2024-134 Raadsvoorstel Stendebouwkundig plan Ludgeruskwartier

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Planvorming Ludgeruskwartier Wethouder De Geest, 2024-134 11-02-2025 DEV-PRO-WG

Inleiding Deventer heeft een grote verstedelijkingsopgave. Overeenkomstig het uitgangspunt ‘Inbreiding voor uitbreiding’ vindt een groot deel van deze opgave plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Zo ook in het Ludgeruskwartier in Keizerslanden. De buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier betreft een integrale opgave om te komen tot een nieuwe wijk. De huidige 256 huurwoningen van woonbedrijf Ieder1 worden vervangen (sloop nieuwbouw) en er worden ruim 200 woningen toegevoegd. Dit met als doel een nieuwe leefbare buurt te maken met een meer gedifferentieerd aanbod aan woningbouw. De huidige woningvoorraad is technisch verouderd en voldoet niet meer aan de huidige energie- en duurzaamheidsstandaarden. De huidige bewoners krijgen in het kader van het sociaal plan een terugkeergarantie. Belangrijk uitgangspunt is het verdichten van (levensloopbestendige) woningbouw op plekken in de stad waar dat het beste past. Met de aanwezigheid van winkelcentrum Keizerslanden en de (zorg)voorzieningen aldaar, alsook de nabijheid van de woonzorgcentra Ludgerus en Humanitas en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer, is het Ludgeruskwartier hiervoor een prima plek.

De gemeente en woonbedrijf Ieder1 hebben gezamenlijk – op basis van de Intentieovereenkomst Ludgeruskwartier - onderzocht of een ruimtelijk, maatschappelijk en financieel haalbaar plan voor de buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier te realiseren is. Daarvoor is - binnen de benoemde doelstellingen en randvoorwaarden uit het ambitiedocument (vastgesteld raad 21 juni 2023) - een stedenbouwkundig plan voor het nieuwe Ludgeruskwartier opgesteld. Dit stedenbouwkundig plan schetst de opgave, de context, de uitkomst van de participatie, de stedenbouwkundige visie en het ontwerp van de wijk. Ook maakt een visie op de beeldkwaliteit onderdeel uit van het stedenbouwkundig plan. In totaal kunnen 459 nieuwe woningen gerealiseerd worden, waarvan 297 sociale huurwoningen. Dit betreft 65% van het toekomstige woonprogramma. De toevoeging van het programma bovenop de huidige 256 sociale huurwoningen bestaat uit: * 41 woningen sociale huur (20% van de toevoeging) * 75 woningen middenhuur (37% van de toevoeging) * 87 woningen koop (43% van de toevoeging) Knelpunt bij binnenstedelijke woningbouw is veelal het parkeren. In de parkeerbehoefte wordt voorzien door aanleg van parkeerplaatsen binnen het plangebied en (aanleg van) parkeerplaatsen voor dubbelgebruik buiten het plangebied nabij het winkelcentrum Keizerslanden.

De plek van de parkeerplaatsen buiten het plangebied biedt, bij de inpassing van de nieuw te maken fietstunnel Karel de Grotelaan (onderdoor de Margijnenenk) en herinrichting van deze voorruimte van het winkelcentrum, ruimte om een gebouwde parkeervoorziening te realiseren. Een gebouwde parkeervoorziening past bij de verdichtingsopgave en stedenbouwkundige kwaliteitsuitgangspunten voor zowel het winkelcentrum als de wijk Keizerslanden. De strook rond direct naast de Marke-Zuid maakt geen onderdeel uit van de planvorming Ludgeruskwartier. Samenwerking met woonbedrijf Ieder1 Om de totale gebiedsontwikkeling financieel sluitend te maken investeren zowel de gemeente als woonbedrijf Ieder1 in de ontwikkeling van het Ludgeruskwartier. Afspraken over de planontwikkeling zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. In het kader van kostenverhaal draagt WB Ieder1 bij aan de afkoop van aanleg van parkeerplaatsen, deels buiten het plangebied, de waarde onder de locatie Roelandflat, gedeeltelijk plankosten en een deel van de kosten voor de nieuwe openbare ruimte. In totaal wordt hiervoor € 3.202.500 aan kosten verhaald om de planontwikkeling mogelijk te maken. Deze Anterieure Overeenkomst geeft duidelijkheid over rollen en wederzijdse

