieke ruimte is afgestemd op het gebruik door iedereen en dus ook kwetsbare groepen zoals rolstoelgebruikers en ouderen.

Opgaven • De menselijke maat vormt het uitgangspunt bij het ontwerp. • De inrichting van de publieke ruimte nodigt uit tot sociale interactie en sociale samenhang in de buurt. Het maaiveld moet de ‘gemeenschappelijke grond’ van de buurt worden: daar waar men speelt, een ommetje maakt, elkaar ontmoet. • Onderbouwing dat het (gevoel van) veiligheid en geborgenheid ook op rustige plekken en tijden geborgd is.

3.3.2 Groen casco Uitgangspunten • Versterken van de omliggende (laan)boomstructuren langs de Lebuïnuslaan, Laan van Borgele en het Keizerspad. • De openbare ruimte aan de randen heeft een robuust groen karakter. • Een inrichting die rekening houdt met klimaatadaptatie om wateroverlast, hittestress en droogte te voorkomen door ruimte te maken voor waterberging, infiltratie en robuuste groenvoorzieningen. • Het hemelwater (zowel op private percelen als de openbare ruimte) moet binnen het plangebied, zoveel mogelijk oppervlakkig, worden opgevangen en geïnfiltreerd in de bodem. • Om de natuur aan de randen van het gebied te versterken, worden zoveel mogelijk klimaatadaptatieve streekeigen soorten struiken en bomen in het groene casco toegepast.

Opgaven • Langs de groene randen wordt met de inrichting in het bijzonder ingezet op de aantrekkelijkheid voor langzaam verkeer. • Inpassing van een royale groene ruimte die qua schaal en inrichtingsmogelijkheden ruimte biedt aan sport en spel voor bewoners en omwonenden. Deze ruimte is aantrekkelijk verbonden met andere wandelroutes in de omliggende buurten. • Er wordt ruimte ingepast voor waterberging op maaiveld, die ook op droge dagen ruimtelijke kwaliteit heeft. De ruimte is zorgvuldig en zoveel mogelijk bovengronds verbonden met private en openbare ruimte in het plangebied. • Bomen en struiken worden zorgvuldig geplaatst met het oog op het tegengaan van hittestress en dakvlakken (locaties voor bijv. zonnepanelen). 19

3.3.3 Nieuwe identiteit

3.3.4 Bereikbaarheid en mobiliteit

Uitgangspunten • Door de locatie te ontwikkelen met een eigen karakter biedt het op zowel wijk- als stadsniveau een onderscheidende woonomgeving voor verschillende doelgroepen. • Met een programma met 70% middeldure en dure huur- en koopwoningen, worden deze relatief ondervertegenwoordigde woningcategorieën in de wijk Keizerslanden aangevuld. • De hoge(re) dichtheid vraagt voldoende openbare ruimte die bruikbaar en kwalitatief is ingericht. • Complexe functieverweving is mogelijk: veel diversiteit aan woningtypes en eventueel voorzieningen in contact met de straat.

Uitgangspunten • Aantrekkelijke veilige wandelroutes die de woningen logisch verbinden met de omgeving. • Directe aansluiting voor de fiets – ook vanuit de plint en niet alleen vanuit het binnenerf – naar alle richtingen. • Het fietspad langs de Laan van Borgele zal binnen deze opgave worden omgezet in een vrijliggend tweerichtingenfietspad. • Haltes Openbaar Vervoer nabij oversteekpunten van de hoofdwegenstructuur. • Een directe aansluiting voor het autoverkeer op de Lebuïnuslaan is vanwege doorstroming niet aan de orde. • Een primaire ontsluiting voor de auto bevindt zich aan de Laan van Borgele. Vanaf de Landsherenlaan is een secundaire ontsluiting voor auto’s denkbaar. • De ontsluitingswegen leiden het autoverkeer zo snel mogelijk naar de parkeergelegenheden in de woonblokken. In de buurt is de auto slechts te gast.

Opgaven • De openbare ruimte is primair gericht om te verblijven. • Leidend concept is alzijdigheid van de bebouwing: ofwel op gebouwniveau, ofwel als (semi)gesloten bouwblok als integraal deel van het woonweefsel. • Per gebouw of gebouwencluster zijn benodigde ondersteunende ruimtes onderdeel van het ontwerp, zoals de autoparkeerplaats, fietsenstalling, berging en eventuele klusruimte/werkplaats. Met het oog op efficiëntie wordt ingezet op deelgebruik en dubbelgebruik van voorzieningen en ruimtes. • Binnenplaatsen binnen een bouwblok, al dan niet als dektuin op een parkeerlaag, vormen (deels) van de openbare ruimte afgebakende buitenruimtes. Deze ruimtes dienen een groene uitstraling te hebben. Met het oog op het semiprivate karakter door afscheiding van de openbare ruimte, vormen de binnenplaatsen een veilig domein van de directe aanwonenden waar een gemeenschappelijke tuin als mogelijkheid wordt onderzocht.

