2023-381 Raadsvoorstel Chw bestemmingsplan Weseperstraat 7 Deventer

RAADSVOORSTEL Onderwerp

:

Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : :

Vaststelling Crisis- en herstelwetbestemmingsplan Weseperstraat 7 in Deventer, incl. Reactienota zienswijzen, beeldkwaliteitparagraaf, besluit hogere grenswaarden, besluit vormvrije mer-beoordeling en allonge op de anterieure overeenkomst. Wethouder De Geest, 2023-381 4-07-2023 DEV-PRO

Inleiding EFY Group B.V. wil op de locatie Weseperstraat 7 in Deventer de voormalige Karwei-bouwmarkt slopen en nieuwe woningen realiseren. Binnen het geldende Chw bestemmingsplan “Deventer, stad en dorpen, deel B” is dit niet toegestaan en het is dan ook nodig om een ruimtelijke procedure te doorlopen. Voor een plan met 38 nieuwe woningen in diverse woningbouwcategorieën is een ontwerp Crisis- en herstelwet (Chw) bestemmingsplan met bijbehorende onderzoeken, een beeldkwaliteitparagraaf, een ontwerpbesluit hogere grenswaarden en een besluit op een aanmeldnotititie vormvrije mer-beoordeling met bijbehorende documenten opgesteld. Het initiatief sluit aan bij recente transformaties van bedrijven naar woningen in de omgeving en het programma sluit goed aan op de behoefte van de wijk en is afgestemd met- en akkoord bevonden door de afdeling wonen. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwbehoefte in de stad en wordt de leefbaarheid in het gebied verbeterd. Het ontwerp Chw bestemmingsplan Weseperstraat 7 heeft van donderdag 22 februari 2023 tot en met woensdag 5 april ter inzage gelegen, conform artikel 3.8 en artikel 6.14 van de Wet ruimtelijke ordening en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Op het ontwerp Chw bestemmingsplan Weseperstraat 7 is één ontvankelijke zienswijze ontvangen van Prorail B.V.

Deze is samengevat en van een beantwoording voorzien in de Reactienota zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijze is een correctie aangebracht in het akoestisch onderzoek, maar het bestemmingsplan is inhoudelijk niet gewijzigd. In de Reactienota zienswijzen is voorts een overzicht opgenomen van ambtshalve wijzigingen: * Op 19 april 2023 heeft u een nieuwe Verordening doelgroepen sociale woningbouw vastgesteld met een bijstelling van de maximale koopprijs van sociale koopappartementen van 200.000 naar 250.000 euro. In de bestemmingsplanregels is dit aangepast. Daarbij is tevens op verzoek van initiatiefnemer de optie van een omzetting van 10 middeldure huurwoningen naar 10 sociale koopwoningen (laag of midden) geborgd; * Op verzoek van initiatiefnemer zijn in de regels twee maten aangepast; namelijk een ruimere maat voor de uitkraging van balkons (achterzijde, van 1,8m naar 2,45m) en een afwijkingsmogelijkheid voor een dakopbouw aan de achterzijde van de appartementen (met afgeschuinde kap aan de zuidwestzijde van het plan) tot 9,1m; * Het hinderaspect geluid maakt het nodig om maatregelen te treffen en een hogere grenswaarde vast te stellen. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden is gepubliceerd en heeft samen met het ontwerp Chw bestemmingsplan en bijbehorende documenten ter inzage gelegen. Deze is gereed voor vaststelling.

Het vaststellen van hogere grenswaarden is een bevoegdheid van het college. Dit geldt ook voor het ontwerpbesluit op de Aanmeldnotitie vormvrije mer-beoordeling. * De Omgevingsdienst IJsselland heeft het ontwerp Chw bestemmingsplan met bijbehorende documenten opnieuw gecheckt, waarbij ook de Veiligheidsregio is betrokken. Dit heeft in een aanvullend advies geresulteerd. In de Reactienota

zienswijzen is het advies samengevat en beantwoord. Conclusie is dat op onderdelen correcties en aanvullingen nodig waren, maar dat deze geen belemmering vormen voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Een deel van het advies betreft uitwerking en komt pas bij de omgevingsvergunning aan de orde; * De uitgangspunten voor beeldkwaliteit zijn neergelegd in de paragraaf 3.4 "Verschijningsvorm" van de bestemmingsplantoelichting. Deze komen na vaststelling door de raad mede kader stellend te gelden op het gebied van redelijke eisen van welstand als bedoeld in de Woningwet. * Het bestemmingsplan met bijbehorende documenten is gereed voor vaststelling.

