2024-310 Raadsvoorstel CHW bestemmingsplan Senzora-terrein
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team
: : : : :
CHW bestemmingsplan Senzora-terrein-VG Wethouder Wijnhoud, 2024-310 14-05-2024 DEV-PRO-WG
Inleiding Voorgesteld wordt het bestemmingsplan “Chw bestemmingsplan Senzora-terrein” gewijzigd vast te stellen, het beeldkwaliteitsplan ongewijzigd vast te stellen en geen exploitatieplan vast te stellen. Het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan hebben van donderdag 21 december 2023 tot en met woensdag 31 januari 2024 ter inzage gelegen. Tegen het ontwerp ‘Chw bestemmingsplan Senzora-terrein’ zijn 98 zienswijzen ingediend door 40 verschillende personen/ instanties. Dit brengt met zich mee dat meerdere personen meerdere zienswijzen hebben ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen is een aantal wijzigingen in het bestemmingsplan aangebracht (Zie Reactienota zienswijzen, bijlage 1). Tevens zijn er enkele ambtelijke wijzigingen in het plan aangebracht. De belangrijkste wijzigingen zijn: 1. Het maximum aantal wooneenheden is gewijzigd van 130 naar 119; 2. Aanpassingen aan onderzoeken; 3. Aanpassingen aan bouw- en goothoogtes. 4. De toegelaten gebruiksfuncties binnen de functie ‘Maatschappelijk’ zijn naar aanleiding van zienswijzen ingeperkt. Met deze aanpassing is er voor omwonenden meer duidelijkheid over de toegestane gebruiksfuncties en wordt de motivatie dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening sterker.
Als vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (01-01-2024) een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is gelegd, dan blijft het oude recht van toepassing tot het bestemmingsplan van kracht is. Dit volgt uit artikel 4.6, lid 2 van de Invoeringswet Omgevingswet. Vaststelling van het bestemmingsplan kan dus plaatsvinden na inwerkingtreding van de Omgevingswet. De volgende stap is dan ook het vaststellen van het bestemmingsplan door uw raad.
Raadsvoorstel 1. De reactienota zienswijzen 'Chw bestemmingsplan Senzora-terrein' vast te stellen 2. Het Beeldkwaliteitsplan Senzora Deventer ongewijzigd vast te stellen als nadere invulling van de redelijke eisen van welstand voor het plangebied 'Senzora-terrein' 3. Het 'Chw bestemmingsplan Senzora-terrein' gewijzigd vast te stellen 4. Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is 5. Een verzoek in te dienen bij de Provincie Overijssel om het vastgestelde bestemmingsplan vervroegd te publiceren
Kern raadsvoorstel Op 13 juli 2022 heeft de raad ingestemd met het masterplan Senzora. Bij de vaststelling zijn richtinggevende aandachtspunten aan de initiatiefnemers meegegeven voor de verdere uitwerking van het plan en een door de raad vast te stellen bestemmingsplan. De raad heeft tevens een motie aangenomen waarin is bepaald dat er een zorgvuldig communicatie- en participatieproces plaats moet vinden en dat de raad op de hoogte gehouden wil worden van dit proces. De initiatiefnemer heeft uw raad van alle bijeenkomsten met omwonenden en belanghebbenden de verslagen en presentaties gestuurd. In mei 2023 is de raad geconsulteerd over een door de initiatiefnemer opgesteld alternatief scenario. In meerderheid heeft de raad aangegeven graag het masterplan met de richtinggevende aandachtspunten, en niet het alternatieve scenario, verder uitgewerkt te willen zien en dat te vertalen in een bestemmingsplan.
Het communicatie- en participatieproces is beschreven in een samenvattend participatieverslag (bijlage 2) met daarin aangegeven de diverse communicatieen participatiebijeenkomsten en op welke punten het plan is aangepast. Bij gebiedsontwikkelingen is meestal sprake van meerdere en soms tegenstrijdige belangen, waarbij niet alle wensen in te willigen zijn. In een separaat document (bijlage 4) is beschreven op welke wijze invulling is gegeven aan de door de raad meegegeven richtinggevende aandachtspunten. De stedenbouwkundige kaders en de spelregels voor architectuur en openbare ruimte zijn gepresenteerd aan omwonenden. PAR, SIED (mede namens de Bond Heemschut en Stichting Oud Deventer) en de bomenstichting hebben hun reactie en adviezen gegeven. Bovenstaande is vertaald naar het Chw bestemmingsplan Senzora (bijlage 2) met als doel om het voormalige fabrieksterrein te transformeren naar een vernieuwende en ambitieuze woningbouwlocatie waar ruimte is voor meer dan 50% betaalbare woningen (sociale huur, middeldure huur- en koopwoningen). Een voor Deventer welkome aanvulling in de totale woningbouwopgave. Met oog voor de historie, zowel van de fabriek als het bolwerk en met aandacht voor groen en verbinding met de stad.
