2024-310 Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein

De projectontwikkelaar kan niet eenzijdig besluiten om te bouwen op en ontgraven over de erfgrens en hierbij tuinen en achteringangen betrekken. Gedurende een lange periode zal er sprake zijn van veel overlast en schade, waarin geen gebruik kan worden gemaakt van het recht van overpad, geen auto’s op eigen terrein geparkeerd kunnen worden, het pad beschadigd, bouwwerken grote kans op schade hebben, bouwoverlast, stof, lawaai, rotzooi en geen privacy ervaren wordt. Er wordt geen toestemming gegeven voor het gebruik van de percelen ten behoeve van enige bouwactiviteiten. Zonder dit gebruik wordt een deel van het plan niet uitvoerbaar geacht. De bouw moet minimaal 1,5 meter uit de erfgrens gerealiseerd worden, waarbij alle bouwactiviteiten op eigen terrein worden uitgevoerd. d. De 32 meter hoge woontoren is veel te hoog Er ontstaat privacy-inbreuk door direct zicht in de tuinen vanuit de woningen/balkons van de woontoren. De enorme hoogte belemmert het uitzicht en geeft veel schaduw. Een hoge flat past niet in het beeld van deze pittoreske buurt. Dit gebouw moet de maximale hoogte krijgen van de oorspronkelijke bouw, passend in de buurt. e. Circa 130 woningen is veel teveel voor dit kleine oppervlakte Door aan de doelstelling van 130 woningen vast te houden, ontstaan er ruimtelijke- en milieu problemen.

Bijna het gehele oppervlakte wordt volgebouwd met gebouwen, dan wel aanleg van parkeerplaatsen. De lucht is eruit. Door de oppervlakte-beperking is het noodzakelijk in de hoogte te bouwen om deze aantallen te halen. Er komen teveel verkeersbewegingen in en uit de wijk. Afgevraagd wordt of er voor de bouw en de uiteindelijke situatie een AERIUS-berekening is gemaakt en of hierop wordt gehandhaafd. Het aantal woningen moet terug worden gebracht naar 100. Beantwoording: a. Het bouwblok aan de Bergsingel, achter de woningen aan de Raamdwarsstraat, is te hoog Mede op grond van de ingediende zienswijzen worden de maximum goot- en bouwhoogte aangepast ter hoogte van de Raamdwarsstraat (zie punt 2.2 onder g.). Er bestaat geen recht op een blijvend vrij uitzicht en de afstand tussen het bouwvlak van de nieuwe woningen en het bouwvlak van de woningen aan de Raamdwarsstraat is circa 25 meter. De maximale goot- en bouwhoogtes passen in deze stedelijke omgeving. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Voor de rest wordt voor de beantwoording van dit deel van de zienswijze verwezen naar hetgeen onder punt 2.2 onder g is gesteld.

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

18

b. Het bestemmingsplan van het gehele gebied kan niet zonder overeenstemming worden gewijzigd. Bewoners hebben in het verleden een stuk grond aangrenzend aan het eigen perceel aangekocht. Op deze gronden gelden de functies ‘Wasmiddelenfabriek, bedrijfswoning’ en Bedrijf - categorie 2’ in het ‘Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B’. Deze grond wordt feitelijk gebruikt als tuin bij een woning en hiervoor is in 2019 een tijdelijke omgevingsvergunning verleend van 10 jaar. Met het ‘Chw bestemmingsplan Senzora-terrein’ wordt op deze gronden een woonfunctie opgenomen in overeenstemming met de verleende tijdelijke omgevingsvergunning en het feitelijke gebruik als tuin. Om die reden is het niet alleen wenselijk maar ook noodzakelijk om de functies te wijzigen. Hiervoor is geen overeenstemming met de betreffende eigenaren benodigd. De raad is hier zelfstandig toe bevoegd. Overigens is er contact geweest met meerdere bewoners/eigenaren van de Raamdwarsstraat grenzend aan het plangebied. Eén van de bewoners heeft zich vroegtijdig opgeworpen als eerste aanspreekpunt. Al in mei 2022 is gesproken over de gewenste/noodzakelijke wijziging van de bedrijfsbestemming van deze gronden naar een woonbestemming. Er hebben daarna nog meerdere overleggen plaatsgevonden, ook met andere bewoners/eigenaren uit de Raamdwarsstraat.

Dit eerste aanspreekpunt heeft ook zitting gehad in de focusgroepen. Daarnaast zijn alle aanwonenden ook meermaals (huis-aan-huis) uitgenodigd voor participatiebijeenkomsten. c.

De projectontwikkelaar kan niet eenzijdig besluiten om te bouwen op en ontgraven over de erfgrens en hierbij tuinen en achteringangen betrekken. Dit deel van de zienswijze heeft geen betrekking op het bestemmingsplan, maar op de bouwfase. Er wordt niet gebouwd op gronden die eigendom zijn van bewoners, maar het is niet uitgesloten dat deze gronden tijdelijk gaan worden gebruikt om te kunnen bouwen binnen het plangebied van het ‘Chw bestemmingsplan Senzora-terrein’. Op dit moment is nog niet bekend op welke wijze de bouwwerkzaamheden uitgevoerd gaan worden. Het is de bedoeling dat er goed overleg plaats gaat vinden voorafgaand aan de bouwfase en indien beide partijen hier niet uitkomen is het burgerlijk wetboek 5 Boek 5 Artikel 56 (5:56 BW) van toepassing. Dit artikel luidt als volgt: ‘’Wanneer het voor het verrichten van werkzaamheden ten behoeve van een onroerende zaak noodzakelijk is van een andere onroerende zaak tijdelijk gebruik te maken, is de eigenaar van deze zaak gehouden dit na behoorlijke kennisgeving en tegen schadeloosstelling toe te staan, tenzij er voor deze eigenaar gewichtige redenen bestaan dit gebruik te weigeren of tot een later tijdstip te doen uitstellen.’’ Verder heeft er naar aanleiding van de zienswijzen op dinsdag 26 maart 2024 een overleg plaatsgevonden tussen het eerste aanspreekpunt van de bewoners Raamdwarsstraat en de ontwikkelaar.

Het plan gaat uit van het bouwen op de achtererfgrens. De ontwikkelaar zegt toe om de overlast tijdens realisatie tot een minimum te willen beperken. Dit kan door het beperken van de bouwperiode, het bieden van tijdelijke alternatieven voor parkeren/bergingen. Daarnaast zal eventuele schade uiteraard worden vergoed door de ontwikkelaar en zal alles weer in de oorspronkelijke staat worden hersteld. d. De 32 meter hoge woontoren is veel te hoog Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1 is gesteld. e. Circa 130 woningen is veel teveel voor dit kleine oppervlakte Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.2 onder e is gesteld. Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door: o De maximum bouwhoogtes en maximum goothoogtes ter hoogte van de Raamdwarsstraat te verlagen; o Het aantal woningen te verlagen van 130 naar 119 woningen.

2.6

Zienswijze 15

Samenvatting zienswijze: a. Crisis- en herstelwet De gemeente heeft de toepasselijkheid van de Crisis- en herstelwet (Chw) gemeld, zo wordt uit de publicatie begrepen. Bestreden wordt dat het ontwerpbestemmingsplan kan worden gerelateerd aan Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

19

één van de grondslagen van de Crisis- en herstelwet. Voor wat betreft het onderwerp of benoeming is niet duidelijk waar de aansluiting bij de genoemde wet moet worden gezocht. b. Natura 2000 Het plangebied ligt in de directe nabijheid van de IJssel en de uiterwaarden van de IJssel. De vraag is dan relevant of bij het opstellen van het ontwerpbestemmingsplan rekening is gehouden met stikstofuitstoot e.d. c. Belanghebbenden Reclamanten zijn belanghebbenden. Hun woningen zijn gesitueerd in de nabijheid van het plangebied, en hebben zicht op beoogde bouwlocaties en hinder van onjuiste planologische keuzes ook in relatie tot verkeer en situering wegen. d. Planschade De huidige regelgeving dekt planschade niet voor 100% en ontstaat er een direct belang bij ruimtelijke keuzes. Er dient inzichtelijk te worden gemaakt welke objecten planschade lijden en voor welk bedrag. Als dat bedrag buitenproportioneel is dan dient het te komen tot andere keuzes. e. Artikel 1 van de regels (begripsbepaling) In artikel 1 van de regels zijn allerlei begrippen opgenomen die door het bestemmingsplan zelf worden geblokkeerd. Het verdient de voorkeur om alleen die begrippen op te nemen die in het plangebied kunnen of zullen voorkomen. f.

