2023-285 Raadsvoorstel Locatiekeuze Flexwonen

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Flexwonen locatiekeuze Wethouder De Geest, 2023-285 28-03-2023 DEV-PRO

Inleiding Op 22 november 2022 heeft het college voor 6 locaties (waaronder Steenbrugge met 2 locaties) gevraagd deze nader te onderzoeken op haalbaarheid. Het Rijksvastgoedbedrijf, de RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland) en de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting zijn ingeschakeld om ons van de nodige expertise te voorzien. Met de corporaties is een nauwe samenwerking opgestart om de locaties te onderzoeken en verder uit te werken. Van de in totaal 7 locaties lijken in ieder geval 3 locaties geschikt om de beoogde flexwoningen te realiseren. Op deze locaties kunnen naar verwachting de eerste 180 - 200 woningen gerealiseerd worden.

Raadsvoorstel 1. De realisatie van flexwoningen op de volgende locaties concreet verder vorm te geven: 1. locatie nabij rotonde Oostriklaan; 2. Het Vlier 28, Borgele; 3. Locatie nabij Janus Baulingstraat, Steenbrugge. 2. Flexwoningen die voor maximaal 15 jaar op een locatie worden geplaatst, aan te wijzen als categorie van gevallen op grond van artikel 6.5, derde lid, van het Besluit omgevingsrecht, waardoor een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) als bedoeld in artikel 6.5, lid 1 van het Besluit omgevingsrecht niet is vereist. 3. Een budget van € 3.400.000,-- beschikbaar te stellen ten behoeve van de realisatie van flexwoningen en dit te dekken uit de hiervoor door het rijk beschikbaar gestelde subsidies. 4. Kennisnemen van de in voorbereiding zijnde Financiële Herplaatsingsgarantie voor Flexwoningen vanuit het Rijk, waarbij Deventer te zijner tijd mogelijk kan aansluiten.

Kern raadsvoorstel In stemmen met de keuze voor de drie geselecteerde locaties voor de eerste 180-200 flexwoningen en daar krediet vanuit de subsidies beschikbaar voor te stellen. In te stemmen met de categorie-aanwijzing van flexwoningen op grond van de Crisis- en herstelwet waardoor de reguliere procedure van 8 weken voor een omgevingsvergunning kan worden doorlopen voor flexwoningen.

Beoogd resultaat De versnelde realisatie van de eerste 180 - 200 flexwoningen voor de verschillende doelgroepen die met spoed een woning zoeken.

Kader * Raadsmededeling Flexwonen in Deventer d.d. 1 april 2021 * Wonen en Voorzieningen: Raadsbesluit Routekaart versterken arbeidsmarkt en verjongen d.d. 22 december 2021 * Verbinden Kader Sociaal Domein * Provinciale woonagenda (2021): toevoegen van goedkope en flexibele woonconcepten & taakstelling statushouders * Aanpak woningtekort door het Rijk/BZK: versnellingskamer Flexwonen * Omgevingsrecht (Crisis- en herstelwet, * Wet ruimtelijke ordening en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht)

* Collegebesluit d.d. 22 november 2022 met raadsmededeling met nummer 2022-911, nadere studie van locaties voor het realiseren van flexwoningen in de gemeente

Argumenten ten behoeve van de raad De verkenning voor flexwoningen vindt plaats in een hoog tempo en richt zich vooral op tijdelijke locaties. Het gaat om locaties die aanvullend kunnen zijn op de verkenning van de reguliere woningbouw en op locaties, die bovendien het liefst al op zeer korte termijn beschikbaar zijn. Ook op (toekomstige) woningbouwlocaties kunnen flexwoningen gerealiseerd worden in afwachting van de start van de permanente bouw. De doelgroep voor de flexwoningen zijn spoedzoekers zoals jongeren, starters, inwoners met relatieproblemen, statushouders, Oekraïners en inwoners die te maken krijgen met een herstructurering. Voor al deze groepen betekent het niet hebben van een woonruimte dat zij niet kunnen starten met het (opnieuw) opbouwen van hun leven. Momenteel zijn voor elke sociale huurwoning die vrijkomt in Deventer ca. 160 gegadigden. De noodzaak om met spoed voor deze doelgroep te bouwen is duidelijk. U bent hierover ook geïnformeerd door de corporaties op 18 januari 2023. De woonruimte voor studenten (samen met Saxion en DUWO) en arbeidsmarktmigranten (verantwoordelijkheid van werkgevers en uitzendbureaus) worden in andere trajecten opgepakt en vallen buiten deze huidige opgave voor flexwonen. Besluitpunt 1. Rotonde Oostriklaan De locatie is beoordeeld op aspecten zoals verkeer, stedenbouw, ecologie en beschikbaarheid op korte termijn.

