2023-318 Raadsvoorstel Woningbouw Lettele-Oost

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Afronding definitiefase woningbouw Lettele-Oost Wethouder De Geest, 2023-318 4-04-2023 DEV-PRO

Inleiding Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad het woningbouwprogramma voor Lettele, de Routekaart Wonen & Voorzieningen Lettele vastgesteld. Met de routekaart is een gebied van circa 2,8 hectare grenzend aan de oostzijde van de kern aangewezen als locatie voor woningbouw. Op deze locatie is eerder door de gemeenteraad in september 2021 voorafgaand aan vaststelling van de Routekaart een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) gevestigd. In vervolg op de vaststelling van het woningbouwprogramma in de Routekaart zijn het afgelopen jaar de volgende stappen gezet: 1. Uitvoering nadere haalbaarheidsonderzoeken op locatie; 2. Aankooponderhandeling met de grondeigenaar; 3. Brede dorpsparticipatie en totstandkoming ontwikkelperspectief (ruimtelijk kader); Op basis van brede bewonersparticipatie is gewerkt aan het Ontwikkelperspectief. Het Ontwikkelperspectief betreft het ruimtelijk raamwerk waarbinnen het in de Routekaart vastgestelde woonprogramma gerealiseerd moet worden. De volgende stap in het proces is de gemeenteraad te vragen het Ontwikkelperspectief vast te stellen. Daarnaast is met de grondeigenaar van de beoogde locatie overeenstemming bereikt over de aankoop. De gemeenteraad dient het benodigde krediet voor de aankoop beschikbaar te stellen.

Tot slot wordt de gemeenteraad gevraagd om aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen om vervolgwerkzaamheden te kunnen uitvoeren.

Raadsvoorstel 1. In te stemmen met het Ontwikkelperspectief Lettele-Oost; 2. Het Ontwikkelperspectief vast te stellen in aanvulling op en wijziging van de Omgevingsvisie 2019 (artikel 2.1 Wro); 3. Een budget van € €1.157.630,- beschikbaar te stellen voor de grondaankoop 4. Een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van €78.543

Kern raadsvoorstel Instemmen met het ontwikkelperspectief als ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van Lettele-Oost, in aanvulling op de Omgevingsvisie 2019 en het krediet voor aankoop van de percelen plus aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar stellen.

Beoogd resultaat Door de bouw van nieuwe woningen aan de oostzijde van Lettele wordt ingespeeld op de lokale woningbehoefte. De ontwikkeling van de nieuwe wijk draagt bij aan de leefbaarheid van het dorp en behoud van voorzieningen.

Kader * Voorkeursrecht ontwikkelingsgebied Lettele Wet voorkeursrecht gemeenten, raadsbesluit 29 september 2021 * Routekaart Lettele Wonen en Voorzieningen, raadsbesluit 22 december 2021 * Wet ruimtelijke ordening * Wet voorkeursrecht gemeenten

Argumenten ten behoeve van de raad Voor: 1. Met het Ontwikkelperspectief wordt uitvoering gegeven aan de Routekaart Wonen en Voorzieningen Lettele Op 22 december 2021 heeft de gemeenteraad de Routekaart Wonen & Voorzieningen voor Lettele vastgesteld. Op basis van de routekaart is de woningbouwopgave voor het dorp vertaald naar concrete locaties. Na een uitgebreid en zorgvuldig (participatie)proces heeft de raad de keuze gemaakt om Lettele-Oost aan te wijzen als uitbreidingslocatie. Met het Ontwikkelperspectief worden op basis van de kaders uit de Routekaart concrete ruimtelijke uitgangspunten voor de locatie geformuleerd. 2. Er zijn nadere haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd Na vaststelling van de Routekaart is een aantal nadere onderzoeken uitgevoerd op gebied van milieu(belemmeringen), bodem, waterhuishouding, stikstof, ecologie en civiele techniek. Uit deze onderzoeken zijn op dit moment geen belemmeringen gebleken. Wel zal gaandeweg op een aantal thema’s, zoals ook gebruikelijk is, nader onderzoek worden verricht. 3. Het Ontwikkelperspectief beschrijft de belangrijkste ambities en ruimtelijke uitgangspunten Het doel is te komen tot een wijk die past bij het karakter van Lettele. Ten eerste is een analyse gemaakt van de belangrijkste te behouden (landschap)elementen.