Artikel 3 van de regels (Groen) De bestemmingsomschrijving van ‘Groen’ borgt geen groenvoorziening, maar biedt de mogelijkheid tot allerlei voorzieningen zoals waterberging, wadi’s, parkeervoorzieningen, kunstobjecten, et cetera. Deze wankele omschrijving is in strijd met de rechtszekerheid. g. Artikel 4 tot en met 7 van de regels (kantoor en maatschappelijk) Met betrekking tot de bestemmingen kantoor en maatschappelijk (artikel 4 tot en met 7) zijn onvoldoende beperkingen opgenomen, waarbij allerlei overlappende bestemmingen, zonder concretisering en/of beperking, zijn opgenomen. Kennelijk zijn deze artikelen overgenomen uit andere bestemmingsplannen, en is op geen enkele wijze het eventuele maximale effect getoetst. De relevantie van het plan is zodanig groot dat vanuit het zorgvuldigheidvereiste dit “nader tegen het licht dient te worden gehouden”. Daarom dient hier nader onderzoek naar plaats te vinden. h. Woonbestemming Er wordt ook opgekomen tegen de woonbestemming en de bouwregels, die uit de bestemmingsplankaart voortvloeien. Daar waar het plan uitgaat van een maximum van 130 woningen, staat het standpunt tegenover van maximaal 100 woningen (bij voorkeur nog minder). Dit vertaalt zich ook in het aantal woonlagen tegenover het maximaal gewenste aantal woningen.

In het voortraject is meer dan gemiddeld aandacht besteed aan de inbreng maar is die inbreng grotendeels genegeerd. De hoogte van bebouwing dient stedenbouwkundig aan te sluiten op de omgeving en de bouwhoogte van omliggend gesitueerde woningen. Hoogbouw moet zo min mogelijk bestaande situaties aantasten en dat gekozen moet worden voor nieuwe locaties (bijvoorbeeld Steenbrugge). Onevenredige hoogbouw is in strijd met een goede ruimtelijke ordening en tast de rechtszekerheid en de financiële positie van reclamanten onevenredig aan. De bouwregels (inclusief afwijkings- en wijzigingsregels) moeten evenredig worden teruggebracht naar de verantwoorde aanpassingen die voor worden gestaan. i. Privacy De privacy wordt aangetast, met name aan de buitengracht, in verband met de toegestane hoogbouw van 33 meter. j. Verkeer/parkeren Het plan tast een normale verkeersafwikkeling onnodig aan. De huidige situatie kenmerkt zich al door een hoog gebruik, files en een onnodige overdruk op het gebied. Een verhoging van de bestaande druk en een verzwaring van de situatie zijn niet alleen ongewenst, maar ook strijdig met een juiste ruimtelijke ordening. Het mogelijk maken van allerlei obstakels op wegen is onjuist, concreet moet komen vast te staan wat wel kan, wat niet en hoeveel en op welke situatie.

In zowel de Raambuurt en Knutteldorp, als ook in het plangebied zal parkeerproblematiek gaan ontstaan. Er zullen keuzes Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

20

worden gemaakt vanwege gratis parkeren, het omzeilen van kosten en blokkades door bijvoorbeeld een volle Brinkgarage. In de huidige situatie is daar al onnodig last van. Het ontwerpbestemmingsplan zal de overlast vergroten. k. Aanvullen zienswijze In het verleden zijn diverse gespreksverslagen van gesprekken met het gemeentebestuur gemaakt. Het recht wordt voorbehouden -aan het gemeentebestuur wordt verzocht om alle bij het vooroverleg betrokken stukken toe te voegen aan deze zienswijze- om standpunten, bezwaren en gronden nader van onderbouwing te voorzien. Het verdient aanbeveling om, met als basis de inhoud van deze zienswijze en stukken, in mondeling overleg te treden. Zo er andere zienswijzen worden ingebracht, dan geldt de inhoud daarvan als deel van deze zienswijze, voor zover die inhoud niet in strijd komt met een onderdeel van onderhavige zienswijze. l. Plankaart De plankaart toont, in relatie tot de omgeving, en dus in strijd met een juiste stedenbouwkundige benadering, zodanige bouwvlakken dat die niet te verenigen zijn met de omgeving. Aldus dient het tot bovengemiddelde detaillering te komen in de voorschriften, uiteindelijk in de sfeer van 100% maatwerk, na inwilliging van de bezwaren. Beantwoording: a.

Crisis- en herstelwet De gemeente Deventer is in de achtste tranche van het Besluit uitvoering Chw aangewezen als gemeente waarin kan worden geëxperimenteerd met het opstellen van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte voor het gehele grondgebied, dit was vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. De achtste tranche heeft artikel 7g in het Besluit uitvoering Chw geïntroduceerd. Uit de wettekst en de wetsgeschiedenis bij artikel 7g van het Besluit uitvoering Chw volgt dat de bestemmingsplannen van de gemeenten die in dit artikel zijn aangewezen (waaronder de gemeente Deventer), gelden als één bestemmingsplan. Omdat het gehele grondgebied van de gemeente Deventer is aangewezen als gebied waarvoor een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte kan worden vastgesteld, geldt dat ook voor dit bestemmingsplan. b. Natura 2000 In paragraaf 5.4 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan en bijlage 10 en 11 van de toelichting wordt uitvoerig ingegaan op het aspect stikstofdepositie. Als gevolg van de aanpassingen aan het plan (van 130 naar 119 woningen) en een langere realisatiefase is de stikstofdepositie opnieuw berekend. Uitkomst hiervan is dat de voortoets stikstof niet meer benodigd is waardoor bijlage 11 niet langer onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. c.

Belanghebbenden Gelet op artikel 3.8 lid 1 sub c van de Wro kan eenieder zienswijzen omtrent het ontwerpbestemmingsplan bij de gemeenteraad naar voren brengen. Het is dus niet nodig om belanghebbende te zijn. d. Planschade Er bestaat geen wettelijke verplichting tot het opstellen van een planschaderisicoanalyse, om op voorhand inzichtelijk te maken welke objecten planschade lijden en voor welk bedrag. Er is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst inclusief een planschadeovereenkomst gesloten. Er kunnen financiële gevolgen zijn waar een vergoeding voor moet worden geboden, maar er is niets aangevoerd waaruit blijkt dat initiatiefnemer deze kosten niet kan dragen. De financiering van het plan is daarmee verzekerd. e. Artikel 1 van de regels (begripsbepaling) In artikel 1 van de regels zijn naast de wettelijk verplichte begripsbepalingen de begrippen opgenomen die (verderop) in de regels terugkomen. Zonder nader te preciseren om welke begrippen het zou moeten gaan, zien wij geen aanleiding om begrippen te schrappen. f. Artikel 3 van de regels (Groen) Het instrument bestemmingsplan is gericht op toelatingsplanologie. Dit brengt met zich mee dat een groenvoorziening in principe niet afgedwongen kan worden.

