2023-216 Beeldkwaliteitsplan 'de Zuivelfabriek Colmschate'
Tekst van het document
beeldkwaliteitsplan de Zuivelfabriek Colmschate 28 februari 2022
in opdracht van
inleiding
Aan de stationsweg in Colmschate (langs het spoor) stond de oude zuivelfabriek. De fabriek werd in 1971 gesloten en sindsdien was het in gebruik als bedrijfsverzamelgebouw met een grote variatie aan verschillende huurders. In 2021 is het gebouw gesloopt en staat alleen de schoorsteen er nog. In de afgelopen jaren zijn er meerdere modellen getekend voor een nieuwe invulling van het terrein. Daarbij is ook onderzocht of transformatie van de melkfabriek naar woningen mogelijk zou zijn. Door de slechte staat en fabrieksafmetingen was het niet rendabel om deze fabriek uit de jaren 20 te transformeren naar woningen of appartementen. Er is daarom gekozen om het gebied opnieuw te ontwikkelen waarbij de geschiedenis van de plek als basis is gelegd.
foto van zuivelfabriek uit eerste helft van 20e eeuw gezien vanuit het spoor
pagina
2
geschiedenis
Tot in de tweede helft van de negentiende eeuw werden melkproducten als boter en kaas vrijwel alleen op de boerderij gemaakt. Een belangrijke uitvinding was de melkcentrifuge in 1859. De Zweedse ingenieur ‘De Laval’ ontwikkelde in samenwerking met machinebouwer Alfa een ‘separator’, die kleine verontreinigingen verwijderde en in combinatie met een stoomturbine efficiënt werkte. Omdat nu grote hoeveelheden room konden worden geproduceerd, bespoedigde dit de mechanisatie en de stichting van zuivelfabrieken. Louis Pasteur ontdekte midden negentiende eeuw dat er een optimale temperatuur bestaat voor levensmiddelen. Pas vlak voor de Tweede Wereldoorlog werd pasteurisatie wettelijk verplicht. Door bovengenoemde ontwikkelingen werd tussen 1890 en 1920 in vrijwel iedere plaats een zuivelfabriek opgericht. In het begin waren dit particuliere maar later vooral coöperatieve bedrijven omdat de boeren bij deze beheersvorm zelf betrokken bleven omdat het risico van mislukken gering was en zij iets terugzagen van de meeropbrengst. In de periode tot de Tweede Wereldoorlog gaat de mechanisatie verder met onder andere de lopende band en de melkbussen-spoelmachine. De fabrieken werden uitgebreid en gemoderniseerd. In de naoorlogse jaren zijn er grote veranderingen: de melkprijs zakt in en er ontstaat een ‘boterberg’. Later komen daar de verscherpte eisen i.v.m. het milieu
en de hygiëne bij. In 1950 sluiten de coöperatieve fabrieken in Wesepe (Nieuw Leven), in Colmschate (de Weteringen) en in Bathmen zich aaneen tot de ‘Verenigde Coöperatieve Fabrieken IJsseldal’. Ook hier was een belangrijke ontwikkeling de specialisatie: de fabriek in Colmschate werd verbouwd met het oog op de melkpoederproductie, in Bathmen werd in 1952 een kaasmakerij geopend en in Wesepe werd het assortiment consumptie melkartikelen steeds verder uitgebreid. Vervolgens ging het fusieproces verder: eind jaren 60 was ‘Coberco’ ontstaan uit de coöperatieve bedrijven Comego te Zutphen, de Berkelstroom te Lochem en de Condensfabriek te Deventer. Binnen en buiten deze coöperatieve zuivelreus gingen in die jaren daarna diverse fabrieken dicht: Colmschate in 1971, Olst in 1973, Wesepe in 1981 en Bathmen in 1985.
foto van zuivelfabriek uit eerste helft van 20e eeuw gezien vanuit de spoorzone
foto van zuivelfabriek uit 1992
pagina
3
locatie plangebied
Stationsweg
Het gebied van de oude zuivelfabriek ligt achter de lintbebouwing van de Holterweg en de stationsweg en is vanaf de straat niet zichtbaar. Aan de noordzijde wordt het gebied begrensd door de spoorlijn. Aan de oostzijde ligt tuincentrum “de Colm”. Op dit terrein staan al 4 vrijstaande woningen. Tussen het tuincentrum en de Holterweg is nu het plan ‘Hof Cellarius’ in verkoop. Op deze locatie komen 12 vrijstaande woningen. Er is rekening gehouden met een calamiteitenverbinding richting de locatie van de oude zuivelfabriek. De hoofdontsluiting van het terrein blijft aan de Stationsweg.
