2023-302 Murmelliusstraat 4 - Nota van Uitgangspunten

Nota voor Burgemeester en Wethouders Team: Projecten, Realisatie en Ontwikkeling Onderwerp: Murmelliusstraat 4 - Nota van Uitgangspunten Notagegevens Bestuursorgaan Notanummer Datum Programma Portefeuillehouder

: : : : :

Bijlage(n)

:

B-en-W 7-03-2023 2023-104 7-03-2023 05 - Ruimtelijke ontwikkeling Wethouder Grijsen,

Parafering <li>20-02-2023: Programmamanager Ruimtelijke Ontwikkeling</li><li>21-02-2023: Wethouder</li>

Agendering * 21-02-2023: Gemeentesecretaris/algemeen directeur

Definitieve akkoord 8-03-2023 B & W d.d.: 7-03-2023

Besluit 1. De "Nota van Uitgangspunten Murmelliusstraat 4" vast te stellen en daarmee kaderstellend richting te geven aan de ontwikkeling van woningen op dit perceel

De nota en het besluit openbaar te maken nadat initiatiefnemer omwonenden heeft kunnen informeren over het besluit.

Inleiding In 2021 is met Van Pijkeren Woningbouw bv (hierna: 'initiatiefnemer') een intentieovereenkomst aangegaan die toeziet op het onderzoeken van de haalbaarheid van de bouw van 11 appartementen op de locatie Murmelliusstraat 4 in Deventer. De locatie is gelegen in de Zwolsewijk, nabij het spoor Deventer Zwolle. De initiatiefnemer heeft het voornemen om het leegstaande pand Murmelliusstraat 4 te slopen en de locatie te herontwikkelen met woningbouw. Na een enquête in de buurt is door initiatiefnemer de conclusie getrokken dat er geen draagvlak is voor appartementen op deze locatie. De buurt heeft bij een ontwikkeling naar woningbouw de voorkeur voor grondgebonden woningen. Initiatiefnemer heeft vervolgens een aantal varianten voor grondgebonden woningen onderzocht. Gezien de ligging nabij het spoor is door initiatiefnemer tegelijkertijd onderzoek gedaan naar de effecten van het spoor op de beoogde nieuwbouw. Dat levert geen directe belemmeringen op. Zowel initiatiefnemer als gemeente hebben een voorkeur voor een variant waarbij 8 rug-aan-rug woningen met twee verdiepingen worden gerealiseerd. In voorliggende "Nota van Uitgangspunten" zijn de kaders voor de verdere uitwerking van het bouwplan opgenomen.

Beoogd maatschappelijk resultaat Vervangen van een leegstaand, verouderd pand door woningbouw passend bij de huidige marktvraag. Met deze woningbouwinvulling wordt kwaliteit aan de wijk toegevoegd en langdurige leestand / verloedering voorkomen.

Kader * Woonvisie Deventer 2018 "Meer dan geWOON' * Omgevingsvisie Deventer 2019 * Welstandnota Deventer * Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A * Intentieovereenkomst Murmelliusstraat 4

Betrokken partijen en participatie Door initiatiefnemer is in april 2021 een enquête in de buurt gehouden waarin de buurt naar haar visie is gevraagd bij een nieuwe invulling. Daarbij zijn verschillende onderwerpen (bouwhoogte, gebruik, doelgroep, parkeren) aan de orde geweest. Initiatiefnemer heeft de uitkomst van de enquête voor het overgrote deel een plek gegeven in de eerste planuitwerking. In juni 2022 is door initiatiefnemer de voorgenomen planuitwerking tijdens een inloopbijeenkomst aan de buurt gepresenteerd. De bijeenkomst is door circa 15 huishoudens bezocht. Van de bijeenkomst is door initiatiefnemer een verslag opgesteld. Op basis van de bijeenkomst is geconcludeerd dat de plannen in zijn algemeenheid enthousiast en positief zijn ontvangen. Wel is er door de buurt aandacht gevraagd voor parkeren en geluidsoverlast. Dit heeft in het schetsontwerp en in voorliggende 'Nota van Uitgangspunten' een plek gekregen.

Argumenten voor en tegen Wonen De Murmelliusstraat 4 is gelegen in een rustige woonbuurt met voornamelijk eengezinswoningen. De locatie ligt in de schil rond de binnenstad, op korte fietsafstand van voorzieningen en station. De locatie is daarmee interessant om woningen toe te voegen voor meerdere doelgroepen. De doelgroep voor het plan aan de Murmelliusstraat bestaat uit “kleine huishoudens', bijvoorbeeld young professionals, kleine gezinnen en empty-nesthuishoudens. De voorgestelde 8 rug-aan-rug woningen met meerdere verdiepingen zijn voor alle leeftijdsfasen geschikt of eenvoudig en zonder grote kosten geschikt te maken. Met het woningbouwprogramma op de locatie Murmelliusstraat 4 wordt met name ingespeeld op de vraag vanuit kleine huishoudens. De grondgebonden woningen bieden ruimte voor een werkkamer of extra slaapkamer op de verdieping. Het bouwplan aan de Murmelliusstraat voorziet in vrije sector koopwoningen. Spoorweglawaai De locatie is op korte afstand van het spoor gelegen. Daarom is in deze fase al

