2024-533 Raadsvoorstel Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Bettinkdijk Loo

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Bettinkdijk Loo Wethouder De Geest, 2024-533 18-06-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding In december 2021 stelde de gemeenteraad de routekaart Wonen & Voorzieningen Loo vast. De routekaart werd opgesteld in samenspraak met betrokken in Loo en beschrijft de woningbouwopgave voor de komende jaren. In de Routekaart is de locatie aan de Bettinkdijk aangewezen als voorkeurslocatie voor wonen. Voorafgaand aan de vaststelling van de Routekaart vestigde de raad op het perceel een recht van eerste koop op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Na vaststelling van de Routekaart zijn gesprekken gevoerd met de grondeigenaar over aankoop van de voorkeurslocatie. De aankooponderhandelingen zijn in de loop van 2023 afgerond en november jl. stelde de gemeenteraad het aankoopkrediet voor de gronden beschikbaar. In december 2023 is een participatieproces gestart om te komen tot een stedenbouwkundig plan. Dit traject is in het voorjaar van 2024 afgerond. Op 17 juni 2024 stelde het college het stedenbouwkundig plan vast. Op basis van het stedenbouwkundig plan is bovendien een grondexploitatie opgesteld. De volgende stap in het proces is vaststelling van de grondexploitatie. Zodra deze besluitvorming heeft plaatsgevonden kan worden gestart met de juridisch-planologische procedure (wijzigen omgevingsplan), waarna de realisatie kan plaatsvinden.

De grondexploitatie Bettinkdijk Loo (bijlage 2) wordt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid onder geheimhouding aangeboden aan de gemeenteraad in verband met de onderhandleingspositie van de gemeente.

Raadsvoorstel De grondexploitatie Bettinkdijk Loo vast te stellen.

Kern raadsvoorstel Met de grondexploitatie stelt de gemeenteraad het financieel kader vast ten behoeve van de verdere voorbereiding en realisatie van de locatie Bettinkdijk Loo. Met dit project kunnen 12 woningen worden gerealiseerd ter bevordering van de leefbaarheid en behoud van voorzieningen in Loo. De grondexploitatie is uitgewerkt op basis van de Routekaart Wonen & Voorzieningen Loo en het door het college vastgestelde stedenbouwkundig plan.

Beoogd resultaat Door de bouw van 12 nieuwe woningen aan de Bettinkdijk in Loo wordt ingespeeld op de lokale woningbehoefte. Deze ontwikkeling draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en behoud van voorzieningen.

Kader * Voorkeursrecht ontwikkelingsgebied Loo voorkeursrecht gemeenten, raadsbesluit 29 september 2021 * Intrekking voorkeursrecht overige deel van het perceel, raadsbesluit 17 april 2024 * Routekaart Loo Wonen en Voorzieningen, raadsbesluit 22 december 2021 * Besluit aankoopkrediet gronden, raadsbesluit 23 november 2023 * Toezegging informatie verkoop sociale koopwoningen, raadsvergadering 10 mei 2023 * Geheimhouding Gemeentewet en Woo

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor: 1. De Routekaart vormt de basis voor het stedenbouwkundig ontwerp De Routekaart Wonen en Voorzieningen Loo beschrijft uitgangspunten voor de woningbouwopgave in Loo. Bovendien zijn specifiek voor de locatie Bettinkdijk in de routekaart een aantal ruimtelijke kaders vastgesteld. In het stedenbouwkundig plan is hier ontwerptechnisch uitvoering aan gegeven. Het programma bestaat uit 12 woningen, grotendeels in het goedkope en betaalbare segment (9 stuks), aangevuld met enkele woningen voor doorstromers (3 stuks). Daarnaast is de ruimtelijke opgave voor openbare voorzieningen en de landschappelijke inpassing vertaald in het stedenbouwkundig plan. 2. De naastgelegen vereniging heeft invloed op het stedenbouwkundig ontwerp In het voortraject zijn ter plaatse een aantal haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd. Ten aanzien van geluid bleek sprake van een aandachtspunt vanwege de naastgelegen vereniging en de geluidseffecten daarvan op de woningbouw. Door de vijf rijwoningen aan de oostzijde van het plan 3 laags te bouwen en met de voorzijde richting de vereniging te oriënteren kan dit knelpunt worden ondervangen. Het aspect geluid is hierdoor echter maatgevend voor de stedenbouwkundige opzet en verkavelingsmogelijkheden. 3.

Met het plan wordt bijgedragen aan de woonbehoefte in Loo De verwachting is dat de locatie voldoende ruimte biedt om op korte termijn aan de lokale vraag te voldoen. Ook is veel belangstelling gebleken voor bouwen via CPO. De daadwerkelijke uitgifte en bouw zal het daadwerkelijke tempo van de realisatie bepalen. Mocht gaandeweg en na uitgifte/realisatie sprake zijn van een aanvullende lokale behoefte, dan kan Loo-breed een verkenning plaatsvinden naar mogelijke vervolglocaties. 4. Op basis van het stedenbouwkundig plan kan een grondexploitatie worden vastgesteld In de raadsvergadering van 23 november 2023 besloot de gemeenteraad het krediet beschikbaar te stellen voor aankoop van de locatie. Met dat besluit koos de raad in vervolg op de eerdere vestiging van het voorkeursrecht, om het plan voor eigen rekening en risico te ontwikkelen. Om het project te kunnen uitvoeren is vaststelling van een grondexploitatie nodig. Het stedenbouwkundig plan geldt als onderlegger voor de grondexploitatie. Het woningbouwprogramma en openbare ruimte zijn uitgewerkt in uitgeefbare- en niet uitgeefbare meters. Op basis daarvan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Tezamen met de gemeentelijke plankosten (inclusief de eerdere voorbereidingskredieten) en planfasering wordt het financieel resultaat bepaald.