Het vastgestelde masterplan met de richtinggevende aandachtspunten, de communicatie en participatie zijn de basis voor het voorliggende Chw bestemmingsplan met beeldkwaliteitskaders, dat dient als leidraad en toetsingskader voor de vervolguitwerkingen, zoals het inrichtingsplan en de bouwplannen.
Beoogd resultaat Het juridisch-planologisch mogelijk maken dat het voormalige fabrieksterrein Senzora getransformeerd wordt naar een nieuwe woonbuurt, met een mix van woningen met kantoren en maatschappelijke functies en waarbij aandacht is voor natuur inclusief bouwen en de openbare ruimte een groenere invulling krijgt met behoud van de bomen op het bolwerk. Een openbare ruimte die toegankelijk zal zijn en meerwaarde heeft voor de huidige omgeving.
Kader Wet ruimtelijke ordening, Algemene wet bestuursrecht, Omgevingsverordening Overijssel 2017 en de anterieure overeenkomst met betrekking tot het plan.
Argumenten ten behoeve van de raad Beslispunt 1 Reactienota vaststellen zienswijzen 'Chw bestemmingsplan Senzora-terrein' vast te stellen; Tegen het plan zijn 98 zienswijzen ingediend door 40 verschillende personen/ instanties. Dit brengt met zich mee dat meerdere personen meerdere zienswijzen hebben ingediend. Naar aanleiding van de zienswijzen is een aantal wijzigingen in het bestemmingsplan aangebracht. Tevens zijn er enkele ambtelijke wijzigingen in het plan aangebracht. De belangrijkste wijzigingen zijn: 1. Het maximum aantal wooneenheden is gewijzigd van 130 naar 119; 2. Aanpassingen aan onderzoeken; 3. Aanpassingen aan bouw- en goothoogtes. 4. De toegelaten gebruiksfuncties binnen de functie ‘Maatschappelijk’ zijn naar aanleiding van zienswijzen ingeperkt. Met deze aanpassing is er voor omwonenden meer duidelijkheid over de toegestane gebruiksfuncties en wordt de motivatie dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening sterker. Beslispunt 2. Het Beeldkwaliteitsplan Senzora Deventer ongewijzigd vast te stellen
De ruimtelijke kenmerken van de bestaande situatie en de principes uit het Masterplan vormen de basis voor de uitwerking in een beeldkwaliteitsplan. Die uitwerking is neergelegd in het Beeldkwaliteitsplan Senzora Deventer (bijlage 5). In dit beeldkwaliteitsplan zijn regels opgenomen voor de architectonische uitwerking van de bouwblokken uit het stedenbouwkundig plan en voor de inrichting van de openbare ruimte. Hierbij wordt ingegaan op het kleur- en materiaalgebruik, de positionering en uitstraling van de toekomstige bebouwing, de gevelindeling en detaillering. Voor de inrichting van de openbare ruimte zijn regels gegeven om samenhang binnen het plangebied te creëren en verbijzonderingen waar nodig en de landschappelijke inrichting. Hierbij is veel aandacht voor de leesbaarheid van de structuur en het erfgoed, de leefbaarheid met de overgang tussen openbaar en privé als onderdeel van de stedelijke openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan geeft geen definitief eindbeeld maar schetst zorgvuldig geformuleerde spelregels voor verdere uitwerking. Het beeldkwaliteitsplan wordt na vaststelling onderdeel van de welstandsnota. De Woningwet is de grondslag voor de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan heeft de inspraakprocedure conform de Woningwet gevolgd (inspraak via zienswijzen conform Awb). Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerp beeldkwaliteitsplan.
De vaststelling van de visie zal door uw raad onder de Omgevingswet plaatsvinden. Met de invoering van de Omgevingswet verandert de wettelijke grondslag voor regels over welstand. Het overgangsrecht regelt echter dat indien een ontwerp van welstandsregels nog voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage wordt gelegd (vóór 1 januari 2024) deze regels ook worden aangemerkt als toetsingskader voor initiatieven met betrekking tot de redelijke eisen van welstand (artikel 4.114 Invoeringswet Omgevingswet). Via het overgangsrecht is het beeldkwaliteitsplan na vaststelling dus onderdeel van het toetsingskader voor ruimtelijke initiatieven. Besluitpunt 3: Het 'Chw bestemmingsplan Senzora-terrein' gewijzigd vast te stellen; Het bestemmingsplan is opgesteld als uitwerking van het door de gemeenteraad vastgestelde Masterplan. Hiertoe zijn onderzoeken verricht en getoetst, is getoetst aan ander beleid en heeft vooroverleg plaatsgevonden, waaruit de haalbaarheid is gebleken. Voorts kan de nu voorgestane functieverandering leiden tot een verbeterde ruimtelijke en functionele kwaliteit ter plaatse en biedt het de juridische basis waarmee kan worden voorzien in een toevoeging van maximaal 119 nieuwe woningen. Van die 119 woningen moet minimaal 20% gebouwd en in stand worden gehouden als sociale huurwoning.