Raadsvoorstel 1. De Reactienota zienswijzen Weseperstraat 7 vast te stellen 2. Het Crisis- en herstelwetbestemmingsplan Weseperstraat 7 vast te stellen 3. De uitgangspunten voor beeldkwaliteit zoals beschreven in paragraaf 3.4 "Verschijningsvorm" van de bestemmingsplantoelichting als toetsingskader voor welstand vast te stellen 4. Geen exploitatieplan vast te stellen, omdat het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden reeds anderszins verzekerd is 5. De bevoegdheid om een exploitatieplan vast te stellen te delegeren aan het college, voor zover er in de toekomst gebruik wordt gemaakt van een van de wijzigingsbevoegdheden die zijn opgenomen in het bestemmingsplan

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van het Chw bestemmingsplan Weseperstraat 7 ontstaat de juridisch-planologische basis om uitvoering te geven aan de herontwikkeling van deze voormalige bedrijvenlocatie tot 38 nieuwe woningen, waaronder middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen. Met het vaststellen van de beeldkwaliteitparagraaf, zoals beschreven in paragraaf 3.4 van de bestemmingsplantoelichting, komt dit mede te gelden als toetsingskader welstandseisen op basis van de Woningwet. Zo is geborgd dat toekomstige bouwplannen voldoen aan een voldoende niveau van beeldkwaliteit. Voor de kosten zijn afspraken met initiatiefnemer gemaakt, op basis waarvan de gemeentelijke kosten worden verhaald en waaruit de financiële haalbaarheid is gebleken.

Beoogd resultaat Juridisch-planologisch mogelijk maken van de nieuwbouw van 38 woningen op de locatie van de voormalige Karwei aan de Weseperstraat 7 in Deventer, met als doel het realiseren van een kwalitatief hoogwaardig leef-, woon- en verblijfsmilieu.

Kader - Algemeen: Het Juridisch/planologisch kader: Wet ruimtelijke ordening, Algemene wet bestuursrecht, Crisis- en herstelwet, Wet Geluidhinder, Besluit MER, Woningwet, Crisis- en Herstelwet. - Visie Voorstad-Oost, vastgesteld door raad op 18 november 2009; - Woonvisie, vastgesteld door raad op 7 februari 2018; - Omgevingsvisie, vastgesteld door de raad op 16 december 2019; - Intentieovereenkomst met EFY-Group, vastgesteld door college op 8 maart 2022 - Nota van uitgangspunten met EFY-Group, vastgesteld door college op 31 mei 2022 (inclusief toelichtende raadsmededeling) - Anterieure overeenkomst met EFY-Group, vastgesteld door college op 13 september 2022 (nota 2022-707) - Ontwerpstukken bestemmingsplan publiceren en 6 weken ter inzage leggen, vastgesteld door college op 14 februari 2023 (inclusief toelichtende raadsmededeling)

- Verordening doelgroepen sociale woningbouw Deventer, vastgesteld door de raad op 19 april 2023; Het nu voorliggende Chw-bestemmingsplan "Weseperstraat 7" bestaat uit de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0150.Chw037-VG01.GML met bijbehorende bestanden. Hierbij is voor de locatie van de geometrische planobjecten gebruik gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de basisregistratie grootschalige topografie (BGT), versie 1 januari 2017. Het betreft een Crisis- en herstelwetbestemmingsplan op basis van artikel 11 lid 1 van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet en met toepassing van de pilot-status van artikel 7c en 7g van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

