2024-391 Raadsvoorstel-Masterplan en beeldkwaliteitsplan Tapijtfabriek

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Vaststellen masterplan en beeldkwaliteitsplan De Tapijtfabriek Wethouder Wijnhoud, 2024-817 8-10-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding Met de verkoop van Machinefabriek Geurtsen aan JOUW Wonen ontstaat midden in Deventer een grote ontwikkel locatie. De Tapijtfabriek ligt vlak bij het centrum van Deventer en op korte afstand van het station Deventer. De locatie is daarmee goed bereikbaar zowel met het openbaar vervoer als met de fiets of te voet. Dagelijkse voorzieningen liggen op loop- en fietsafstand. De Tapijtfabriek is daardoor aantrekkelijk voor woningbouw en voldoet aan de voorwaarden om binnenstedelijk te intensiveren. Het voorliggende masterplan voorziet in de ontwikkeling van circa 200 woningen. Ook is er ruimte voor andere functies zoals zorg, kantoor, ateliers, daghoreca, sportschool, wonen-werken. Het hoogste gebouw in dit masterplan heeft een maximale bouwhoogte van 27 meter en acht bouwlagen. De visie op hoger bouwen is hier niet van toepassing: in die visie is altijd nadrukkelijk meegegeven dat lopende trajecten niet worden meegenomen in dit proces. De Tapijtfabriek was een al lopend traject, waardoor het handelingsperspectief (vastgesteld door het college febr. 2022) leidend is. Tijdens dit planproces is ook al voorgesorteerd op meerdere uitgangspunten die terugkeren in de visie op hoger bouwen. De ontwikkeling draagt onder andere bij aan de 'Zes principes voor hoger bouwen met Deventer karakter' zoals beschreven in hoofdstuk 4 van de visie op hoger bouwen.

Ook zijn meerdere elementen uit hoofdstuk 6 (hoogbouweffectrapportage) verwerkt in het Masterplan, terwijl het hier niet de categorie hoogbouw (+) betreft. De uitgangspunten, ambities en bouwstenen zoals door de gemeente zijn benoemd in het Handelingsperspectief (met participatieplan; vastgesteld febr. 2022) zijn voldoende uitgewerkt. Om deze ambities op een gezonde manier waar te maken, heeft het plan een bepaald volume, een hoeveelheid open ruimte en dus bouwhoogte nodig. Een voorwaarde was een intensief participatietraject. Dat heeft geresulteerd in het definitieve masterplan Tapijtfabriek. Het beeldkwaliteitsplan (BKP) Tapijtfabriek beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte en bevat toetsbare criteria. Het BKP is een verbindend element tussen landschap (buitenruimte), architectuur en stedenbouw. Het geeft aanbevelingen en richtlijnen voor de vormgeving van bebouwing en de inrichting van de ruimte. Bijvoorbeeld aan de hand van schetsen en afbeeldingen. De drie hoogste gebouwen zijn aan de zuidzijde (Smyrnastraat) gesitueerd. Hier is ruimte in het straatprofiel. Door de hogere bebouwing aan de zuidzijde te plaatsen landt de schaduw hiervan zo veel mogelijk op het eigen kavel. De fabriek die nu voor omwonenden niet toegankelijk is, wordt een plek die onderdeel gaat zijn van de buurt.

Via publiek toegankelijke verbindingen, stegen, straten en pleinen, kunnen omwonenden op het terrein wandelen. In het masterplan is uitgebreid aandacht besteed aan het borgen van bestaande cultuurhistorische waarden van bestaande gebouwen. Transformatie, renovatie én nieuwbouw worden naast elkaar ingezet. Het Ketelhuis vormt het hart van het gebied waar bewoners en omwonenden elkaar kunnen ontmoeten. Door een mix in woningen en programmafuncties ontstaat er meer levendigheid in het gebied. De combinatie van deze levendigheid, met meer groen, voldoende waterberging, duurzame bouw, het behoud van de karakteristieke historische gebouwen aangevuld met nieuwe architectuur zorgen voor een kwaliteitsimpuls van de wijk.

