2023-849 Raadsvoorstel Herontwikkeling Van Hetenlocatie

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Stedenbouwkundig Plan, Beeldkwaliteitplan en Grondexploitatie Wethouder De Geest, 2023-849 10-10-2023 DEV-PRO

Inleiding Begin juli 2021 heeft de raad het Ontwikkelingsperspectief voor de Van Hetenlocatie in Keizerslanden vastgesteld. Hierin zijn de globale ruimtelijke, programmatische en financiële kaders opgenomen voor de herontwikkeling van het gebied. In de aansluitende periode zijn deze kaders aangescherpt. Er is gekozen voor sloop-nieuwbouw van de Van Hetenstraat 59, bewoners zijn betrokken bij de uitwerking van de plannen, het stedenbouwkundig concept is vastgesteld en er wordt praktijkruimte voor huisartsen mogelijk gemaakt. U bent hierover door het college geïnformeerd (zie kader). De afgelopen maanden is gewerkt aan de uitwerking van het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan. Parallel daaraan is een grondexploitatie opgesteld. Deze stukken zijn gereed en worden ter vaststelling aan de raad voorgelegd.

Raadsvoorstel 1. Het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan voor de Van Hetenlocatie vast te stellen 2. De grondexploitatie voor de Van Hetenlocatie vast te stellen

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan en de grondexploitatie voor de Van Hetenlocatie ontstaan gedetailleerde ruimtelijke, programmatische en financiële kaders voor de realisatie van in totaal 100 woningen (48 ouderenwoningen in de sociale huur, 24 middeldure koopwoningen (tot € 355.000 von) en 28 duurdere stadswoningen), een maatschappelijke buurtvoorziening en ongeveer 300 m2 praktijkruimte voor huisartsen. Deze plannen vormen de basis voor de bestemmingsplanprocedure. Het beeldkwaliteitplan vormt het toetsingskader voor de welstandseisen op basis van de Woningwet. Zo is geborgd dat toekomstige bouwplannen voldoen aan redelijke eisen van welstand en beeldkwaliteit.

Beoogd resultaat Beoogd projectresultaat is de realisatie van woningbouw, een maatschappelijke buurtvoorziening en praktijkruimte voor huisartsen op de Van Hetenlocatie, op een klimaatadaptieve en natuurinclusieve wijze. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwbehoefte in de stad, wordt de leefbaarheid in het gebied verbeterd en wordt een bijdrage geleverd aan de economische en maatschappelijke ontwikkeling van de stad. Beoogd resultaat van het vaststellen van het stedenbouwkundig plan, het beeldkwaliteitplan en de grondexploitatie is dat de inhoudelijke basis wordt gelegd voor het bestemmingsplan en de financiële basis voor de verdere uitvoering, te beginnen met de sloopwerkzaamheden. Vervolgens kunnen er afspraken worden gemaakt met Woonzorg Nederland en kunnen marktpartijen worden geselecteerd voor de bouw van de andere woningen.

Kader * Geheimhouding, Gemeentewet en Woo * Collegebesluit 2023-263 stedenbouwkundig concept en praktijkruimte huisartsen d.d. 4 april 2023, inclusief raadsmededeling

* Collegebesluit 2022-648 uitgangspunten bewonersparticipatie Van Hetenlocatie d.d. 6 september 2022, inclusief raadsmededeling * Collegebesluit 2022-592 vaststellen intentieovereenkomst Woonzorg Nederland d.d. 12 juli 2022 * Collegebesluit 2022-271 transformatie of sloop-nieuwbouw Van Hetenstraat 59 d.d. 12 april 2022, inclusief raadsmededeling * Raadsbesluit routekaart versterken arbeidsmarkt en verjongen d.d. 22 december 2021 * Raadsbesluit vaststellen ontwikkelingsperspectief Van Hetenlocatie (versie juni 2021) en beschikbaar stellen aanvullend voorbereidingskrediet d.d. 7 juli 2021 * Raadsbesluit beschikbaar stellen voorbereidingskrediet voor opstellen ontwikkelingsperspectief Van Hetenlocatie d.d. 8 mei 2019 * Woonvisie 2018, duurzaamheidsagenda, nota grondbeleid, kadernota Vastgoed en woningbouwopgave Keizerslanden

