2023-318 Ontwikkelperspectief Lettele-Oost 28-3-2023
Tekst van het document
LETTELE-OOST Ontwikkelperspectief
28 maart 2023
►
INHOUD
03
VOORWOORD
04
AANLEIDING
09
ANALYSE
18 ONTWIKKELPERSPECTIEF 26
COLOFON
27
BIJLAGEN
02
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
►
MAART 2023
VOORWOORD
Met zo’n 1.670 inwoners is Lettele het op één na kleinste dorp van de gemeente Deventer. Inwoners van Lettele voelen zich nauw verbonden met elkaar en met het dorp. Dat uit zich bijvoorbeeld in de 43 (!) organisaties en verenigingen waarvan vrijwilligers zich inzetten voor een levendig dorp. Ik vind het niet meer dan logisch dat jong en oud er graag woont en er ook wil blijven wonen. Hoe houden we Lettele toekomstbestendig? Dat betekent dat we ons moeten voorbereiden op de toekomst, door te zorgen dat er voldoende woningen zijn en genoeg voorzieningen. We wikken en wegen zorgvuldig wat wel of niet kan, omdat elke verandering in een dorp of gemeenschap niet ongemerkt blijft. In Lettele-Oost kunnen we de groei van het dorp goed opvangen, op een manier waardoor het karakter van Lettele behouden blijft en waarbij we tegemoet kunnen komen aan de woonbehoefte.
Vroegere bewoners De historie van Lettele laat ons zien, dat de ontwikkeling van Lettele van alle tijden is. In 1390 werd Lettele voor het eerst vermeld als Letloe: toen nog een klein (‘luttel’) bos met veel open plekken (‘loo’). In latere eeuwen ontstaan kleine akkerbouwgebieden. Tweehonderd jaar geleden werd een kapel gebouwd en vanaf dan groeit de bevolking met middenstanders en burgers. Lettele-Oost Hoe we de ontwikkeling van het dorp op een verstandige en verantwoorde wijze willen voortzetten, staat beschreven in dit ‘Ontwikkelperspectief Lettele-Oost’. Hierin leest u bijvoorbeeld hoe de nieuwe wijk in Lettele-Oost op een vloeiende manier kan aansluiten op het bestaande dorp. Ook staat in dit document beschreven hoe de nieuwe wijk op een natuurlijke wijze kan worden ingepast in het groene landschap èn hoe bestaande landschapselementen veel beter tot hun recht kunnen komen.
ben zij meegedacht, meegepraat en ‘meegetekend’. In het bijzonder noem ik de bijdrage en inzet van de leden van Plaatselijk Belang Lettele. Mede dankzij de inzet van hen allemaal is dit document tot stand gekomen. Heel veel dank daarvoor! Ik hoop dat we ook bij de vervolgstappen samen kunnen optrekken met deze en andere geïnteresseerde en betrokken inwoners. Lettele en haar inwoners verdienen immers onze volle aandacht en dat klinkt hopelijk ook door in dit ‘Ontwikkelperspectief Lettele-Oost’.
Rob de Geest, wethouder gemeente Deventer 15 maart 2023
Dank! Grote waardering heb ik voor de inbreng van een groep zeer betrokken inwoners van Lettele. Tijdens verschillende bijeenkomsten en ontmoetingen heb-
03
►
UITWERKING VAN DE ROUTEKAART
Aanleiding
04
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Lettele is een klein dorp met grote sociale cohesie. In de kern wonen ongeveer 600 inwoners en nog eens circa 900 bewoners in het omringende buitengebied. Lettele is ook een levendig dorp, in totaal zijn er 43 organisaties actief, waardoor het dorp een bruisend karakter heeft. Jong en oud woont er dan ook graag en wil er graag blijven wonen. Om te voorzien in deze woonbehoefte en de leefbaarheid te behouden en waar mogelijk te versterken, wil Lettele inzetten op gefaseerde woningbouw voor de lokale woningvraag en een extra groei om mensen van buiten aan te trekken. Deze ambitie is vastgelegd in de Routekaart Lettele, waarbij het grootste deel van de nieuwe woningen terechtkomt in de uitbreidingslocatie Lettele-Oost.
Dat betekent in verhouding een behoorlijke schaalvergroting van het dorp. Om er voor te zorgen dat deze nieuwe wijk zorgvuldig wordt ingepast in het Lettelse DNA is dit ontwikkelperspectief gemaakt. In samenspraak met bewoners zijn de landschappelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling vastgelegd. Tegelijkertijd wordt er voldoende flexibiliteit geboden om gedurende het proces zo goed mogelijk aan te kunnen blijven sluiten bij de behoefte van het dorp en tevens te kunnen bijsturen op een haalbaar plan.