Onder omstandigheden, waar in dit geval geen sprake van is, kan een voorwaardelijke verplichting worden opgenomen als een bepaalde Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

21

maatregel noodzakelijk is om tot een goede ruimtelijke ordening te komen. Daarnaast is een groenvoorziening veelal niet alleen een groenvoorziening maar herbergt het meerdere functies in zich zoals speelvoorzieningen, water en paden. Het zijn gebruikelijke, beperkte mogelijkheden. Om die reden zijn in artikel 3 meerdere voorzieningen toegelaten dan alleen een groenvoorziening. g. Artikel 4 tot en met 7 van de regels (kantoor en maatschappelijk) We zijn met reclamant eens dat de geboden gebruikersactiviteiten niet geheel aansluiten bij het doel van de planontwikkeling. Om die reden zijn er een aantal gebruiksactiviteiten geschrapt dan wel ingeperkt en nader omschreven van de functies ‘Maatschappelijk’ en ‘Maatschappelijk - Begane grond’. Omdat beide functies niet meer in overeenstemming zijn met de standaard krijgen ze de volgende omschrijving ‘Maatschappelijk - Senzora’ (artikel 6) en ‘Maatschappelijk - Begane grond Senzora’ (artikel 7). De volgende gebruikersactiviteiten zijn toegelaten binnen beide artikelen: maatschappelijke voorzieningen, ten behoeve van: a. welzijn in de vorm van welzijnszorg zoals thuiszorg, lokaal welzijnswerk en hulp aan gehandicapten en ouderen en/ of een naar de aard daarmee gelijk te stellen voorziening; b.

gezondheidszorg in de vorm medische en paramedische voorzieningen zoals (tand)artsenpraktijken, klinieken, consultatiebureaus, fysiotherapie, oefentherapie, logopedie, ergotherapie en diëtetiek en/ of een naar de aard daarmee gelijk te stellen voorziening; c. openbare dienstverlening; d. verenigingsleven; e. sociaal-culturele voorzieningen in de vorm van bibliotheken, ateliers, buurt- en clubhuizen en/ of een naar de aard daarmee gelijk te stellen voorziening; met de daarbij behorende voorzieningen. Daarnaast wordt vastgelegd dat samen een bruto vloeroppervlakte van maximaal 670 m² is toegestaan ter plaatse van de functies ‘Kantoor’, ‘Kantoor – Begane grond’, ‘Maatschappelijk Senzora’ en ‘Maatschappelijk - Begane grond - Senzora’. Ten slotte wordt in artikel 1 het begrip ‘bruto vloeroppervlak’ opgenomen. h. Woonbestemming Voor de beantwoording van de zienswijze over het aantal woningen wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3 onder e. is gesteld. Voor de beantwoording van de zienswijze over de hoogbouw wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1 is gesteld. Voor de beantwoording van de zienswijze over de financiële positie wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3 onder a is gesteld. i. Privacy Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3 onder b. is gesteld. j.

Verkeer/parkeren Een erftoegangsweg met een 30 km per uur regime is ontworpen om de lokale verkeersbehoefte op te vangen. In de huidige en toekomstige situatie blijft deze ruim onder een grens van 3.000 motorvoertuigen per etmaal. Het klopt dat de functie ‘’verkeer’’ een brede functie is, waarmee meerdere gebruiksfuncties zijn toegestaan. In het plangebied voorheen geldende ‘Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B’ was ook een brede verkeersfunctie opgenomen. Een brede functie ‘verkeer’ betekent helemaal niet dat alles wat is toegelaten ook wordt gerealiseerd in de openbare ruimte. Een weg moet voldoen aan de wettelijke eisen en er worden niet zomaar allemaal obstakels op een (openbare) weg geplaatst. De functie verkeer is niet alleen bedoeld voor wegen, maar bijvoorbeeld ook voor een parkeerterrein of een verblijfsvoorziening. Het voordeel van de brede functie ‘verkeer’ is dat op bijvoorbeeld een parkeerterrein ook nutsvoorzieningen zijn toegelaten. Er is sprake van goede ruimtelijke ordening en er is geen aanleiding om de functie ‘verkeer’ aan te passen. k. Aanvullen zienswijze Het is aan reclamant zelf en niet aan het gemeentebestuur om stukken toe te voegen aan een zienswijze. Daarnaast ligt de termijn voor het indienen van een zienswijze vast in artikel 3:16, eerste lid, van de Awb.

Standpunten, bezwaren en gronden voorzien van een nadere onderbouwing staat gelijk aan het indienen van nieuwe zienswijzen buiten de daarvoor gestelde termijn. Dit is in strijd met Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

22

het systeem van afdeling 3.4 van de Awb. Tenslotte is het ook aan reclamant om de zienswijze zelf vorm te geven en niet aan het gemeentebestuur over te laten welke onderdelen van andere zienswijzen ook onderdeel zou moeten zijn van de eigen zienswijze. l. Plankaart Wij moeten in een bestemmingsplan bestemmingen aanwijzen en regels geven die wij uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig achten. Daarbij hebben wij beleidsruimte. Dat in het bestemmingsplan bouwvlakken zijn opgenomen die, volgens reclamant, niet te verenigen zijn met de omgeving maakt niet dat er geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Bovendien brengt dit ook niet met zich mee dat die nopen tot een bovengemiddelde detaillering dan wel 100% maatwerk. Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door: o De stikstofrapportage aan te passen; o De functies ‘Maatschappelijk’ en ‘Maatschappelijk - Begane grond’ nader in te perken.

2.7

Zienswijzen 16, 23 en 64

Samenvatting zienswijze: a. PFAS In het rapport “Eind- en actualisatie bodemonderzoek Senzora, Sluisstraat 23-25 te Deventer” staat dat de poly- en perfluoralkylstoffen (PFAS) niet zijn meegenomen in het bodemonderzoek. PFAS kan zeer schadelijk zijn voor de gezondheid van mensen. Zo kunnen PFAS het immuunsysteem beschadigen en kanker veroorzaken. Als direct omwonende wil je weten of er op het terrein van Senzora PFAS in de bodem zit en hoeveel PFAS dat per volume-eenheid is. Op het moment dat er grondverzet gaat plaatsvinden en deze grond wordt afgevoerd in vrachtwagens via Sluisstraat en/of Raamstraat is dit een belangrijk aandachtspunt welke van invloed kan zijn op de directe gezondheid van omwonenden. Daarnaast dienen nieuwe bewoners van het Senzora terrein te weten in welke mate er PFAS in de bodem aanwezig is. Verzocht wordt om aanvullend onderzoek uit te voeren met betrekking tot PFAS. b. Aanvulling zienswijzen 23 en 64 Afgevraagd wordt in hoeverre PFAS effect heeft op de aanwezige flora en fauna indien hierin getrokken gaat worden. Beantwoording: a. PFAS Er is ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure geen onderzoek nodig naar PFAS indien de locatie als onverdacht kan worden beschouwd op het voorkomen van hoge gehalten aan PFAS.

De Omgevingsdienst IJsselland heeft geconcludeerd dat de bodem in het plangebied onverdacht is op het gebied van PFAS op basis van de in het verleden uitgevoerde activiteiten. PFAS is niet opgenomen in het standaard stoffenpakket van de NEN en daarom is er geen juridische grondslag om PFAS mee te nemen in het bodemonderzoek. Voor grondverzet is het wel verplicht dat de grond wordt gekeurd op PFAS, maar dit staat los van de bestemmingsplanprocedure. b. Aanvulling zienswijzen 23 en 64 Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.7 onder a is gesteld. Conclusie: Er is geen aanleiding om het bodemonderzoek en dus het bestemmingsplan aan te passen.

2.8

Zienswijzen 17, 24 en 65

Samenvatting zienswijze: In het rapport “Afperkend en actualiserend grondwateronderzoek VOCl pluim, voormalig Senzoraterrein te Deventer” zijn, met betrekking tot het uitgevoerde grondwateronderzoek, de poly- en

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

23

perfluoralkylstoffen (PFAS) niet meegenomen. PFAS kunnen zeer schadelijk voor de gezondheid van mensen. Zo kunnen PFAS het immuunsysteem beschadigen en kanker veroorzaken. Het is erg belangrijk is dat er aanvullend onderzoek op het terrein van Senzora gaat plaatsvinden met betrekking tot PFAS in het grondwater. Beantwoording: Er is ten behoeve van de bestemmingsplanprocedure geen onderzoek nodig naar PFAS indien de locatie als onverdacht kan worden beschouwd op het voorkomen van hoge gehalten aan PFAS. De Omgevingsdienst IJsselland heeft geconcludeerd dat de bodem en grondwater in het plangebied onverdacht zijn op het gebied van PFAS op basis van de in het verleden uitgevoerde activiteiten. PFAS is niet opgenomen in het standaard stoffenpakket van de NEN en daarom is er geen juridische grondslag om PFAS mee te nemen in het grondwateronderzoek. Conclusie: Er is geen aanleiding om het grondwateronderzoek en dus het bestemmingsplan aan te passen.

