2024-05-29 Presentatie info sessie Senzora 29 mei 2024

29 mei 2024

Informatieve bijeenkomst Bestemmingsplan Senzora 29 MEI 2024

Inhoud • Van Masterplan naar bestemmingsplan • Richtinggevende aandachtspunten vastgesteld door raad d.d. 13 juli 2022 • Bestemmingsplan: zienswijzen en reactie • Concept laatste stand van zaken planuitwerking • Vragen

Van Masterplan naar bestemmingsplan Onderstaande is opgenomen in RM 2023-885 (december 2023) met bijlagen: • 13 juli 2022 is het Masterplan Senzora door de raad vastgesteld. • Raad heeft richtinggevende aandachtspunten meegegeven voor de uitwerking. • 13 juli 2022 ook een motie aangenomen over participatie, communicatie en transparantie. • In november 2022 is het communicatie- en participatieplan gedeeld met de raad. • Periode november 2022 – oktober 2023 zijn er meerdere focusgroep bijeenkomsten en dialoogavonden geweest (zie participatieverslag). • Consultatie raad mei 2023: uitkomst vasthouden aan Masterplan. • Akkoord PAR november 2023 bouwvolumes en beeldkwaliteitsplan. • Bestemmingsplan met beeldkwaliteitsplan ter inzage dec. 2023 – jan 2024

Richtinggevende aandachtspunten Voor de ontwerpers zijn de volgende aandachtspunten mee gegeven door PAR, SIED en Adviesraad Monumenten: 1. Aandacht voor het bolwerk in combinatie met groen en het gebouw van 7 bouwlagen. Dit vraagt een zorgvuldige nadere uitwerking. 2. Het gebouw van 10 bouwlagen is op de juiste plek gesitueerd, maar belangrijk is de architectonische uitwerking. 3. Neem de bouwkundige industriële ontwikkeling tot het begin van deze eeuw als inspiratie. 4. Neem elementen zoals gevelstenen, maar ook naamgeving subtiel op in het ontwerp. 5. Onderzoek of sheddak en de gietijzeren kolommen achter witte gebouw (gedeeltelijk) gehandhaafd kunnen worden. 6. Onderzoek of oorspronkelijke metselwerk van het witte gebouw terug kan komen. 7. Streef hergebruik van materialen na. (bijv. gedenkstenen, bijzondere gebouwdelen). 8. Aandacht voor duurzaamheid en circulair bouwen. 9. Geef een eigentijdse invulling aan de ontwerpen. Door de omwonenden zijn de volgende aandachtspunten meegegeven: 10. Parkeren en parkeerdruk moet goed opgelost worden. Met name het bezoekersparkeren. 11. De hoogte van de appartementen (7 en 10 bouwlagen) mogen geen belemmering zijn voor bezonning en privacy. 12. Aandacht voor verkeersintensiteit Sluisstraat. 13. Aandacht voor impact sloop en bouwwerkzaamheden. 14. Invulling functie Senzorapand. 15. Betrokkenheid bij vervolgproces.

1. Aandacht voor het bolwerk in combinatie met groen en het gebouw van 7 bouwlagen. • Bomen zijn behouden en worden ingepast • Van 7 naar 4 bouwlagen op het bolwerk • Geen reconstructie bolwerk (behoud huidige oeverlijn)

2. Het gebouw van 10 bouwlagen is op de juiste plek gesitueerd, maar belangrijk is de architectonische uitwerking. • De juiste positie, hoogte en hoogwaardige architectonische expressie van de nieuwbouw wordt bij de uitwerking gedetailleerd in beeld gebracht en vastgelegd. • De inzet van middelen als set backs, beëindiging van de hogere gebouwen en kappen is daarbij verkend. • De uitwerking van het masterplan is vertaald in het beeldkwaliteitsplan (ontwerpspelregels) en een voorbeelduitwerking van de architectuur. • Het gebouw van 10 bouwlagen (de zeepfabriek) is uitgewerkt en getoetst door de PAR. • De PAR is positief over het accent en de uitwerking van de zeepfabriek in het plangebied.

