2024-233 Raadsvoorstel Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Lettele-Oost

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Stedenbouwkundig plan en grondexploitatie Lettele-Oost Wethouder De Geest, 2024-233 26-03-2024 DEV-PRO-WG

Inleiding In december 2021 stelde de gemeenteraad de routekaart Wonen & Voorzieningen Lettele vast. De routekaart werd opgesteld in samenspraak met de inwoners van Lettele en beschrijft de woningbouwopgave voor de komende jaren. Bovendien is in de routekaart gekozen voor uitbreiding van het dorp aan de oostzijde. Op 24 mei 2023 stelde de gemeenteraad, als vervolg op de Routekaart, het Ontwikkelperspectief voor de locatie Lettele-Oost vast. Het Ontwikkelperspectief bevat de ruimtelijke- en programmatische kaders en kwam op basis van brede participatie tot stand. Bovendien stelde de raad gelijktijdig met het ontwikkelperspectief het aankoopkrediet voor de gronden beschikbaar. De raad koos daarmee als vervolg op de eerdere vestiging van de Wet voorkeursrecht gemeenten ter plaatse, definitief voor een actieve rol in de ontwikkeling. In de tweede helft van 2023 en begin 2024 is op basis van het ontwikkelperspectief een stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Het stedenbouwkundig plan bevat een meer gedetailleerde uitwerking van het plan op verkavelingsniveau. Wederom heeft hierbij brede participatie plaatsgevonden. Op 26 maart 2024 stelde het college van B&W het stedenbouwkundig plan vast. Op basis van het stedenbouwkundig plan is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatie geldt als financieel kader voor de verdere voorbereiding en uitvoering van het project.

De volgende stap in het proces is vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad. Vervolgens kan de juridische-planologische procedure worden voorbereid en opgestart en na afronding daarvan worden begonnen met de uitvoering. De grondexploitatie Lettele-Oost (bijlage 2) wordt op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid onder geheimhouding aangeboden aan de gemeenteraad in verband met de onderhandleingspositie van de gemeente.

Raadsvoorstel De grondexploitatie voor Lettele-Oost vast te stellen

Kern raadsvoorstel Met de grondexploitatie stelt de gemeenteraad het financieel kader vast ten behoeve van de verdere voorbereiding en realisatie van het project Lettele-Oost. Met dit project kunnen gefaseerd in totaal 60 woningen worden gerealiseerd ter bevordering van de leefbaarheid en behoud van voorzieningen in Lettele. De grondexploitatie is uitgewerkt op basis van de kaders zoals opgenomen in het in 2023 door de gemeenteraad vastgestelde Ontwikkelperspectief Lettele-Oost. Ten opzichte van het ontwikkelperspectief is één programmatische wijziging doorgevoerd. Vanwege de grote vraag naar betaalbare woningen zijn 4 middel dure woningen aan het programma toegevoegd in plaats van 4 dure koopwoningen.

Beoogd resultaat Door de bouw van 60 nieuwe woningen aan de oostzijde van Lettele wordt ingespeeld op de lokale woningbehoefte. De ontwikkeling van de nieuwe wijk draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en behoud van voorzieningen.

Kader * Geheimhouding Gemeentewet en Woo * Voorkeursrecht ontwikkelingsgebied Lettele Wet voorkeursrecht gemeenten, raadsbesluit 29 september 2021 * Routekaart Lettele Wonen en Voorzieningen, raadsbesluit 22 december 2021 * Toezegging informatie verkoop sociale koopwoningen, raadsvergadering 10 mei 2023 * Toezegging informatie alternatieve locatie moestuinen, raadsvergadering 10 mei 2023 * Ontwikkelperspectief Lettele-Oost, raadsbesluit 24 mei 2023 * Besluit aankoopkrediet gronden, raadsbesluit 24 mei 2023 * Voorbereidingskrediet Lettele-Oost, raadsbesluit 20 december 2023