► AANLEIDING
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► ANALYSE
Het ontwikkelperspectief is het resultaat van een kort maar krachtig proces met bewoners en de gemeente Deventer. Dit zal eerst kort worden beschreven, waarna de ruimtelijke en progammatische analyse volgt. Vervolgens zal het ontwikkelperspectief worden toegelicht en er wordt afgesloten met een korte doorkijk naar het vervolg. Dit ontwikkelperspectief is een aanvulling op de Omgevingsvisie 2019 op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Daarmee wordt het perspectief vastgesteld als structuurvisie onder de Wro. De wijziging wordt betrokken bij de actualisatie van de Omgevingsvisie onder de Omgevingswet.
► VERVOLG
► BIJLAGE
05
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Luchtfoto van Lettele met daarop aangegeven de hoofdinfrastructuur en uitbreidingslocatie Lettele-Oost. Zandpad naar het bos Sportweg
Bathmenseweg
Oerdijk
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
06
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
►
MAART 2023
ONTWIKKELPROCES MET EEN BETROKKEN DORP
L
ettele volgens Lettenaren is een kern waar pit in zit. Ook het ontwikkelproces voor planlocatie Lettele-Oost werd met veel interesse gevolgd en bij de twee dorpsateliers, die plaatsvonden op 1 december 2022 en 17 januari 2023, waren bijna honderd bewoners aanwezig. Beide bijeenkomsten bestonden uit een plenaire presentatie en een interactief gedeelte. De eerste avond stond in het teken van de ruimtelijke kwaliteiten en opgaven van de locatie, en werden de ruimtelijke keuzes voor de invulling van het gebied inzichtelijk gemaakt. Deelnemers konden een rondgang maken langs drie verschillende werkvormen, over de invulling van de openbare ruimte, over het vormgeven van gemengde woonbuurten en langs een maquette waarmee men zelf stedenbouwkundige invullingen kon uitproberen voor het gebied. Op basis van de opbrengst van deze avond (zie bijlage 1), en tevens de input van een op aanvraag georganiseerde extra bijeenkomst voor direct aanwonenden van het plangebied, zijn twee varianten voor een ruimtelijk raamwerk voor de locatie ontworpen; de Lus en de Kam (zie bijlage 2). Vervolgens zijn deze tijdens de tweede bijeenkomst aan de deelnemers voorgelegd en uitgebreid besproken. Zowel in de middag- als de avondsessie kwam hierbij een duidelijke voorkeur naar voren voor de Lus.
Met behulp van alle opmerkingen op beide varianten is daarna toegewerkt naar het ruimtelijk raamwerk zoals opgenomen in dit ontwikkelperspectief.
► AANLEIDING
► ANALYSE
Dorpsatelier 1 in Kulturhus De Spil (boven) en Dorpsatelier 2 in Bras-Koer (onder). De presentaties en verslagen van alle bijeenkomsten zijn te vinden op www.deventer.nl/lettele
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
07
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Werkvorm met maquette tijdens het eerste dorpsatelier op 1 december 2022 in Kulturhus De Spil.
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
08
►
KWALITEITEN EN OPGAVEN
Analyse
09
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Historie Lettele heeft zich gevormd rondom de kerk op de kruising tussen de Bathmenseweg en de Oerdijk. Lang bestond het slechts uit wat lintbebouwing langs deze oude wegen, maar de laatste dertig jaar is het dorp met name in oostelijke richting gegroeid. Aan de noordkant liggen de sportvelden, en sinds 2016 is hier ook Kulturhus de Spil gevestigd. De locatie Lettele-Oost is in gebruik altijd exentensieve landbouwgrond geweest, waarbij het landschap wel veel veranderingen heeft gekend. Tussen de vaste grenzen van de bosrand en de Oerdijk, zie je in de oude kaarten de lijnen steeds weer anders liggen. Ook na de aanleg van de houtwal in de eerste helft van de 20e eeuw veranderen de percelen nog. Pas in de laatste dertig jaar, met de uitbreiding van het dorp naar het oosten toe, heeft de locatie zijn huidige vorm gekregen. Door deze natuurlijke begrenzing ervaar je aan de oostzijde van Lettele een dubbele dorsprand. De bebouwingsgrens bestaat uit achtertuinen met een bonte variatie in erfafscheidingen. De ontwikkeling van de locatie biedt de mogelijkheid voor een ruimtelijk aantrekkelijke afronding van het dorp. Bebouwen van de locatie Lettele-Oost kun je dan ook zien als de laatste stap in de uitbreidingsgeschiedenis en afronding van Lettele aan de oostzijde.