3. Neem de bouwkundige industriële ontwikkeling tot het begin van deze eeuw als inspiratie 4. Neem elementen zoals gevelstenen, maar ook naamgeving subtiel op in het ontwerp 5. Onderzoek of sheddak en de gietijzeren kolommen achter witte gebouw (gedeeltelijk) gehandhaafd kunnen worden Bovenstaande elementen zijn na een analyse opgenomen in het beeldkwaliteitsplan en goedgekeurd door de PAR. Op deze wijze is geborgd dat de uitwerking moet voldoen aan het beeldkwaliteitsplan. • Ruimtelijk: structuur en korrelgrootte van de panden • Detaillering van de nieuwbouw • Kleur van de baksteen en kenmerkende kleur Senzora en poorten • Historische naamgeving op gevels en terugbrengen gedenksteen • Sheddaken komen terug in nieuwbouw

Spelregels beeldkwaliteit • Korrel voormalige Senzora panden leidend • Variatie in eenheid • Een baksteen familie • Senzora verbijzonderingen (geel) • Senzora poorten (blauw) • Senzora kleur

6. Onderzoek of oorspronkelijke metselwerk van het witte gebouw terug kan komen.

Uit onderzoek is gebleken dat dit mogelijk is. Dit is nu bij de uitwerking het uitgangspunt.

7. Streef hergebruik van materialen na (bijv. gedenkstenen, bijzondere gebouwdelen), maar ook subtiele verwijzingen naar naamgeving. Specifiek onderdeel is terugbrengen van de leidingstraat, maar ook gedenkstenen en verwijzingen naar naamgeving (zie beeldkwaliteitsplan, geen onderdeel bestemmingsplan) 8. Aandacht voor duurzaamheid en circulair bouwen. • Behoud bomen • Hergebruik sloopafval • Circulair bouwen: flexibel bouwen, materialenpaspoort, hergebruik van materialen en producten • Energiezuinige gebouwen, natuur inclusieve gebouwen en klimaat adaptief ontwerp met berging van water 9. Geef een eigentijdse invulling aan de ontwerpen

10. Parkeren en parkeerdruk moet goed opgelost worden. Met name het bezoekers parkeren moet nog verder uitgewerkt worden. • Aantal parkeerplaatsen voldoet aan de vigerende parkeereis. • Toekomstige bewoners krijgen geen parkeervergunning voor de huidige, bestaande zone Raambuurt. In deze bestaande zone worden alleen bezoekers van bestaande bewoners toegestaan. • Toekomstige bewoners krijgen een nieuwe, eigen zone, die ook de binnenplaatsen van plan Senzora bevat. Bezoekers van toekomstige bewoners worden alleen in deze nieuwe zone toegestaan. • Daarnaast krijgen toekomstige Senzora bewoners een eigen stallingsgarage.

11. De hoogte van de appartementen (7 en 10 bouwlagen) mogen geen belemmering zijn voor bezonning en privacy. Er komt nog een gebouw met 10 bouwlagen, bolwerk aangepast van 7 naar 4 bouwlagen. Onderzoek naar het windklimaat en een bezonningsonderzoek: • Geen windhinder en windgevaar • Uit de bezonningsstudie blijkt dat effect op de omgeving beperkt is en de gemiddelde bezonning nagenoeg gelijk • Privacy: afstanden en maatregelen (zoals loggia’s, behoud bestaande bomen) zodanig dat er geen sprake is van onevenredige inbreuk op het gebied van privacy

12. Aandacht voor verkeersintensiteit Sluisstraat.

• De verkeersintensiteiten zijn berekend. • Om iedere twijfel over aantallen weg te nemen is er een verkeerstelling uitgevoerd. De tellingen laten een (substantieel) lager aantal verkeersbewegingen zien dan was aangenomen. • De Sluisstraat (profielbreedte en inrichting) voldoet aan de vereiste normen.