Holterweg drie plangebieden (NvU Stationsweg Colmschate)
pagina
4
toelichting stedenbouwkundig plan
Langs het spoor is een hoge geluidsbelasting. Daarom moet er een gesloten wand naast het spoor worden gemaakt om het bouwen van woningen op de locatie mogelijk te maken. Deze gesloten wand grenst aan een groenzone langs het spoor waar tevens wadi’s gepositioneerd staan. Vanuit de regelgeving van Prorail wordt gebouwd op 8 meter vanuit het hart van de spoorbaan. Deze zone is door regelgeving vanuit ProRail slechts beperkt toegankelijk. Daarom dient deze strook onderhoudsarm uitgevoerd te worden zodat deze slechts minimaal betreden hoeft te worden. Op 8 meter afstand komt een geluidsscherm van ca 3 meter hoog. Het geluidsscherm zal ca. de eerste 25 meter vanaf de Stationstraat lager worden uitgevoerd.
STEDENBOUWKUNDIG PLAN In het verleden zijn er in samenspraak met de gemeente Deventer meerdere plannen ontwikkeld. Dit ging vooral over een dorps versus stedelijke uitstraling. Uiteindelijk is er gekozen voor een opzet vanuit een historisch thema waarbij in het midden van het gebied bebouwing moet komen met een sterke verwijzing naar de oude zuivelfabriek. Vanuit cultuur historische waarde en de identiteit van het gebied moet de bestaande schoorsteen behouden blijven. Vanuit beheersbaarheid, renovatiekosten en kosten voor instandhouding voor de toekomstige eigenaren zal de schoorsteen worden verlaagd naar 10 meter. Dit is een
goede hoogte is waarbij de karakteristieke waarde van de schoorsteen voor het gebied gehandhaafd blijft. Het gebied is te verdelen in twee zones; • A. Fabriekswoningen - De gesloten bebouwing in het midden met een industrieel karakter en plat dak • B. Buurtwoningen - Rij-woningen, tweekappers en vrijstaande woningen in een groene setting gesitueerd rondom de fabriekswoningen. De daken van de woningen uitvoeren met een zadeldak.
Stationsweg
UITGANGSSITUATIE SPOORWEGLAWAAI
datum 21-02-2022 schaal 1:500
nieuw stedenbouwkundig plan
Situatie stationsweg opdrachtgever
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
N
JansendeJong
formaat
449
blad nr.
S-000
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Situatie tekening 1:500
datum 21-02-2022 schaal 1:1000
Situatie stationsweg
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291
tekenaar
5
449
S-000
JansendeJong
formaat
A3 420x297
pagina
opdrachtgever
proj.
blad nr.
bebouwing en openbare ruimte
A - De fabriekswoningen - 17 industriële rijwoningen In het midden worden 8 woningen gebouwd met een industrieel karakter die aansluit bij de architectuur van de voormalige zuivelfabriek. Aan de zuidzijde van het fabrieksplein komen 9 rijenwoningen in twee bouwblokken. Er zal een horizontale geleding zijn met grotere dakoverstekken. Achter de woningen zijn de privé tuinen gesitueerd. De tuinmuren worden mee ontworpen met de woningen. De woningen worden uitgevoerd in rood/bruine baksteen die de fabrieksuitstraling versterkt. De Fabriek wordt uitgevoerd in platte daken en bestaat uit verschillende bouwlagen. B - De buurtwoningen - 21 woningen Aan de oost-, en zuidzijde van het plangebied komen 21 hedendaagse dorpse woningen met een voortuin zodat het groene karakter gewaarborgd blijft. Zo wordt er een groene “rand” gecreëerd rondom de fabriekwoningen. De architectuur van de woningen is eenvoudig maar wel met een sterke eenduidige detaillering. De woningen worden uitgevoerd in een witte of licht-gele baksteen. De consistentie van kleurgebruik van de woningen vormen duidelijk een uniform geheel. De woningen worden in principe uitgevoerd in zadeldak in langsrichting. Incidenteel is een afwijking mogelijk. Alle daken hebben een antraciete kleur. De garages moeten
in een platdak uitgevoerd worden en zijn circa 3 meter hoog. Erfafscheidingen Om zo veel mogelijk het contrast te krijgen tussen de industriële bebouwing in het midden van het gebied en de randen willen we de zichtbare erfafscheidingen van de fabriekswoningen grenzend aan het fabrieksplein uitvoeren in baksteen. Op de grens van voortuin en openbaar gebied bij de buurtwoningen komt een lage groene haag om zo het contrast met de fabriekswoningen nog verder te vergroten. In het gehele gebied zijn schuttingen op de grens met openbare gebied niet toegestaan. Bij de achtertuinen komen in principe alleen groene afschermingen. Centraal plein In het midden van het gebied, rondom de schoorsteen wordt een publiek plein gemaakt omringd door de fabriekswoningen. In de basis is het een stenig plein ingevuld met groene scherven. Ook wordt er ruimte gemaakt voor een groen speelveld voor de kinderen. De schoorsteen ( hoogte ca 10 meter) staat niet in het midden maar dichter tegen een van de voorgevels. Het is daardoor niet een te “belangrijk”object geworden maar geeft wel sfeer.