Opgaven • De inrichting van de openbare ruimte in de buurt is gericht op verblijven en ontmoeten. De toegankelijkheid voor de auto is daarom beperkt en de functie parkeren niet gewenst. • Het fietsverkeer wordt direct geleid naar de woonfunctie; het autoverkeer wordt zo direct mogelijk geleid naar de parkeervoorziening. • Elk gebouw/woonveld heeft een geïntegreerde parkeeroplossing. Het parkeren vindt plaats als onderdeel van een gebouw of binnen het bouwblok. Daarbij is ook aandacht voor voldoende kwaliteit van het binnengebied, bijvoorbeeld door middel van (grote) bomen of een dektuin. 20

3.3.5 Duurzaamheid

•

Uitgangspunten • • • • • • • •

Bebouwing voldoet zo veel mogelijk aan de ENG-norm. Energie wordt efficiënt benut. Voorzieningen en ruimtes worden efficiënt benut. Hittestressbeperken. De buurt kent een grote, inheemse biodiversiteit. Duurzaamheidsambities zijn zichtbaar in de inrichting en het gebruik van de openbare ruimte. Circulariteit wordt samen met andere uitgangspunten in het proces meegenomen

Bij de inrichting wordt een basis van planten gehanteerd die inheems zijn en passen bij het karakter en de kenmerken van de plek. Hemelwater wordt binnen de buurt zoveel mogelijk bovengronds opgevangen en afgevoerd.

Opgaven • Netbewust bouwen • De ambities voor deze ontwikkeling bepalen aan de hand van een analyse op de thema’s 1. Energie; 2. Materialen (milieubelasting); 3. Water; 4. Biodiversiteit; 5. Gezondheid & welzijn; 6. Mens & cultuur; 7. Waardecreatie. • De duurzaamheid van materialen wordt onderbouwd aan de hand van een materiaalstroomanalyse • De reële potentie van deelmobiliteit (deelauto’s) wordt verkend en onderbouwd. • Bij het ontwerp van zowel gebouwde als niet-gebouwde (semi)gedeelde ruimtes wordt ingezet op deel- of dubbelgebruik.

21

4. Economische uitvoerbaarheid 4.1

Financiële ontwikkelpotentie

De financiële haalbaarheid moet in de fase van het Masterplan onderzocht worden. Daarbij wordt meegenomen dat de woningbouwontwikkeling een opbrengst moet genereren die aangewend wordt ter dekking van de extra gewenste 1.200 m² schoolgebouw. Dit gaat om € 1,7 miljoen. Er is een zeker volume aan woningbouw nodig om hier een financieel haalbaar plan te realiseren.

4.2

Technische haalbaarheid

Er is onderzoek gedaan naar de haalbaarheid. Daarbij is in algemene zin geconcludeerd dat, daar waar het gaat om milieukundige aspecten, er op voorhand geen onoverkomelijke bezwaren zijn aangetroffen. De belangrijkste deelconclusies en aandachtspunten zijn hieronder weergegeven Geluid Geconcludeerd wordt dat de aspecten weg- en railverkeerslawaai geen onoverkomelijke belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Mogelijk is een besluit hogere grenswaarde nodig (wanneer niet gekozen wordt voor bronmaatregelen of bijvoorbeeld dove gevels). Bodem Er is nog geen vooronderzoek bodemkwaliteit uitgevoerd. Vooralsnog wordt verwacht dat de locatie als onverdacht is. Te zijner tijd zal nog verkennend bodemonderzoek (NEN 5740 en NEN 5707) uit gevoerd moeten worden en zo nodig aanvullend AP04 onderzoek voor de afvoer van eventuele vrijkomen de grond.

De kans op asbest in de bodem is net als op veel plekken in stedelijk gebied reëel. Grootschalige verontreinigingen worden op voorhand niet verwacht. Externe veiligheid De locatie is in gebruik geweest als school en voor sport. Er wordt niet verwacht dat externe veiligheid een belemmering zal gaan vormen voor de ontwikkeling naar wonen. Milieuzonering Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling, vanuit hinder of gevaar bezien, niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. Ten aanzien van de sportvelden aan de andere zijde van de Lebuïnuslaan wordt geen onevenredige geluids- en/of lichthinder verwacht. Ecologie Er is nog geen Aerius-berekening (stikstof) uitgevoerd om de gevolgen van de ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied ‘Rijntakken’ in beeld te brengen. Voordat werkzaamheden worden opgestart is een quickscan natuurwaarden nodig voor soortenbescherming. Daarmee wordt onderzocht of er sprake is van negatieve effecten op aanwezige natuurwaarden. Op voorhand wordt, gelet op de huidige inrichting en het gebruik, op dit aspect geen onoverkomelijke belemmeringen verwacht. Archeologie en cultuurhistorie Er is een archeologisch bureauonderzoek nodig. Als blijkt dat in het projectgebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan moet hier in de verdere planvorming rekening mee worden gehouden.