► AANLEIDING
► ANALYSE
1900
1960
1970
1990
2000
2021
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
10
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Context Langs de noordrand van de locatie loopt een zandpad naar het opengestelde landgoed ‘t Oostermaet, een geliefde wandelroute voor de Lettenaren. Hier werd veel bosbouw bedreven aan de hand van ‘rabatten’. Dit zijn langwerpige ophogingen met daartussen greppels, zodat er droge stroken ontstonden waar bomen op konden worden geplant. Onderdeel van ‘t Oostermaet is ook natuurgebied De Slenk, een beschermd reservaat met van nature veel hoogteverschillen. Dit is mooi te zien in de geomorfologische kaart, waar dekzandvlaktes worden afgewisseld met dekzandwelvingen en landduinen. Ook de locatie zelf kent een duidelijk verschil in hoogte. Het zuidelijke deel is gelegen op een dekzandwelving en het noordelijke deel in een laagte zonder randwal.
► AANLEIDING
► ANALYSE
Entree van opengesteld landgoed ‘t Oostermaet bij het zandpad vanaf de Sportweg.
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
11
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Water Op de water en bodem kaart is het hoogteverschil op de locatie nog duidelijker te zien. Het noordelijk deel ligt ongeveer een meter lager dan het zuidelijk deel. Omdat de locatie nu nog volledig onverhard is en daarnaast een hoge grondwaterstand heeft, kent deze ontwikkeling een belangrijke wateropgave. Het is een voorwaarde om deze wateropgave integraal mee te nemen in het ontwerp. Daarbij geldt in ieder geval dat de huidige waterstructuur van sloten behouden blijft. Deze loopt langs de gehele westzijde en dwars door het midden van het plangebied, en stroomt van noord naar zuid richting de Lettelerleide. Langs de rechterzijde van de houtwal loopt een afwateringskanaal dat van belang is voor de naastgelegen percelen. Ook de houtwal zelf speelt een belangrijke rol in de wateropgave. Deze elementen en de hoge grondwaterstand vragen om innovatieve bouw- en woonvormen. Het noordelijke deel van het plangebied moet opgehoogd worden om op een goede manier te kunnen bouwen. Tot slot is de Stichting IJssellandschap bezig met een gebiedsproces op Landgoed Oostermaet. Één van de opgaven in dat proces is vernatting van natuur. Bij de uitwerking van het ontwikkelperspectief Lettele-Oost naar een stedenbouwkundig plan vindt verdere afstemming met de stichting plaats over dat thema.
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
12
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Sloten langs de achtertuinen van de aangrenzende woningen en als doorkruising van het gebied.
Omzooming van de locatie door de houtwal en bosrand.
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
13
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Mobiliteit Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Oerdijk. Deze weg wordt niet druk bereden en kan het toegevoegde autoverkeer aan. Wel is aandacht nodig voor een veilige aansluiting, waarbij overwogen kan worden de komgrens naar het oosten op te schuiven. Aan de noordzijde is niet zomaar een tweede aansluiting voor autoverkeer te realiseren. Inwoners van Lettele vonden dit ook niet wenselijk vanwege de kans op doorgaand verkeer. Wel werd een langzaamverkeersverbinding op prijs gesteld, die op de Sportweg kan aansluiten. In geval van nood kan die ook door hulpdiensten worden gebruikt. Milieu De gemeente Deventer heeft onderzoek gedaan naar diverse milieuaspecten rond de locatie van Lettele-Oost, en hoe die invloed hebben op woningbouw. Een aantal hoofdpunten uit de analyse van de gemeente zijn: • •
•
•
Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van het aspect geur of omliggende veehouderijen. Een deel van het plangebied ligt binnen 200 meter van het openluchtbad van De Spil. Dat is de richtafstand tussen dit soort voorzieningen en woningbouw. De omvang en het beperkte gebruik van het zwembad maken het echter te onderbouwen om van deze richtafstand af te wijken. Te meer omdat bestaande woningen al dichter bij het bad staan. Bodemonderzoek heeft uitgewezen dat er op basis van de huidige situatie geen belemmeringen zijn voor het toekomstig gebruik in de vorm van wonen. De locatie is onverdacht voor Niet Gesprongen Explosieven.
► AANLEIDING
► ANALYSE
•
•
•
•
•
De verkeersintensiteit van de Oerdijk is laag, en verkeerlawaai van deze weg is geen belemmering volgens de normen van de Wet geluidhinder. Ecologische waarden moeten bij verdere ontwikkeling in beeld gebracht worden. Doordat de locatie nu in gebruik is als intensief bewerkt cultuurlandschap, is er aandacht nodig voor Natuurinclusief bouwen, in afstemming met de stadsecoloog. Uit stikstofonderzoek kan worden geconcludeerd dat er geen rekenresultaten hoger zijn dan 0,00 mol stikstof/ha/j op de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Dit betekent dat het thema stikstof geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling. De ontwikkellocatie ligt niet binnen invloedsgebieden van BEVI bronnen. Dit aspect is dan ook niet relevant voor de ontwikkeling van woningbouw. Door de schaal van het project is er geen MER-beoordeling nodig. Wel moet er in de bestemmingsplanprocedure worden onderzocht of er belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn als we deze locatie tot ontwikkeling brengen.
