2023-653 Raadsvoorstel Masterplan Roto Smeets

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Masterplan Roto Smeets Wethouder Grijsen, 2023-653 11-07-2023 DEV-PRO

Inleiding De SVE Group BV heeft het Masterplan Roto Smeets aangeboden aan de gemeente voor besluitvorming. Het Masterplan vormt de afronding van een uitvoerig ontwerp- en participatieproces. In het Masterplan zijn de uitgangspunten van de beoogde ontwikkeling beschreven. Het Masterplan Roto Smeets is qua woon- en werkprogramma de grootste gebiedsontwikkeling op private gronden sinds decennia die aan de gemeente ter vaststelling is aangeboden. Het Masterplan is gebaseerd op de uitgangspunten in het Handelingsperspectief voor de Roto Smeets-locatie dat de gemeente in 2020 heeft opgesteld, door het college is vastgesteld en voor wensen en bedenkingen aan de gemeenteraad voorgelegd. De ontwikkeling van de Roto Smeets-locatie is een belangrijke en wenselijke toevoeging van woningen in de Centrumschil die past in de opgave Wonen ruimte en voorzieningen en de ideeën over de Centrumschil. Conform de gemeentelijke ambities en beleidsdoelstellingen legt de ontwikkeling van de locatie de lat voor een duurzame verstedelijking van de schil rondom binnenstad De volgende stap in het ontwikkelproces is vaststelling van het Masterplan door de gemeenteraad. Met een vastgesteld Masterplan gaat SVE samen met andere bouwende partijen de plannen verder uitwerken. Het Masterplan is geen blauwdruk voor de plannen, maar een kader op basis waarvan de plannen verder worden vormgegeven.

Er moeten nadere (technische) onderzoeken en beoordelingen worden uitgevoerd. Zo is in het Masterplan het principe opgenomen dat een substantieel oppervlak aan openbare ruimte straks aan de gemeente wordt geleverd. Daarover wil de gemeente goede afspraken maken.

Raadsvoorstel 1. Het Masterplan Roto Smeets (juni 2023) vast te stellen 2. Het percentage betaalbare woningbouw vast te stellen voor de ontwikkeling zoals deze beschreven wordt in het Masterplan, namelijk:  Minimaal 24% van het totaal aantal te realiseren woningen dient in de woningcategorie ‘sociale huur’ te worden gerealiseerd  Minimaal 53% van het totaal aantal te realiseren woningen dient als ‘betaalbare woning’ te worden gerealiseerd. Dit betreft de categorieën sociale huur (zie punt 2a), middeldure huur en koop (conform de definitie voor betaalbare koopwoningen zoals het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening deze hanteert)

Kern raadsvoorstel Het voorstel ziet op het vaststellen van het Masterplan Roto Smeets. Het Masterplan beschrijft de ontwikkeling van deze locatie tussen Havenkwartier, het centrum en Bergweide 3. De ontwikkeling van de Roto Smeets-locatie is een belangrijke en wenselijke toevoeging van woningen en bedrijvigheid in de Centrumschil die past in de opgave Wonen, ruimte en voorzieningen en de ideeën over wonen en werken in de Centrumschil. Conform de gemeentelijke ambities en beleidsdoelstellingen legt de ontwikkeling van de Roto Smeets-locatie de lat voor een duurzame verstedelijking van de schil rondom binnenstad. Bovendien levert het project een belangrijke bijdrage aan de Deventer woningbouwopgave.

Beoogd resultaat Ontwikkeling van de Roto Smeets-locatie voorziet in een hoogwaardige ontwikkeling van het gebied van in totaal ruim 700 woningen (waarvan ruim de helft betaalbaar), werken, zorg en horecafuncties. Dit in combinatie met een

aantrekkelijke openbare ruimte. Het Masterplan bevat de stedenbouwkundige kaders, de programmatische uitgangspunten, randvoorwaarden ten aanzien van verkeer/parkeren en de duurzaamheidsaspecten voor verdere ontwikkeling van de locatie. Ontwikkeling van de Roto Smeets-locatie geeft een stuk stad aan Deventer in de vorm van nieuwe straten, parkjes en pleinen met behoud van karakteristiek erfgoed. Slimme parkeeroplossingen in de vorm van centrale parkeergebouwen zorgen voor een aantrekkelijke en autoluwe openbare ruimte die uitnodigt tot verblijf, ontmoeting en beweging (gezondheid). Ontwikkeling draagt bij aan de transitie naar duurzame mobiliteit binnen binnenstad en Centrumschil (hub).