verantwoordelijkheden. Woonbedrijf Ieder1 is verantwoordelijk voor de opstalexploitatie (het realiseren van de woningen) binnen de kaders van het stedenbouwkundig plan en t.z.t. de omgevingsvergunning op basis van een buitenplanse omgevingsplan activiteit (Bopa) of omgevingsplan. De gemeente maakt de ontwikkeling planologisch mogelijk en draagt zorg voor het fasegewijs bouwrijp en woonrijp maken (de inrichting) van de openbare ruimte en de vervanging van de riolering. Voor het gedeeltelijk vernieuwen van de openbare ruimte, de riolering en niet te verhalen plankosten wordt de raad gevraagd de benodigde kredieten beschikbaar te stellen.

Raadsvoorstel 1) Het Stedenbouwkundig Plan Ludgeruskwartier vast te stellen 2) De volgende kredieten beschikbaar te stellen: • Het bruto investeringskrediet in de openbare ruimte vast te stellen op € 5.151.000. • Kennis te nemen van de bijdrage van derden die in mindering wordt gebracht op het bruto investeringskrediet ter hoogte van € 2.127.000. • De netto investering van € 3.024.000 te activeren en de kapitaallasten ter hoogte van € 140.000, vanaf jaar 2029 af te schrijven en ten laste te brengen van het begrotingssaldo. • Het bruto investeringskrediet voor riolering vast te stellen op € 1.734.000. • Kennis te nemen van de bijdrage van derden die in mindering wordt gebracht op het bruto investeringskrediet ter hoogte van € 728.000. • De netto investering van € 1.006.000 te activeren en de kapitaallasten ter hoogte van € 33.000 vanaf jaar 2026 te dekken uit de rioolheffing. • De grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden af te sluiten en het verlies van € 65.000 te dekken uit de generieke weerstandsreserve. • Een exploitatiebudget beschikbaar te stellen van € 383.500 voor de te maken plankosten en deze te dekken uit de generieke weerstandsreserve van de gemeente. • Een risicoreservering van € 400.000 op te nemen in de specifieke weerstandsreserve en te dekken uit de generieke weerstandsreserve.

• De begroting (met begrotingswijzigingsnummer 12-notanummer 2024-134) overeenkomstig te wijzigen.

Kern raadsvoorstel Door middel van dit raadsvoorstel wordt u voorgesteld het stedenbouwkundig plan Ludgeruskwartier vast te stellen. Het Stedenbouwkundig Plan laat zien dat binnen de kaders en randvoorwaarden van het door u vastgestelde Ambitiedocument Ludgeruskwarier een plan is te realiseren waarbij 203 woningen in een meer gemixt programma kunnen worden toegevoegd. Om de herontwikkeling van het Ludgeruskwartier mogelijk te maken wordt u gevraagd enkele kredieten beschikbaar te stellen. Het betreffen kredieten voor het (gedeeltelijk) vernieuwen van de openbare ruimte en de aanleg van nieuwe riolering aangezien deze al aan vervanging toe waren. In het kader van kostenverhaal kunnen niet alle plankosten verhaald worden. Daarom wordt voorgesteld een krediet beschikbaar te stellen voor een deel van de plankosten. Op een deel van de grond van de voormalige Roelandflat locatie komen 96 sociale huurwoningen. De waarde van de ondergrond wordt verhaald bij woonbedrijf Ieder1. Met de verkoop van deze grond kan de grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden afgesloten worden.

Beoogd resultaat Een herontwikkeling van het Ludgeruskwartier die: * Plek biedt voor de huidige huurders; * Alle bewoners mobiliteit en bewegingsvrijheid biedt; * Duurzaam en toekomstgericht is, waardoor de leefbaarheid in Keizerslanden verbetert; * Bijdraagt aan een meer gedifferentieerd en gemixt woningbouwprogramma in Keizerslanden; * Bijdraagt aan de woningbouwtaakstelling in de stad; * Er voor zorgt dat de openbare ruimte klimaat adaptief wordt ingericht en hittestress en wateroverlast in de toekomst zoveel mogelijk voorkomen wordt.