Waar nu sprake is van gesloten fabrieksfunctie midden in een woonwijk, wordt een mix aan (oa. betaalbare inclusieve) woningen ontwikkeld in een doorwaadbare woonbuurt. Woningen die voor een grote groep woningzoekenden toegankelijk zijn: minimaal 25% sociale woningbouw en 75% overig programma (5% sociale koop/huur, circa 20-35% middelduur koop/huur en circa 30-40% vrije sector koop/huur, zie hst 10 Doelgroepen en Programma in het masterplan). Zorgvuldig verdichten is het uitgangspunt en dat betekent dat er behoorlijk wat programma en dus volume wordt toegevoegd in de buurt. De plaatsing van die volumes is vanuit de beleving van de straat, vanuit het ooghoogte perspectief en de positie van de hogere bebouwing zorgvuldig gekozen. De opbouw is getrapt (terug liggend). Volumes wisselen elkaar af om zoveel mogelijk ruimte, licht en lucht in de straat te behouden. Ook de verspringende rooilijn en het terugleggen van de bebouwing ten opzichte van de huidige situatie draagt hieraan bij. Er komt letterlijk meer ruimte in het straatprofiel, van gevel tot gevel. De uitwerking naar dit masterplan en beeldkwaliteitsplan is mede tot stand gekomen door een intensief proces met de initiatiefnemer, de architect-stedenbouwer, omwonenden en andere belanghebbenden uit de omgeving en de projectgroep van de gemeente.

Zowel het masterplan als het beeldkwaliteitsplan bieden het kader waarbinnen de komende jaren een grootscheepse transformatie van de locatie de Tapijtfabriek plaatsvindt. Samengevat zijn de belangrijkste kenmerken: * Het complex als fabrieksensemble door een samenstelling van onderdelen / gebouwen oud en nieuw met compacte gebouwen met wisselende hoogte en dakvormen die verwijzen naar het industriële verleden; * Een nieuw stedelijk woonmilieu bestaande uit appartementen en stadswoningen, dicht op het stadscentrum van Deventer met aandacht voor, en verwijzingen naar het verleden met een aanvullend programma voor de buurt / wijk Voorstad. * Groene binnenhoven met een gradatie van publieke toegankelijkheid waar oude en nieuwe zicht(productie)lijnen door het plan lopen; * Een openbare ruimte rondom de ontwikkeling waar het prettig toeven is door het verstevigen van de groenstructuur, met ruimte voor het aanhelen van de boomstructuren. Een ruimte die minder stenig is ingericht, waarbij meer beplanting bijdraagt aan beleving, ecologie en biodiversiteit. * Een publiek toegankelijke, doorwaadbare binnenruimte die zich met de buurt verbindt, met hoogwaardige kwaliteit in bestrating en beplanting, en met in het hart het Ketelhuis als een plek voor ontmoeting.

* De bouwlocatie wordt optimaal benut in het licht van de huidige woningbouwopgave van de stad en is een kwalitatieve toevoeging voor de stad. * Er wordt voorzien in een gebouwde parkeervoorziening voor bewoners en hun bezoekers met de ingang en uitgang aan afzonderlijke straten om het verkeer te spreiden. * Materialisatie/symboliek door verwijzing in naamgeving van de toekomstige gebouwen, behoud cultuurhistorische elementen. * Architectuur waarbij zowel de nieuwbouw als de deels te behouden bestaande bebouwing exponenten zijn van het industriële verleden.

Geurtsen heeft voor de nieuwe locatie een kavel op het bedrijvenpark A1. Er is geen sprake van een bedrijfsverplaatsing door de gemeente en er is ook geen enkele koppeling met de ontwikkeling van de Tapijtfabriek. De stroomvoorziening op de nieuwe locatie zou op basis van gezamenlijk stroomverbruik via een Smart Energy Hub (SEH) een mogelijkheid kunnen zijn. De gemeente kijkt samen met de provincie of SEH via een pilot mogelijk is. Na diverse ontwikkelingen en veelvuldig overleg zijn we nu toe aan de volgende stap. Het door college en raad laten vaststellen van het masterplan met het BKP Tapijtfabriek, dat de kaders voor de verdere uitwerking van het plan vast legt. Als de raad het masterplan met BKP vaststelt, is de volgende stap het vastleggen van afspraken in een anterieure overeenkomst, die ter vaststelling wordt voorgelegd aan uw college. Vervolgens wordt een Omgevingsplan gemaakt dat aan het college en de raad ter besluitvorming wordt voorgelegd. De adviezen van de Planadviesraad (PAR) en de erfgoedpartijen worden meegenomen in deze fase. In die planfase werkt de initiatiefnemer met meerdere architecten ook aan het verder uitwerken van de plannen tot een bouwplan en inrichtingsplan openbare ruimte.

