2024-52 Raadsvoorstel Chw bestemmingsplan Murmelliusstraat 4 en omgevingsvergunning

RAADSVOORSTEL Onderwerp

:

Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : :

Voorstel tot vaststelling van het Chw bestemmingsplan Murmelliusstraat 4 in Deventer en verlening omgevingsvergunning. Wethouder Wijnhoud, 2024-52 12-03-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding De afgeschreven en in onbruik geraakte bedrijfspanden Murmelliusstraat 4 in Deventer worden gesloopt en ter plaatse is de realisatie van 8 grondgebonden rug-aan-rugwoningen beoogd. Hiervoor zijn diverse vergunningen en toestemmingen nodig. Voorts is het doorlopen van een ruimtelijke procedure nodig, aangezien het geldende Crisis- en herstelwetbestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A, dit niet toestaat. U heeft op verzoek van initiatiefnemer, Van Pijkeren Woningbouw BV, op 10 mei 2023 positief besloten op het toepassen van de zogenaamde coördinatieregeling ex artikel 3.30 Wro. De procedures van de vergunningen en die van het Crisis- en herstelwetbestemmingsplan met bijbehorende stukken zijn hierdoor gebundeld in één procedure en er staat dus ook slechts één gezamenlijke beroepsprocedure open. Ten behoeve van de ontwikkeling zijn met initiatiefnemer afspraken gemaakt in vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De aanvraag omgevingsvergunning is ingediend op 25 september 2023. Aan het unieke woningtype grondgebonden rug-aan-rug-woningen met berging en voortuin bestaat een dringende behoefte. Met het plan wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwbehoefte in de stad en worden de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid in het gebied verbeterd. Voor het Crisis- en herstelwetbestemmingsplan Murmelliusstraat 4 zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd.

Hieruit komt naar voren dat voor deze ontwikkeling geen mer(beoordelings)procedure nodig is. Het hinderaspect geluid maakte het nodig om een hogere grenswaarde vast te stellen. Derhalve zijn voor dit project inmiddels een besluit op de Aanmeldnotitie mer(beoordeling) en besluit hogere grenswaarde genomen. Voorts is er in overleg met de PAR voor gekozen om geen zelfstandig Beeldkwaliteitsplan op te stellen, maar om een beeldkwaliteitparagraaf op te nemen in de bestemmingsplantoelichting. Na vaststelling is deze mede kaderstellend op het gebied van welstand bij de herontwikkeling van dit gebied. Het ontwerp Chw bestemmingsplan, inclusief paragraaf over beeldkwaliteit en de ontwerpbesluiten, waaronder de ontwerp-omgevingsvergunning, hebben met bijbehorende documenten 6 weken ter inzage gelegen van 30 november 2023 tot en met 10 januari 2024 en zijn voor reactie voorgelegd aan overleginstanties. In deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen. Wel zijn ambtshalve twee kleine correcties aangebracht die geen inhoudelijke verandering met zich meebrengen. Het bestemmingsplan kan derhalve ongewijzigd worden vastgesteld.

Raadsvoorstel 1. Het Chw bestemmingsplan Murmelliusstraat 4 vast te stellen 2. De uitgangspunten voor de beeldkwaliteit vast te stellen zoals neergelegd in de paragraaf 3.4 "Verschijningsvorm" van de bestemmingsplantoelichting, die mede kader stellend komen te gelden op het gebied van redelijke eisen van welstand als bedoeld in de Woningwet 3. Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden reeds anderszins verzekerd is

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het Chw bestemmingsplan Murmelliusstraat 4 ontstaat de juridisch-planologische basis om uitvoering te geven aan de herontwikkeling van deze binnenstedelijke locatie voor 8 nieuwe rug-aan-rugwoningen met als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig leef-, woon- en verblijfsmilieu. Met het vaststellen van de beeldkwaliteitparagraaf, zoals beschreven in paragraaf 3.4 van het bestemmingsplan, komt dit mede te gelden als toetsingskader welstandseisen op basis van de Woningwet. Zo is geborgd dat wordt voldaan aan een voldoende niveau van beeldkwaliteit. Voor de kosten zijn afspraken met Van Pijkeren Woningbouw BV gemaakt, op basis waarvan de gemeentelijke kosten worden verhaald en waaruit de financiële haalbaarheid is gebleken.