Kader * De Omgevingsvisie (2019) * Gebiedsprogramma Keizerslanden (2020) * Wonen & voorzieningen, versterken arbeidsmarkt en verjongen (inclusief routekaarten Wonen

en ruimte stad Deventer, Bathmen en kernen) (2021). * Klimaatadaptatieprogramma 2021 * Woonzorgvisie (2022) * Raadsvoorstel planvorming Ludgeruskwartier (2023-162) * Toekenningsbeschikking specifieke uitkering woningbouw op korte termijn (WOTK) (2023) * Woonvisie Deventer 2024 ‘Samen bouwen aan goed wonen’ * Prestatieafspraken Deventer 2025 Woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeente”. * Visie Toekomst Wonen Deventer (Fase 3 Wonen Ruimte Stad) (2024)

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor: Stedenbouwkundig Plan Gezien de gedane toezegging aan de raad in het raadsvoorstel van 21 juni 2023 wordt voorgesteld het stedenbouwkundig plan door de raad te laten vaststellen. Daarmee wordt afgeweken van de menukaart die onlangs aan de raad is verstrekt. Het Stedenbouwkundig plan is het richtinggevende document voor de planontwikkeling; het laat zien dat binnen de kaders en randvoorwaarden van het ambitiedocument een plan is te realiseren waarbij 203 woningen in een meer gemixt programma kunnen worden toegevoegd. Op basis van dit stedenbouwkundig plan is het aantal te realiseren parkeerplaatsen herleid en zijn de kosten en daarmee de bedragen voor de benodigde kredieten en de bedragen voor het kostenverhaal gebaseerd. Kredieten Inzet van middelen van zowel WB Ieder1 als gemeente dragen bij aan de planrealisatie en maatschappelijk doelstellingen: versnellen woningbouw; aanbrengen differentiatie; toevoegen woningen, een nieuwe klimaat adaptieve inrichting. De openbare ruimte en de riolering zijn afgeschreven en aan vervanging toe. Door de planontwikkeling Ludgeruskwartier kan de gemeente tegelijkertijd de openbare ruimte vervangen en nieuwe riolering aanleggen. De gemeente stelt daarom kredieten beschikbaar voor gedeeltelijke vervanging van de openbare ruimte en de riolering.

De aanleg van nieuwe openbare ruimte en vervanging van het riool biedt tevens kansen voor klimaatadaptatie en voorkomen van wateroverlast, waarvan in de huidige situatie sprake is bij hevige buien. Afsluiten grex Keizerslanden De Roelandflatlocatie is het laatste onderdeel van de nog lopende grondexploitatie winkelcentrum Keizerslanden. Met de inbreng van Roelandflatlocatie faciliteert de gemeente in de vernieuwing van het Ludgeruskwartier en in het kunnen doorverhuizen van de huidige bewoners om aldus zo maximaal mogelijk huidige bewoners in het gebied te houden. De waarde onder de locatie Roelandflat is gebaseerd op het programma dat op deze locatie volgens het Stedenbouwkundig Plan gerealiseerd kan worden. Het gebouw met 96 sociale huurwoningen staat voor 55 % op grond van de gemeente. Plankosten Het Ludgeruskwartier betreft een binnenstedelijke vernieuwing met sociale woningbouw, wat resulteert in een onrendabele top voor het woonbedrijf. De gemeente kan in dat geval plankosten niet volledig verhalen. Daarom wordt voorgesteld gedeeltelijk bij te dragen aan de plankosten van deze herontwikkeling.

Argumenten tegen Kredieten Los van de gebiedsontwikkeling Ludgeruskwartier had de gemeente op afzienbare termijn de openbare ruimte en riolering sowieso moeten aanpakken en op klimaat adaptieve wijze moeten terugbrengen. Door middel van dit voorstel dragen de kredieten bij aan de herontwikkeling van het Ludgeruskwartier. Afsluiten grex Keizerlanden Een zelfstandige ontwikkeling van de Roelandflat zou een hogere grondopbrengst hebben kunnen genereren, ware het niet dat dan minder woningen hadden kunnen worden toegevoegd en geen extra sociale huurwoningen hadden kunnen worden toegevoegd.