Argumenten ten behoeve van de raad Besluitpunt 1: Vaststellen Reactienota Er is één ontvankelijke zienswijze ingediend door Prorail. Deze is samengevat en beantwoord in de Reactienota zienswijzen. De zienswijze had met name betrekking op externe veiligheid vanwege de spoorlijn. Naar aanleiding van de zienswijze is een correctie aangebracht in de berekening. De zienswijze leidt niet tot een inhoudelijke wijziging van het bestemmingsplan. Zoals in de Reactienota zienswijzen is beschreven, is ook sprake van ambtshalve wijzigingen. Ten eerste heeft u op 19 april 2023 een nieuwe Verordening doelgroepen sociale woningbouw vastgesteld. Dit is in de planregels geborgd. Voorts heeft initiatiefnemer aangegeven de verwisseling van 10 middeldure huurwoningen naar 10 sociale koopwoningen graag als optie te willen toepassen, wat in het plan is verwerkt. Voorts is gebleken dat de maat voor het uitkragen van balkons in regel 5.1.1 sub e van het ontwerpbestemmingsplan met maximaal 1,8 m te bescheiden was. Deze maat is aangepast naar 2,45m. Aan de achterzijde van de appartementen aan de zuidwestzijde van het plan is een dakopbouw beoogd. De goothoogte hiervan is dan 9,10 m, terwijl het ontwerpbestemmingsplan slechts 6 m voorschreef. De binnenplanse afwijkingsbevoegdheid is aangepast, waarmee de dakopbouw kan worden gerealiseerd.

Tot slot is van de Omgevingsdienst IJsselland en de Veiligheidsregio IJsselland een geactualiseerd advies ontvangen. Naar aanleiding hiervan zijn enkele correcties uitgevoerd en passages nader toegelicht. Waar het gaat om het toepassen van begrippen die onder de Omgevingswet komen te gelden, is het advies niet gevolgd, aangezien vaststelling van het bestemmingsplan en de verlening van de vergunning nadrukkelijk vóór 1 januari 2024, dus voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn voorzien. Besluitpunt 2: Vaststellen bestemmingsplan Met het vaststellen van dit bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van de locatie Weseperstraat 7 en de bouw van nieuwe woningen, waaronder voor specifieke doelgroepen, mogelijk. Dit betekent dat kan worden voorzien in een dringende behoefte, waarbij op een aantrekkelijke locatie een woonmilieu ontstaat, in aansluiting op andere voormalige bedrijfslocaties die ofwel reeds zijn getransformeerd naar wonen, of ook in procedure zijn. In het bestemmingsplan is geregeld hoe de grond of een gebouw mag worden gebruikt en wat de bouwmogelijkheden zijn. In het kader van zorgvuldige voorbereiding zijn voor het bestemmingsplan de benodigde onderzoeken uitgevoerd, die zijn opgenomen als bijlagen bij de bestemmingsplantoelichting. Tegen het ontwerpbestemmingsplan is één zienswijze ingediend. Deze is samengevat en beantwoord in de Reactienota zienswijzen.

De zienswijze heeft niet geleid tot inhoudelijke aanpassing van het plan. Besluitpunt 3: Vaststellen uitgangspunten beeldkwaliteit Met het vaststellen van de uitgangspunten voor beeldkwaliteit, zoals opgenomen

in paragraaf 3.4 van de bestemmingsplantoelichting, wordt regie gevoerd op de beoogde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling in het plangebied. Na vaststelling hiervan komen de uitgangspunten voor beeldkwaliteit mede kaderstellend te gelden op het gebied van welstandseisen als bedoeld in de Woningwet. Tegen het ontwerp beeldkwaliteitplan zijn geen zienswijzen ingediend. Besluitpunt 4: geen exploitatieplan vast te stellen Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij ruimtelijke initiatieven haar kosten te verhalen. In specifieke aangewezen bouwplannen, zoals genoemd in het Besluit ruimtelijke ordening, moet dit via een exploitatieplan tenzij het verhaal van de kosten op een andere manier is verzekerd (artikel 6.12 tweede lid van de Wet ruimtelijke ordening). Voor de ontwikkeling van het plangebied en de daarmee gepaard gaande kosten zijn afspraken schriftelijk vastgelegd met initiatiefnemer. Er is geen sprake van de overdracht van gronden. Bovendien worden leges in rekening gebracht. Besluitpunt 5: Wijzigingsbevoegdheden en delegatie exploitatieplan Het bestemmingsplan bevat conform onze standaardmethodiek ten behoeve van flexibiliteit een algemene wijzigingsbevoegdheid waarmee bouwplannen mogelijk gemaakt zouden kunnen worden, waarvoor een exploitatieplan zou moeten worden vastgesteld. Dit laatste is een bevoegdheid van de raad.

