2024-293 Raadsvoorstel Concept-omgevingsprogramma Wechelerhoek

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Concept-omgevingsprogramma Wechelerhoek Wethouder De Geest, 2024-293 23-04-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding De gemeente Deventer kent een hoge druk op de woningmarkt. De komende jaren moeten duizenden woningen worden bijgebouwd in stad en dorpen. Om een goed antwoord te kunnen geven op de mogelijkheden en uitdagingen die een dergelijke opgave met zich meebrengt, en om potentiële ontwikkellocaties vast te kunnen stellen, is het proces 'Deventer Bouwt' (voorheen Wonen-Ruimte-Stad) opgezet. Voor het proces 'Deventer Bouwt' is een routekaart opgesteld waarin de ambitie voor woningbouw op de langere termijn (tot 2035) is vastgelegd. In mei wordt het tussenproduct 'Visie Toekomst Wonen Deventer (fase 3 Wonen Ruimte Stad)' aangeboden aan het college. Indien het college positief besluit wordt uw raad op 15 mei technisch geïnformeerd over dat tussenproduct. In dat kader wordt inzichtelijk hoe het gebied Wechelerhoek zich verhoudt tot de totale opgaven voor de woningbouw op de lange termijn in Deventer. Concept-programma Wechelerhoek Om te kunnen onderzoeken of de Wechelerhoek kansrijk is als één van de locaties om een deel van de woningbehoefte op te vangen voor de komende jaren is op een aantal percelen in de Wechelerhoek op 29 september 2021 een voorkeursrecht gevestigd. Met vestiging van het voorkeursrecht wordt grondspeculatie voorkomen. Hierdoor houdt de gemeente de regie op mogelijke ontwikkeling van het gebied.

De vestiging van het voorkeursrecht geldt voor een periode van 3 jaar waarna deze van rechtswege verloopt indien er geen Omgevingsvisie, Omgevingsplan of een Omgevingsprogramma is vastgesteld. Omdat het voorliggende Omgevingsprogramma afwijkt van de Omgevingsvisie 2019 wordt met dit besluit een richtinggevend besluit van de raad gevraagd over het concept van het omgevingsprogramma. Wanneer een omgevingsprogramma wordt vastgesteld door het college voor 29 september 2024 wordt daarmee het voorkeursrecht voor 3 jaar bestendigd. Het omgevingsprogramma wordt verwerkt in de actualisatie van de Omgevingsvisie in 2026. Die Omgevingsvisie die aan uw raad wordt voorgelegd omvat een integrale afweging van diverse beleidsaspecten. Met dit concept-omgevingsprogramma wordt slechts beoogd het gebied te laten verkleuren van een agrarisch gebruik naar een stedelijk gebied met bijbehorende voorzieningen. Het omgevingsprogramma Wechelerhoek is globaal van karakter. Het programma geeft een doorkijk voor het gebruik van de fysieke leefomgeving in de Wechelerhoek voor de middellange termijn tot de periode 2028 - 2035. Het Omgevingsprogramma bevat de globale doelstellingen voor het ontwikkelen van het gebied Wechelerhoek. In het programma worden fysieke, maatschappelijke en enkele economische ambities geformuleerd. Er worden in het omgevingsprogramma nog geen specifieke ambities benoemd.

Het programma beperkt zich tot het aanwijzen van de verkleuring van het gebied. In de fase na vaststelling van het omgevingsprogramma kan besloten worden welke specifieke ambities aanvullend gerealiseerd kunnen worden bij ontwikkeling van de Wechelerhoek. Daarmee ontstaat er ruimte om keuzes tegen elkaar af te kunnen afwegen. Het doel van het omgevingsprogramma Wechelerhoek is om het gebied te ontwikkelen naar een gebied met stedelijke voorzieningen en 1.200 tot 1.600 woningen.

Raadsvoorstel 1. In te stemmen met het concept-omgevingsprogramma Wechelerhoek 2. Een voorbereidingskrediet van € 410.000 beschikbaar te stellen voor het opstellen van een uitvoeringsstrategie en een Masterplan

Kern raadsvoorstel Het raadsbesluit over het concept-omgevingsprogramma wordt van u gevraagd omdat de voorgestelde verkleuring van het gebied Wechelerhoek naar een stedelijk gebied afwijkt van de Omgevingsvisie 2019. Het college is op grond van de Omgevingswet bevoegd om een omgevingsprogramma vast te stellen. Door het vaststellen van een omgevingsprogramma voor de locatie Wechelerhoek kunnen er naar verwachting ca. 1.200 - 1.600 woningen toegevoegd worden aan de zachte planvoorraad voor ontwikkeling voor de middellange termijn (vanaf ca. 2028). Indien een omgevingsprogramma uiterlijk in september 2024 wordt vastgesteld wordt het voorkeursrecht in Wechelerhoek bestendigd voor een periode 3 jaar. Daarmee houdt gemeente een regierol op ontwikkeling van het gebied. Na vaststelling van het programma kan gewerkt worden aan een verdere uitwerking van de plannen. Het programma is een tussenstap om te komen tot een ontwikkeling van het gebied. Het is een middel om de ontwikkeling verder vorm te geven. Met het vaststellen van het programma wordt het gebied toegevoegd aan de zachte planvoorraad van Deventer, waarmee uiteindelijk invulling gegeven kan worden aan de woningbouwopgave vanaf de periode 2028. Als de gronden in de Wechelerhoek worden ontwikkeld voor woningbouw ontstaan er ook kansen voor de ontwikkeling van de Zandweteringzone.