2.9

Zienswijze 18

Samenvatting zienswijze: a. De geplande gebouwen achter de woningen aan de Raamdwarsstraat zijn te hoog De voorgestelde hoogte (14 en 11 meter) van het gebouw op de erfgrens zou aanzienlijke inbreuk maken op de privacy en leiden tot ongewenste inkijk. De hoogte van het gebouw zal resulteren in aanzienlijke schaduwwerking op de eigendommen. Dit heeft negatieve gevolgen voor de leefomstandigheden en het welzijn. De voorgestelde hoogtes zijn hoger dan in masterplan en de oorspronkelijke bouw. Deze gebouwen zouden maximaal 5 meter hoog mogen worden. b. Bouwen op erfgrens zonder enig vorm van overleg Er kan niet eenzijdig besloten worden om op de erfgrens te gaan bouwen zonder overleg. Het bouwen op de erfgrens roept veel vragen op en zal gedurende een lange periode veel overlast en schade met zich meebrengen. Er wordt geen toestemming gegeven om gebruik te maken van het eigendom en daarom zijn de plannen niet haalbaar. Er heeft geen enkel overleg plaatsgevonden over het bouwen op de erfgrens. Er moet minimaal 1,5 meter afstand zitten tussen de nieuwe gebouwen en de erfgrens en de bouwactiviteiten moeten op eigen terrein plaatsvinden. Beantwoording: a.

De geplande gebouwen achter de woningen aan de Raamdwarsstraat zijn te hoog Bewoners hebben in het verleden een stuk grond aangrenzend aan het eigen perceel aangekocht en hierdoor grenzen deze achtertuinen aan het plangebied van het ‘Chw bestemmingsplan Senzoraterrein’. Op grond van het bestemmingsplan ‘Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B’, dat nu onderdeel is van het tijdelijke deel van het omgevingsplan Deventer, is op deze locatie op het Senzora-terrein’ reeds een bouwvlak aanwezig. In dat bouwvlak geldt een maximum bouwhoogte van 9 meter. Het nieuwe bouwvlak ligt op bijna 25 meter afstand van woningen aan de Raamdwarsstraat. Op grond van het bovenstaande vinden we dat hier nu hogere gebouwen dan 5 meter mogen komen. Op basis van de ingediende zienswijzen zijn de maximale bouwhoogte en maximale goothoogte wel aangepast. De maximum bouwhoogte en maximum goothoogte: 18m / 18m is verlaagd naar 15,5 / 15,5, 14m / 14m is verlaagd naar 12,5 /12,5 en 11m /11m is verlaagd naar 9,5 /9,5. Daarnaast krijgt een groot deel in het midden een maximum bouwhoogte en maximum goothoogte van 5 meter, dit was 11 meter. Voor een visuele weergave wordt verwezen naar het gestelde onder punt 2.2 onder c. Deze bouwhoogtes zijn passend in de stedelijke omgeving.

Met het aangepaste bezonningsonderzoek (bijlage 20 bij de toelichting) wordt aangetoond dat ter plaatse van de woningen aan de Raamdwarsstraat op basis van de maximale invulling van het bestemmingsplan aan de lichte TNO-norm wordt voldaan. De ontwikkeling heeft weliswaar een verslechterende invloed op de bezonning, echter valt dit wel binnen de norm van 2 urenbezonning tussen 19 februari en 21 oktober. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. b. Bouwen op erfgrens zonder enig vorm van overleg Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.5 onder c is gesteld. Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

24

Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door: o De maximum bouwhoogtes en maximum goothoogtes ter hoogte van de Raamdwarsstraat te verlagen; o Het bezonningsonderzoek (bijlage 20 bij de toelichting) aan te passen.

2.10 Zienswijze 22 Samenvatting zienswijze: a. Transparantie van overleg Het feit dat de projectontwikkelaar ruim 2 jaar lang, met het bestuur van de Wijkvereniging, “onder embargo” heeft overlegd over de ontwikkeling, op basis van het vastgestelde Handelingsperspectief, is een gotspe. Dit valt niet alleen de projectontwikkelaar en het bestuur van de Wijkvereniging aan te rekenen maar vooral de gemeente die participatie hoog in het vaandel heeft staan. Er is nagelaten om duidelijke kaders en voorwaarden vooraf aan de projectontwikkelaar te stellen. Ook is nagelaten het proces te bewaken en tijdig bij te sturen. Daarmee is de voedingsbodem gelegd voor het onbevredigende vervolg van de participatie. b. Communicatieplan Pas ten tijde van besluitvorming over het Masterplan is door gemeenteraad de motie inzake participatie en communicatie aangenomen. Niettemin heeft het nog van juli tot december geduurd voordat de overleggroep kennis kon nemen van het communicatieplan en de noodzakelijke aanpassingen daarop. Opnieuw een blijk van de mate waarin de gemeente haar eigen beleid ter harte neemt en de burger stelselmatig op het verkeerde been zet. c. Overleg met de wethouder Gedurende het participatieproces zijn regelmatig gesprekken gevoerd over de gang van zaken in het overleg. De welwillende houding van de portefeuillehouder werd gewaardeerd.

Niettemin blijkt achteraf dat dit overleg niet tot bijsturing heeft geleid. De presentatie van de projectontwikkelaar in de gemeenteraad is het belangrijkste bewijs. Er zijn twee voorstellen gepresenteerd: het Masterplan en het resultaat van de participatie. De portefeuillehouder heeft aan de raad gemeld dat het resultaat van de participatie in strijd was met het Masterplan en dat derhalve het resultaat van de participatie niet aan de orde kon zijn. De raad heeft overeenkomstig besloten. Afgevraagd wordt hoe serieus participatie dan genomen wordt. d. Wettelijke termijn voor indienen zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan lag ter inzage vanaf de dag dat de kerstvakantie startte. Afgevraagd wordt hoe serieus die wettelijke termijn dan genomen wordt. Volgens de letter correct, maar afgevraagd wordt welke intentie hieruit spreekt. e. Betrokkenheid en objectieve beoordeling van bestuur en raad Rondom de besluitvorming blijkt telkens dat oordeelsvorming vooral bepaald lijkt te worden door de urgentie/deadline van beslismomenten. In het onderhavige geval is uitermate nadelig uitgevallen dat de raad zich zeer sterk heeft laten beïnvloeden door de koers van de wethouder en daarmee een realistisch resultaat van het participatietraject niet op zijn merites heeft beoordeeld. Daarmee is opnieuw voeding gegeven aan de overtuiging dat beleid en realiteit nog ver uit elkaar liggen.

Afgevraagd wordt hoe oprecht de intentie is om de burger effectief te betrekken bij beleidsontwikkeling en -uitwerking en vertrouwen te geven. f. Verzoek aan de raad Verzocht wordt om het bestemmingsplan te heroverwegen. Als het participatiebeleid daadwerkelijk ter harte wordt genomen, dan ligt er met het plan van de participatie, zoals door de projectontwikkelaar is gepresenteerd, een prachtig resultaat voor. Beantwoording: a. Transparantie van overleg In 2018 is het Handelingsperspectief vastgesteld in opdracht van de toenmalige eigenaar. In 2020 heeft die eigenaar de grond verkocht aan een ontwikkelaar. Het is aan de ontwikkelaar om een Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

25

masterplan op te stellen, welke door de gemeente wordt getoetst en door de raad wordt vastgesteld. Verder is het communicatie- en participatieproces aan de ontwikkelaar. De gemeente is bij de focusgroepen en dialoogavonden aanwezig geweest om toe te zien of er sprake is van een zorgvuldig proces. Er is in eerste instantie alleen met de buurtvereniging overlegd vanwege hun rol als klankbord en ‘oren en ogen’ in de buurt. Daarnaast waren de drie bestuursleden met wie frequent overleg is gevoerd ook direct omwonenden. Het overleg is mede op verzoek van de buurtvereniging onder embargo gevoerd om dat zij niet formeel de omwonenden representeerden en ook geen stelling wilden nemen met betrekking tot de planvorming. In overleg met de buurtvereniging is (mede vanwege de destijds beperkende corona-omstandigheden) een enquête onder omwonenden in de Raambuurt, Pothoofd en Knutteldorp uitgezet. Met de opbrengst van deze enquête zijn in een vroegtijdig stadium de belangen van omwonenden naar voren gekomen. Dit is vertaald in aandachtspunten bij de uitwerking van het Masterplan en daar waar mogelijk is het bouwplan in het participatieproces rondom de uitwerking van het Masterplan aangepast. Voor de uitwerking van het Masterplan is een participatieplan opgesteld. Voor de verslaglegging van het hele participatieproces wordt verwezen naar het participatieverslag.