Door vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad worden de budgetten voor de verdere voorbereiding en uitvoering vrijgegeven. 5. Er worden door het college criteria voor gronduitgifte vastgesteld Omdat sprake is van een gemeentelijke ontwikkel locatie zal het college, naast de bestaande (wettelijke) criteria voor gemeentelijke grondverkopen, aanvullende uitgangspunten vaststellen voor de uitgifte van de gronden. Dit gebeurt op basis van het stedenbouwkundig plan en de onderliggende grondexploitatie. In Loo bleek eerder brede belangstelling voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Hiervoor dienen specifieke uitgifteen selectiecriteria te worden geformuleerd. Mocht de uitgifte in CPO niet slagen, dan is een reguliere vormen van uitgifte een alternatief. De uitgangspunten gronduitgifte kunnen parallel aan de juridisch-planologische procedure worden voorbereid zodat spoedig gestart kan worden met de uitgifte.

Argumenten tegen: 1. De grondexploitatie is verlieslatend. De grondexploitatie Bettinkdijk Loo is verlieslatend en heeft een negatief exploitatieresultaat. Voor deze grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen ten laste van de generieke weerstandsreserve van de gemeente.

Betrokken partijen en participatie De Routekaart kwam op basis van brede participatie met betrokkenen in Loo tot stand. Na afronding aankoop van de voorkeurslocatie is een vervolg gegeven aan dat participatieproces. Op 18 december 2023 organiseerde de gemeente een eerste bewonersavond in Loo over de ontwikkeling Bettinkdijk. Tijdens deze avond zijn inwoners geïnformeerd over de aankoop van de gronden en het vervolgproces. Ook zijn tijdens deze avond wensen en bedenkingen opgehaald ten behoeve van het stedenbouwkundig plan. Op 27 maart 2024 zijn de eerste stedenbouwkundige uitwerkingen gepresenteerd tijdens een tweede bewonersavond. Aanwezigen konden daarbij reageren op het plan. Tot slot heeft eerder dit jaar een informatiebijeenkomst plaatsgevonden over het thema Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Tijdens deze avond bleek brede belangstelling voor deze vorm van uitgifte. Naast brede participatie met inwoners heeft de gemeente periodiek afstemming gehad over de voortgang met de Werkgroep Bouwen aan Loo. Ook voerden we in het voortraject gesprekken met de naastgelegen vereniging. Tot slot heeft afstemming plaatsgevonden over de waterberging ter plaatse met het Waterschap Rijn en IJssel en is het plan besproken met de Omgevingstafel IJsselland.

Financiële consequenties De grondexploitatie Bettinkdijk Loo is verlieslatend en heeft een negatief exploitatieresultaat ten bedrage van €351.000 (netto contante waarde). Voor deze grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen ten laste van de generieke weerstandsreserve van de gemeente. Het tekort op de grondexploitatie en de oorzaken daarvan werden al eerder geprognotiseerd en uiteengezet in een planeconomische verkenning en gedeeld met de raad voorafgaand aan de aankoop van de gronden. Volledigheidshalve is de planeconomische verkenning nogmaals bij onderhavig voorstel gevoegd. Op de planeconomische verkenning werd eerder geheimhouding gelegd. Het tekort op de grondexploitatie bedraagt € €351.000 (netto contante waarde) en is in lijn met de planeconomische verkenning. Sprake is van geringe verslechtering van het resultaat, vanwege aanvullende civiele kosten. Voor de grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen ten laste van de generieke weerstandsreserve van de gemeente. In hoofdstuk 8 van de grondexploitatie zijn de risico’s beschreven. Het gesommeerde risicobedrag bedraagt € 71.800. De grondexploitatie bevat geen ruimte om dit bedrag op te vangen. Dit betekent dat voor de risico’s aanspraak gemaakt moet worden op de specifieke gemeentelijke weerstandsreserve.

De grondexploitatie geldt als financieel kader voor de verdere voorbereiding en uitvoering van het project. Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de raad de benodigde budgetten daarvoor vrij. Het stedenbouwkundig plan bevatten de belangrijkste inhoudelijke uitgangspunten voor de grondexploitatie. Het woningbouwprogramma en openbare ruimte zijn uitgewerkt in uitgeefbare- en niet uitgeefbare meters. Op basis daarvan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Tezamen met de plankosten en de planfasering vormt dit het financieel resultaat. Bovendien worden de eerder door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten overgeheveld naar de grondexploitatie. Gedurende de looptijd van de grondexploitatie ontvangt de gemeenteraad

tweejaarlijks een herziening van de grondexploitatie (inclusief risicoprofiel) en eventuele bijstelling van het verwachte grondexploitatieresultaat.

Betrokkenheid raad In december 2021 stelde de gemeenteraad de Routekaart Wonen en Voorzieningen Loo vast. De routekaart geldt als beleidskader voor de woningbouwopgave in Loo. In november 2023 besloot de gemeenteraad het aankoopkrediet ten behoeve van de voorkeurslocatie beschikbaar te stellen. Vervolgens heeft het college op basis van de kaders uit de routekaart een stedenbouwkundig plan vastgesteld. Nadat de gemeenteraad besluit de grondexploitatie vast te stellen kan de juridisch-planologische procedure (wijziging omgevingsplan) worden voorbereid en opgestart. Tijdens de juridisch-planologische procedure staat de mogelijkheid open voor het indienen van zienswijzen. Afhankelijk van ingekomen zienswijzen zal de raad worden gevraagd het nieuwe omgevingsplan vast te stellen.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König