Beoogd resultaat Door het vaststellen van een omgevingsprogramma voor de locatie Wechelerhoek kunnen er naar verwachting ca. 1.200 - 1.600 woningen toegevoegd worden aan de zachte planvoorraad voor ontwikkeling voor de middellange termijn (vanaf ca. 2028). Het voorkeursrecht wordt voor drie jaar bestendigd door vaststelling van het omgevingsprogramma door het college.

Kader * Omgevingswet * Omgevingsvisie 2019 * Woonvisie 2018 * Wonen & voorzieningen, versterken arbeidsmarkt .. en verjongen!' (inclusief routekaarten Wonen-Ruimte-Stad Deventer, Bathmen en kernen) (2021). * Woonzorgvisie (2022) * Consulterende raadsmededeling Wonen-Ruimte-Stad, Fase 2 (31 mei 2023) * Voorbereidingskrediet Wechelerhoek (2023-593) * Verkenning Wechelerhoek (2023-1190)

Argumenten ten behoeve van de raad Het doel van het omgevingsprogramma Wechelerhoek is om het gebied te ontwikkelen naar een gebied met stedelijke voorzieningen en wonen. Daarbij is het doel om de daadwerkelijke ontwikkeling te starten vanaf 2028 met de start bouw van de eerste ontwikkelingen. Door het vaststellen van een omgevingsprogramma voor de locatie Wechelerhoek kunnen er naar verwachting ca. 1.200 - 1.600 woningen toegevoegd worden aan de zachte planvoorraad voor ontwikkeling voor de middellange termijn (vanaf ca. 2028). Met het vaststellen van een programma wordt het voorkeursrecht verlengd voor een periode van drie jaar. In die periode kan de gemeente haar plannen verder uitwerken. Door het laten verlopen van het voorkeursrecht verliest de gemeente haar regierol op ontwikkeling van het gebied.

Voor Indien een omgevingsprogramma uiterlijk in september 2024 wordt vastgesteld door het college, wordt het voorkeursrecht in Wechelerhoek bestendigd voor een periode 3 jaar. Vervolgens kan gewerkt worden aan een verdere uitwerking van de plannen. Het programma is een tussenstap om te komen tot een ontwikkeling van het gebied. Het is een middel om de ontwikkeling verder vorm te geven. Met het vaststellen van het programma wordt het gebied toegevoegd aan de zachte planvoorraad van Deventer, waarmee uiteindelijk invulling gegeven kan worden aan een de woningbouwopgave vanaf de periode 2028. Als de gronden in de Wechelerhoek worden ontwikkeld voor woningbouw ontstaan er ook kansen voor de ontwikkeling van de Zandweteringzone. Met het besluit van uw raad over het concept-omgevingsprogramma kan het college een afgewogen besluit nemen over het omgevingsprogramma, omdat het programma afwijkt van de Omgevingsvisie 2019. Tegen Uit de financiële verkenning (nota 2023-1190) is duidelijk geworden dat woningbouw in de Wechelerhoek substantiële investeringen van de gemeente vraagt ongeacht de rol die de gemeente inneemt. De omvang daarvan hangt af van verschillende factoren zoals het te realiseren woonmilieu, de prijscategorieën waarbinnen de woningen moeten vallen en de parkeeroplossingen in het gebied. Deze aspecten worden verder uitgewerkt in vervolgplannen.

Het mogelijk vaststellen van het programma is een volgende stap richting toekomstige ontwikkeling in het gebied ten behoeve van wonen en voorzieningen. Deze transformatie in het buitengebied is niet in lijn met de Omgevingsvisie 2019 maar is wel aangewezen als één van de zoeklocaties, er is een voorkeursrecht gevestigd en de raad heeft opdracht gegeven voor het uitvoeren van een verkenning. Eigenaren en/of omwonenden in het gebied zullen mogelijk niet enthousiast reageren. Met eigenaren en omwonenden wordt geparticipeerd en met eigenaren zorgvuldig gecommuniceerd over de te volgen stappen en de eventuele gevolgen.