Het kan zijn dat de uitkomst van het proces niet aan de verwachtingen voldeed maar dat laat onverlet dat er een zorgvuldig en uitvoerig participatieproces is gevoerd. b. Communicatieplan In juli 2022 heeft de raad het masterplan vastgesteld. In verband met de vakantieperiode en beschikbare capaciteit is na de zomer gestart met het opstellen van een communicatie- en participatieplan voor de fase van masterplan tot bestemmingsplan. Dit communicatie- en participatieplan is in oktober 2022 aan de raad aangeboden. Omwonenden hebben huis-aan-huis eind oktober een brief ontvangen met een link naar de website voor het communicatie- en participatieplan. In november 2022 zijn de focusgroepen samengesteld uit de aanmeldingen en eind november 2022 is de eerste bijeenkomst van de focusgroep geweest. c. Overleg met de wethouder In mei 2023 heeft het college de raad gevraagd of de raad kan instemmen met afwijkingen van het masterplan voor verdere uitwerking tot een bestemmingsplan. De raad heeft in meerderheid besloten dat het masterplan leidend is voor verdere uitwerking tot een bestemmingsplan. De raad heeft in deze de kaderstellende rol: de raad bepaalt de hoofdlijnen van het beleid van de gemeente. Een wethouder is vervolgens gehouden te werken volgens wat de raad kaderstellend van hem verlangt. d.

Wettelijke termijn voor indienen zienswijzen Er wordt terecht opgemerkt dat de Wro en de Awb zich niet tegen de handelwijze van ter inzagelegging in een vakantieperiode verzetten. Met een terinzagetermijn van zes weken ligt al snel een deel van die periode in een gangbare vakantieperiode (voorjaars-, mei-, zomer-, herfst- en kerstvakantie). Ter illustratie als het plan 4 weken eerder ter inzage was gelegd dan eindigde de termijn in de kerstvakantie. Indien dit onverhoopt tot problemen had geleid dan had, binnen de zes weken termijn, een pro forma zienswijze naar voren gebracht kunnen worden en gevraagd worden om een termijn voor het indienen van gronden van de zienswijze. Er schuilt dus geenszins een kwade bedoeling achter de periode van terinzagelegging. e. Betrokkenheid en objectieve beoordeling van bestuur en raad Gemeenten hebben een dualistische bestuursvorm. Dit betekent dat de rollen van de raad en het college gescheiden zijn. Het is de taak van het college om het masterplan en het bestemmingsplan voor te bereiden en de stukken ter vaststelling aan de raad aan te bieden. Vervolgens is de raad het bevoegd gezag om een masterplan of bestemmingsplan vast te stellen. De raad maakt een belangenafweging en geeft daarbij ruimte aan insprekers. De raad volgt daarbij zijn eigen afwegingsproces. f.

Verzoek aan de raad Bij gebiedsontwikkelingen is meestal sprake van meerdere en soms tegenstrijdige belangen. De participatie heeft geleid tot diverse wijzigingen in de planvorming. Uiteraard blijft het een belangenafweging, waarbij niet alle wensen vanuit de omgeving ingewilligd kunnen worden. Wij zijn van oordeel dat voldoende participatie heeft plaatsgevonden en dat het proces zorgvuldig is verlopen. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

26

2.11 Zienswijzen 26, 36, 44, 54, 63, 69, 73, 78, 86, 87, 89 en 95 Samenvatting zienswijze: a. Parkeeradvies Senzora Deventer In het ‘Parkeeradvies Senzora Deventer’ is onder andere een parkeerbalans opgenomen. In het rapport staat dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd, maar dat is onjuist omdat: o Er afwijkende normen worden gehanteerd ten opzichte van de “Nota Parkeernormen Deventer 2013 Auto en fiets”; o Het aantal beschikbare parkeerplaatsen (119 stuks) niet kloppend is met het aantal te bouwen woningen (126 stuks). De parkeerbalans moet worden aangepast op basis van de juiste parkeernorm. Dit zal moeten leiden minder nieuwe woningen, omdat er niet genoeg ruimte is voor de benodigde parkeerplaatsen. Er wordt aandacht gevraagd voor de parkeerproblematiek in de omgeving (onder andere Raambuurt en buitengracht/ Knutteldorp). De verwachting ligt er dat het aantal woningen wordt teruggebracht tot een realistisch aantal dat in evenwicht is met de omgeving. Aanvullingen/ afwijkingen zienswijzen: 36, 44, 54, 63, 69, 73, 78, 86 en 95 b. Tekort aan parkeerplaatsen Volgens de gemeentelijke norm is er tijdens de piekbelasting een tekort van 72 parkeerplaatsen. De mensen gaan dan in de omgeving parkeren en dat leidt tot overlast. Voor Buitengracht/ Knutteldorp geldt dat er nu al problemen zijn met betrekking tot parkeren.

Er zijn veel wildparkeerders en dat zijn mensen die in de stad wonen/ werken, bezoekers binnenstad/ Raambuurt etc. Naast de afgewentelde parkeerintensiteit vanuit Senzora en Sluiskwartier komt hier ook nog het parkeren vanuit het Havenkwartier bij. (In zienswijze 63 wordt nog genoemd dat er reguliere parkeerplaatsen worden onttrokken ten faveure van laadpaal parkeerders). c. Lease auto’s / werkbusjes Afgevraagd wordt of er in de huidige normen rekening wordt gehouden met mensen die lease auto’s/ werkbusjes hebben of dat de norm uitsluitend uitgaat van het auto bezit. Beantwoording: a. Parkeeradvies Senzora Deventer Als gevolg van nadere plandetaillering en ingediende zienswijzen (zie bijvoorbeeld ook het gestelde onder punt 2.3) is het parkeeradvies bijgesteld waarin de parkeerbalans is aangepast. Bovendien is in dat rapport meer en duidelijkere uitleg gegeven over de relatie tussen de gemeentelijke parkeernormen en de wijze waarop deze in de parkeerbalans zijn toegepast. b. Tekort aan parkeerplaatsen Het benoemde tekort van 72 plaatsen tijdens de piekbelasting wordt niet herkend. In het parkeeradvies wordt in de analyse een duidelijke weergave van belasting en het daaruit volgende maatgevende moment gegeven. Conform het gemeentelijk beleid wordt in de (aangepaste) parkeerbalans voldaan aan de parkeereis.

Op basis van het parkeerbeleid moet voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid voor de ontwikkeling zelf en is er geen juridische grondslag om de parkeersituatie in de omgeving hierbij te betrekken. Er is geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen vanwege de parkeersituatie in de omliggende wijken. Bij de beantwoording van punt 2.3 onder d staat beschreven welke inspanningen worden verricht, los van deze bestemmingsplanprocedure, om de parkeersituatie in onder andere Knutteldorp te verbeteren. c. Lease auto’s/ werkbusjes Er wordt zowel in de norm als in de praktische invulling van de zones rekening gehouden met lease auto’s/ werkbusjes. De parkeerkengetallen zoals CROW die publiceert houden rekening met alle zichtbare voertuigen op straat. De kengetallen ontstaan door daadwerkelijke tellingen van aanwezige voertuigen in buurten en wijken die representatief zijn voor elke categorie, ongeacht achterliggende kenmerken.

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

27

Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door: o Het ‘Parkeeradvies Senzora Deventer (Goudappel)’ (bijlage 4 bij de toelichting) aan te passen. o Het aantal woningen te verlagen van 130 naar 119 woningen.