Argumenten ten behoeve van de raad 1: Vaststellen stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan (bijlage 1) Het stedenbouwkundige concept, waarbij de waardevolle bomen langs de Meiboomstraat zoveel mogelijk worden behouden en onderdeel worden van een parkachtige zone is verder uitgewerkt. Bij de uitwerking van de kaders voor de sociale huurappartementen voor ouderen is op basis van een intentieovereenkomst samen opgetrokken met Woonzorg Nederland. Daarmee wordt geborgd dat hun plannen passend, haalbaar en betaalbaar zijn. Binnen het concept van Woonzorg wordt een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte voor bewoners gerealiseerd. In de hierop aansluitende ruimte wordt één woning vrijgehouden om een maatschappelijke voorziening voor de buurt te realiseren. Nadere uitwerking van de sociale agenda en ontwikkelingen rondom het Ludgeruskwartier en het Oranjekwartier moeten uitsluitsel geven of de maatschappelijke buurtvoorziening daadwerkelijk in de Van Hetenlocatie moet komen of beter elders in de wijk kan worden gemaakt. Op het moment dat de buurtvoorziening niet in de Van Hetenlocatie komt, wordt er door Woonzorg één extra sociale huurwoning gerealiseerd. De praktijkruimte voor huisartsen wordt op de begane grond van de middeldure koopappartementen mogelijk gemaakt.

Als blijkt dat er onvoldoende interesse is voor huisartsen om zich te vestigen, en zich ook geen andere zorgverlenende instanties melden, dan kan de ruimte worden omgezet naar wonen en kunnen hier (naar verwachting) vier middeldure koopappartementen worden toegevoegd. 2: Vaststellen grondexploitatie (bijlage 2, geheim) De Van Hetenlocatie is een gemeentelijke ontwikkellocatie. De grond en de oude schoolgebouwen zijn in eigendom van de gemeente en de gemeente gaat voor eigen rekening en risico het gebied ontwikkelen. In de grondexploitatie zijn prognoses gemaakt van te verwachten kosten, opbrengsten en het planresultaat van de herontwikkeling. Als de raad de grondexploitatie vaststelt, geldt dit als financieel kader. De kosten die eerder ten laste van de voorbereidingskredieten zijn gebracht (door de raad vanaf 2019 in tranches beschikbaar gesteld) worden overgeheveld naar de grondexploitatie. De raad ontvangt twee keer per jaar een herziening van het verwachte planresultaat van de grondexploitatie.

Betrokken partijen en participatie Omwonenden: Op 6 oktober 2022 is een eerste bewonersavond georganiseerd, in de vorm van een inloopavond. Daarbij stonden de uitgangspunten voor de herontwikkeling centraal en zijn eerste denkrichtingen van de plannen door de gemeente gepresenteerd. Op 11 mei 2023 is de tweede avond geweest. Mede op verzoek van bewoners is daarbij ook een centrale presentatie gegeven. Daarin is het concept-stedenbouwkundig plan gepresenteerd. Op 29 juni 2023 is de derde en laatste bewonersavond