onderzoek gedaan naar akoestiek. Op 26 april 2022 (notanummer: 2022-374) heeft u kennis genomen van dit onderzoek en ingestemd met het te zijner tijd vaststellen van een hogere grenswaarde (rail)verkeerslawaai voor de bouw van 8 woningen op het perceel Murmelliusstraat 4. Dit onder het voorbehoud dat definitief tot overeenstemming gekomen kan worden over de verder uit te werken Nota van Uitgangspunten én de Anterieure Overeenkomst voor de bouw van deze 8 woningen. Parkeren / openbare ruimte Uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte die ontstaat vanuit de nieuwe invulling volledig wordt opgelost. Bij de acht voorgestelde grondgebonden rug aan rug woningen zijn dat elf parkeerplaatsen. Om het nieuwe gebouw goed op zijn plek te zetten en de omgeving een kwaliteitsverbetering te geven, is met de initiatiefnemer besproken dat het naastgelegen gemeentelijke perceel meegenomen moet worden in de uitwerking. Deze kan ingezet worden t.b.v. een goede inpassing van het gebouw en ten behoeve van de parkeeroplossing. Het bewuste terrein staat nu in de hekken en ligt braak. Het kent geen gebruik. Het perceel blijft (grotendeels) gemeentelijk eigendom en wordt voor rekening en risico van initiatiefnemer opnieuw ingericht met parkeerplaatsen en groen. Het beheer en onderhoud van de gemeentelijk kavel blijft bij de gemeente.

Omdat de gehele gemeentelijke kavel tot de Richard Paffraedstraat door initiatiefnemer wordt ingericht, kunnen meer parkeerplaatsen worden gerealiseerd dan voor de 8 woningen op basis van het parkeerbeleid nodig is. De parkeerplaatsen zijn openbaar toegankelijk. Op deze wijze dragen de nieuwe openbare parkeerplaatsen bij aan de totale parkeerbalans van de buurt. De inrichting en maatvoering zal voldoen aan het PvE Openbare Ruimte. Grondtransactie i.r.t. Didam-arrest Om het gebouw 'goed op zijn plek en in de omgeving te zetten' en infiltratievoorzieningen op eigen terrein te kunnen realiseren is een strook gemeentegrond van circa 200 m2 nodig. Daar staat tegenover dat de gemeente een strook toekomstig openbare gebied van circa 60 m2 heringericht terugkrijgt. In het kader van het Didam-arrest kan onderbouwd worden dat de initiatiefnemer de enige serieus gegadigde is die voor aankoop in aanmerking komt. Wel moet dit voornemen vooraf gepubliceerd worden en moet de wederzijdse grondtransactie marktconform zijn. Na instemming met de Nota van Uitgangspunten wordt de grondtransactie verder uitgewerkt en krijgt dit een plek in de nog op te stellen anterieure overeenkomst. Meekoppelkansen MJOP-MIND Vanuit gemeentezijde is in de komende jaren onderhoud aan de omliggende straten en trottoirs voorzien. Dit heeft nog nadere uitwerking nodig.

Het is kansrijk dat dit onderhoud tegelijkertijd en in samenwerking met het inbreidingsproject kan plaatsvinden. In het vervolgtraject wordt bekeken of en op welke wijze de werkzaamheden op elkaar afgestemd kunnen worden.

Financiële consequenties en dekking Op grond van de Wet ruimtelijke ordening is een gemeente verplicht om het kostenverhaal te regelen. De in de intentiefase gemaakte ambtelijke kosten worden grotendeels gedekt op basis van de gemaakte afspraken in de intentieovereenkomst. De beperkte meerkosten krijgen een plek in de anterieure

overeenkomst voor de vervolgfase zodat het gehele kostenverhaal voor rekening en risico van de ontwikkelaar komt. Inzet is om na vaststelling van de Nota van Uitgangspunten een anterieure overeenkomst aan te gaan met initiatiefnemer. Hierin worden naast de te verwachten ambtelijke kosten tevens afspraken gemaakt over eventuele planschade en de beoogde grondtransacties. Daarmee zijn alle kosten voor rekening en risico van initiatiefnemer. Het opstellen van een exploitatieplan voor het gebied kan hierdoor achterwege blijven. De anterieure overeenkomst wordt na uitwerking ter besluitvorming aan het college voorgelegd.

Openbaarmaking en communicatie Voorliggend besluit met bijbehorende documenten is openbaar. Over het besluit wordt door de gemeente niet actief gecommuniceerd. De initiatiefnemer heeft de mogelijkheid om de buurt te informeren over uw instemming met de Nota van Uitgangspunten. Na het aangaan van de anterieure overeenkomst zal het ontwerpbestemmingsplan voor besluitvorming worden voorgelegd en zes weken ter inzage gelegd worden. Tijdens de ter inzage legging worden omwonenden en belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om eventueel een zienswijze in te dienen.

Aanpak en uitvoering Als beide partijen instemmen met voorliggende 'Nota van Uitgangspunten' wordt de anterieure overeenkomst met initiatiefnemer voorbereid. Onderdeel daarvan is de beoogde grondtransactie en publicatie daarover. De anterieure overeenkomst wordt voor besluitvorming aan uw college voorgelegd. Nadat de overeenkomst is aangegaan kan de planologische procedure starten. De initiatiefnemer heeft het bestemmingsplan hiervoor in voorbereiding.