Vervolgens is tijden het eerste dorpsatelier bij de inwoners input opgehaald op gebied van woonbehoefte, openbare ruimte en stedenbouw. Deze input is verwerkt in een tweetal stedenbouwkundige modellen te weten de variant ‘Lus’ en variant ‘Kam’. Deze zijn voorgelegd aan de inwoners tijdens het tweede dorpsatelier. Een ruime meerderheid van de inwoners gaf daarbij de voorkeur aan de Lus-variant. Deze variant vormt de basis voor het ruimtelijk raamwerk zoals opgenomen in het ontwikkelperspectief. Verder beschrijft het ontwikkelperspectief het woningbouwprogramma, de belangrijkste stedenbouwkundige kaders, de verkeerskundige uitgangspunten en de ambities ten aanzien van landschap/groen en klimaatadaptatie. Na vaststelling van het ontwikkelperspectief zal op basis daarvan een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. 4. Het voorgestelde woningbouwprogramma is gebaseerd op lokale behoefte De vraag naar nieuwe woningen in Lettele is evenals in veel andere plaatsen groot. Bij de totstandkoming van de routekaart zijn de woonwensen onder inwoners van Lettele meerdere malen gepeild. Dit temeer omdat de behoeftepeiling voorafgaand aan de Routekaart inmiddels een aantal jaar geleden heeft plaatsgevonden. Veel jongeren hebben wederom aangegeven behoefte te hebben aan een goedkope (kleine) koopwoning.

Daarnaast is door woonstichting De Marken een informatieavond gehouden voor de belangstellenden (zowel jongeren als senioren) voor een sociale huurwoning. Gebleken is dat de behoefte aan zowel sociale huurwoningen als goedkope (sociale) koopwoningen overeenkomt met de percentages uit de Routekaart. Uit de peilingen tijdens de dorpsateliers blijkt bovendien dat er vanuit het dorp aanzienlijke vraag is naar nieuwbouw in de dure sector. Het ontwikkelperspectief gaat daarom uit van 50 woningen, in diverse categorieën op basis van de routekaart, aangevuld met 10 woningen in het dure segment. De nadruk van het totale programma ligt op betaalbare woningen. 5. Actief grondbeleid is gewenst om vraaggestuurd te kunnen bouwen Eerder heeft de gemeenteraad besloten om in Lettele-Oost de Wet voorkeursrecht gemeenten te vestigen. Dit betekent dat de gemeente vanaf dat moment gedurende 3 jaar het recht van eerste koop heeft. Hiermee wordt voorkomen dat marktpartijen of speculanten de gronden in eigendom verwerven, met als gevolg prijsopdrijvende- en vertragende effecten. De nadrukkelijke

wens vanuit Lettele is om voornamelijk te bouwen voor lokale woningzoekenden en te komen tot een stapsgewijze ontwikkeling. Op basis van een gemeentelijke grondpositie is het mogelijk om aan deze wens tegemoet te komen. Hierdoor kan de gemeente namelijk langjarig en afhankelijke van de lokale behoefte gefaseerd/stapsgewijs gronden uitgeven ten behoeve van de verschillende doelgroepen in het dorp. Hierbij kan bijvoorbeeld ook Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) worden ingezet. Wanneer het eigendom in handen is van een ontwikkelaar is het aanzienlijk lastiger om op lokaal niveau vraaggestuurd (stapsgewijze uitgifte gedurende meerdere jaren) te ontwikkelen én te bouwen voor de lokale doelgroepen. Na vaststelling van de Routekaart is de gemeente de gesprekken met de grondeigenaar gestart. In het najaar van 2022 is overeenstemming bereikt over de aankoopprijs. Vervolgens is een koopovereenkomst opgesteld, onder voorbehoud van beschikbaarstelling van het aankoopkrediet door de gemeenteraad. 6. Het opleggen van geheimhouding is noodzakelijk In de bijlagen staan financiële gegevens. Het is niet wenselijk dat deze gegevens openbaar worden gemaakt in verband met de economische en financiële belangen van de gemeente. Daarom is opleggen van geheimhouding op deze bijlage noodzakelijk.

De grondslag hiervoor is artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 onder b van Wet open overheid. Per 1 april 2023 is de Gemeentewet gewijzigd, waarbij de noodzakelijke bekrachtiging door de raad van geheimhouding, die door b&w is opgelegd, is komen te vervallen. Tegen: 1. De locatie ligt gedeeltelijk in een laaggelegen gebied Met name het noordelijk deel van de locatie is gelegen in een vrij nat gebied. Dit vraagt aandacht voor de waterhuishouding in het plangebied en passende maatregelen zoals voldoende bergingsmogelijkheden in het openbare ruimte en op eigen terrein en gedeeltelijke ophoging van het gebied. In de volgende fase zal hiertoe een waterhuishoudkundig plan worden opgesteld, mede op basis van het uit te werken stedenbouwkundig plan. 2. Er is mogelijk sprake van een negatief grondexploitatieresultaat Het ontwikkelperspectief is uitgewerkt op basis van de eerder gestelde raadskaders. Om inzicht te krijgen in de financiële consequenties van de aankoop alsmede de uitgangspunten zoals opgenomen in het ontwikkelperspectief, is een planeconomische verkenning uitgevoerd. Een toelichting op deze verkenning is bijgevoegd bij het raadsvoorstel. 3. Het inpassen van de moestuinen in de huidige vorm is niet mogelijk Een deel van de noordzijde van het perceel is momenteel in gebruik als moestuinen. Een aantal Lettelenaren maakt gebruik van deze functie.