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
14
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Landschap en ecologie De locatie is aan alle kanten landschappelijk omsloten. Aan de noordrand door het bos, langs de oostzijde door de houtwal, ten zuiden door de Oerdijk met grote bomenrijen en aan de westkant door de sloot met daarachter de achtertuinen van de huizen aan de Korenkamp. De bosrand en de houtwal zijn NNN-gebied (Natuur Netwerk Nederland) en dus beschermd. Ze spelen een belangrijke ecologische rol als leef- en foerageergebied voor diverse diersoorten als de egel, das, marter, vleermuis en hagedis. Ook de sloten bieden fijne leefomstandigheden voor kikkers en salamanders, en plantensoorten als de rietorchidee, zwanenbloem en kleine pimpernel. De rest van de locatie bestaat uit grasland en kent weinig biodiversiteit. Ook daarom is het behoud van deze landschappelijke structuren van belang. Het doel is om door middel van een natuurinclusief ontwerp ervoor te zorgen dat de ecologische waarde van het gebied er niet op achteruit gaat, en bij voorkeur zelfs wordt versterkt. Aan de noordzijde is een strook van circa 2400 m2 in gebruik als moestuinen. Met de woningbouwambitie die er ligt voor deze locatie zullen de tuinen op deze locatie moeten verdwijnen. Tijdens de dorpsateliers is door een aantal tuinders aangegeven dat zij de tuinen graag zouden zien terugkeren.
In de volgende fase wordt onderzocht of er op een plek elders in het gebied mogelijkheid is de tuinen in kleinere omvang terug te brengen.
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
15
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Woningbouw Op basis van de woningbouwambitie zoals opgeschreven in de Routekaart, is een voorlopig woninbouwprogramma opgesteld voor de locatie dat verder aangescherpt is tijdens de ateliers (zie tabel). Het voorstel is om uit te gaan van circa 60 woningen. Daarnaast is tijdens het eerste dorpsatelier gevraagd naar voorkeuren voor het karakter en de eigenschappen van nieuwe woningen, op basis van referentiebeelden (zie ook bijlage 1). Hieruit kwamen een aantal dingen naar voren: • Voorkeur voor een gemengde woonbuurt, dus met diverse huishoudens/segmenten. • Er is behoefte (in alle leeftijdsklassen) aan zowel sociale huur, goedkope koop en (middel) dure koop. Alleen dure huur is weinig genoemd. • Er is vraag naar luxe seniorenwoningen en eventueel wooncombinaties met opties voor mantelzorg • De meningen zijn verdeeld over gestapeld bouwen (appartementen van maximaal 4 lagen), maar qua architectuur is er een duidelijke voorkeur voor woonhuis-uitstraling. 3 lagen en een kap liggen dan voor de hand. • Voldoende eigen buitenruimte en een schuur zijn belangrijk. • Ruimte voor mogelijkheden voor (collectieve) zelfbouw is wenselijk. • Het is in dit gebied belangrijk om Bio-based, natuurinclusief en circulair te bouwen.
Enkele referentiebeelden van woningtypes in het goedkope, middeldure en dure segment die positief werden beoordeeld tijdens het eerste dorpsatelier. Woningen met een dorpse uitstraling (passend bij de huidige
De input van het dorpsatelier heeft een belangrijke rol gehad in het verder uitwerken van dit ontwikkelperspectief.
► AANLEIDING
► ANALYSE
bebouwing) hadden doorgaans de voorkeur.
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
16
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
In het tweede dorpsatelier dat we organiseerden en tijdens een avond speciaal gericht op de behoefte aan sociale huurwoningen zijn de woonwensen bij inwoners van Lettele voor de korte termijn nog eens gepeild. Uit die peiling kwam naar voren dat er vanuit het dorp relatief veel vraag is naar nieuwbouw in de dure sector (vrijstaand of 2/1 kap). Tijdens deze peiling waren er veel ouderen aanwezig. Daarnaast zijn via Plaatselijk Belang de jongeren van Lettele benaderd over hun woonbehoefte op korte termijn. Jongeren hebben aangegeven behoefte te hebben aan goedkope (kleine) koopwoningen (in de vorm van een rijwoning, of rug-aan-rugwoning). Door woonstichting De Marken is een informatieavond gehouden voor de belangstellenden voor een sociale huurwoning. Op die avond werd duidelijk dat de behoefte aan sociale huurwoningen overeenkomt met het percentage uit de Routekaart. De vraag naar nieuwe sociale huurwoningen komt vooral van senioren, die vanuit hun eengezinswoning in het dorp willen blijven wonen. Ook jongeren uit Lettele zijn geïnteresseerd in sociale huurwoningen. Deze beide leeftijdsgroepen zien voordelen in het bij elkaar in de buurt wonen.
Fasering In de Routekaart is fasering van de bouw in Lettele uitgangspunt. De woningbouw zal in ten minste twee fases plaatsvinden, met in beide fases een gedifferentieerd woningbouwprogramma.
