2023-47 Raadsvoorstel Aanpassing Doelgroepenverordening 2019

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Aanpassing Doelgroepenverordening 2019 Wethouder De Geest, 2023-47 28-03-2023 DEV-BLD

Inleiding Waar gaat het over? De doelgroepenverordening is de juridische basis om in bestemmingsplannen afspraken vast te leggen over het realiseren van percentages sociale huur, middenhuur en goedkope koopwoningen. Daarnaast kan de verordening ook gebruikt worden om prijscategorieën vast te leggen, doelgroepen te definiëren en instandhoudingstermijnen vast te leggen. Wat is de aanleiding om dit nu aan de raad voor te leggen? De doelgroepenverordening is in Deventer in 2019 voor het laatst aangepast. Daarbij is de afspraak gemaakt om de verordening na 3 jaar te evalueren. Deze evaluatie is in 2022 afgerond. Voor de evaluatie is input opgehaald bij de partners van het Platform Wonen Deventer. Hiervoor is een werkgroep geformeerd met vertegenwoordigers vanuit de corporaties, ontwikkelaars, makelaars, bouwers en bank. Intern is gesproken met projectmanagers, een juridisch adviseur gebiedsontwikkeling, een gemeentemakelaar en planeconomen. Uit de evaluatie is gebleken dat er over onderdelen brede overeenstemming is, maar dat ook een aantal aandachtspunten bestaan. Dit voorstel betreft een snelle aanpassing van de doelgroepenverordening om de prijsgrenzen van sociale koopwoningen aan te passen. Op een later moment zal de doelgroepenverordening verder worden aangepast met dan ook aandacht voor o.a. middenhuur en indexering van huurprijzen.

Deze doelgroepenverordening zal na 3 jaar wederom worden geëvalueerd. De voorgestelde aanpassing luidt: Artikel 1 Begripsbepalingen (...) b. sociale koopwoning: koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder e van het Besluit ruimtelijke ordening, waarbij onderscheid gemaakt wordt in het segment sociale koop laag met een maximale koopprijs vrij op naam tot € 180.000,-- en een segment sociale koop midden met een verkoopprijs VON van €180.000,-- tot maximaal €220.000,-- en een segment sociale koop hoog met een verkoopprijs VON van €220.000,-- tot maximaal € 250.000,--; Artikel 2 Doelgroep (...) 2. Voor sociale koopwoningen met een koopprijs tot €180.000,= (sociale koop laag) starters op de koopmarkt met een maximaal bruto huishoudens inkomen in het peiljaar van €45.000. 3. Voor sociale koopwoningen met een koopprijs van €180.000 tot €220.000,= (sociale koop midden) starters op de koopmarkt met een maximaal bruto huishoudens inkomen van €55.000,-.

4. Voor sociale koopwoningen met een koopprijs van €220.000 tot €250.000,= (sociale koop hoog) starters op de koopmarkt met een maximaal bruto huishoudens inkomen van €60.000,-.

Raadsvoorstel 1. De verordening van de gemeenteraad van de gemeente Deventer houdende regels omtrent doelgroepen woningbouw Deventer (Verordening doelgroepen woningbouw gemeente Deventer 2019) aan te passen zoals beschreven in de bijlage 'Beschrijving aanpassing doelgroepenverordening Deventer 2019', inhoudende dat de maximale VON prijzen voor sociale koopwoningen en de daar bij behorende inkomenscategorieën worden aangepast.

Kern raadsvoorstel * We zien in de huidige marktomstandigheden (waaronder inflatie en gestegen bouw- en arbeidskosten) het risico dat goedkope koopwoningen niet gerealiseerd zullen worden omdat ontwikkelaars hun business case niet rondkrijgen. * Daarnaast is er een risico dat de kwaliteit van gebouwde woningen onder druk komt te staan, omdat bouwers kosten willen besparen. * Door meerdere categorieën op te nemen kan er meer differentiatie en maatwerk worden opgenomen in plannen. Op deze manier wordt flexibiliteit aangebracht.