Kader * Omgevingsvisie (2019) * Routekaart Wonen en Voorzieningen, versterken arbeidsmarkt en verjongen (2021) * 2020-001832 - Handelingsperspectief Roto (2020) * 2021-002001 - Visie Roto Smeets (2021) * 2021-002010 - Intentieovereenkomst Roto Smeets (2021) * Programma centrumschil

Argumenten ten behoeve van de raad Deze bijzondere locatie ligt dicht bij de historische binnenstad van Deventer, het OV knooppunt en de entreezone van de stad, waardoor de locatie vraagt om een toonaangevende ontwikkeling. De locatie is uitermate geschikt om de nieuwe Deventer stedelijkheid te realiseren waarin wonen, werken en vrije tijd met elkaar verweven worden. De gemeente legt de lat hoog en heeft de ontwikkelaar via het Handelingsperspectief uitgedaagd om met creatieve en ambitieuze oplossingen te komen. Om deze ambitie kracht bij te zetten heeft de gemeente in het Handelingsperspectief een bonusregeling beschreven. Dit betekent dat als er wordt voldaan aan aanvullende voorwaarden, er verschuivingen mogen ontstaan in het basisprogramma en er hoogbouw mag worden toegevoegd. Deze bonusregeling gaat uit van minimaal 30.000 m2 bedrijvigheid en maximaal 42.000 m2 wonen. Door het realiseren van een hogere bebouwingsdichtheid kunnen bijvoorbeeld nieuwe woonvormen ontstaan die Deventer nog niet kent, waaronder de mix van wonen en werken in één gebouw anders dan de kleinschaligere vormen in het Havenkwartier. Daarnaast is sprake van een autoluwe wijk doordat centrale mobiliteitshubs worden gerealiseerd en een aantrekkelijk woon- en werkklimaat ontstaat.

SVE heeft aangegeven de locatie te willen gaan ontwikkelen conform de mogelijkheden die het Handelingsperspectief en de bonusregeling daarin biedt. Om te mogen gaan ontwikkelen volgens de bonusregeling dient SVE te voldoen aan een aantal aanvullende voorwaarden: 1. Visie op de realisatie van een gemengd woon-werkgebied dat ingaat op de doelstelling van een dynamisch en levendig gebied, waarbij (milieu)overlast voor wonen wordt beperkt; 2. Een participatietraject georganiseerd door de ontwikkelende partij tijdens de Masterplanfase door middel van een focusgroep. De uitkomsten uit dit participatietraject worden meegenomen in het Masterplan. 3. Een (ontwikkel)visie waarin de ontwikkelende partij aantoont hoe de gestelde doelstellingen op het gebied van duurzaamheid, klimaatbestendigheid, energie, gezondheid en milieu daadwerkelijk gerealiseerd gaan worden; 4. Realisatie van alle ambities en uitgangspunten van het Handelingsperspectief binnen de gestelde kaders tot een integraal en hoogwaardig plan op het gebied van architectuur en openbare ruimte; Reeds in 2021 heeft SVE de wens te kennen gegeven het plangebied te vergroten door enkele aanliggende kavels te verwerven om daarmee een goede ruimtelijke

kwaliteit van het plangebied te kunnen realiseren. Zo zijn er afspraken gemaakt tussen SVE en Monuta over het verwerven van de Monutalocatie. Het pand wordt gesloopt en het Overijssels kanaal wordt doorgetrokken tot aan de Mr. De Boerlaan zodat hiermee de oorspronkelijke structuren en zichtlijnen tussen Roto en het historische centrum hersteld worden. Monuta betrekt een te realiseren pand in het te ontwikkelen gebied. Ook heeft SVE afspraken gemaakt over verwerving van enkele kavels aan de Kamperstraat en Bergenvaarderstraat. Zodoende ontstaat een ontwikkellocatie die volledig omgeven wordt door openbare ruimte en wegen. Als tegenprestatie voor het verwerven van deze extra kavels kan op basis van het Masterplan extra vierkante meters wonen en zorg aan het gebied worden toegevoegd. Omdat er woningen worden toegevoegd in de directe nabijheid van bedrijventerreinen heeft de gemeente steeds beklemtoond dat met het Masterplan zicht moet ontstaan op haalbaarheid. Er zijn om die reden door SVE diverse onderzoeken uitgevoerd, bijvoorbeeld op het gebied van geluid, bedrijven en milieuzonering, geur, luchtkwaliteit en bodem. Uit deze onderzoeken zijn geen onoverkomelijke zaken naar voren gekomen die het toevoegen van woningen op de Roto Smeets-locatie in de weg staan. Het gebied is momenteel nog onderdeel van een gezoneerd industrieterrein.