Beoogd resultaat Juridisch-planologisch mogelijk maken van de herontwikkeling van de locatie Murmelliusstraat 4, met als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig leef-, woon- en verblijfsmilieu door gedeeltelijke sloop en nieuwbouw, waarbij ruimte is voor maximaal acht grondgebonden woningen.

Kader Op deze procedure en documenten zijn de wetten en regels van toepassing zoals deze golden ten tijde van het ter inzage leggen van de ontwerpdocumenten (30 november 2023). Dit betekent dat nog sprake is van de Wet ruimtelijke ordening, Woningwet, Algemene wet bestuursrecht, Besluit MER, Wet geluidhinder en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Voorts zijn voor deze besluitvorming relevant: Woonvisie, vastgesteld door raad op 7 februari 2018; - Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Deventer, vastgesteld door de raad op 27 november 2019 en geactualiseerd april 2023; - Omgevingsvisie, vastgesteld door de raad op 16 december 2019; - Intentieovereenkomst met Van Pijkeren Woningbouw BV, vastgesteld door college in maart 2021; - Nota van uitgangspunten met Van Pijkeren Woningbouw BV, vastgesteld door college op 7 maart 2023; - Raadsbesluit van toepassing verklaring coördinatieregeling d.d. 10 mei 2023 - Anterieure overeenkomst, vastgesteld door college op 14 november 2023.

Argumenten ten behoeve van de raad 1. het Chw bestemmingsplan Murmelliusstraat 4 vast te stellen Met het vaststellen van dit Crisis- en herstelwet bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van de locatie Murmelliusstraat 4 mogelijk, waaronder de sloop van de voormalige bedrijfsbebouwing en de nieuwbouw van 8 woningen. Dit betekent dat kan worden voorzien in een dringende behoefte, waarbij op een binnenstedelijke locatie een woonmilieu ontstaat met een verbeterde omgevingskwaliteit en duurzaamheidsambitie. In het bestemmingsplan is geregeld hoe de grond of een gebouw mag worden gebruikt en wat de bouwmogelijkheden zijn. In het kader van zorgvuldige voorbereiding zijn voor het bestemmingsplan de benodigde onderzoeken uitgevoerd, die zijn opgenomen als bijlagen bij de bestemmingsplantoelichting. Het ontwerpbestemmingsplan heeft samen met de andere ontwerpdocumenten en ontwerpbesluiten ter inzage gelegen van 30 november 2023 tot en met 10 januari 2024. Tijdens deze periode zijn geen ontvankelijke zienswijzen ingediend. Wel is sprake van twee kleine ambtshalve aanpassingen. Zo is de borging van de dove gevel aan de spoorzijde beter geborgd en zijn conform de Deventer standaard in de titel van de bouwregel de spaties verwijderd.

2. de uitgangspunten voor beeldkwaliteit vast te stellen zoals neergelegd in de paragraaf 3.4 "Verschijningsvorm" van de bestemmingsplantoelichting, die mede kader stellend komen te gelden op het gebied van redelijke eisen van welstand als bedoeld in de Woningwet; Met het vaststellen van de uitgangspunten voor beeldkwaliteit, zoals opgenomen in de toelichting van het Chw bestemmingsplan Murmelliusstraat 4, paragraaf 3.4, wordt regie gevoerd op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling in het plangebied. Na vaststelling van paragraaf 3.4 van de bestemmingsplantoelichting over beeldkwaliteit komen die uitgangspunten voor beeldkwaliteit mede kaderstellend te gelden op het gebied van welstandseisen als bedoeld in de Woningwet. 3. geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden reeds anderszins verzekerd is. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij ruimtelijke initiatieven haar kosten te verhalen. In specifieke aangewezen bouwplannen, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, moet dit via een exploitatieplan tenzij het verhaal van de kosten op een andere manier is verzekerd (artikel 6.12 tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening).