Indicatief programma Programma Routekaart Sociale huur
12 woningen
20%
Goedkope koop
12 woningen
20%
Betaalbare (middeldure) koop 19 woningen
35%
Dure koop
7 woningen
15%
Totaal Routekaart
50 woningen
100%
Extra programma (dure koop) 10 woningen Totaal
Als laatste bleek uit de peiling onder inwoners dat er vraag is naar vrije sector koopwoningen. Deze vraag komt van huishoudens die binnen Lettele willen doorstromen. Bij doorstromen komen bestaande woningen in Lettele weer op de markt voor bijvoorbeeld gezinnen en jongeren. Aan het woningbouwprogramma van de Routekaart worden daarom 10 duurdere koopwoningen toegevoegd.
► AANLEIDING
► ANALYSE
Aandeel
60 woningen
Voorlopig woningbouwprogramma op basis van de diverse consultatierondes van de afgelopen maanden.
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
17
►
VERSTERKEN, VERBINDEN EN MEEBEWEGEN
Ontwikkelperspectief
18
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
FEBRUARI 2023
versterken
Lettele-Oost bevat op dit moment veel kwaliteiten. De lange lijnen van de sloten en de houtwal, het open zicht, en de velden en bebossing op loopafstand. De belangrijkste opgave voor de nieuwe wijk, is om deze zorgvuldig in te passen in het dorp. Dit ontwikkelperspectief stuurt op het versterken van de landschappelijke structuren, het verbinden van de wijk met haar omgeving, en het meebewegen met de (lokale) vraag. Zo wordt de landschappelijke kwaliteit gewaarborgd en woonkwaliteit toegevoegd.
► AANLEIDING
► ANALYSE
Het ruimtelijk raamwerk biedt het kader waarbinnen het woonprogramma gerealiseerd moet worden. Daarbij gaan we uit van de dorpse karakteristiek en de ruimtelijke opgaven op de locatie. Dit ruimtelijk raamwerk vormt de basis voor de verdere uitwerking naar een stedenbouwkundig plan. De grote landschappelijke en infrastructurele lijnen zijn hierin vastgelegd, samen met een aantal ontwikkelprincipes voor de bouwvelden. Deze zullen in dit hoofdstuk nader worden toegelicht.
verbinden
meebewegen
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
19
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Ruimtelijk raamwerk Het huidige landschap vormt de basis voor het ruimtelijk raamwerk. De sloten worden landschappelijk ingepast, met natuurvriendelijke oevers en ruimte voor beheer. Rondom de dwarssloot, die het plangebied opdeelt in noord en zuid, ontstaat een centrale groene plek voor de buurt die ook zorgt dat het zicht vanaf de Korenkamp richting de houtwal gevrijwaard blijft. Langs de houtwal loopt een struinroute tussen de Oerdijk en het bos - ook als buffer tussen de houtwal en de bouwvelden. In het noordelijke deel van de locatie vindt hier ook waterberging plaats. De bebouwing langs de Oerdijk (bij de entree van de wijk) heeft zijn oriëntatie op de Oerdijk. De bebouwing doet mee in de lintbebouwing van de Oerdijk, waar vrijstaande woningen wat verder terugliggen van de weg maar wel met hun voorkanten hierop zijn georiënteerd. Ook vormt zij het gezicht van de wijk vanaf de schapenweide. De onsluiting is eenzijdig en loopt via een slingerende weg in het zuidelijke deel naar een lus in het noordelijke deel. Deze wordt verbonden met de Sportweg middels een langzaamverkeersverbinding, voor de bereikbaarheid van de sportvelden en Kulturhus De Spil en als tweede ingang voor hulpdiensten. Het plangebied kent een aantal bouwvelden, waarvan twee specials.
Hier is ruimte voor bijzondere woontypologiëen, mogelijk in combinatie met andere soorten buitenruimten, zoals een gemeenschappelijke (moes)tuin. Tot slot is een zone bepaald waar gestapelde bouw mogelijk is.
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
20
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Referentiebeelden voor mogelijke invullingen van de specials: hofjewonen met gedeelde (moes)tuin, appartementen in het openbaar groen en rugaan-rug woningen met een semi-private buitenruimte.