2.12 Zienswijze 27 Samenvatting zienswijze: a. Wijze van terinzagelegging De wijze waarop de documenten ter inzage liggen is niet voor eenieder goed bereikbaar want de documenten zijn alleen digitaal in te zien. Op het stadskantoor in Deventer liggen geen hardcopy’s ter inzage. Dat benadeelt mensen die digitaal niet kundig zijn. Daarmee wordt een digitale drempel opgeworpen. b. Omgevingsloket Vanaf 01-01-2024 wordt voor inzage van het bestemmingsplan verwezen naar het Omgevingsloket. Op die site ontbreken instructies. Het digitaal beschikbaar stellen van een gebruikersinstructie via Omgevingsloket zou een verbetering zijn. Omdat het niet voor iedereen eenvoudig is kennis te nemen van het digitaal ter inzage gelegde bestemmingsplan heeft dit de consequentie dat er opnieuw gepubliceerd dient te worden en dat onderhavige procedure dient te worden gestaakt. Beantwoording: a. Wijze van terinzagelegging Volgens vaste jurisprudentie van de Raad van State volgt uit artikel 3:11 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet de verplichting tot het in papieren vorm ter inzage leggen van het ontwerp en de daarop betrekking hebbende stukken op fysieke bezoekadressen.

Ook indien het ontwerp en de daarop betrekking hebbende stukken na een verzoek daartoe terstond kunnen worden ingezien op een aldaar aanwezige computer, eventueel met hulp van een gemeenteambtenaar, is sprake van het ter inzage liggen als bedoeld in artikel 3:11 Awb. b. Omgevingsloket Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Vanaf die datum kan het bestemmingsplan ook via het Omgevingsloket worden ingezien. Het bestemmingsplan is ook nog in te zien via de website ruimtelijkeplannen.nl. Het Omgevingsloket betreft een landelijke voorziening. De wijze van ontsluiting dan wel gebruikersinstructie op die website zelf is niet aan de gemeente Deventer. We hebben wel gemerkt dat het Omgevingsloket voor velen wennen is. Dit heeft ertoe geleid dat we op de gemeentelijke website instructiefilmpjes hebben geplaatst (www.deventer.nl/omgevingsplan). Beide websites waren gedurende de periode van ter inzagelegging bereikbaar en de juiste stukken waren raadpleegbaar. Dat dit wellicht niet voor iedereen eenvoudig was maakt niet dat er opnieuw gepubliceerd dient te worden en dat de huidige procedure gestaakt moet worden. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

2.13 Zienswijze 28 Samenvatting zienswijze: Volgens opgave in bijlage 4 van het bestemmingsplan, opgesteld door Goudappel, staat dat er 24 stuks sociale huur gerealiseerd gaan worden. In artikel 9 staat dat er “niet minder dan 20% van het totale toekomstige aantal woningen in het plangebied als sociale huurwoning mag worden gebouwd”. Met andere woorden: minimaal 20% dient sociale huur te zijn. 20% van 126 woningen is 25,2 woning. Uitgaande van 126 woningen dienen er dus minimaal 26 sociale huur te worden gebouwd.

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

28

Beantwoording: Het rapport van Goudappel is aangepast naar het maximale aantal woningen van 119. Uitgaande van die situatie bedraagt het minimale aantal sociale huurwoningen 24. In het aangepaste rapport wordt van dat aantal uitgegaan. Conclusie: Er wordt tegemoet gekomen aan de zienswijze door het ‘Parkeeradvies Senzora Deventer (Goudappel)’ (bijlage 4 bij de toelichting) aan te passen.

2.14 Zienswijze 30 Deze zienswijze betreft een combinatie van zienswijzen, te weten nummer 39, 33, 26 en 36. Voor de beantwoording van deze zienswijze wordt dan ook verwezen naar die betreffende zienswijzen.

2.15 Zienswijzen 31 en 40 Samenvatting zienswijze: De volgende kanttekeningen worden plaatsen bij de analyse aangaande het parkeerbeleid: a. Er wordt uitgegaan van zes bestaande parkeerplaatsen bij het Senzora pand, terwijl de Parkeermonitor 2016 meldt dat het er negen zijn. b. Het is incorrect dat de parkeerplaatsen enkel voor bedrijfsvoering gebruikt werden. Het bedrijf nam regulier parkeervergunningen af (19 stuks) voor kantoorpersoneel en bezoekers. Tijdens fabriekswerkzaamheden parkeerden medewerkers op eigen terrein. c. Door de aanleg van een ondergrondse container voor glas/papier zijn twee parkeerplekken vervallen. Deze locatie is nu bestemd voor een in/uitrit van een nieuwe parkeerkelder. Het is onduidelijk waar de containers geplaatst worden. d. In de huidige parkeerbalans is niet duidelijk opgenomen hoe bezoekersparkeren in de Raambuurt is geregeld. e. De stelling om vier extra parkeerplaatsen voor nieuwe bewoners aan te leggen is gebaseerd op een onjuist startpunt van zes bestaande parkeerplaatsen. f. Op pagina 59 wordt gesproken over negen nieuwe parkeerplaatsen aan de Raamstraat, die nooit hebben bestaan. Na aftrek van parkeerplaatsen die verloren gaan, blijven er effectief vijf over. Voorgesteld wordt om vier van de negen nieuwe plekken te bestemmen voor laadplaatsen, bruikbaar voor alle bewoners. g.

Er wordt graag gezien dat de huidige afspraken met de nieuwbouw ook hier zullen gelden namelijk - geen recht op parkeervergunning en daaraan gekoppeld ook geen recht op bezoekerspas. Beantwoording: a. De Parkeermonitor 2016 is opgevolgd door de parkeermonitor 2018, 2020 en meest recent 2023. In die periode zijn er zaken veranderd (zie ook punt c.) zoals het besluit om parkeerplaatsen te benutten voor ondergrondse afvalcontainers. b. De parkeervergunningen zijn ten goede gekomen aan de huidige buurtbewoners. Voor de resterende parkeerplaatsen geldt dat deze niet direct aansluiten op bestaande nabij gelegen woningen (buiten het plangebied). Ze sluiten wel aan op een bestaand en het te handhaven karakteristieke witte pand aan de Sluisstraat dat onderdeel is van het plangebied. Om die reden achten we het redelijk die plaatsen toe te rekenen aan de Senzora ontwikkeling en in de parkeerbalans te betrekken. c. De afvalcontainers hebben een functie voor de bestaande wijk en worden daarmee in de nieuwe planvorming als functie en ruimtelijke behoefte meegenomen. De exacte locatie volgt bij de planuitwerking. d. Het bezoekersparkeren van Senzora wordt in het plangebied opgelost. Bezoekersparkeren van Senzora heeft geen effect op de parkeerdruk van de bestaande vergunningzone Raambuurt. De bewoners van Senzora krijgen hier, ook voor hun bezoekers, geen toegang toe. e.

In het parkeeradvies, als onderdeel van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan, is sprake van een sluitende parkeerbalans. Er zijn 119 parkeerplaatsen beschikbaar, waar er 115 benodigd zijn. Dit maakt de plus van 4 parkeerplaatsen zoals in de conclusie vermeld en dat is wat anders dan dat er 4 parkeerplaatsen extra worden aangelegd voor nieuwe Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

29

bewoners. Overigens hebben de ingediende zienswijzen en de nadere detaillering van de planvorming geleid tot een aangepast parkeeradvies. f. Zie het antwoord onder b. ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen aan de Raamstraat. Het voorstel deze parkeerplaatsen te bestemmen als laadplaatsen staat haaks op het gemeentelijke beleid, dat namelijk de behoefte volgt. Alleen indien de vraag om laadbehoefte van bewoners die geen voorziening op eigen terrein kunnen aanleggen hierom vraagt, wordt aanleg van een extra laadpaal overwogen. g. Er is sprake van een sluitende parkeerbalans, er worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd. Parkeervergunningen alsook bezoekerspassen zijn om die reden niet benodigd. Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door het ‘Parkeeradvies Senzora Deventer (Goudappel)’ (bijlage 4 bij de toelichting) aan te passen.