Doordat sprake is van het toevoegen van woningen in een woon-werkgebied, grenzend aan een bedrijventerrein zijn wel maatregelen nodig die bij de planvorming verder moeten worden uitgewerkt. Ook is het noodzakelijk gebleken om 17 bedrijven langs de randen van de Roto Smeets-locatie af te waarderen van milieucategorie 3.1 naar milieucategorie 2. Hierover hebben inmiddels gesprekken plaatsgevonden met de meeste eigenaren. Met 3 eigenaren dienen nog gesprekken gevoerd te worden, zij zijn op de hoogte van de reden waarom een gesprek met hen wordt aangegaan. De gesprekken met deze 3 eigenaren konden echter nog niet gepland worden. Met de eigenaren waarmee wel een gesprek heeft plaatsgevonden is gesproken over de effecten die de ontwikkeling heeft op hun percelen. SVE heeft aangegeven in de omgevingsplanfase via een planschadeonderzoek na te laten gaan welk effect dit heeft op de waarde van de betreffende percelen. Bij twee bedrijven dienen in het kader van geluid maatregelen genomen te worden zodat de bedrijven in de zomer met de deuren dicht hun werkzaamheden kunnen uitvoeren. SVE heeft zich bereid verklaard deze kosten (koeling) te vergoeden. Hierover maakt SVE afspraken met de betreffende bedrijven. Mogelijke planschade (onder de Omgevingswet nadeelcompensatie) wordt met de anterieure overeenkomst doorgelegd naar de ontwikkelende partijen.

Er hoeven geen bedrijven te verhuizen als gevolg van de ontwikkeling van de Roto Smeets locatie. Bedrijven en andere belanghebbende kunnen in de fase van het Omgevingsplan zienswijzen en beroep indienen. Overige argumenten voor: * In lijn met het perspectief 'Ruimte voor Werken' wordt er met deze ontwikkeling meer gericht op jongeren en wordt er in positieve zin bijgedragen aan de ontwikkeling van dynamische binnenstedelijke woonwerkmilieus, wordt de Centrumschil als woon-, werk en recreatief gebied versterkt en wordt de binnenschil van de binnenstad vergroot met wonen, werken, groen en parkeerhubs. * Uit diverse haalbaarheidsonderzoeken blijkt dat de Roto Smeets-locatie getransformeerd kan worden naar een woon-werkfunctie. De bedrijfsvoering van zittende bedrijven op Bergweide 3 en 4 wordt niet aangetast. (Wel is er sprake voor enkele bedrijven van een beperkte afwaardering van de planologische mogelijkheden). * Ontwikkeling van de Roto-locatie zal een grote impuls zijn voor Deventer. Voor deze locatie is de ambitie dat een deel van de industriële uitstraling van het gebied behouden blijft (SVE omarmt deze ambitie) en de ambitie dat er een gemengd stedelijk programma met wonen, werken en vrije tijd gerealiseerd wordt, conform de ambitie ‘Méér Deventer stedelijkheid’. * Naast de ambitie ‘Méér Deventer stedelijkheid’ wordt in het

Handelingsperspectief ingezet op een herontwikkeling van de locatie die bij dient te dragen aan zichtbare economische vernieuwing en innovatie op de locatie. Ook dient met de herontwikkeling gezond gedrag gestimuleerd te worden en dient een bijdrage geleverd te worden aan de beleving van de Deventer entree door het opwaarderen van het gebied waardoor het een visitekaartje vormt voor de stad. * De beoogde ontwikkeling past binnen de uitkomsten van de 'Routekaart Wonen en Voorzieningen, versterken arbeidsmarkt en verjongen (2021)'. * Binnen de ontwikkeling worden ruim 700 woningen gerealiseerd waarvan ruim de helft als 'betaalbaar' kan worden geclassificeerd. Met dit programma wordt een flinke bijdrage geleverd aan de Deventer woningbouwopgave, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. * De locatie sluit aan op de succesvolle transformatie fase 1 van het Havenkwartier als woon-werkgebied op loopafstand centrum en station Argumenten tegen: * Met het Masterplan (gebaseerd op het vastgestelde Handelingsperspectief) wordt afgeweken van de Omgevingsvisie. Hierin is vastgelegd dat alleen bedrijvigheid mogelijk is op de Roto-locatie. In het Handelingsperspectief en de woon-werkvisie wordt voorgesteld een meer stedelijk programma met wonen toe te voegen aan de locatie. Hiermee gaat een stukje bedrijventerrein 'verloren'.