Beoogd resultaat Welk (maatschappelijk) resultaat levert dit besluit op? * Met de aanpassing van de doelgroepenverordening zorgen we er voor dat de bouw niet stil valt, dat nieuwbouwprojecten doorgang kunnen blijven vinden en dat de toevoeging van nieuwe (betaalbare) koopwoningen geborgd is en blijft. * Met het aanpassen van de prijzen voor sociale koopwoningen, borgen we dat er in het lagere koopsegment woningen worden bijgebouwd. * Met het aanpassen van de inkomensgrenzen borgen we dat deze woningen ook voor de bijbehorende(inkomens)doelgroep beschikbaar is. Voor die doelgroep wordt het makkelijker een nieuwbouwwoning te kopen. Voor de lagere inkomens wordt het lastiger een nieuwbouwwoning te kopen. * Met het inzetten van een anti-speculatiebeding borgen we dat er geen misbruik wordt gemaakt van publieke middelen.

Kader * Woonvisie 'Meer dan geWOON' (2018) * Omgevingsvisie Deventer (2019) * Crisis- en herstelwet * Bro/Wro * Woondeal West-Overijssel * Wonen & Voorzieningen

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor * De huidige opgenomen sociale koopprijzen (€180.000 laag en €200.000 hoog) zijn niet meer toereikend in de praktijk. Redenen hiervoor zijn met name de stijgende inflatie, bouwkosten en arbeidskosten. Dit wordt door betrokken partijen breed gedeeld. Ook corporaties hebben te maken met hogere prijzen bij de afname van woningen. Het risico bestaat dat huidige prijzen er voor zorgen dat de keuze wordt gemaakt om niet meer te bouwen. Concreet speelt dit al bij projecten Bathmense Enk fase 3 en Steenbrugge.

* Met het blijven hanteren van de huidige sociale koopprijzen ontstaat een risico dat bouwende partijen minder kwaliteit gaan leveren om te bezuinigen op de bouwkosten. * Uit gesprekken met stakeholders, waaronder corporaties, het Platform Wonen Deventer, diverse bouwers en projectontwikkelaars, en het bekijken van beleid van andere gemeenten, blijkt het hanteren van meerdere categorieën momenteel raadzaam. Door meerdere categorieën op te nemen kan er meer differentiatie en maatwerk worden opgenomen in plannen. Op deze manier wordt flexibiliteit aangebracht. We houden blijvend en nauwlettend in de gaten of deze prijsgrens nog passend is. * We hebben ons via de Woondeal West-Overijssel gecommitteerd aan het bouwen van voldoende woningen in het betaalbare segment (koop tot €355.000). Hiermee stellen we onszelf in staat een bijdrage te leveren aan deze opgaven. * Op basis van advies van Rabobank en algemeen geaccepteerde hypotheekregels, past bij een hypotheek van €180.000 een inkomen van €45.000 en bij een hypotheek van €220.000 een inkomen van €55.000 en bij een hypotheek van €250.000 een inkomen van €60.000. Argumenten tegen * Met deze wijziging zullen de gemiddelde prijzen van sociale koopwoningen waarschijnlijk iets stijgen.

Dit betekent dat voor een bepaalde doelgroep moeilijker zal zijn om een sociale koopwoning te kopen, en zullen zijn aangewezen op een lager segment in de bestaande bouw, of een woning in de middenhuur van het (vrije) huursector. Hier staat tegenover dat de 'nieuwe' inkomensgroep weer meer kans zal krijgen een nieuwbouwwoning te kunnen kopen. Ook wordt met het behouden van de laagste categorie geborgd dat ook in deze categorie woningen kunnen worden bijgebouwd.

Betrokken partijen en participatie Bij de evaluatie van de huidige doelgroepenverordening en de voorgenomen aanpassingen, zijn zowel interne als externe betrokkenen geraadpleegd: Extern: * Platform Wonen Deventer * Woningcorporaties * Ontwikkelaars * Makelaars * Bouwers * Banken Intern * Projectmanagers * Juridisch adviseur gebiedsontwikkeling * Gemeentemakelaar * Planeconomen

Financiële consequenties Door het besluit rondom het anti-speculatiebeding zal de gemeente mogelijk inkomsten genereren. Geadviseerd wordt om deze inkomsten in te zetten voor de volkshuisvesting. Hier zal een concreet doel voor moeten worden geformuleerd.

Betrokkenheid raad * De raad heeft de voorgaande doelgroepenverordening vastgesteld; * Er is na het besluit geen concrete rol voor de raad;

* Deze wijziging betreft enkel de sociale koopprijzen, de wens bestaat om op een later moment ook andere elementen van de doelgroepenverordening aan te passen. Deze worden t.z.t. aan de raad voorgelegd.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König