gehouden. Tijdens deze avond stond het verder uitgewerkte stedenbouwkundig plan centraal. Tijdens de avonden is een goed beeld ontstaan van de zorgen die er bij omwonenden leven. Sommige mensen ervaren parkeeroverlast in de buurt, anderen vinden het belangrijk dat er zoveel mogelijk groen wordt behouden. Bewoners van de woningen aan de van Hetenstraat willen niet dat de nieuwe woningen te hoog worden. Er wordt ook overlast door hangjongeren ervaren. Andere mensen gaven aan interesse te hebben in een nieuwe woning en spraken waardering uit voor het plan om de locatie te herontwikkelen. In het stedenbouwkundig plan is ingespeeld op de zorgen door vast te houden aan de gemeentelijke parkeernormen in het gebied; door de nieuwe woningen ontstaat géén (extra) parkeeroverlast in de omgeving. Daarnaast worden de woningen ingepast in een parkachtige omgeving, met behoud van de meeste waardevolle bomen langs de Meiboomstraat. De hoogte van de stadswoningen langs de van Hetenstraat wordt beperkt tot 3 verdiepingen. De wijkbeheerder is in gesprek met de politie over hangjongeren. Gesteld kan worden dat omwonenden en hun belangen op passende wijze zijn betrokken bij de uitwerking van de plannen. Tijdelijke gebruikers: De bouwkundige staat van met name Van Hetenstraat 57 en het bijgebouw 57a is slecht. Het tijdelijke gebruik van de panden is door de gemeente per 1 november 2023 opgezegd.

Daarna wordt het pand gesloopt. De tijdelijke gebruikers zijn verhuisd of gaan dit vóór 1 november 2023. Dit geldt ook voor het pand aan de Dorrestraat 1. De kunstenaars die in het pand aan de Van Hetenstraat 59 hun ateliers hebben, krijgen meer tijd om te verhuizen, tot 1 april 2024. Het blijkt voor hun lastig om elders een passende ruimte te vinden. Van de oorspronkelijk 25 huurders hebben er 7 een andere ruimte gevonden. De gemeente ondersteunt de andere kunstenaars (inspanningsverplichting) bij het zoeken naar passende alternatieven, maar de opties zijn beperkt. HCDO: Door de belangenvereniging van de huisartsen in Deventer en omgeving (HCDO) is bij de gemeente al geruime tijd aandacht gevraagd voor het faciliteren van huisvestigingsvraagstukken van huisartsen. Het mogelijk maken van ongeveer 300 m2 BVO praktijkruimte voor huisartsen voorziet in de wens van de HCDO tot invulling van de faciliterende rol van de gemeente. Planadviesraad (PAR): Het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan is op 14 september 2023 besproken in de PAR. Er zijn aanbevelingen gedaan om de stedenbouwkundige- en parkstructuur te versterken en het plan verder te vergroenen. Op het beeldkwaliteitsplan waren weinig opmerkingen. Sommige aanbevelingen raken aan programmatische- en financiële kaders en de verwachtingen die omwonenden hebben gekregen tijdens de bewonersavonden.

Andere aanbevelingen zijn overgenomen zijn verwerkt in de plannen. Het advies van de PAR is opgenomen in bijlage 3. De terugkoppeling aan de PAR vond plaats op 12 oktober 2023. De PAR heeft daarin alles overwegende een positieve grondhouding ingenomen en heeft een aantal kleine verbeteringen voorgesteld. Deze worden in overleg met de PAR verder uitgewerkt. Als dit leidt tot kleine bijstellingen in het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan, dan zal het bijgestelde plan als bijlage bij het bestemmingsplan aan de raad ter vaststelling worden voorgelegd. Dit wordt voorzien in het eerste kwartaal van 2024. Bomenstichting: Het concept-stedenbouwkundig plan is begin juli 2023 aan de Deventer Bomenstichting voorgelegd, voorzien van het aanbod om dat gezamenlijk te bespreken. Uiteindelijk is er op 29 september 2023 een gezamenlijke rondgang gemaakt waarin de definitieve plannen zijn toegelicht. De Bomenstichting heeft waardering voor het concept waarbij de bestaande, waardevolle bomen langs de Meiboomstraat zijn ingepast. De Bomenstichting begrijpt dat er andere bomen

moeten wijken om ruimte te maken voor de nieuwe woningen. Verder heeft de Bomenstichting gevraagd te onderzoeken of een deel van de bestaande bomen naast de bestaande flat langs de Karel de Grotelaan kan worden behouden. Dit blijkt niet mogelijk omdat deze ruimte nodig is voor de nieuwe parkeerplaats. Dit is nader toegelicht aan de Bomenstichting.