Raadsvoorstel 1. Het "Masterplan en beeldkwaliteitsplan Tapijtfabriek" vast te stellen 2. Vast te houden aan een sluitende parkeerbalans conform het dan vigerende parkeerbeleid als onderdeel van de definitieve uitwerking. 3. De aandachtspunten van omwonenden, de Planadviesraad (PAR) en de erfgoedpartijen bij de verdere uitwerking te betrekken. In de reacties en adviezen van omwonenden, stakeholders en Planadviesraad zijn aandachtspunten benoemd voor de verdere uitwerking, zie onderstaand. De aandachtspunten: Voor de ontwikkelaar / ontwerpers / architecten worden de volgende aandachtspunten mee gegeven door de Planadviesraad: * Aandacht voor de uitwerking van de dakkapellen, zoals verwoord in het advies van de PAR. * Aandacht in de uitwerking voor de specifieke adviezen van de PAR voor de buitenruimtes (balkons) van de (hogere) bouwvolumes. Bij het toepassen van balkons en loggia's is het uitgangspunt dat de balkons bij de setback niet de setback teniet mogen doen. Aan de binnenzijde van het bouwblok is meer vrijheid. * Er moet nog onderzoek komen naar de waterretentie, maar het uitgangspunt is op een hoogstedelijke wijze zowel op de daken als onder de grond. * Geadviseerd wordt om het altijd openbaar toegankelijke van het middendeel vast te leggen (privaatrechtelijk of met de gemeente) en op te nemen dat het niet afgesloten mag worden.

* De Planadviesraad adviseert in te zetten op eenrichtingsverkeer Burgemeester van Marlestraat met de meerwaarde van het groen in het openbaar gebied. * Speciale aandacht voor het erfgoed op gebouwniveau is gewenst voor de vervolgfase. * Aandacht voor het verankeren van de beleefbaarheid van de productielijn (= uitgangspunt). * Aandacht voor duurzaamheid en circulair bouwen. Op het gebied van duurzaamheid (energie, materialen, water, natuurinclusief) is de intentie ambitieus, maar worden uiteindelijk de minimale normen gehanteerd. De Planadviesraad geeft mee om gezien de lange doorlooptijd van de gebiedsontwikkeling om scherpere eisen te stellen voor de ontwikkeling op lange termijn en een integrale afweging te maken tussen stedenbouw, erfgoed en duurzaamheid. * De Planadviesraad adviseert om in de maatregelen van natuurinclusief bouwen het voorschrift mee te nemen om de maatregelen in samenhang te nemen vanuit de habitat van verschillende doelsoorten. * De PAR ziet in het vervolgtraject expliciet een rol voor de erfgoedpartijen om de planuitwerking te toetsen aan het Beeldkwaliteitsplan. De erfgoedpartijen (SIED, St. Oud Deventer en Bond Heemschut) geven als belangrijkste aandachtspunten mee: 1. Het voortzetten van de dialoog tussen de ontwikkelaar, ontwerpers en architecten met de erfgoedpartijen in het vervolgtraject van planuitwerking over het borgen van erfgoedwaarden. 2.

De optopping van het Poortgebouw moet sowieso voldoende naar achter liggen om de kwaliteit van het Poortgebouw zichtbaar te houden. Bovenstaande punten worden aan de initiatiefnemers meegegeven als richtinggevende aandachtspunten bij de uitwerking van de deelplannen en de inrichting van de openbare ruimte.

