2024-310 Wijze van verwerken aandachtspunten Masterplan Senzora

Wijze van verwerking van richtinggevende aandachtspunten in de uitwerking van het Masterplan Senzora

De aandachtspunten zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Deventer op 13 juli 2022. Voor de ontwerpers werden de volgende aandachtspunten mee gegeven door PAR, SIED en Adviesraad Monumenten: * Als eerste stap in de uitwerking van het masterplan wordt door de te kiezen architecten een stedenbouwkundig/architectonische uitwerking gemaakt die meer gedetailleerd de juiste positie, hoogte en hoogwaardige architectonische expressie van de nieuwbouw in beeld brengt en vastlegt. (De inzet van middelen als set backs, beëindiging van de hogere gebouwen en kappen worden daarbij verkend) Verwerking Door de architecten is in samenwerking met de landschapsarchitect en stedenbouwkundige supervisor een uitwerking gemaakt die gedetailleerd de juiste positie, hoogte en hoogwaardige architectonische expressie van de nieuwbouw in beeld brengt en vastlegt. De inzet van middelen als set backs, beëindiging van de hogere gebouwen en kappen is daarbij verkend. De uitwerking van het masterplan is vertaald in het beeldkwaliteitsplan (ontwerpspelregels) en een voorbeelduitwerking van de architectuur. Op basis hiervan heeft de PAR (Project Advies Raad) een positief advies afgegeven ten aanzien van de volumes, de positie daarvan en de uitgangspunten voor de architectuur. Het advies van de PAR is verwoord in een brief aan het College van B&W van de gemeente Deventer d.d.

14 november 2023 met kenmerk V9740-2023. * Aandacht voor het bolwerk in combinatie met groen en het appartementengebouw van 7 bouwlagen. Verwerking Voor de bestaande populieren en beuken op het bolwerk is door een onafhankelijk boomexpert een Bomen-Effect-Analyse (BEA) uitgevoerd. Uitkomst van deze analyse is dat de bestaande bomen een toekomstverwachting hebben van minimaal 15 jaar. Op basis van de voorwaarden zoals genoemd in de BEA zijn de bestaande bomen ingepast in het stedenbouwkundig plan. De inpassing van de bomen maakt wel dat de oeverlijn van het bolwerk niet kan worden teruggebracht in zijn oorspronkelijke vorm. Wel wordt het groene karakter van het bolwerk versterkt door het aangepaste ontwerp. Vanwege de wens van omwonenden om de bouwhoogte te verlagen is gekozen voor een invulling met grondgebonden woningen met 4 bouwlagen. De grondgebonden woningen krijgen aan de zijde van de singel een pergolaconstructie waardoor een transparant beeld ontstaat en waar groen op en aan de gevel goed kan worden ingepast en aansluit op de groene zone met de te behouden bomen. * Voor de ontwerpers: neem de bouwkundige industriële ontwikkeling tot het begin van deze eeuw als Inspiratie. Verwerking De architecten hebben een uitgebreide analyse gemaakt van de bestaande panden zoals deze door Senzora de afgelopen eeuw zijn gerealiseerd.

De uitkomst van deze analyse is verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. Naast ruimtelijke kernmerken zoals structuur en korrelgrootte heeft deze analyse zich vertaald in ontwerpspelregels voor de architecten. Zo gelden de industriële panden als inspiratie voor de detaillering van de nieuwbouw, de verbijzonderingen, baksteen, kenmerkende poorten en kleuren.