Principedoorsnedes: aan de westzijde bestaat de rand uit de bestaande watergang + onderhoudspad en mogelijk-
strook voor watergang, beheerspad, landschappelijke inpassing
Behoud en versterking houtwal, struinpad en waterberging
heid voor landschappelijke inpassing tussen de watergang en de nieuwe wijk. Aan de oostzijde bestaat deze uit de houtwal, struinpad en een variabele breedte voor waterberging. Het precieze ruimtebeslag voor beide zijden is nader
opgehoogd bouwveld
uit te werken op basis van benodigde waterberging en de situering van het onderhouds-
flexibele grens
flexibele grens
pad door het waterschap
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
21
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Groene omzoming van
Versterken
erven en parkeerplaatsen
De sloot en de houtwal worden de natuurlijke randen van de nieuwe wijk, met de centrale openbare ruimte als landschappelijk en ecologisch verbindingsstuk. Met name het lager gelegen deel noordelijke deel kent uitdagingen omtrent water. Natuurinclusieve en klimaatadaptieve wijk Waar vroeger het landschap werd gevormd naar de gewenste ontwikkeling, geven we tegenwoordig de voorkeur aan het vormgeven van de gewenste ontwikkeling volgens het landschap. Voor Lettele-Oost betekent dat dat er (liefst) geen grond wordt opgehoogd en de wijk zo wordt ingericht dat het zelf in staat is droge voeten te houden. Water zal worden opgevangen in de ecologische zone waar het vertraagd kan worden afgevoerd en geïnfiltreerd. Maar ook op eigen terrein, waar het kan worden hergebruikt voor de wasmachine, het doorspoelen van het toilet en het bewateren van de tuin. Er wordt alleen verhard waar nodig, waarbij slim gebruik kan worden gemaakt van waterdoorlatende bestrating en halfverharding, bijvoorbeeld voor het parkeren in clusters. Het publieke groen wordt geïntensiveerd met biodiverse beplanting en het private groen krijgt een uniforme erfafscheiding in de vorm van heggen, wat zowel goed is voor de wateropgave als voor de soortenrijkdom en tegelijkertijd zorgt voor een nette uitstraling richting het dorp en de dorpsrand.
Zo ontstaat een toekomstbestendige wijk die de landschappelijke kwaliteiten van de locatie niet alleen gebruikt maar juist ook versterkt.
Opvang en hergebruik van
regenwater op eigen terrein
Ontwikkelprincipes voor de bouwvelden
Referentiebeelden van een natuurinclusieve en klimaatadaptieve inrichting
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
22
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Bebouwing heeft altijd een kap en deze variëren in oriëntatie
Verbinden Op dit moment ervaar je aan de oostzijde van Lettele twee dorpsranden. De schuttingen van de Korenkamp geven de bebouwingsgrens aan, terwijl de houtwal met zijn dichte begroeiing een landschappelijke grens vormt. Met de ontwikkeling van Lettele-Oost groeit het dorp dus eigenlijk naar haar natuurlijke begrenzing toe. Schakel tussen dorp en landschap De continuering van het dorpse karakter is een voorwaarde, zowel in uitstraling van de woningen als in dat van de woonomgeving. Bewoners hebben een voorkeur voor bebouwing met een kap. De ruimtelijke opzet van het dorp blijft behouden door het terugleggen van de rooilijn langs de straat. De slingerende weg met eenzijdige, voor alle bewoners goed toegankelijke stoep zorgen voor lage rijsnelheden en sluit aan bij de ontspannen, dorpse sfeer.
Terugliggende rooilijn van 3 meter vanaf de straat
Dorpse mobiliteit, ruim parkeren De nieuwe wijk wordt voor autoverkeer met een lus ontsloten vanaf de Oerdijk. Bewoners vroegen om ruime parkeervoorzieningen, omdat het autobezit doorgaans hoog is. Parkeren op eigen terrein is waar mogelijk gewenst. Openbaar parkeren kan langs de weg of in groepjes tussen de kavels. Speciale aandacht wordt gevraagd voor langzaamverkeersverbindingen in alle richtingen. Fietsen van en naar het Kulturhus De Spil en de sportvelden blijft mogelijk. Door langs de nieuwe randen ruimte te houden voor paden, ontstaat er een doorlopende wandelroute tussen de dorpskern, de sloten, de houtwal en het (speel)bos.
► AANLEIDING
► ANALYSE
Ontwikkelprincipes voor de bouwvelden
Referentiebeelden van een speelplek voor de allerkleinsten en een wandelroute langs de houtwal Links: Foto op locatie met zicht op de kerktoren
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
23
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Menging van segmenten
Meebewegen Vanuit de routekaart is voor Lettele de ambitie gedefinieerd om zowel woningen te bouwen voor de lokale vraag, als voor nieuwe aanwas om de voorzieningen en leefbaarheid van het dorp op het gewenste niveau te houden. Tegelijkertijd is het van belang om gedurende de ontwikkelperiode die lokale vraag te kunnen blijven bedienen, en deze niet ten koste gaat van die tweede categorie.
Mogelijkheden voor (C)PO
Inspelen op de lokale vraag Vanuit het dorp is er vooral behoefte aan woningen voor senioren, jongeren en starters. Voor hen zullen er woningen moeten worden gebouwd in segmenten die Lettele nu nauwelijks heeft. Daarom wordt ten eerste ingezet op het creëren van een gemengde wijk waarin vooral nieuwe woningtypes aan de woningvoorraad van het dorp worden toegevoegd, zoals rijwoningen en appartementen, maar ook hofwoningen en rug-aan-rugwoningen zijn in de gesprekken tijdens de dorpsateliers aangedragen. Ten tweede is het van belang dat de locatie gefaseerd wordt ontwikkeld waarbij telkens de lokale behoefte van dat moment wordt opgehaald, zoals is gedaan bij het tweede dorpsatelier.