Argumenten ten behoeve van de raad 1.1 Vaststelling van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad Bij de vaststelling van het ontwikkelperspectief besloot de raad het krediet beschikbaar te stellen voor aankoop van de gronden. De gemeente ontwikkelt het plan daarmee voor eigen rekening en risico. Om de uitvoering ter hand te kunnen nemen is vaststelling van een grondexploitatie door de gemeenteraad nodig. Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Tezamen met de gemeentelijke plankosten (inclusief de eerdere voorbereidingskredieten) en planfasering wordt het financieel resultaat bepaalt. Door vaststelling van de grondexploitatie worden de budgetten voor de verdere voorbereiding en uitvoering vrijgegeven. 1.2 Gewijzigd woningbouwprogramma met extra betaalbare woningen De woningbouwopgave voor Lettele werd door de raad vastgesteld op basis van de Routekaart en nader uitgewerkt in een woningbouwprogramma voor Lettele-Oost in het ontwikkelperspectief. Tijdens de bewonersparticipatie in het kader van stedenbouwkundig plan werd de behoefte aan betaalbare woningen door veel inwoners nog eens benadrukt. Daarom is gekozen om in afwijking van het ontwikkelperspectief 4 middel dure huurwoningen toe te voegen ten koste van 4 dure woningen.

Met deze kleine programmawijziging kan een extra doelgroep worden bediend, namelijk degenen die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en waarvoor een koopwoning niet passend is. Het totaal aantal woningen van 60 blijft gelijk. De programmawijziging heeft geen negatief effect op het grondexploitatieresultaat. Tot slot werd tijdens de raadsbehandeling van het ontwikkelpersperspectief gevraagd of het mogelijk is om goedkope koopwoningen in geval deze niet verkocht zouden raken om te zetten naar sociale huur. Dit scenario wordt niet realistisch geacht, gelet op de grote behoefte in Lettele aan goedkope woningen. Deze behoefte is meerdere malen gepeild. Mocht dit scenario zich toch voordoen, dan zal het college de raad daarover informeren. 1.3 Er worden door het college criteria voor gronduitgifte vastgesteld Omdat sprake is van een gemeentelijke ontwikkel locatie zal het college, naast de bestaande (wettelijke) criteria voor gemeentelijke grondverkopen, aanvullende uitgangspunten vaststellen voor de gefaseerde uitgifte van de gronden. Dit gebeurt op basis van het stedenbouwkundig plan en de onderliggende grondexploitatie. In Lettele bleek eerder brede belangstelling voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Hiervoor dienen specifieke uitgifte- en selectiecriteria te worden geformuleerd.

In de categorieën waar CPO niet haalbaar blijkt kunnen kavels indien gewenst in de vorm van Particulier Opdrachtgeverschap (PO) of projectmatig in verkoop worden gebracht. Tot slot dienen afspraken gemaakt te worden met De Marken voor de fasegewijze realisatie van de huurwoningen. De uitgangspunten gronduitgifte kunnen parallel aan de juridisch-planologische procedure worden voorbereid zodat spoedig gestart kan worden met de uitgifte.

Betrokken partijen en participatie Zowel de routekaart als het ontwikkelperspectief kwamen op basis van brede participatie met betrokkenen in Lettele tot stand. Bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan is hier vervolg aan gegeven. Eind 2023 zijn een tweetal

bijeenkomsten georganiseerd in Lettele, bestaande uit één avond voor direct aanwonenden en één avond voor overige inwoners van Lettele. Tijdens deze bijeenkomsten zijn twee mogelijke stedenbouwkundige modellen gepresenteerd. Vervolgens is hierover in kleine groepjes met bewoners gesproken en konden aanwezigen reageren op de modellen. Met de opbrengst uit deze bijeenkomsten en de vaststaande kaders is het definitieve stedenbouwkundig plan uitgewerkt en gepresenteerd tijdens een inloopbijeenkomst in Lettele. Op verzoek van de raad is in de periode na vaststelling van het ontwikkelperspectief gesproken met de moestuinders, met als doel hen te helpen met het vinden van een nieuwe locatie. Dit is echter tot op heden niet gelukt. Wel is aan de noordzijde van het plan ruimte gevonden om 1/3e deel van het huidige oppervlak dat door de moestuinders wordt gebruikt terug te brengen. Als de moestuinders gebruik willen maken van deze mogelijkheid dienen daarover nadere afspraken met hen te worden gemaakt. Tot slot is Woningcorporatie De Marken betrokken geweest bij de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan, en zijn Waterschap Drents Overijsselse Delta, de Omgevingstafel IJselland, Stichting IJssellandschap geïnformeerd over de uitwerking van het stedenbouwkundig plan.