1 van 6

* Neem elementen zoals gevelstenen, maar ook (historische) naamgeving subtiel op in het ontwerp. Verwerking In de uitwerking van de architectuur is rekening gehouden met de historische naamgeving op de gevels en het terugbrengen van de gedenkstenen. Bij de verdere uitwerking van de ontwerpen wordt dit verder concreet gemaakt en de inpassing van naamgeving en gevelstenen opgenomen in de ontwerpen. * Onderzoek of het sheddak en de gietijzeren kolommen achter het witte gebouw (gedeeltelijk) gehandhaafd kunnen worden; Verwerking Het behoud van de hal met de bestaande kolommen was in verband met de sloopwerkzaamheden en het maken van een functionele uitbouw van het bestaande pand in combinatie met de nieuwbouw niet mogelijk. De kolommen zijn zorgvuldig verwijderd en worden bewaard in het Senzorapand. Achter het witte pandje (Sluisstraat 23) is een uitbouw voorzien als overgang naar de nieuwbouw en voorzien van een sheddak, geïnspireerd op het oorspronkelijke sheddak. Het nieuwe sheddak volgt de oorspronkelijke daklijn zoals deze nu aan de achterzijde van het witte pandje waar te nemen is. In deze uitbouw worden de gietijzeren hergebruikt, zie hiervoor ook het beeldkwaliteitsplan. Door I’M architecten zal dit onderdeel verder uitgewerkt worden. * Onderzoek of het oorspronkelijke metselwerk van het witte gebouw teruggebracht kan worden.

Verwerking Er zijn door specialistische bedrijven meerdere varianten voor het verwijderen van de witte verf op de gevel van het ‘witte pandje’ onderzocht. Het verwijderen van de verflaag is goed mogelijk gebleken. Er zijn tests uitgevoerd op de gevel. Uitgangspunt is dat het metselwerk van het witte pandje zo veel mogelijk in zijn oorspronkelijke staat en gevelsteen wordt teruggebracht. * Streef hergebruik van materialen na. (Bijv. gedenkstenen, bijzondere gebouwdelen), maar ook subtiele verwijzingen naar naamgeving. Verwerking Naast de gietijzeren kolommen wordt ook de voormalige leidingstraat over de Bergsingel teruggebracht. Hiervoor zal een nieuwe leidingstraat, geïnspireerd op de oorspronkelijke leidingstraat, in het ontwerp worden ingepast. In de uitwerking van de architectuur is rekening gehouden met de historische naamgeving op de gevels en het terugbrengen van de gedenkstenen. Bij de verdere uitwerking van de ontwerpen wordt dit verder concreet gemaakt * Aandacht voor duurzaamheid en circulair bouwen. Verwerking In het kader van duurzaamheid is ten opzichte van het Masterplan het behoud van de bestaande bomen op het Bolwerk grote winst behaald voor de natuur en de opname van CO2. Het kroonvolume van de bomen blijft behouden en zorgt voor een forse opname van CO2.

Daarnaast blijft ook de waardevolle biotoop voor vogels en insecten in stand en draagt het bij aan het verlagen van hittestress. Het steenachtige sloopafval van de bestaande panden is verwerkt tot puin en dit wordt voor een groot deel hergebruikt als fundering voor de wegen. Het overige puin is gebruikt in de fundering van de wegen in Steenbrugge.

2 van 6

Circulariteit krijgt verder vorm door flexibel bouwen, bouwen met materialenpaspoorten, ontwerpen voor hergebruik, afvalscheiding en hergebruik van materialen en producten. Duurzaamheid wordt ingevuld door het realiseren van duurzame en energiezuinige gebouwen (gasloos), natuur-inclusiviteit en een klimaat adaptief ontwerp. Het natuurinclusief bouwen wordt geborgd in het bestemmingsplan.

* Geef een eigentijdse invulling aan de ontwerpen. Verwerking Vanuit de analyse van het karakter van de Senzora lappendeken en de ‘korrelgrootte’ van de oorspronkelijke Senzora-panden, zijn er spelregels voor de beeldkwaliteit van de architectonische uitwerking voorgesteld. Op een creatieve en eigentijdse manier zijn de elementen van Senzora opgepakt en toegepast op het hele gebied. Dit sluit aan bij het uitgangspunt om aan te sluiten bij het DNA van de plek en de historische bebouwing. De stedenbouwkundige uitgangspunten en de regels voor de beeldkwaliteit maken het plan heel specifiek voor deze locatie. Door de omwonenden worden de volgende aandachtspunten meegegeven: * Parkeren en parkeerdruk moet goed opgelost worden. Met name het bezoekers parkeren moet nog verder uitgewerkt worden; Verwerking Op basis van het woningbouwprogramma voor Senzora is binnen het vigerende parkeerbeleid het parkeren voor bewoners, gebruikers van overige voorziening en bezoekers uitgewerkt. Het volledige bewoners parkeren wordt in het bouwplan opgelost. Deze, ruim 100 parkeerplaatsen, worden uit het zicht opgelost in een parkeerkelder en er worden 2 gebouwde parkeervoorzieningen opgenomen in de woonblokken. Aanvullend worden er op maaiveld parkeerplaatsen gerealiseerd. Zo worden er naast de bestaande parkeerplaatsen voor het Witte pandje nieuwe langsparkeerplaatsen gerealiseerd aan de Raamstraat.