Betrokken partijen en participatie * Direct betrokken zijn de gemeente en woonbedrijf Ieder1. * De huidige huurders zijn de primair belanghebbenden; zij zijn door woonbedrijf ieder1 geïnformeerd over het voornemen tot sloop en het sociaal plan dat voor hun van toepassing is. * Op 25 januari 2022 zijn de huidige huurders en de omgeving door middel van een inloopbijeenkomst geïnformeerd over het sociaal plan en het vervolg van de woningbouw in de wijk. Voor de huidige huurders is het van belang dat er duidelijkheid komt. Zij verkeren al lange tijd in onzekerheid over hun toekomstige woonsituatie. * De laatste bijeenkomst met huurders en omwonenden over de opzet van de stedenbouwkundige structuur van de wijk was 15 februari 2024. Er zijn aandachtspunten benoemd; ook werd de urgentie opnieuw benadrukt. De opbrengst van de participatie is opgenomen in het Stedenbouwkundig plan. Over het algemeen was er draagvlak voor het plan. Het afgelopen jaar hebben WBIeder1 en gemeente gebruikt om tot overeenstemming te komen over de Anterieure Overeenkomst. Uiteraard wordt in het vervolg verder geparticipeerd in het kader van planologische procedures, inrichtingsplannen openbare ruimte en de ontwikkeling van bouwplannen.

Financiële consequenties De uitvoering van de anterieure overeenkomst en het stedenbouwkundigplan resulteert in de herontwikkeling van het Ludgeruskwartier. De totale financiële omvang hiervan bedraagt circa € 7,7 miljoen. Dit betreft een financieel tekort waar zowel de gemeente als Woonbedrijf Ieder1 gezamenlijk in bijdragen. Een overzicht van de financiële omvang en bijdrage van Woonbedrijf Ieder1 is opgenomen in de financiële bijlage. Voor de gemeentelijke taken wordt een bijdrage gevraagd van circa € 4,5 miljoen (inclusief indexatie). In de huidige begroting 2025 e.v. zijn hiervoor nog geen middelen begroot. De gemeentelijke bijdrage omvat kosten met betrekking tot de planvorming, een investering in de openbare ruimte, een investering in de riolering en klimaatadaptatie en een investering in de gebouwde parkeervoorziening; Dit voor de periode 2025-2030. Het raadsvoorstel laat zich vertalen in meerdere afzonderlijke financiële consequenties. Deze zijn samengevat in de bijlage 'financiële consequenties en dekking'. Openbare ruimte De openbare ruimte is aan vervanging toe. Binnen de huidige begroting zijn hier geen middelen voor beschikbaar. Ook zal er op basis van planvorming aanvullende parkeervoorzieningen gerealiseerd moeten worden.

Afhankelijk van nieuw vast te stellen parkeernormen, wordt op basis van het huidige beleid rekening gehouden met 85 aanvullende parkeerplekken. Op basis van een civieltechnische raming

bedraagt de investering in de openbare ruimte alsmede de parkeervoorziening €4.854.000 (bruto investering). De bijdrage van Woonbedrijf Ieder1 bedraagt € 2.127.000. De netto investering voor de gemeente bedraagt daarmee € 3.024.000 voor de inrichting de openbare ruimte. Dit betreft hoofdzakelijk woonstraten, buitenruimte en parkeervoorzieningen. Hiervoor worden ook middelen gereserveerd voor het realiseren van een gebouwde parkeervoorziening buiten het plangebied. De planvorming moet nog worden opgestart, waarbij de totale investeringsbehoefte en kosten voor beheer en onderhoud nader inzichtelijk gemaakt worden. Met woonbedrijf Ieder1 zijn in de anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd over eventuele verrekeningen als blijkt dat in de toekomst minder of meer parkeerplaatsen volgens het parkeerbeleid nodig zijn. De exacte invulling van de openbare ruimte is nog niet bekend. Rekening houdend met een gemiddelde afschrijvingstermijn van 25 jaar zal de investering leiden tot een jaarlijkse kapitaallast van circa € 140.000. Riolering Woonbedrijf Ieder1 gaat haar woningen in het Ludgeruskwartier slopen en nieuwe woningen realiseren. De verouderde riolering kan dan gelijktijdig worden vervangen en aangelegd alsmede klimaatadaptief worden gemaakt. Op basis van de civieltechnische raming bedraagt de totale investering hiervoor € 1.734.000 (bruto investering).