2.16 Zienswijze 32 Samenvatting zienswijze: a. Hoogte bebouwing zijde Raamstraat Het bestemmingsplan maakt een bouwhoogte van 11 meter mogelijk aan de zijde van de Raamstraat. In het gehele voortraject is gecommuniceerd dat hier niet hoger gebouwd wordt dan de (vroegere) bedrijfsgebouwen op deze plek, namelijk 9 meter. Dit is ook de maximale bouwhoogte die het nu (nog) geldende bestemmingsplan toestaat. Aangezien het doel is hier woningbouw van maximaal 3 bouwlagen te realiseren, waarbij 3 meter per bouwlaag bij nieuwbouw tegenwoordig gangbaar is, volstaat een bouwhoogte 9 meter. Verzocht wordt het bestemmingsplan op dit punt gewijzigd vast te stellen. Dit verzoek is tweeledig. In eerste instantie voor het belang van de aanwonenden uit oogpunt van uitzicht, lichtinval en ter voorkoming van het ‘benauwde’ gevoel zoals in het verlengde van de Raamstraat (nieuwere deel). Bovenal doet de mogelijkheid tot 11 meter te bouwen geen recht aan het nog bestaande en cultuurhistorisch bijzonder waardevolle Senzorapand aan de Raamstraat. Dit gebouw en de oorspronkelijke gevels hiervan zouden het pronkstuk van de straat moeten zijn én blijven.

Mocht voor technische installaties en ondergeschikte bouwdelen onverhoopt niet uit de voeten kunnen met de vast te stellen 9 meter bouwhoogte, dan bieden de afwijkingsregels uit artikel 19 van de planregels prima mogelijkheden hierin nog tegemoet te komen. b. Hoogte en verschijningsvorm woontoren De bouwhoogte van 32 meter voor de hoogste toren in het gebied is te hoog in relatie tot de omgeving, vooral vanuit stedenbouwkundig oogpunt, maar het houdt ook een deel van de ochtend de toch al spaarzame winterzon weg van de zonnepanelen. Dit is ook al eerder als reactie op het Masterplan gegeven: als het plan uiteindelijk 10 bouwlagen krijgt dan moet voor de bovenste bouwlagen de verplichting inhouden van hoogteverschillen/speelse accenten. Het Masterplan geeft bij de visie op de architectuur (pagina 88-89) een voorbeelduitwerking en op pagina 98 specifiek de uitwerking voor dit grote gebouw/centrale accent. In het nu voorliggende ontwerp beeldkwaliteitsplan (en bestemmingsplan) wordt dit losgelaten en wordt alsnog ingestoken op platte daken. Verzocht wordt het beeldkwaliteitsplan op dit punt te wijzigen naar de referenties zoals die eerder in het Masterplan zijn opgenomen. c. Verkeer De ontwikkeling heeft een forse belasting van (vooral) de Sluisstraat tot gevolg voor ontsluiting van het verkeer.

In theorie is deze straat breed genoeg om auto’s elkaar te laten passeren tussen de aan weerszijden opgestelde geparkeerde auto’s. In de praktijk is dat vaak echter een uitdaging, zeker als met toename van het verkeer (zeker in de spits) auto’s ook nog stil moeten staan op de weg om op elkaar te wachten, zoals bij de kruising met de Emmastraat en de Gieterijstraat. Het bestemmingsplan kan alleen worden vastgesteld als ook de Sluisstraat nadere aandacht krijgt om de verkeerstoename beter te verwerken, zonder dat dit (in aantal) ten koste gaat van de nu aanwezige parkeerplaatsen. d. Parkeren Parkeren in de Raambuurt knelt op veel tijdstippen al aardig. Zaak is dus dat parkeren ten behoeve van deze ontwikkeling op goede wijze binnen het plangebied wordt opgelost en dat dit niet het probleem wordt voor bewoners van de bestaande Raambuurt en Knutteldorp. Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

30

Ter onderbouwing van de parkeeropgave is een parkeernotitie opgesteld. De hierin opgenomen berekeningen komen niet overeen met de reikwijdte die het bestemmingsplan biedt. In de parkeernotitie is uitgegaan van in totaal 126 woningen en 670 m² bvo aan overige functies (kantoor/maatschappelijk). Het bestemmingsplan maakt echter 130 woningen mogelijk en ca 1130 m² bvo aan overige functies. Het verschil staat gelijk aan 9 à 10 extra benodigde parkeerplaatsen. Deze plekken horen indicatief al te worden opgenomen in het voorlopige parkeerplan, of de reikwijdte van het bestemmingsplan moet bij vaststelling worden teruggebracht conform de uitgangspunten van de parkeernotitie. Los van bovenstaande, wringt de in het plan voorgestelde parkeeroplossing op andere punten. Op voorhand wordt het aantal benodigde bezoekersparkeerplaatsen met factor 0,1 teruggebracht ten opzichte van uw geldende beleid. Volgens de indicatieve tekening met parkeerplaatsen zijn maximaal 18 plekken vrij toegankelijk, alle op gemeentegrond. Om 6 van deze 18 ‘nieuwe’ plekken voor de ontwikkeling te kunnen realiseren, moeten echter 7 bestaande parkeerplaatsen verdwijnen (voorzijde bestaande pand Sluisstraat) die nu nog vallen onder het vergunningparkeren in de Raambuurt en waar in die hoedanigheid ook geregeld auto’s geparkeerd staan. Dus voor omwonenden worden 7 plekken onttrokken.

Dat is geen chique manier van rekenen. Feitelijk komen er dus maximaal 11 nieuwe parkeerplaatsen bij. De parkeernotitie laat zien dat alle avonden en in weekenden beduidend meer dan deze 11 nieuwe bezoekersparkeerplaatsen nodig zijn. Het is niet aannemelijk dat deze (extra) bezoekers zomaar op de binnenterreinen en/of in de parkeergarage kunnen parkeren. Het is wél aannemelijk dat dit dus nadrukkelijk effect gaat hebben op de parkeersituatie voor de bestaande Raambuurt en Knutteldorp. Daarmee wordt de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling dus niet opgelost binnen het plangebied, zoals gebruikelijk is en conform gemeentelijk beleid een vereiste is, maar afgeschoven op de omgeving. e. Kinderopvang De capaciteit van de Emmastraat en omliggende kruispunten en wegvlakken tijdens spitsperioden is geregeld al onvoldoende om verkeer goed af te wikkelen. In deze periode ontstaat straks ook extra verkeer van de toekomstige bewoners. Door naast alle extra woningen binnen de maatschappelijke bestemmingen in het plangebied ook ruimte te bieden voor een kinderopvang, wordt dit nog verder versterkt. Wat betreft aan te houden afstanden tot woningen voldoet de onderbouwing van het bestemmingsplan overigens ook niet voor (onder meer) kinderdagopvang.

In de toelichting wordt gesteld dat ondanks de overwegende woonfunctie, gerechtvaardigd kan worden dat sprake is van gebiedstype ‘gemengd gebied’ zoals dit in de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering is opgenomen. Hiervan is feitelijk geen sprake. Het is en blijft een overwegend rustige woonbuurt, met enige functiemenging. Zelfs al zou de gekozen uitleg als zijnde gemengd gebied kloppen, dan klopt alsnog de motivering uit de toelichting niet dat alle maatschappelijke functies op grond van de VNGpublicatie een richtafstand van 10 meter voor een rustig woongebied en 0 meter voor een gemengd gebied hebben. Voor kinderopvang geldt een afstand van 30 meter (rustig woongebied) en 10 meter (gemengd gebied) tot omliggende woningen. Dit geldt overigens ook voor bijvoorbeeld onderwijsinstellingen of kerken, die met het bestemmingsplan ook worden toegestaan. Bij elk van de locaties met maatschappelijke bestemmingen bevinden zich straks woningen op beduidend kortere afstand dan 10 meter (laat staan de 30 meter wanneer wordt uitgegaan van gebiedstype rustig woongebied). De huidige onderbouwing voldoet niet aan de borging van een goed woon- en leefklimaat. Beseft wordt dat bij toename van woningen in algemene zin ook behoefte is aan extra kinderopvang. Maar laat dit dan wel gerealiseerd worden op locaties die qua ligging en bereikbaarheid daarin een logische plek zijn.