Ontwikkelprincipes voor de bouwvelden
Referentiebeelden van woningtypes in het goedkope, middeldure en dure segment die positief werden beoordeeld tijdens het eerste dorpsatelier
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
24
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Onderzoekend ontwerp voor
AUTEURSRECHT GEBRUIKTE BEELDEN
het ontwikkelperspectief
- Adobe Stock
middels schetsmaquette.
- Beverwijk Bouw - Funda - Geologische kaart van Nederland - Google Earth - Jasper Monster - Joep Rutgers - Knarrenhof - Nanda Sluijsmans - Van Campen Bouwgroep - Van der Heijden FOTO’S OP LOCATIES IN LETTELE: RUIMTEVOLK.
Vervolg Na vaststelling van het ontwikkelperspectief door het college en de gemeenteraad van Deventer zal deze verder worden uitgewerkt tot een stedenbouwundig ontwerp en beeldkwaliteitsplan. Op basis daarvan vindt in een volgende stap de planjuridische vertaling plaats door middel van het opstellen van een omgevingsplan. Hierop kan een omgevingsvergunning voor de woningbouwontwikkeling worden afgegeven, waarna kan worden gestart met de bouw van de eerste fase. In het snelst mogelijke scenario is dit naar verwachting in 2024.
► AANLEIDING
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
25
►
COLOFON
Dit ontwikkelperspectief is in opdracht van de gemeente Deventer
Begeleiding kernteam gemeente Deventer:
opgesteld door RUIMTEVOLK en resultaat van een samenwer-
Ad Anker (adviseur stedenbouw)
kingsproces met de gemeente Deventer en betrokken Lettenaren.
Jip ten Barge (projectmanager gebiedsontwikkeling)
Het ontwikkelperspectief is het ruimtelijk raamwerk waarbinnen
Monique van Bekkum (projectondersteuner)
het woonprogramma gerealiseerd moet worden. Het perspectief
Judith Buter (adviseur communicatie)
omvat de grote landschappelijke en infrastructurele lijnen met een
Siddharta Martijn (adviseur parkeerbeleid)
aantal ontwikkelprincipes voor de bouwvelden. De volgende stap is
Annemiek Oosterwegel (adviseur wonen)
uitwerking naar een (exacter) stedenbouwkundig plan met bijbeho-
Merle Rondhuis (juridisch adviseur)
rende uitgiftestrategie. Het copyright van de beelden, kaarten en
Marlies Spreen (adviseur landschap)
foto’s berust bij RUIMTEVOLK tenzij anders aangegeven. Hoewel
Jeanet ter Veer (planeconoom)
aan de inhoud en samenstelling van dit rapport de grootst mogelijke zorg is besteed, is het mogelijk dat informatie onjuist of onvolledig is. RUIMTEVOLK aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de volledigheid en juistheid van de gegeven informatie. Aan de inhoud van dit rapport kunnen geen rechten worden ontleend. Dit document is niet voor commercieel gebruik. 28 maart 2023 RUIMTEVOLK: Annemiek Wiggers Koen Klouwen Sjors de Vries
►
BIJLAGEN
27
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Bijlage 1A Werkvormen Dorpsatelier 1
Deelnemers werden uitgenodigd om te reageren op een breed scala aan referentiebeelden van woningen uit verschillende segmenten. De totale opbrengst is hiernaast weergegeven. Op de beelden die wit zijn gemaakt is geen specifieke reactie gekomen.