De bijdrage van Woonbedrijf Ieder1 bedraagt € 728.000. De netto investering voor de gemeente bedraagt daarmee € 1.006.000. Dit bedrag zal worden geactiveerd en de kapitaallast zal worden gedekt uit het tarief rioolheffing vanaf 2026. De investering zal leiden tot een extra kapitaallast van circa € 33.000. Dat betekent gedurende de afschrijvingstermijn (40 jaar) van de investering een verhoging van het tarief rioolheffing met €0,75 euro. Het tarief bedraagt in 2025 €179,76. Afsluiten Grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden Voor de grondexploitatie is reeds een voorziening getroffen voor het verlies op het exploiteren van de grond in het plangebied. De verliesvoorziening geactualiseerd per 1-1-2025 bedraagt € 4.483.000 (jaarrekening actualisatie 2024). Bij de afsluiting van de grondexploitatie is een opbrengst ingerekend van netto € 740.000 voor de ontwikkeling van sociale woning op de voormalige Roelandflatlocatie. De grond zal in 2025 worden verkocht en geleverd aan Woonbedrijf Ieder1 voor dit bedrag. Dit betekent dat alle grond vanuit de grondexploitatie is opgeleverd en er geen noodzaak meer is tot het aanhouden van een grondexploitatie. Op het moment van afsluiten van de grondexploitatie bedraagt de verliesvoorziening € 4.548.000. Dit geeft een verlies van € 65.000.

Voorgesteld wordt om de grondexploitatie af te sluiten en het verlies van € 65.000 te dekken uit de generieke weerstandsreserve. Nadere toelichting is opgenomen in de bijlage 'Afsluiting grondexploitatie Winkelcentrum Keizerslanden'. Plankosten Een deel van de plankosten kunnen wij als gemeente verhalen op Woonbedrijf Ieder1 op basis van de Omgevingswet. Daarnaast zijn er ook kosten welke wij niet kunnen verhalen verband houdende met de planvorming van het gebied. Op basis van een raming van de totale plankosten voor de uitvoering van de anterieure overeenkomst bedraagt de financiële omvang € 695.000. Woonbedrijf Ieder1 zal hier voor de helft in bijdragen. Aan de raad wordt daarom voorgesteld een exploitatiebudget beschikbaar te stellen van € 383.500 voor de te maken plankosten en deze te dekken uit de generieke weerstandsreserve van de gemeente.

Risico’s De uitvoering van herstructurering van het Ludgeruskwartier kent voor de gemeente ook de nodige onzekerheden. Daarbij kan onder andere gedacht worden aan tegenvallende bouw- en civieltechnische prijzen en technische complicaties. De risico’s worden bewaakt vanuit het projectteam. In de grondexploitatie stond een risicoprofiel van € 100.000 opgenomen in het specifieke weerstandsvermogen. De huidige inschatting voor de toekomstige onzekerheden resulteert in een netto risico inschatting van € 500.000. Voor de risico’s wordt de raad gevraagd een reservering van netto € 400.000 ten laste te brengen van het specifieke weerstandsreserve.

Betrokkenheid raad De raad zal betrokken worden in het kader van de planologische procedure; het vaststellen van het Omgevingsplan of het verzoeken van een bindend advies in het kader van de Bopa. Onderdeel van het Stedenbouwkundig Plan is een visie op beeldkwaliteit. Het beeldkwaliteitskader zal nog nader worden uitgewerkt. Het vaststellen van een beeldkwaliteitskader is een bevoegdheid van de raad.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König