Betrokken partijen en participatie * In fase 2 van het proces 'Deventer Bouwt' is reeds geparticipeerd op de vraag voor welke doelgroepen er gebouwd dient te worden en met welke kwaliteiten rekening gehouden moet worden bij de keuzes en afwegingen voor nieuwe woningbouwlocaties. * In fase 3 van het proces 'Deventer Bouwt' wordt door middel van participatie verkent welke kansen en dilemma's er zijn. In het tussenproduct wordt verbeeld en beschreven welke combinatie van groeiscenario’s het meest geschikt is om tijdig passende woonmilieus voor de woningbouwopgave van de stad Deventer te kunnen aanbieden. Het tussenproduct wordt in mei 2024 aan de raad gepresenteerd. * Om tot een concept-omgevingsprogramma Wechelerhoek te kunnen komen heeft afstemming plaatsgevonden binnen de gemeentelijke organisatie. * Om tot een concept-omgevingsprogramma Wechelerhoek te kunnen komen heeft er participatie plaatsgevonden met externe stakeholders waaronder collega-overheden, adviesinstanties en (maatschappelijke) organisaties, waaronder Netwerk Schalkhaar en jongerennetwerken. Ook enkele bewoners uit Schalkhaar hebben aan de participatie deelgenomen. In het omgevingsprogramma wordt de participatie en de opgehaalde input beschreven. Betrokkenen hebben op het betrokkenheidsniveau van 'meedenken' hun wensen en zorgen ingebracht.

Zo zijn verschillende belangen en perspectieven op tafel gekomen. Het bestuur kan deze meewegen in het besluit over het omgevingsprogramma. * De eigenaren in het gebied zijn geïnformeerd over het collegebesluit om een omgevingsprogramma te laten opstellen en zijn betrokken in het proces om te komen tot een vastgesteld omgevingsprogramma.

Financiële consequenties Om na vaststelling van het omgevingsprogramma door het college te komen tot een uitvoeringsstrategie en een Masterplan (inclusief bijkomende werkzaamheden), zijn aanvullende financiële middelen benodigd. Op basis van een plankostenscan wordt verwacht dat er voor 2025 en 2026 respectievelijk € 325.000 en € 85.000 nodig is als aanvullend voorbereidingskrediet. Deze middelen worden opgenomen in een mogelijke toekomstige grondexploitatie. Voorwaarde is dan wel dat de voorbereidingskosten binnen 5 jaar geleid moeten hebben tot een grondexploitatie. De financiële kaders voor deze grondexploitatie worden meegenomen in de voorjaarsnota 2024. Bij vaststelling van het Masterplan zal de raad gevraagd worden om krediet voor het opstellen van een Omgevingsplan.

Betrokkenheid raad De raad heeft voor het proces 'Deventer Bouwt' in december 2021 de routekaart vastgesteld. Het gebied Wechelerhoek is door de raad als zoekgebied gedefinieerd. Fase 2 van het proces 'Deventer Bouwt' is in mei 2023 afgerond. Uw raad heeft in mei 2023 verschillende aanbevelingen onderschreven. Eén van deze aanbevelingen was om een verkenning uit te voeren naar de vraag of de locatie Wechelerhoek toegevoegd kan worden aan de zachte planvoorraad. Deze verkenning is uitgevoerd en in december 2023 aan het college voorgelegd. Het college heeft de verkenning vastgesteld en opdracht gegeven een concept-omgevingsprogramma voor de Wechelerhoek op te stellen. Uw raad is daarover geïnformeerd. Uw raad wordt met dit voorstel gevraagd om een besluit te nemen over het concept-omgevingsprogramma omdat het programma afwijkt van de Omgevingsvisie 2019. Dat besluit zal door het college worden verwerkt in het ontwerp van het omgevingsprogramma dat daarna voor zes weken ter inzage wordt gelegd op grond van de participatieverordening. Het omgevingsprogramma is globaal van karakter en voorziet in een verkleuring van het gebied naar een stedelijk gebied met bijbehorende voorzieningen. Indien het programma wordt vastgesteld door het college kan daarna gewerkt worden aan een verdere uitwerking van de plannen.

Uw raad heeft verschillende sturingsmomenten voor verdere invulling van de plannen voor de Wechelerhoek bij: - het opstellen van de uitvoeringsstrategie en eventuele grondexploitatie voor de Wechelerhoek. - de verdere uitwerking van de plannen in een Masterplan, waarin verschillende aspecten nader worden uitgewerkt zoals programma, dichtheid, hoogte, klimaaten energieaspecten etc. - het vaststellen van een Omgevingsplan voor het gebied Wechelerhoek. - het omgevingsprogramma en verdere uitwerkingen daarvan worden uiteindelijk verwerkt in de actualisatie van de Omgevingsvisie in 2026 als onderdeel van de integrale afwegingen voor de stad en dorpen. Memo Het college heeft een memo opgesteld over een mogelijk vervolg na vaststelling van het omgevingsprogramma Wechelerhoek door het college. Deze memo wordt u bij dit raadsvoorstel onder geheimhouding aangeboden.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König