Financiële consequenties Plankosten De gerealiseerde plankosten zijn opgenomen in hoofdstuk 5 van de grondexploitatie, zie de geheime bijlage 2. In de periode van 2019 t/m 1-7-2023 gaat het in totaal om € 371.239,-. Vanaf 2019 zijn er door de raad voorbereidingskredieten beschikbaar gesteld, ter dekking van deze plankosten. In totaal gaat het om € 373.277,-. In aanvulling hierop, is door Woonzorg Nederland een bijdrage in de plankosten geleverd van € 38.965,-. Dit is onderdeel van de gesloten intentieovereenkomst. Daarmee is er gewerkt binnen de beschikbaar gestelde kredieten, maar is een nieuw financieel kader voor het vervolg nodig. Grondexploitatie Op basis van het definitieve stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan is de grondexploitatie uitgewerkt, zie de geheime bijlage 2. Het project heeft een verwacht positief financieel resultaat van (afgerond) € 300.000,- op netto contante waarde per 1-1-2023. Dit is nagenoeg in lijn met de prognose die u heeft ontvangen in de raadsmededeling van 4 april 2023 (€ 325.000.-). Als de raad de grondexploitatie vaststelt, geldt dit als nieuw financieel kader. Alle kosten die eerder ten laste van de voorbereidingskredieten zijn gebracht worden overgeheveld naar de grondexploitatie. De raad ontvangt twee keer per jaar een herziening van het verwachte planresultaat van de grondexploitatie.

In hoofdstuk 8 van de grondexploitatie is een gevoeligheidsanalyse en een risicoparagraaf opgenomen. Het gesommeerde risicobedrag bedraagt € 250.000,-. Dit saldo ligt binnen het verwachte positieve financiële resultaat van € 300.000,-. Daardoor hoeft er geen aanspraak te worden gemaakt op het gemeentelijke weerstandsvermogen. Geheimhouding In bijlage 2 staan financiële gegevens. Het is niet wenselijk dat deze gegevens openbaar worden gemaakt in verband met de economische en financiële belangen van de gemeente. Daarom is opleggen van geheimhouding op deze bijlage noodzakelijk. De grondslag hiervoor is artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 onder b van Wet open overheid. Per 1 april 2023 is de Gemeentewet gewijzigd, waarbij de noodzakelijke bekrachtiging door de raad van geheimhouding, die door b&w is opgelegd, is komen te vervallen. Omdat de geheime bijlage wel door b&w aan de raad is verstrekt bepaalt de Gemeentewet nu ook dat de bevoegdheid tot eventuele opheffing van geheimhouding aan de raad is.

Betrokkenheid raad Op 12 april 2022 bent u aan de hand van een raadsmededeling geïnformeerd over het besluit van het college om voor sloop-nieuwbouw te kiezen bij de Van Hetenstraat 59. Er is een cultuur-historische waardestelling uitgevoerd en verschillende financiële berekeningen. Alles overziend bleek het financieel niet haalbaar om het gebouw en/of de atelierfunctie te behouden. De kunstenaars zijn betrokken bij de uitvoering van de onderzoeken en zijn geïnformeerd over de uitkomsten. Op 6 september 2022 bent u aan de hand van een raadsmededeling geïnformeerd over

de uitgangspunten voor bij de bewonersparticipatie. In lijn met deze uitgangspunten zijn drie bewonersavonden georganiseerd, zie ook 'betrokken partijen en participatie'. Op 4 april 2023 bent u aan de hand van een raadsmededeling geïnformeerd over het stedenbouwkundig planconcept. Daarin is een programmatische verschuiving tussen de deelgebieden doorgevoerd en is gekozen voor een parkachtige opzet van het gebied. Ook is toegelicht dat is gekozen voor het mogelijk maken van praktijkruimte voor huisartsen.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

J.P. Wassens

R.C. König