Verzocht wordt om (in ieder geval) de mogelijkheid voor ‘jeugd- /kinderopvang’ uit artikel 6.1.a onder 6 en artikel 7.1.a onder 6 uit de planregels te schrappen. Beantwoording: a. Hoogte bebouwing zijde Raamstraat In het voortraject is door de ontwikkelaar gecommuniceerd dat de bouwhoogte van nieuwe woningen aan het betreffende deel aan de Raamstraat vergelijkbaar wordt met de hoogte van de voormalige bedrijfsgebouwen en de hoogte van de bestaande woningen aan de Raamstraat. De woningen aan de Raamstraat hebben een maximale bouwhoogte van 10 meter. Voor de voormalige bedrijfsgebouwen geldt de maximale bouwhoogte 9 meter in het Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel B. Op basis van de zienswijzen en de detaillering van het plan is de aan de zijde van de Raamstraat de maximum bouwhoogte en maximumgoothoogte van 11m /11m verlaagd naar 9,5m /9,5m. Er bestaat geen recht op een blijvend vrij uitzicht en met de aangepaste maximum bouwhoogte en maximum goothoogte is de wijziging minimaal. Verder is de afstand tussen het bouwvlak van de

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

31

betreffende nieuwe woningen en het bouwvlak van de woningen aan de Raamstraat circa 18 meter. De maximale bouwhoogte van 9,5 meter is passend in de stedelijke omgeving. Met het (aangepaste) bezonningsonderzoek (bijlage 20 bij de toelichting) is aangetoond dat ter plaatse van de woningen aan de Raamstraat aan de lichte TNO-norm wordt voldaan. b. Hoogte en verschijningsvorm woontoren Voor de beantwoording van het deel van de zienswijze dat over de bouwhoogte van de woontoren gaat wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1 is gesteld. Ten aanzien van de verschijningsvorm worden in het beeldkwaliteitsplan platte daken niet voorgeschreven. In het beeldkwaliteitsplan zijn de ruimtelijke en architectonische kenmerken van het plangebied en de omgeving beschreven en spelregels geformuleerd voor de architectonische uitwerking en voor de openbare ruimte. Het document is gedeeld met de Planadviesraad als toetsingskader voor de deeluitwerkingen en het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. c. Verkeer De toename aan verkeersintensiteit als gevolg van het plan leidt niet tot een intensiteit die de capaciteit van de Sluisstraat en/of de aansluiting met de Emmastraat en de Gieterijstraat (die overigens van een veel lagere orde is) zodanig benadert dat de verhouding tussen beide tot knelpunten leidt. Begin 2024 zijn nog extra verkeerstellingen uitgevoerd die dit bevestigen.

Het aandeel sluipverkeer is zeer laag, omdat de buurt wordt omringd door de stadsgracht. d. Parkeren Op basis van detaillering van het plan en de ingediende zienswijzen is zijn de bouwplannen aangepast. De verkeers- en parkeeraspecten zijn hierop aangepast. Die rapporten geven antwoord op diverse gestelde vragen in de zienswijze: o Het maximumaantal woning is gewijzigd van 130 naar 119. o De eerder genoteerde vermindering bezoekersparkeernorm is hierdoor niet meer nodig. De parkeerbalans laat zien dat wordt voldaan aan de parkeereis die bij nieuwe ontwikkelingen wordt gesteld, en waarmee ‘uitstraling’ van parkeerbehoefte op de directe omgeving wordt voorkomen. Een deel van de parkeerbehoefte wordt zodoende niet op de omgeving ‘afgeschoven’. Van belang is daarnaast dat de bestaande woningen van de Raambuurt onderdeel zijn van een vergunningenzone. Omdat voor het plan aan de geldende parkeereis wordt voldaan, kan en zal geen parkeerbehoefte op de bestaande vergunningenzone worden afgewenteld. e. Kinderopvang Zoals bij punt 2.6 onder g valt op te maken, is kinderopvang geen toegelaten gebruiksfunctie meer. Om die reden behoeft hier niet nader meer op worden ingegaan.

Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door: o De maximum bouwhoogtes en maximum goothoogtes ter hoogte van de Raamstraat te verlagen; o Het aantal woningen te verlagen van 130 naar 119 woningen; o Het ‘Parkeeradvies Senzora Deventer (Goudappel)’ (bijlage 4 bij de toelichting) aan te passen; o De functies ‘Maatschappelijk’ en ‘Maatschappelijk - Begane grond’ nader in te perken; o Het bezonningsonderzoek (bijlage 20 bij de toelichting) aan te passen.

2.17 Zienswijzen 33, 34, 42, 53, 59, 68, 72, 74, 80, 83, 90, 91, 94 en 98 Samenvatting zienswijze: Er bestaan ernstige bezwaren tegen het bestemmingsplan met specifieke nadruk op de voorgestelde hoogbouw van 10 bouwlagen (33 meter hoog): o o

a. Niet passend in de bestaande omgeving De Raambuurt is een buurt, bestaande uit jaren ‘30 woningen en gestapelde (nieuw)bouw van veelal 3 tot 4 bouwlagen, met uitschieters naar maximaal 5 bouwlagen. De voorgestelde hoogbouw van 10 bouwlagen past niet in de omgeving. De zeepfabriek voegt zich niet naar behoren met haar korrel, schaal en hoogte naar de voormalige industriële panden op het Senzora terrein.

Reactienota zienswijzen Chw bestemmingsplan Senzora-terrein Mei 2024

32

b. Handelingsperspectief (30-03-2018) Het Handelingsperspectief benadrukt het belang dat “nieuwbouw zich voegt naar de korrel en volumes, inclusief hoogte, van de bestaande industriële panden”. Dit perspectief moet leidend zijn bij de beoordeling van de hoogte en uitstraling van de zogenaamde ‘zeepfabriek’ van 33 meter. Er wordt over verschillende hoogten gesproken in de verschillende onderdelen van het bestemmingsplan. Hoogbouwvisie: “Binnenstad buiten beschermd stadsgezicht t/m 31 m (ca. 10 bouwlagen). Hier valt de Raambuurt ook onder. In het bestemmingsplan is de hoogte op maximaal 32 meter gesteld. In een onderzoek wordt geschreven over maximaal 34 meter en verderop in het onderzoek wordt uitgegaan van 31 meter. Beantwoording: a. Niet passend in de bestaande omgeving Voor de beantwoording van de zienswijze wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.1 is gesteld. b. Handelingsperspectief (30-03-2018) Voor de beantwoording van de zienswijze over het handelingsperspectief wordt verwezen naar hetgeen onder punt 2.3 onder a is gesteld. Wij zijn tot dezelfde conclusie gekomen dan reclamant. Dit heeft ertoe geleid dat de hoogtes in de verschillende documenten met elkaar in overeenstemming zijn gebracht (zie ook het kopje “Wijzigingen verbeelding” in hoofdstuk 1).

Conclusie: Er wordt gedeeltelijk tegemoet gekomen aan de zienswijze door het in overeenstemming brengen van de hoogtes in de verschillende documenten.

2.18 Zienswijzen 35, 43, 52, 67, 71, 79 en 93 Samenvatting zienswijze: De voorgestelde stedelijke verdichting (maximaal 130 woningen in een bruto plangebied van 11.226 m²) zal leiden tot een verdere verhoging van de hittestress in het omliggende gebied. Hittestress kan leiden tot thermisch ongemak, gezondheidsproblemen en zelfs sterfte, vooral bij hogere temperaturen. Uit het ‘Hittestressonderzoek Senzora Deventer’ blijkt dat er sprake is van grote hittestress. Deze uitkomst is voor de direct omwonenden onaanvaardbaar en vraagt om serieuze heroverwegingen. Beantwoording: Uit het aangehaalde onderzoek blijkt dat het plan op het gebied van hittestress in algemene zin voor verbetering zorgt ten opzichte van de huidige situatie. Het plan heeft een positief effect op de gevoelstemperatuur binnen het plangebied ten opzichte van de huidige situatie. Kijkend naar de directe omgeving treedt een licht negatief effect op, de gevoelstemperatuur loopt hier iets op. Er is geen sprake van hittestress die uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar is. Voor de loopafstand tot koelte is het effect positief. De nieuwe aangename koele verblijfsplek zorgt niet alleen voor kortere loopafstanden tot koelte binnen de Raambuurt maar ook voor kortere loopafstanden in de aangrenzende buurt(en). Het plan voorziet in veel meer schaduw ten opzichte van de huidige situatie.