Het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is een bevoegdheid van het college. Als voor een wijzigingsplan ook een besluit omtrent een exploitatieplan moet worden genomen, is het wenselijk dat deze bevoegdheid ook bij het college ligt. De raad kan deze bevoegdheid delegeren, bij het vaststellen van het bestemmingsplan waar de betreffende wijzigingsbevoegdheid in is opgenomen (artikel 6.12, eerste en tweede lid, en artikel 3.6, eerste lid, onder a van de Wet ruimtelijke ordening).

Betrokken partijen en participatie Ketenpartners/ participatie De provincie Overijssel en Waterschap Drents Overijsselse Delta hebben beide aangegeven te kunnen instemmen met het (ontwerp)bestemmingsplan. Ook de Omgevingsdienst IJsselland en de Veiligheidsregio IJsselland zien geen belemmeringen voor vaststelling van het bestemmingsplan. Beeldkwaliteitsplan - Afstemming met de Plan Adviesraad heeft reeds plaatsgevonden en is akkoord bevonden. - Afstemming met de buurt en partners vond plaats op 27 juni 2022; Aanmeldnotitie Besluit mer - Deze is inhoudelijk afgestemd met en akkoord bevonden door de Omgevingsdienst IJsselland. Hogere grenswaarde railverkeerslawaai - Deze is inhoudelijk afgestemd met en akkoord bevonden door de Omgevingsdienst IJsselland. Bestemmingsplan - het (concept) ontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan het Waterschap, de Omgevingsdienst IJsselland, Prorail, de Provincie Overijssel en de Veiligheidsregio IJsselland; - het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende documenten is gepubliceerd, waarna het voor een ieder 6 weken ter inzage heeft gelegen met de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen;

- bij de totstandkoming van het plan heeft initiatiefnemer op 27 juni 2022 het plan gepresenteerd aan de omgeving. - Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 22 februari 2023 tot en met 5 april 2023; - Er is één zienswijze ingediend door Prorail. Deze is samengevat en beantwoord en de indiener is hierover geïnformeerd. De bestemmingsplantoelichting is aangevuld waar het gaat om groepsrisico externe veiligheid, maar het bestemmingsplan is niet inhoudelijk veranderd.

Financiële consequenties Aan de voorgelegde besluiten zijn geen financiële consequenties verbonden. Voor de planprocedure worden de kosten gedekt uit de afspraken die met de initiatiefnemer zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Betrokkenheid raad Op 14 februari 2023 bent u per Raadsmededeling geïnformeerd over de stand van zaken. Belangrijkste punten daaruit zijn: - Op 31 mei 2022 heeft het college ingestemd met de Nota van Uitgangspunten voor de herontwikkeling van de voormalige Karweilocatie. - Aansluitend heeft het college op 13 september 2022 de anterieure overeenkomst vastgesteld. - Op 14 februari 2023 heeft het college ingestemd met het ontwerpbesluit op de Aanmeldnotitie vormvrije mer(beoordeling), het ontwerpbesluit hogere grenswaarden wegverkeerslawaai en het ontwerp-Chw bestemmingsplan en beeldkwaliteitsparagraaf ("Verschijningsvorm", paragraaf 3.4 van de toelichting op het ontwerp-Chw bestemmingsplan) voor deze locatie. Het beeldkwaliteitsplan dient in het kader van de Woningwet als gebieds-specifiek welstandskader. De verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte is voorzien in het eerder door de raad vastgestelde MJOP-MIND. Hiervoor zal een ontwerp worden uitgewerkt. Uitvoering wordt voorzien nadat de woningen zijn gebouwd. Dit wordt verwacht eind 2024

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König