Financiële consequenties De grondexploitatie Lettele is verlieslatend en heeft een negatief exploitatieresultaat ten bedrage van €887.000 (netto contante waarde). Voor deze grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen ten laste van de generieke weerstandsreserve van de gemeente. In overeenstemming met de BBV-richtlijnen (Besluit Begroting en Verantwoording Gemeente) en in afstemming met de accountant, zal bij de jaarrekening 2023 al een voorziening worden getroffen voor de aangekochte gronden. In hoofdstuk 8 van de grondexploitatie zijn de risico’s beschreven. Het gesommeerde risicobedrag bedraagt €82.000. De grondexploitatie bevat echter geen ruimte om dit bedrag op te vangen. Dit betekent dat voor de risico’s aanspraak gemaakt moet worden op de specifieke gemeentelijke weerstandsreserve. Het tekort op de grondexploitatie en de oorzaken van dat tekort al eerder geprognotiseerd en uiteengezet in een planeconomische verkenning. Deze verkenning werd met de raad gedeeld bij de besluitvorming aankoop gronden en vaststelling van het ontwikkelperspectief. Volledigheidshalve is de planeconomische verkenning bij onderhavig voorstel gevoegd. Op de planeconomische verkenning werd eerder reeds geheimhouding gelegd. De grondexploitatie geldt als financieel kader voor de verdere voorbereiding en uitvoering van het project.

Met de vaststelling van de grondexploitatie geeft de raad de benodigde budgetten daarvoor vrij. Het ontwikkelperspectief en het op basis daarvan uitgewerkte stedenbouwkundig plan bevatten de belangrijkste inhoudelijke uitgangspunten voor de grondexploitatie. Het woningbouwprogramma en openbare ruimte zijn uitgewerkt in uitgeefbare- en niet uitgeefbare meters. Op basis daarvan zijn prognoses gemaakt van de verwachte kosten en opbrengsten. Tezamen met de plankosten en de planfasering vormt dit het financieel resultaat. Bovendien worden de eerder door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingskredieten overgeheveld naar de grondexploitatie. Gedurende de looptijd van de grondexploitatie ontvangt de gemeenteraad tweejaarlijks een herziening van de grondexploitatie (inclusief risicoprofiel) en eventuele bijstelling van het verwachte grondexploitatieresultaat.

Betrokkenheid raad In december 2021 stelde de gemeenteraad de Routekaart Wonen en Voorzieningen Lettele vast. De routekaart geldt als beleidskader voor de woningbouwopgave voor het dorp Lettele. Voor Lettele-Oost besloot de gemeenteraad al vóór vaststelling van

de routekaart in te stemmen met de vestiging van de Wet voorkeursrecht gemeenten. De gemeenteraad stelde in mei 2023 als vervolg op de routekaart het Ontwikkelperspectief Lettele-Oost vast. Het ontwikkelperspectief bevat de ruimtelijke- en programmatische kaders. Ook stelde de raad gelijktijdig het krediet voor aankoop van de gronden beschikbaar. Nadat de gemeenteraad besluit de grondexploitatie vast te stellen kan de juridisch-planologische procedure worden voorbereid en opgestart. Bovendien wordt gelijktijdig een beeldkwaliteitsplan opgesteld en in procedure gebracht. Tijdens de juridisch-planologische procedure staat de mogelijkheid open voor het indienen van zienswijzen. Afhankelijk van ingekomen zienswijzen zal de raad in naar verwachting Q4 2024 worden gevraagd een besluit te nemen in het kader van de juridische-planologische procedure en ook het beeldkwaliteitsplan.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König