In het kader van het Masterplan en ter voorbereiding op de bestemmingsplanprocedure is het plan meermaals aan de omgeving en aan instanties voorgelegd. Op basis van de onderzoeksresultaten komt naar voren dat het initiatief niet leidt tot significante gevolgen voor Natura2000-gebieden en blijkt dat geen mer(beoordeling) nodig is. Op enkele onderdelen is nadere verdieping of uitwerking nodig, hetgeen in de regels is geborgd. Zo moet bijvoorbeeld eerst de bodem op een aantal locaties in het plangebied gesaneerd worden alvorens er gebouwd mag gaan worden. De gemeentelijke ecoloog heeft ingestemd met de resultaten van het uitgevoerde ecologische onderzoeken. Natuurinclusief bouwen is als keuzemenu via een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels. Vanuit het aspect ecologie zijn er geen belemmeringen voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Ten aanzien van de hoogbouw staat in het raadsvoorstel van de ‘Visie op Hoger Bouwen in Deventer’ dat deze hoogbouwvisie niet van toepassing is op lopende projecten zoals Senzora, omdat het kader voor deze ontwikkeling al is vastgesteld in het masterplan. In het masterplan is vastgelegd dat de woontoren uit 10 bouwlagen mag bestaan. In de architectonische uitwerking van de woontoren is vanwege de verticale geleding en het netjes wegwerken van de technische installaties een bouwhoogte van 34 meter benodigd.
In de ‘Visie op Hoger Bouwen in Deventer' is voor de locatie een maximale hoogte van 31 vastgelegd. Door boven de 31 meter geen woonlaag toe te staan is zoveel mogelijk aangesloten bij
de hoogbouwvisie. Besluitpunt 4: Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij ruimtelijke initiatieven haar kosten te verhalen. In specifieke aangewezen bouwplannen, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, moet dit via een exploitatieplan tenzij het verhaal van de kosten op een andere manier is verzekerd (artikel 6.12 tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening). Tussen de gemeente Deventer en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten, daarmee is het kostenverhaal verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk. In de anterieure overeenkomst is eveneens het risico op planschade bij de ontwikkelaar gelegd. Besluitpunt 5: Een verzoek in te dienen bij de Provincie Overijssel om het vastgestelde bestemmingsplan vervroegd te publiceren. Doordat het bestemmingsplan gewijzigd wordt vastgesteld, is bij wet geregeld dat het gewijzigde bestemmingsplan niet eerder dan 6 weken na vaststelling gepubliceerd mag worden. Gedeputeerde Staten moeten in de gelegenheid worden gesteld om de wijziging te beoordelen.
Aan Gedeputeerde Staten zal worden verzocht om eerder te mogen publiceren, indien zij geen bezwaar hebben tegen het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan. Aangezien er geen provinciaal belang in het geding is, is de verwachting dat het vervroegd publiceren geen problemen zal opleveren.
Betrokken partijen en participatie Betrokken partijen De provincie heeft laten weten dat de plannen voldoen aan het provinciaal beleid. Het waterschap Drents Overijsselse Delta heeft in het kader van de watertoets laten weten geen bezwaren te hebben tegen de plannen. Participatie Bij de voorbereiding van het plan is de omgeving nauw betrokken door middel van een transparant communicatie- en participatieproces, zie het participatieverslag (bijlage 3). Tegen het ontwerp ‘Chw bestemmingsplan Senzora-terrein’ zijn 98 zienswijzen ingediend door 40 verschillende personen/ instanties. Bij gebiedsontwikkelingen is meestal sprake van meerdere en soms tegenstrijdige belangen. De participatie heeft geleid tot diverse wijzigingen in de planvorming. Uiteraard blijft het een belangenafweging, waarbij niet alle wensen vanuit de omgeving ingewilligd kunnen worden. Wij zijn van oordeel dat het participatieproces en de bijbehorende belangenafweging zorgvuldig heeft plaatsgevonden. Inloopavond ontwerp bestemmingsplan Op woensdag 10 januari 2024 is er een inloopavond geweest op het gemeentehuis waar belangstellenden vragen konden stellen over het ontwerp bestemmingsplan dat op dat moment ter inzage lag. Hier kwamen circa 50 geïnteresseerde personen op af onder wie buurtbewoners, potentiële huurders/kopers en raadsleden.
Financiële consequenties Voor de gemeente Deventer zijn aan zowel de opstelling als de uitvoering van dit bestemmingsplan, met uitzondering van de begrote kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst
gesloten over verhaal van de kosten die de gemeente maakt voor dit plan/project. Hierdoor liggen de kosten en het risico bij de initiatiefnemer.
Betrokkenheid raad Na vaststelling van het bestemmingsplan worden de volgende stappen genomen: * publiceren van het vastgestelde bestemmingsplan in het digitale Gemeenteblad en in de Staatscourant; * het vastgestelde bestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage leggen ten behoeve van de beroepstermijn. Het bestemmingsplan treedt in werking op de dag na afloop van de beroepstermijn, mits geen voorlopige voorziening wordt aangevraagd.
Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,
J.P. Wassens
R.C. König