Kern raadsvoorstel

Met het vaststellen van het masterplan en beeldkwaliteitsplan (BKP) Tapijtfabriek kan een Omgevingsplan voorbereid worden, dat voor vaststelling te zijner tijd aan de raad wordt aangeboden. Tegelijkertijd kan aan de diverse bouwplannen en inrichtingsplan voor de openbare ruimte verder gewerkt worden.

Beoogd resultaat Van een locatie van de machinefabriek Geurtsen naar een nieuwe woonbuurt, met een gevarieerd woningaanbod waar de historie zichtbaar blijft met toevoeging van meer groen in en rondom het plangebied en een publiek toegankelijk binnengebied. De locatie wordt optimaal benut in het licht van de huidige grote bouwopgave van de stad. Het plan voor de Tapijtfabriek draagt bij aan de ambitie om een gemengd woonmilieu te creëren en deze te versterken.

Kader * Handelingsperspectief Tapijtfabriek (nota 2022-37) * Beleidsregels parkeren bestemmingsplannen Deventer (Versie 2015) * Woonvisie Deventer 2018 'Meer dan geWOON'; Doelgroepenverordening 2019, Zelfbewoningsplicht raadsbesluit 2021 * Omgevingsvisie Deventer 2019 * Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B * Visie Duurzaam Deventer * Klimaatadaptatieprogramma 2023

Argumenten ten behoeve van de raad Voor: * Dit masterplan sluit goed aan bij het handelingsperspectief. * Met dit masterplan wordt een volgende stap gezet in de herontwikkeling van de locatie; * Het toevoegen van ca. 200 wooneenheden voldoet in een (grote) behoefte, en draagt bij aan de woningbouwopgave van Deventer. Deze locatie is een unieke plek in de (voor)stad Deventer. Het biedt vele kansen op een ontwikkeling naar een gemengde woonomgeving. Nieuwe woningen die voor (toekomstige) Deventenaren hun nieuwe thuis kan zijn. Het biedt ook kansen voor bewoners uit de (omliggende) buurt om naar een nieuwe woning in de directe sociale omgeving te verhuizen. * Het toevoegen van groene kwaliteit (zowel in het plangebied als met een ‘stevige’ groene plint rondom de Tapijtfabriek) en daarmee het herverdelen van bestaande parkeercapaciteit is een randvoorwaarde voor het toevoegen van ca. 200 wooneenheden; * Het gesloten fabrieksterrein wordt een nieuwe woonwijk met nieuwe publiek toegankelijke ruimte en behoud van verschillende bijzondere panden; * Een deel van de industriële uitstraling van de locatie wordt behouden met een leesbare en beleefbare geschiedenis van de plek (zoals bijvoorbeeld de oudste en kenmerkende sheddaken, de kantoorgebouwen en toegangspoort aan de Smyrna(dwars)straat), het Ketelhuis met de schoorsteen en het Postmagebouw aan de Tapijtstraat).

* Het masterplan geeft samen met het beeldkwaliteitsplan de kaders voor de uitwerking met ruimte voor verdere kwalitatieve ontwerpen van zowel de

publiek toegankelijke ruimte, de openbare ruimte als de gebouwen. * De Planadviesraad is positief over de ontwikkeling van het ontwerp dat nu richting een definitief Masterplan en Beeldkwaliteitsplan gaat. Dit heeft geleid tot een goed doordacht plan waarin de historische laag en de eigenheid van de fabriek zichtbaar is en dat in de verschillende schaalniveaus een andere wereld is, maar ook een relatie met de omgeving aangaat en vormgeeft aan de schaalsprong. Tegen: * Als gemeente stellen we hoge eisen aan deze ontwikkeling. Door stijgende bouwkosten ligt er veel druk bij de ontwikkelaars om de hoge kwaliteit waar te maken, maar ook om betaalbare woningen te bouwen. Er is een risico dat dit vertragend gaat werken. Desalniettemin houden we vast aan de hoge ambities en kwaliteitseisen voor deze bijzondere locatie, maar het is een uitdaging om dit plan haalbaar te maken. * Het masterplan geeft in de ruimtelijke impressies niet de mogelijkheid voor 100% vast te stellen of de boogde parkeerruimte in de garage conform de vigerende normen (NEN) kunnen worden gerealiseerd. Om ervoor te zorgen dat er voldoende parkeerplaatsen zijn in de toekomst voor huidige en nieuwe bewoners is als beslispunt opgenomen dat een sluitende parkeerbalans onverkort noodzakelijk blijft bij de uitwerking en definitieve planvorming.