De moestuinen hebben geen formele status en er is geen sprake van een huurovereenkomst tussen de huidige grondeigenaar en de gebruikers van de moestuinen. Naast het woningbouwprogramma is sprake van een aantal andere ruimtelijke opgaven in het gebied. Enerzijds betreffen dit behoud en versterking van bestaande (landschap/water) elementen. Anderzijds vragen nieuwe aan te leggen elementen zoals de wegenstructuur, groen en waterberging om substantiële ruimte. De optelsom van woningbouwprogramma, bestaande elementen en nieuwe groen/blauwe functies maakt dat er geen inpassingsmogelijkheid voor de moestuinen in de huidige vorm. In de volgende fase (stedenbouwkundig plan) wordt met de betrokkenen een proces gestart om te onderzoeken of er alsnog een mogelijkheid is om de moestuinen in kleinere omvang in het plan terug te brengen. Omdat sprake is van fasegewijs ontwikkelen, kan onderzocht worden of er sprake kan zijn van een tijdelijk voortgezet gebruik.

Betrokken partijen en participatie In de zomer van 2022 heeft een eerste informatiebijeenkomst plaatsgevonden waar Lettelenaren zijn geïnformeerd over het planproces. Vervolgens hebben in december en januari een tweetal dorpsateliers plaatsgevonden waarin de inwoners zijn geraadpleegd ten behoeve Ontwikkelperspectief. Aanvullend zijn direct aanwonenden in een aparte sessie geïnformeerd en geraadpleegd. Het Ontwikkelperspectief is op 30 maart j.l. tijdens een inloopbijeenkomst gepresenteerd aan de inwoners. Met deze aanpak is een vervolg gegeven aan de eerdere participatie die heeft plaatsgevonden bij de totstandkoming van de Routekaart. Tot slot heeft gedurende het proces afstemming plaatsgevonden met het Waterschap Drents Overijsselse Delta, de provincie Overijssel, Stichting IJssellandschap en de moestuinders.

Financiële consequenties Grondaankoop en planeconomische verkenning Om uitvoering te kunnen geven aan de ontwikkeling wordt aan de gemeenteraad voorgesteld om krediet voor aankoop van de gronden beschikbaar te stellen. In totaal bedraagt dit €1.157.630. Het ontwikkelperspectief is uitgewerkt op basis van de eerder gestelde raadskaders. Voor nadere duiding en om inzicht te krijgen in de financiële consequenties van de grondaankoop en het Ontwikkelperspectief is een planeconomische verkenning uitgevoerd. Een toelichting hierop is als bijlage bijgevoegd. In de volgende fase (ontwerpfase) wordt een grondexploitatie opgesteld en aan de gemeenteraad voorgelegd. Hiermee wordt het financieel kader vastgesteld en worden de benodigde budgetten vrijgegeven. Aanvullend voorbereidingskrediet In 2022 heeft de gemeenteraad een voorbereidingskrediet van €151.875 beschikbaar gesteld. Dit krediet is gebruikt voor project- en procesbegeleiding, uitvoering nadere haalbaarheidsonderzoeken, dorpsparticipatie, aankooponderhandelingen en het opstellen van het ontwikkelperspectief. Het restant voorbereidingskrediet bedraagt €41.457 per maart 2023. Dit bedrag is niet toereikend om de producten in de volgende fase tot en met vaststelling van de grondexploitatie te kunnen opstellen. Tot en met vaststelling van de grondexploitatie is een voorbereidingskrediet geraamd van €120.000.

De raad wordt gevraagd om een aanvullend voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van €78.543 (benodigd krediet minus restant). Dit krediet wordt aangewend om de volgende werkzaamheden te kunnen uitvoeren: * Bewonersparticipatie en project en procesbegeleiding; * Opstellen stedenbouwkundig plan; * Opstellen grondexploitatie (definitief financieel kader); * Vervolgonderzoeken (voorbereiding juridisch-planologische procedure) Zowel het aanvullende voorbereidingskrediet als het eerdere voorbereidingskrediet zal te zijner tijd worden geactiveerd en ten laste worden gebracht van de vast te stellen grondexploitatie.

Betrokkenheid raad - De raad heeft op 29 september 2021 de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) gevestigd - De raad heeft heeft de ‘Routekaart Lettele Wonen en Voorzieningen op 22 dec 2021 in aanvulling op de Woonvisie "meer dan geWOON" d.d. 7 februari 2018.vastgesteld en heeft verzocht om uitvoering te geven aan de verdere ontwikkeling van de locatie Lettele-Oost; - Aan de raad zal te zijner tijd gevraagd worden een grondexploitatie vast te stellen; - Aan de raad zullen te zijner tijd de benodigde wijzigingen van

het Omgevingsplan (planologisch kader onder de Omgevingswet) ter vaststelling worden aangeboden.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König