13. Aandacht voor impact sloop- en bouwwerkzaamheden.

• Sloopwerkzaamheden zijn uitgevoerd. • Bij start bouw wordt een risico inventarisatie uitgevoerd. Opname van staat panden en monitoring tijdens uitvoering. • Omgeving wordt betrokken en geïnformeerd over uitvoeringsplan. • Dit zijn uitvoeringsaspecten en maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan.

14. Aandacht voor invulling functie Senzorapand

• Geen horecafunctie • Kantoorfunctie • Maatschappelijke functie op maat, beperkt ten opzichte van de standaard, zo min mogelijk (auto)verkeer aantrekkende werking • Totaal gemaximaliseerd tot 670 m²

15. Betrokkenheid bij vervolgproces (zie ook motie)

• Communicatie- en participatieplan opgesteld. • Onderdeel van proces is informeren van de raad. De raad heeft de verslagen en uitnodigingen voor bijeenkomsten ontvangen. • Participatieverslag onderdeel van bestemmingsplan.

Ontwerpbestemmingsplan • Ter inzage gelegen van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 • Op 10 januari 2024 is er een inloopavond geweest. • 98 zienswijze ontvangen van 40 verschillende personen/instanties. De zienswijzen richten zich vooral op (zie Reactienota zienswijzen): • Aantal woningen en daarmee gepaard gaande verkeersintensiteit en parkeren (onderzoeken) • Bouwhoogtes in bijzonder die van de woontoren (10 bouwlagen) • Hoogte en afstand gebouwen aan zijde Raamdwarsstraat (grenzend aan aangekochte tuin) • Inbreuk op privacy • Communicatie- en participatieproces

Aanpassingen naar vaststelling (1) Belangrijkste aanpassingen als gevolg van zienswijzen en doorontwikkeling plan: • Maximum aantal woningen 119 woningen i.p.v. 130 woningen (aantallen midden huur en sociaal ongewijzigd); • Bouw- en goothoogtes verlaagd, hoogte woontoren beter vastgelegd;

Dwarsdoorsnede bezien vanaf achtertuinen Raamdwarsstraat

Aanpassingen naar vaststelling (2) Belangrijkste aanpassingen als gevolg van zienswijzen en doorontwikkeling plan: • Functie ‘Maatschappelijk’ ingeperkt en nader omschreven. Totaal ‘Kantoor’ en ‘Maatschappelijk’: 670 m²; • Andere bestemming ‘Wonen’ achtertuinen Raamdwarsstraat; • Grenzen van bestemmings- en bouwvlakken zijn op meerdere plekken beperkt verlegd; • Aanpassingen aan onderzoeken: verkeer en parkeren, parkeernotitie, stikstof en bezonning.

Parkeerbalans

Verdeling van de parkeerruimte

120

Ondergonds Maaiveld west Maaiveld oost Raamstraat langs Voor witte pand

54 22 25 11 8

Parkeerbalans conform vigerend parkeerbeleid Bewonersnorm norm aantal

Bewoners Koop GGB Middenhuur Sociaal Koop app Senzora

Koop tussen / hoek Etage midden / goedkoop Etage midden / goedkoop Koop etage midden

Eigen plaats Dubbelgebruik Dubbelgebruik Dubbelgebruik

Bezoekers van bewoners

1,0 0,6 0,6 1,0 0,3

44 43 24 8

Maatgevend moment factor aantal 1,0 0,8 0,8 1,0

44,0 20,6 11,5 8,0

119

84,2

119

35,7 119,9

Nieuwe vergunningzone Bestaande vergunningzone Raambuurt

Nieuwe vergunningzone Senzora

Doorontwikkeling planvorming Laatste stand van zaken.

Inrichting openbare ruimte

Hoek Sluisstraat / Raamstraat

Senzorapand Raamstraat

Senzoraplein

Senzorapand en sociale huurappartementen aan de Bergsingel

Zicht vanaf Bergsingel op bolwerk

Groen en bebouwing op het bolwerk

Zicht vanaf de singel op het bolwerk

Voorbeelduitwerking Masterplan en architectonische principes

Vragen?

29 mei 2024