Overigens is nog steeds een groot deel van het terrein bedoeld voor werken en woon/werkcombinaties. De Omgevingsvisie wordt hierop bij de volgende actualisatie aangepast. * In het Handelingsperspectief was een minimale hoeveelheid bedrijvigheid voorgeschreven van 30.000 m2. In het Masterplan wordt voorgesteld 27.500 m2 bedrijvigheid te realiseren. SVE heeft te kennen gegeven daarvoor in de plaats extra sociale woningbouw te willen realiseren (24,2% in plaats van de minimale 20% die in het Handelingsperspectief was meegegeven). Hoewel de voorgestelde m2 bedrijvigheid afnemen blijft het percentage 'werken' voor een gemengd gebied hoog. * Vanuit economisch oogpunt bezien is 'ruimte voor werken' een schaars goed waar voorzichtig mee moet worden omgegaan. Dat betreft de fysieke ruimte maar ook de milieu-ruimte om te ondernemen. Bij het toekomstig afwaarderen van een aantal bedrijven op Bergweide 3 wordt die milieu-ruimte beperkt zonder dat daar op Bergweide 3 of elders iets voor terugkomt. Deze milieu-ruimte is nodig voor lokale bedrijven met een belangrijke rol in de lokale economie. De verwachting is dat de koers naar een volledig circulaire economie (2050) deze milieu-ruimte noodzakelijker maakt.

Aangezien er geen schuifruimte wordt gezien, en er daarmee dus verlies optreedt van milieu-ruimte door het afwaarderen van bedrijven op Bergweide 3, is dit vanuit economisch oogpunt bezien onwenselijk.

Betrokken partijen en participatie De gemeente heeft, als onderdeel van de bonusregeling, van SVE een extra inspanning gevraagd op het gebied van participatie met de omgeving. Zoals beschreven is in het Participatieplan is er een Focusgroep ingesteld waarin meerdere belanghebbenden zoals omwonenden, economische partijen, belangengroepen en ook toekomstig gebruikers waren vertegenwoordigd. Zij zijn actief betrokken bij de vorming van het concept Masterplan en gevraagd om te adviseren over thematische of integrale opgaven. Het doel van de focusgroep was om input en inzichten te verzamelen voor de nog te nemen keuzes voor het concept Masterplan. De participatie heeft plaatsgevonden voor vaststelling van het participatiebeleid. Omdat participatie een uitgangspunt was van de bonusregeling uit het handelingsperspectief heeft participatie een belangrijke rol gespeeld bij de totstandkoming van de plannen. In bijlage H2 van het Masterplan is de

eindrapportage opgenomen van de omgevingsparticipatie en -communicatie. Zo is de focusgroep 3x samengekomen en heeft er een stadsbrede informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Daarna hebben er met individuele groepen belanghebbenden (onder andere enkele bewoners van de woonarken en enkele ondernemers op Bergweide 3) nog aanvullende sessies plaatsgevonden en zijn enkele individuele bewoners en ondernemers door SVE bezocht om hun vragen te beantwoorden.

Financiële consequenties De Roto Smeets-locatie is geheel in eigendom van de SVE Group BV. De extra kavels zijn in eigendom van SVE, of hierover zijn contractuele afspraken gemaakt tussen SVE en eigenaar. Aangezien de gemeente geen eigendom heeft wordt er kostenverhaal op grond van de Wet ruimtelijke ordening (straks Omgevingswet) toegepast. Tussen de gemeente en SVE en naar verwachting meer bouwende partijen, wordt na vaststelling van het Masterplan een anterieure overeenkomst gesloten. Op basis van deze overeenkomst worden de daadwerkelijke plankosten door de gemeente verhaald op SVE en andere partijen. Het sluiten van de anterieure overeenkomst vormt bovendien een randvoorwaarde om te komen tot het in procedure brengen van een Omgevingsplan.

Betrokkenheid raad De raad is enkele keren op locatie uitgenodigd en geïnformeerd over de beoogde plannen. Het Masterplan wordt u nu aangeboden ter vaststelling, opdat de plannen daarna verder kunnen worden uitgewerkt. Indien deze stukken door uw raad worden vastgesteld wordt de raad weer betrokken bij vaststelling van het Omgevingsplan. De volgende stappen worden na dit raadsbesluit doorlopen: * Sluiten anterieure overeenkomst gemeente en SVE en andere bouwende partijen (Q1 2024) * Voorbereiden Omgevingsplan en ontwerp-Omgevingsplan aanbieden aan college (2024) * Vaststelling Omgevingsplan door raad (2024 of 2025) * Aanvragen omgevingsvergunningen bouw (2025) * start bouw (2025 of 2026)

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König