De locatie lijkt op grond van de eerste haalbaarheids-analyses geschikt voor ca 80-100 flexwoningen. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de aspecten met betrekking tot de ruimtelijke inpasbaarheid en haalbaarheid van de locatie. Samen met woningcorporatie Rentree en de eigenaar van de grond worden plannen nu verder uitgewerkt. Er heeft participatie plaatsgevonden met omwonenden op 20 december 2022 en op 13 maart 2022. Bij de laatste inloopavond zijn de uitgangspunten en referentiebeelden op deze locatie gedeeld (zie bijlage 2). Op 7 maart is de locatie besproken met Plaatselijk Belang Colmschate. Hierbij zijn met name verkeerskundige en veiligheidsaspecten door omwonenden benoemd. De aandachtspunten van omwonenden worden betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. De grond is in eigendom van zorgcentrum Solis. Zij zijn bereid om de grond beschikbaar te stellen voor het beoogde gebruik. Met de grondeigenaar en de verhuurder (Rentree) worden afspraken gemaakt over de aanleg van voorzieningen op de kavel (zoals infrastructuur) en het tijdelijk gebruik. Het Vlier 28 De locatie is beoordeeld op aspecten zoals verkeer, stedenbouw, ecologie en beschikbaarheid op korte termijn. De locatie lijkt op grond van de eerste haalbaarheids-analyses geschikt voor ca 50 flexwoningen in drie bouwlagen.

Uit onderzoek door de corporatie is gebleken dat meer dan drie bouwlagen een fors hogere investering vanwege de bouw en exploitatie van een lift en extra zware eisen in de constructie en brandveiligheid vraagt. Ook met inzet van subsidie gelden is meerlaags bouwen voor Ieder1 op deze locatie niet haalbaar. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de aspecten met betrekking tot de ruimtelijke inpasbaarheid en haalbaarheid van de locatie. In bijlage 3 zijn uitgangspunten

en referentiebeelden voor de locatie opgenomen. Op 14 december 2022 is via een inloopbijeenkomst (samen met de beoogde locaties in Steenbrugge) georganiseerd voor omwonenden. Hiervan is geen gebruik van gemaakt door omwonenden. Een tweede informatiebijeenkomst staat gepland op 29 maart. Eventuele aandachtspunten van omwonenden worden betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. Locatie nabij Janus Baulingstraat, Steenbrugge De locatie is in nauwe samenwerking met projectgroep voor het plangebied Steenbrugge beoordeeld op aspecten zoals verkeer, stedenbouw, ecologie en beschikbaarheid op korte termijn. De locatie lijkt op grond van de eerste haalbaarheids-analyses geschikt voor circa 60-70 flexwoningen. De capaciteit van de locatie hangt samen met de capaciteit van het gehele plangebied Steenbrugge. Bij de uitwerking van de plannen wordt nadrukkelijk gekeken naar de ruimtelijke inpassing in Steenbrugge. Daarbij wordt rekening gehouden met de afwezigheid van voorzieningen zoals winkels in de directe omgeving. In bijlage 1 is een overzicht opgenomen van de aspecten met betrekking tot de ruimtelijke inpasbaarheid en haalbaarheid van de locatie. In bijlage 4 zijn uitgangspunten en referentiebeelden voor de locatie opgenomen. Op 14 december 2022 zijn omwonenden via een inloopbijeenkomst geïnformeerd.