In de Raambuurt zal vanwege het vergunningensysteem geen extra parkeerdruk ontstaan op de bestaande vergunde parkeerplaatsen. Voor Knutteldorp kan de realisatie van het nieuwbouwplan voor Senzora leiden tot meer parkeerdruk. Dit kan worden voorkomen door het invoeren van een vergunningenregiem in Knutteldorp. Momenteel wordt er een enquête uitgevoerd onder bewoners van het Knutteldorp over de wenselijkheid van een vergunningensysteem. Onderzoeksbureau Goudappel heeft een parkeernotitie opgesteld (d.d. 4 oktober 2023) waarin wordt geconcludeerd dat de voorziene parkeeroplossing voor Senzora voldoet aan het vigerende parkeerbeleid van de gemeente Deventer * De hoogte van de appartementen (7 en 10 bouwlagen) mogen geen belemmering zijn voor bezonning en privacy. Verwerking Bezonning - Op basis van de volumes en bouwhoogtes die in de uitwerking van het Masterplan zijn voorzien is door adviesbureau TAUW conform de daarvoor geldende normen een bezonningsstudie uitgevoerd op de 4 maatgevend dagen. Geconcludeerd wordt dat het effect op de omgeving zeer beperkt is. De gemiddelde bezonning blijft voor de bestaande, omliggende woningen ongeveer gelijk. Privacy - Ten aanzien van privacy kan worden gesteld dat dit al snel een mogelijke belemmering kan opleveren bij het realiseren van woningen aan de singel ongeacht het aantal bouwlagen of het aantal woningen.

Bouwen in de stad betekent per definitie dat er nieuwe buren komen. Wonen in een stedelijke

3 van 6

omgeving betekent dat er wederzijdse inkijk zal zijn. Bij het tot stand komen van het masterplan is er voor gekozen om een wandwerking langs de singel te voorkomen en juist groen en een doorkijk tussen de gebouwen te creëren. In de uitwerking van het Masterplan is op basis van de inbreng van omwonenden in het participatieproces het Bolwerk aangepast. De huidige oeverlijn wordt gehandhaafd, de bestaande bomen worden ingepast en het appartementencomplex van 7 bouwlagen wordt aangepast naar grondgebonden woningen met 4 bouwlagen. Het appartementengebouw van 10 bouwlagen is gehandhaafd in de uitwerking van het Masterplan. In dit gebouw zijn 40 tot 45 midden huur appartementen voorzien. In de architectonische uitwerking van dit gebouw wordt in het kader van privacy gekozen voor het inpandig oplossen van balkons (loggia’s). Gebruikers van het balkon hebben hierdoor minder zicht op de omgeving en vice versa. Daarnaast zijn de bovenste 2 verdiepingen van het gebouw teruggelegd (set back). Waar mogelijk is in het ontwerp rekening houden met privacy van omliggende woningen, echter de nieuwbouw moet ook aan eisen van daglicht en buitenruimte voldoen. Om de zichtlijnen en onderlinge afstanden tussen de nieuwbouw en bestaande woningen in beeld te brengen zijn een aantal dwarsdoorsnedes gemaakt. Deze zijn hieronder als afbeelding toegevoegd.

De kortste afstand tussen het hoogteaccent van 10 verdiepingen en de dichtstbijzijnde bestaande woning aan de singel bedraagt 60 meter.