Voor de ontwikkeling van het plangebied en de daarmee gepaard gaande kosten zijn afspraken schriftelijk vastgelegd met initiatiefnemer Van Pijkeren Woningbouw B.V. Bovendien worden leges in rekening gebracht.

Betrokken partijen en participatie Door Van Pijkeren Woningbouw BV is in april 2021 een enquête in de buurt gehouden waarin de buurt naar haar visie is gevraagd bij een nieuwe invulling van het gebouw / de kavel aan de Murmelliusstraat 4. Daarbij zijn verschillende onderwerpen (bouwhoogte, gebruik, doelgroep, parkeren) aan de orde geweest. Van Pijkeren Woningbouw BV heeft de uitkomst van de enquête voor het overgrote deel een plek gegeven in de verdere planuitwerkingen. Van Pijkeren heeft op basis van de enquête haar eerste plan voor realisatie van appartementen gewijzigd naar grondgebonden woningen. De ruimtelijke uitwerking van de grondgebonden woningen is door Van Pijkeren in juni 2022 tijdens een inloopbijeenkomst aan de buurt gepresenteerd. Op basis van die bijeenkomst is geconcludeerd dat de plannen in zijn algemeenheid enthousiast en positief zijn ontvangen. Wel is er daarbij door de buurt nog aandacht gevraagd voor parkeren en geluidsoverlast. Naar aanleiding hiervan is gekomen tot een verbeterde parkeeroplossing en wordt in de verdere uitwerking gekeken om evt. geluid van warmtepompen zo veel als mogelijk te beperken. Dit heeft voor zover mogelijk een plek gekregen in het daarop uitgewerkte schetsontwerp en in de door het college vastgelegd Nota van Uitgangspunten (b&w besluit 2023-014).

Verder heeft Van Pijkeren contact met de bewoners van het pand dat aan de Murmelliusstraat 4 is aangebouwd. In de overleggen worden onder andere afspraken gemaakt over de afwerking van het pand na sloopwerkzaamheden en de nieuwe erfafscheiding. In het voortraject is afgestemd met de Omgevingsdienst IJsselland, het Waterschap en de Provincie. Zij hebben in de plannen geen aanleiding gezien voor opmerkingen. Nadat de ontwerpdocumenten zijn gepubliceerd, zijn deze diensten opnieuw geïnformeerd. Naar aanleiding hiervan zijn geen reacties ontvangen. De ontwerpbesluiten en ontwerp omgevingsvergunning zijn gepubliceerd en ter inzage gelegd voor de duur van 6 weken. Binnen deze periode zijn geen zienswijzen ontvangen.

Tijdens de inzageperiode heeft een informatie-avond plaatsgevonden op 14 december 2023. Dit heeft enkel positieve reacties opgeleverd.

Financiële consequenties Aan de nu voorliggende besluiten zijn geen financiële consequenties verbonden. Voor de planprocedure worden de kosten gedekt door initiatiefnemer. De daadwerkelijke ontwikkeling van het plangebied is voor rekening en risico van initiatiefnemer.

Betrokkenheid raad Na vaststelling van het bestemmingsplan worden de volgende stappen genomen: * publiceren van het vastgestelde Chw bestemmingsplan met bijbehorende stukken, waaronder de paragraaf in de bestemmingsplantoelichting over beeldkwaliteit; * het vastgestelde Chw bestemmingsplan met bijbehorende stukken gedurende 6 weken ter inzage leggen ten behoeve van de beroepstermijn. Het Chw bestemmingsplan treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn, mits geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd. Vanwege het op 10 mei 2023 genomen coördinatiebesluit ex afdeling 3.6.1. Wro geldt dit gelijktijdig ook voor de andere besluiten en vergunningverlening ineens.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König