Er is met een afvaardiging van de bewonerscommissie Steenbrugge gesproken over de mogelijke ontwikkeling voor flexwoningen op 14 februari. Met Dela (eigenaar van de begraafplaats) is afgesproken voldoende afstand te houden tot de begraafplaats en strooiveld in verband met mogelijke zicht, - en geluidsoverlast. Daarnaast blijft er ruimte voor uitbreiding van de begraafplaats in de toekomst. Op 15 maart 2023 is een tweede inloopbijeenkomst georganiseerd. Voor alle ingebrachte opmerkingen geldt dat ze beoordeeld worden en waar mogelijk wordt het definitieve ontwerp aangepast. Algemeen Voor alle locaties geldt dat de aansluiting op het elektriciteitsnet door Enexis een groot knelpunt is. Dit geldt overigens ook, maar in mindere mate, voor de overige nutsvoorzieningen. We zijn gemeentebreed in overleg met nutsbedrijven om te beoordelen of een versnelling ten behoeve van flexwoningen mogelijk is. Dit vraagt mogelijk om extra inzet om de woningen daadwerkelijk te kunnen realiseren in 2023. Toelichting op besluit punt 2. Om flexwoningen op een locatie voor een tijdelijke periode van vijftien jaar mogelijk te maken via een omgevingsvergunning moet normaliter de uitgebreide procedure (3e graad afwijking) van 26 weken worden gevolgd.

Aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties is verzocht om aan flexwoningen binnen de gemeente Deventer een experimentenstatus toe te kennen op grond van de Crisis- en herstelwet alsmede het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Bij toekenning van deze status door het ministerie kan medewerking worden verleend aan flexwoningen via de reguliere omgevingsvergunningprocedure van 8 weken. Hiervoor is nog wel van de gemeenteraad een categorie-aanwijzing nodig voor flexwoningen waarmee de raad aangeeft dat een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist. Zij maken voor flexwoningen dan geen gebruik van hun adviesrecht. Vanzelfsprekend zal elke nieuwe locatie worden afgestemd met de raad. De procedure die kan worden doorlopen voor flexwoningen is een omgevingsvergunning met ene afwijking van het bestemmingsplan, maar dan met toepassing van de reguliere procedure. Er geldt geen verruiming in mogelijkheden door bijvoorbeeld beperking in de mate van onderzoek. Alle onderzoeken en de

ruimtelijke onderbouwing die horen bij de afwijking moeten op reguliere wijze worden uitgevoerd. Voor de omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan volgt de reguliere procedure met bezwaar, beroep en hoger beroep. Deze procedure leidt dus niet tot minder rechtsbescherming voor belanghebbenden. Toelichting op besluitpunt 3 De gemeente heeft een totaalbedrag van € 6,6 miljoen aan subsidies ontvangen van het rijk om versneld flexwoningen te kunnen realiseren over de jaren 2023 en 2024. Het voorstel dat nu voorligt is om het budget voor de eerste ca. 200 woningen beschikbaar te stellen vanuit deze rijkssubsidies. Dit budget is nodig voor de verdere planvorming en om de projecten in 2023 daadwerkelijk tot uitvoering te brengen met onder andere het bouw- en woonrijpmaken. In de kwartaalrapportages zal verantwoording worden afgelegd over de inzet van deze subsidies. Toelichting op besluitpunt 4 Branchevereniging Aedes, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en het Rijk hebben overeenstemming bereikt over de contouren van een financiële herplaatsingsgarantie voor het realiseren van flexwoningen. Allereerst wordt ingezte op herplaatsing van de flexwoningen. De garantieregeling zorgt ervoor dat indien herplaatsen van flexwoningen niet mogelijk is, er een financiële compensatie is om de investeringen te dekken.