De ruimtelijke impressies en parkeerbalans die daarbij worden voorgelegd zijn daarin beslissend. * Als de Burgemeester van Marlestraat uitgevoerd wordt als een éénrichtingsweg, ontstaat meer ruimte voor groen en parkeren. Nader onderzoek moet uitwijzen of éénrichtingsverkeer voor de hele Van Marlestraat mogelijk is; bij het uitvoeren van het onderzoek wordt de buurt betrokken. * Dit masterplan is nog geen bouwplan. Het beeldkwaliteitsplan biedt concrete handvaten voor de uiteindelijke plankwaliteit, en is te gebruiken om regels in het Omgevingsplan verder in te vullen.

Betrokken partijen en participatie Het masterplan is mede op basis van de input vanuit de omgeving tot stand gekomen. In het intensieve participatieproces zijn veel dialogen gevoerd. Het voornaamste doel was het verrijken van het masterplan. Met de bewoners van de omliggende straten, met Rentree, met de moskee en met individuele bewoners en huidige gebruikers is intensief overlegd over wensen, zorgen en ideeën en hun achterliggende motieven. Het masterplan in wording is voor adviezen en reacties voorgelegd aan omwonenden (Focusgroep en buurt breed), en de Planadviesraad. De St. Industrieel Erfgoed Deventer (SIED), Bond Heemschut, Stichting Oud Deventer zijn op meerdere momenten betrokken bij het opstellen van het masterplan en Beeldkwaliteitsplan (BKP). Er zijn diverse gesprekken gevoerd met de erfgoedpartijen, gemeente en ontwikkelaar. In het participatietraject zijn 4 thema’s waarover de dialoog is gevoerd met de omwonenden, en andere belanghebbenden. Deze thema’s zijn: • Bebouwing, Contouren en Uitvoering • Parkeren, Verkeer, Buitenruimte en Groen • Functies, Sociale Dragers en Duurzaamheid • Historie en Stijl Op pagina 126 in het masterplan staat per thema beschreven wat er is gehoord tijdens de verschillende participatiemomenten.

Bij de gekozen inrichting van het openbaar gebied en in de positionering van gebouwen is de inbreng van de verschillende partijen zorgvuldig onderzocht,

gewogen en beargumenteerd verwerkt. Keuzes die raken aan individuele belangen voor bijvoorbeeld posities van gebouwen, gebouwhoogtes, privacy, inkijk, en schaduwwerking hebben een grote sturende werking gehad op het hier voorgestelde plan. JOUW Wonen draagt als ontwikkelaar ook in de toekomst zorg voor adequate communicatie richting omwonenden en andere belanghebbenden. De ontwikkelaar heeft al gesproken met de huurder sportclub 'Fit & Fun' en met de bewoners van het directe buurpand op de hoek met de Smyrnadwarsstraat. Verder zijn de woningcorporaties Rentree en Woonbedrijf Ieder1 op meerdere momenten betrokken. Rentree is als buur eigenaar van een aantal naastgelegen woningen. Zij vormt, met Woonbedrijf Ieder1, als verhuurder een belangrijke schakel in het vervolgproces. Rentree is beoogd woningcorporatie voor het ontwikkelen van sociale huurwoningen op deze locatie. Beide woningcorporaties worden betrokken bij het vervolg van het planproces. Focusgroep 10 april '24 en Inloopavond 17 april '24 Van deze (en andere) participatie bijeenkomsten (focusgroep/ wijkdeelbijeenkomsten / inloopavonden) is verslag gemaakt door de initiatiefnemer. De verslagen van de focusgroep van 10 april 2024 en de inloopavond van 17 april 2024 zijn als bijlage bij dit raadsvoorstel opgenomen. In het Masterplan is de input verwerkt die de initiatiefnemer vanuit de participatie hebben ontvangen.