Gemengde buurten vormgeven Positief
Neutraal
Kritisch
Sociale huur < €764,-
Middeldure huur > €765 - €1000,-
Goedkope koop < €250.000,Kleur/uitstraling niet mooi. Net een garagebox
Dorpsatelier #1 Gebiedsperspectief Lettele 1 december 2022 Dure huur > €1000,-
Middeldure koop > €250.000 - €355.000,Meer biobased bouwen, zoals hier (fabriekswoning)
Schuurwoning, mooi
Mooi, maar te weinig groen
Dure koop > €355.000,-
Functioneel voor uiterlijk
Te hoog, max. 2 verdiepingen
Te ruw, rommelige uitstraling
Past wel bij bosomgeving
Is er ruimte voor zo veel groen? Mooi
Past niet bij het dorp Architectuur niet in dorp
Groen, tuintjes
Meer voor buitenaf
Geen appartementen Niet geschikt voor Lettele
Groen mooi
Rommelig
Kan goed opgaan in de omgeving
Mooi landelijk
Rommelig
Lijkt op wijk, bosrand
Te veel appartementen-uitstraling
Senioren, parkeren erbij
Landelijk, mooi Beste optie voor appartementen
Massa totale gebouw te groot. Deel door 2
Appartementen als woonhuis Hofje voor ouderen
Verspringend, verschillende stenen
Mooi dorps
Mooi
Mooi, een verdieping te hoog
Speels, ronding, natuur
Aangezicht + lichtinval mooi Past bij huidige uitstraling dorp
Privacy belangrijk
► AANLEIDING
► ANALYSE
Past niet bij Lettele
Jong en oud geschikt
Parkachtig zonder auto’s, mooi Mooie uitstraling
Voor open, blik (auto’s) achter
Geen gekke architectuur
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
28
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Bijlage 1B Werkvormen Dorpsatelier 1
Deelnemers werden uitgenodigd om te reageren op een breed scala aan referentiebeelden verschillende mogelijke elementen in de publieke ruimte. De totale opbrengst is hiernaast weergegeven. Op de beelden die wit zijn gemaakt is geen specifieke reactie gekomen.
Elementen in de publieke ruimte Positief
Neutraal
Dorpsatelier #1 Gebiedsperspectief Lettele 1 december 2022
Kritisch
Pluk/moestuin
Water
Moestuin langs de sloot = extra buffer voor huidige huizen
Parkeren
Sport en spel
Biodiversiteit
Geen moestuin in de woonwijk
Vraagt (te) veel ruimte
Veel groen maar ook ruimtelijk Mooi!
Liever meer achtertuin en minder voortuin Dit liever bij sportveld/ school
Bruggetje mooi als verbinding tussen noord en zuid
Dit hoort in een bos, niet in een wijk Netjes
Slecht voorbeeld Vijfhoek: te weinig parkeerplekken
Te stedelijk
Huidige tuinders hebben veel geïnvesteerd in tuinen, rekening mee houden
Niet per se toestellen, maar wel groen veldje met wat speelaanleidingen
Wadi’s leveren mooi binnengebied, zorgt voor kwaliteit
Mooi voorbeeld voor bestaande sloot (speelsheid spreekt aan)
Steenbrug als mooi voorbeeld
► ANALYSE
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
Waardevol: rieorchideeën langs Leide (westkant plangebied)
Combi houtwal + wandelpad + volkstuin, bijenkist
Sowieso in Lettele meer bloemenlinten
Vanuit nieuwe wijk verbinding/pad met/ naar bos
Speeltuin in Spilbos op de open plek
Kindvriendelijk
Groenstrook langs de sloten is belangrijk, met struiken
Mooi als bufferzone
Zorg voor buffer tussen nieuwe woningen en bestaande bouw
Paar parkeerplekken zijn wel nodig, maar niet te veel
Leuk! Mits onderhouden (apdopteren)
Hebben we al!
Wel moeilijk om bij parkeren aan achterzijde het adres te vinden
Denk aan optimale situering woningen m.b.t. zonnepanelen
Natuurlijke uitstralling
Speeltuin: ja, in het groen
Graag wandelpad langs sloot en houtwal
Zorgen voor vloeiende overgang naar (groene) omgeving. Met wadi, hofjes
Toekomstbestendig voor elektrisch rijden
Wel leuk, in houtuitvoering
Leuk toestel, te dicht bij huis/ voordeur
Mooi natuurlijk
► AANLEIDING
Of iets anders...
Gebruik sloten als basis voor natuurvriendelijke oevers
Rommelig
Dit wordt hangplek jongeren. Lelijk
► VERVOLG
► BIJLAGE
29
ONTWIKKELPERSPECTIEF LETTELE-OOST
MAART 2023
Bijlage 2 Varianten Dorpsatelier 2 Bewoners werden twee varianten voorgelegd voor het ruimtelijk raamwerk, de Lus en de Kam. Deze varianten vertonen gelijkenissen in de landschappelijke basis, maar verschillen in inrichting, type ontsluiting en indicatieve oriëntatie van de bebouwing. Hierover werd aan tafel in groepen het gesprek gevoerd en kwamen voorkeuren naar boven. Ruimtelijk raamwerk Variant 1 - De Lus
Dorpsatelier #2 Gebiedsperspectief Lettele 17 januari 2023
Variant 1 De Lus - Doorsnede
Dorpsatelier #2 Gebiedsperspectief Lettele 17 januari 2023
Variant 2 De Kam - Doorsnede
Dorpsatelier #2 Gebiedsperspectief Lettele 17 januari 2023
Ruimtelijk raamwerk Variant 2 - De Kam
Dorpsatelier #2 Gebiedsperspectief Lettele 17 januari 2023
N
N
schaal 1:500
► AANLEIDING
► ANALYSE
schaal 1:500
► ONTWIKKELPERSPECTIEF
► VERVOLG
► BIJLAGE
30