Figuur 1 Dwarsdoorsnede haaks op de singel

4 van 6

Figuur 2 Dwarsdoorsnede evenwijdig aan de singel

* Aandacht voor verkeersintensiteit Sluisstraat. Verwerking Door onderzoeksbureau Goudappel is de verkeerstoename als gevolg van de nieuwbouw op het Senzora-terrein in beeld gebracht. De relatieve toename van de drukte als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling is beperkt. De Sluisstraat wordt niet gebruikt door doorgaand verkeer, omdat er geen mogelijkheid is de gracht te passeren. De groei van het verkeer als gevolg van de Senzora-ontwikkeling is zo beperkt dat deze niet tot een wezenlijke verdere verslechtering van de verkeersafwikkeling leiden. Het huidige profiel van de Sluisstraat is volgens de wettelijke normen (CROW) toereikend voor een goede en veilige verkeersafwikkeling. * Aandacht voor impact sloop- en bouwwerkzaamheden. Verwerking De sloopwerkzaamheden zijn inmiddels uitgevoerd. Het sloopplan is vooraf uitvoerig met de buurt besproken. De staat van de omliggende panden is voorafgaand aan de sloopwerkzaamheden door een expertisebureau opgenomen. Op verzoek van omwonenden zijn aanvullend extra woningen vooraf opgenomen. Op de aangrenzende panden zijn trillingmeters geplaats die tijdens de sloopwerkzaamheden de trillingen hebben gemonitord. Als gevolg van de sloopactiviteiten zijn door bewoners die op zeer korte afstand van de locatie wonen, een beperkt aantal schademeldingen gedaan met zeer beperkte schades.

Het betreft kleine scheuren die eenvoudig met hechtpleister en sauswerk hersteld kunnen worden. Waar deze een aantoonbare relatie hebben met de sloopwerkzaamheden zijn deze vergoed en afgehandeld. Een paar schademeldingen zijn nog niet afgehandeld. De verwachting is dat deze schademeldingen de komende maanden ook afgehandeld kunnen worden. Voorafgaand aan de bouwactiviteiten zal een risicoinventarisatie worden uitgevoerd door een expertisebureau en zal de omgeving worden betrokken bij het uitvoeringsplan. Op dat moment zal er weer een opname en tijdens de bouwactiviteiten monitoring plaatsvinden van omliggende panden.

5 van 6

* Aandacht voor invulling functie Senzorapand Verwerking Op basis van het participatieproces is in de uitwerking van het masterplan door de ontwikkelaar besloten om het oppervlak niet woonfuncties te beperken in verband met een (auto)verkeer aantrekkende werking. Daarnaast wordt er op het gehele Senzora terrein en dus ook in het Senzorapand geen horeca mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Het Senzorapand wordt ingevuld met een beperkte oppervlak met de bestemming voor kantoor en/of maatschappelijke functie. * Betrokkenheid bij vervolgproces. Verwerking Om te komen tot een door de omgeving gedragen transformatie van het Senzora-terrein tot een gewilde, stedelijke woonomgeving is veelvuldig overleg gevoerd met omwonenden. De ontwikkelaars hebben opdracht gegeven aan het bureau Jonge Honden voor een communicatie-, en participatieplan voor de uitwerking van het Masterplan. Vanaf september 2022 zijn omwonenden betrokken bij de planvorming. Om het participatieproces enigszins te structureren en verdieping te zoeken zijn in overleg met omwonenden twee focusgroepen in het leven geroepen. Focusgroep 1 richtte zich met name op de stedenbouwkundige en architectonische aspecten van de planvorming en Focusgroep 2 op de verkeerskundige aspecten. Om omwonenden goed te kunnen informeren over de voortgang is een website (www.senzora-raambuurt.nl) gelanceerd.

De website geeft inzicht in de voortgang van de planvorming, de planning in de tijd om van een stedenbouwkundig plan, via een bestemmingsplanprocedure tot de uitvoering en verkoop van woningen te komen. De website biedt tevens de mogelijkheid om relevante documenten, zoals het masterplan en verslagen van overleggen met de focusgroepen, in te zien. Als onderdeel van het participatieproces is de gemeenteraad steeds betrokken geweest bij de planvorming. De raad bood daarbij ruimte aan omwonenden om hun visie op de toekomstige inrichting van het Senzora-terrein over te brengen. Van het participatieproces is een verslag en een logboek opgesteld. Zie hiervoor het participatieverslag ontwikkeling Senzora-terrein Deventer.

6 van 6