Omdat er meerdere stakeholders zijn met verschillende belangen, zijn niet alle wensen volledig ingevuld. Er is zo zorgvuldig mogelijk omgegaan met de verschillende wensen, zorgen en belangen. Per thema is input verzameld. In de verslagen is beschreven wat daarmee is gedaan. De sfeer van de inloopavond van 17 april '24 was positief. Er zijn in totaal 16 reacties ontvangen. De reacties op het plan waren overwegend positief. Veel omwonenden vinden het plan mooi en zijn tevreden met de wijzigingen die in het plan doorgevoerd zijn. Ook de vergroening en de doorwaadbaarheid in en rondom de locatie wordt erg gewaardeerd. Ook zijn er een aantal kritische reacties. Zo ervaren een aantal omwonenden het aantal woningen als veel voor deze wijk en heeft men moeite met de 3 hoogteaccenten (inbreuk op privacy en schaduwwerking). Verder worden parkeer- en verkeersoverlast als zorg uitgedragen. Bewoners vrezen in de toekomst, ondanks de gebouwde parkeervoorziening in dit plan, voor een toename van de parkeeroverlast in de buurt met de ontwikkeling van dit plan. De Planadviesraad en de erfgoedpartijen (SIED, St. Oud Deventer en de Bond Heemschut) spreken hun waardering uit de actieve en correcte wijze dat zij betrokken zijn bij het planproces. De keuze voor het bouwen op en boven onderdelen (de zgn.

'optoppingen') van de bestaande gebouwen met erfgoedwaarden heeft niet de voorkeur van de erfgoedpartijen. Er is tijdens de participatie veel input opgehaald die beter een plek kan krijgen in de uitwerking in concretere plannen. Deze input wordt dan ook meegenomen in de vervolgfase van de planontwikkeling, waaronder de procedure van het Omgevingsplan. De opbrengst gaat niet verloren. De ontwikkelaar stelt een communicatieplan op voor het vervolg. De omgeving wordt geïnformeerd over de volgende processen van de herontwikkeling van de Tapijtfabriek. Ook wordt de omgeving meegenomen in de planning met betrekking tot sloop en bouw. Na de besluitvorming over de anterieure overeenkomst kan initiatiefnemer een planologische procedure doorlopen (een omgevingsplan). Bij deze procedure gelden de reguliere regels voor bezwaar en beroep volgens de Algemene wet bestuursrecht. Daarna volgt de vergunningenprocedure. Het is de ambitie om de herontwikkeling van de Tapijtfabriek gefaseerd met een looptijd van circa 10 jaar uit te voeren.

Financiële consequenties De kosten van de gemeente zijn via de intentieovereenkomst verhaald op de initiatiefnemers. De kosten voor het vervolg van de planvorming worden verhaald via de anterieure overeenkomst.

Betrokkenheid raad De erfgoedpartijen (SIED, St. Oud Deventer en Bond Heemschut) geven als belangrijkste aandachtspunten mee: * Het voortzetten van de dialoog tussen de ontwikkelaar, ontwerpers en architecten met de erfgoedpartijen in het vervolgtraject van planuitwerking over het borgen van erfgoedwaarden. * De optopping van het Poortgebouw moet sowieso voldoende naar achter liggen om de kwaliteit van het Poortgebouw zichtbaar te houden. Bovenstaande punten worden aan de initiatiefnemers meegegeven als richtinggevende aandachtspunten bij de uitwerking van de deelplannen en de inrichting van de openbare ruimte. Na vaststelling van het masterplan en Beeldkwaliteitsplan Tapijtfabriek zullen de initiatiefnemers hun plannen verder uitwerken. Over de voortgang van de plannen zal de raad tussentijds geïnformeerd worden. Het op te stellen omgevingsplan zal voor vaststelling worden aangeboden aan de raad. Het is aan de raad om te beoordelen of de aandachtspunten voldoende zijn meegenomen en verwerkt bij de vaststelling van het omgevingsplan.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König