Wanneer een locatie tijdelijk beschikbaar is lopen corporaties een financieel risico, omdat de investering na 15 jaar niet is terugverdiend. Deze regeling moet ervoor zorgen dat corporaties durven te investeren in de ontwikkeling van locaties die tijdelijk beschikbaar zijn. Doordat alle partijen zich achter deze werkwijze scharen wordt de kans op een succesvolle herplaatsing vergroot. Met de aangekondigde financiële herplaatsingsgarantie zijn afspraken gemaakt over de verdeling van dit risico tussen partijen. De verdeling is vooralsnog vastgesteld op 60% Rijk, 25% gemeente en 15% eigen risico voor de corporatie. De komende tijd wordt de garantstelling financieel en juridisch nader uitgewerkt door het Rijk en partners. Voor de ontwikkeling van flexwoningen in Deventer kan ook Deventer naar verwachting aansluiten bij deze regeling. Per locatie kan beoordeeld worden of deelname voor de gemeente zinvol is. Aansluiten bij deze regeling betekent dat de gemeente, evenals het Rijk, in de toekomst rekening moet houden met het risico dat corporaties aanspraak kunnen maken op de garantstelling. Op basis van voorlopige berekeningen van het Rijk zou voor de 3 kansrijke locaties binnen gemeente Deventer een bedrag van circa € 850.000, - voor 200 woningen moeten worden gereserveerd. Het Rijk heeft op dit moment behoudend gerekend en een expert judgement gevraagd voor aanscherping.

De verwachting is dat dit bedrag van € 850.000, -, dat beschikbaar moet zijn over 15 jaar, het maximum is en lager zal uitvallen zodra de aanscherping van het Rijk heeft plaatsgevonden en er door de gemeente een eigen risicoanalyse is opgesteld voor de 3 kansrijke locaties. U wordt te zijner tijd nader geïnformeerd over een mogelijke gewenste aansluiting bij deze regeling.

Betrokken partijen en participatie Het project flexwonen wordt in een nauwe samenwerking met de corporaties Woonbedrijf Ieder1 en Rentree uitgevoerd. Voor alle potentiele locaties is een participatieproces gestart die samen met de corporaties is vormgegeven.

Financiële consequenties Diverse subsidies zijn aangevraagd: 1. Op 29 november 2021 heeft de gemeente een beschikking ontvangen op de

RHA-aanvraag (Regeling huisvesting aandachtsgroepen). Hierdoor is een subsidie van € 1 miljoen ontvangen. Deze subsidie moet voor 31-12-2025 zijn besteed. Dit geeft de nodige ruimte om de gelden slim in te zetten. 2. In oktober is opnieuw subsidie aangevraagd uit de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen. Ditmaal voor € 2 miljoen, onder dezelfde voorwaarden, maar afronding uiterlijk 2027. Deze aanvraag is inmiddels ook toegekend. 3. Op 30 september 2022 is er bij de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting een subsidieaanvraag ingediend voor € 3,6 miljoen voor in totaal 300 wooneenheden. Deze subsidie moet in 2023 gedeeltelijk worden gebruikt, een eventueel restant moet dan voor 1 december 2024 gerealiseerd zijn. Dat legt druk op het proces. Deze subsidie moet gebruikt worden voor de onrendabele top, maar ook voor kosten die de gemeente moet gaan maken. De gelden kunnen worden overgeheveld naar derden zoals de corporaties. Het gaat dan o.a. om de kosten voor de aanschaf van de woonunits, het bouw- en woonrijp maken van de grond, uitvoeringskosten, exploitatiekosten, onderhoud en beheerkosten. De kosten voor de ambtelijke inzet voor dit project worden gedekt uit de subsidiegelden. Ook zijn de subsidiegelden noodzakelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de locaties.

Risico is dat toegekende subsidies teruggestort moeten worden als aan de voorwaarden niet kan worden voldaan. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als woningen niet op tijd geplaatst zijn en klaar voor gebruik. Voor kosten waarvoor in dat geval mogelijk geen dekking meer is dient een alternatieve dekking gevonden te worden.

Betrokkenheid raad Met uw raad is afgesproken dat u een besluit neemt over de keuze van de locaties voor flexwoningen. Het college verwacht in u in de loop van dit jaar een opvolgend besluit aan u te vragen over andere locaties om te komen tot de beoogde 300 woningen. Via kwartaalrapportages wordt u geïnformeerd over de financiële stand van zaken en de inzet van de subsidies.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König