In het gebied bevinden zich geen bijzondere cultuurhistorische waarden. 22

Waterhuishouding Het projectgebied bevindt zich in de boringsvrije zone DeventerCeintuurbaan en -Zutphenseweg ten behoeve van drinkwatervoorziening en grondwaterbescherming. Dit houdt in dat alle onttrekkingen van grondwater op een diepte van meer dan 50 meter beneden maaiveld vergunningplichtig zijn. Naar verwachting zijn boringen dieper dan 50 meter niet vergunbaar. Bij de verdere planvorming moet een geohydrologisch onderzoek worden uitgevoerd en een waterhuishoudkundig plan en rioleringsplan worden gemaakt dat is afgestemd met de waterbeheerders van de gemeente en het waterschap. Op voorhand lijken er in het gebied mogelijkheden te zijn voor waterberging en het afkoppelen van regenwater op de woonkavels. Gezondheid Op voorhand worden op dit aspect geen onoverkomelijke belemmeringen verwacht. Conclusie en nadere onderzoeken Uit de eerste verkenning zijn geen op voorhand onoverkomelijke bezwaren aangetroffen. Nader onderzoek moet worden gedaan naar: geluid (evt. hogere grenswaarde), bodem, flora en fauna (stikstofdepositie), archeologie en waterhuishouding.

23

5. Vervolg 5.1

Planproces

De gemeente heeft hier, met het beëindigen van onderwijsactiviteiten op de locatie, grondpositie. In het planproces wordt er nu van uitgegaan dat de gemeente het Masterplan opstelt. Gelijktijdig zal bepaald worden wanneer de ‘markt’ betrokken wordt bij de ontwikkeling. In deze nota van uitgangspunten zijn de ambities en uitgangspunten op hoofdlijnen beschreven. Dit betreft de verkenningsfase. Dit document zal ter besluitvorming voorgelegd worden aan het college. Vervolgens start de haalbaarheidsfase. In deze fase wordt de haalbaarheid onderzocht door het opstellen van een Masterplan. Aan de hand van het Masterplan wordt de financiële haalbaarheid nader verkend. Het geeft inzicht in: • • • • • • •

Oppervlakten programma bebouwing en buitenruimte Volumes en volume-opbouw (hoogtes) Gebouworiëntatie en entrees Routing (voetgangers, fietsers, auto) Parkeren (locaties, vormen (voor bezoekers én gebruikers)) Groen en water Kosten en opbrengsten voortvloeiend uit het Masterplan

Na het Masterplan kan de omgevingsplanprocedure plaatsvinden.

In onderstaande figuur zijn 4 grove fases opgenomen van de planontwikkeling.

Fase

Product ter besluitvorming

Activiteiten

Oriëntatiefase

Startnotitie

Nut, noodzaak, draagvlak

Verkenningsfase

Nota van uitgangspunten

Doelen, ambities, grof kader

Haalbaarheidsfase

Masterplan (inclusief verkaveling en beeldkwaliteit)

Haalbaarheid aangetoond m.b.v. stedenbouwkundig plan

Voorbereiding / RO

Omgevingsplan

RO-procedure

5.2

Planning

Op hoofdlijnen ziet de planning er als volgt uit: Vaststelling nota van uitgangspunten Aanvraag fase Masterplan Opstellen Masterplan, inclusief participatie Vaststelling Masterplan Start omgevingsplanprocedure

Q3 2025 Q3 2025 Q2 2026 Q4 2026

24

5.3

Participatie

In maart 2025 is er een avond georganiseerd voor de directe omgeving. Tijdens deze avond is het plan voor woningbouw op de locatie Marke Noord uitgelegd, is er een kaart met uitgangspunten voor deze ontwikkeling getoond en zijn de uitgangspunten verder toegelicht. Om een beeld te geven van wat voor mogelijkheden de uitgangspunten kaart biedt, zijn er 4 denkrichtingen uitgewerkt. Dit waren geen varianten om uit te kiezen, maar ideeën om het gesprek over te voeren. Na een algemene inleiding konden omwonenden een reactie geven op de kaart en op de denkrichtingen. Met dit gesprek zijn aandachtspunten, zorgen en eerste ideeën opgehaald en, waar mogelijk, meegenomen in de Nota van Uitgangspunten. De opgehaalde informatie wordt ook in het vervolgproces gebruikt, het maken van een Masterplan De Marke Noord. In de vervolgfase, het Masterplan, vindt er een verdere dialoog met de directe omgeving en andere betrokkenen plaats. We gaan bijvoorbeeld ook in gesprek met potentiële nieuwe bewoners/woningzoekenden. Het inzetten van een participatieproces is essentieel om: • •

•

Kennis, wensen, inzichten, belangen, ervaringen en creatieve ideeën op te halen; De relatie met stakeholders en de onderlinge relaties tussen stakeholders te onderhouden en te versterken en eventueel nieuwe gesprekspartners ontdekken; Stakeholders goed te informeren over de ontwikkelingen en het besluitvormingsproces op bij de doelgroepen passende manieren.

Hiervoor wordt in Q3 2025 een participatieaanpak opgesteld. Daarbij worden kaders geïnventariseerd, de ruimte voor invloed geformuleerd, de bijbehorende participatietrede(s) en wordt de omgeving in beeld gebracht. 25

26