Parkeren Parkeren staat in nota van uitgangspunten en wordt verder uitgewerkt in de parkeervisie. Het parkeren is vooral gesitueerd in twee parkeerkoffers langs het spoor in het groen. Bestrating De kracht van deze stedelijke invulling ligt in het karakter van de bestrating. In het zuivelkwartier worden drie verschillen gemaakt. • 1. Het fabrieksterrein met de grotere betonplaten en groene scherven. • 2. De bestrating van dikformaat klinkers voor de wegen • 3. grasbetonstenen voor de parkeerkoffers De bestaande gebakken klinkers worden, indien technisch mogelijk, hergebruikt in het nieuwe plan en aangevuld met een vergelijkbare gebakken steen waar nodig. Het straatprofiel oogt informeel waarbij er geen verhoogde stoepranden toegepast worden. De bestrating loopt rustig over in een groenstrook met daarachter de haag. Op deze wijze wordt een landelijk groene uitstraling verkregen.
pagina
6
de Zuivelfabriek - Masterplan
datum 21-02-2022 schaal 1:500
Situatie stationsweg opdrachtgever
formaat
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
449
blad nr.
S-000
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Situatie tekening 1:500
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:500
opdrachtgever
N
JansendeJong
formaat
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
N
JansendeJong
449
blad nr.
S-000
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Situatie tekening 1:500
pagina
7
beeldkwaliteitsplan bebouwing - gebieden
te behouden schoorsteen te behouden schoorsteen
A B
B
FABRIEKSPLEIN
A FABRIEKSPLEIN
B
B
uatie stationsweg
achtgever
N
sendeJong
449
blad nr.
S-000
uatie tekening 1:500
A - DE FABRIEK - 17 woningen A - DE FABRIEK - 17 woningen B - DE BUURT - 21 woningen B - DE BUURT - 21 woningen
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:500
opdrachtgever
formaat
A3 420x297 postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
tekenaar J.K.
datum
JansendeJong21-02-2022 proj.
449
schaal 1:500 blad nr. S-000
N Situatie stationsweg JansendeJong
formaat
Situatie tekening 1:500 proj. 449 A3 420x297
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
tekenaar J.K.
N
opdrachtgever
blad nr.
datum 21-02-2022 schaal 1:1000
S-000
Situatie tekening 1:500
Situatie stationsweg opdrachtgever
JansendeJong
formaat
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
449
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Visuals
pagina
8
blad nr.
S-
gebied A - de fabriekswoningen algemeen
massa/hoofdvorm
De fabriekwoningen bevinden zich in het kern van het plan
•
en alle voorgevels grenzen aan het Fabrieksplein. Op dit plein heeft de voormalige zuivelfabriek gestaan en staat de originele
•
schoorsteen van de fabriek. De fabriekswoningen refereren sterk naar de architectuur van
•
architectuur + detaillering
materiaal + kleurgebruik
nokhoogte = goothoogte, bebouwing varieert tussen 1, 2
•
hedendaagse architectuur en detaillering wordt toegepast
•
kleur metselwerk donkere aarde tinten. Bruin/rood
en 3 bouwlagen.
•
eenvoudige ingetogen blokken met grote gevelopeningen.
•
evenwichtig materiaal/kleurgebruik. Accentkleuren t.p.v.
alle gevels grenzend aan de het fabrieksplein dienen
•
diepte in de gevel door penanten, overstekken, luifels etc.
kozijnen, dakranden, gevelvlakken etc. volledig licht of
te worden behandeld massa als voorgevel. Hier zit tevens de / hoofdvorm
•
woningen hebben een horizontale geleding
volledig donkere materialen toepassen.
voordeur.
•
hemelwaterafvoer zorgvuldig detailleren en aansluiten op
de beeldbepalende kopgevels gericht op het Fabrieksplein
de voormalige fabriek en hebben daarom een industrieel en
krijgt een accent. Bijvoorbeeld d.m.v. een erker, hoekraam
stenig karakter. De 17 woningen vormen een hof met een
en/of bloemkozijn.
•
duurzame vorm van waterberging of - afvoer
accenten kunnen gemaakt worden d.m.v. een afwijkende kleur metselwerk, voegwerk, bijzondere metselwerk verbanden of ton-sur-ton stucwerk vlakken.
•
eenduidige architectuurstijl.
Dakranden en kozijnen hebben eenzelfde kleur, dit kan wit of donker zijn. Draaiende delen mogen een afwijkende kleur hebben.
erfafscheidingen te behouden schoorsteen
•
de erfafscheidingen zijn mee ontworpen met het gebouw
•
erfafscheidingen bestaan uit dichte bakstenen tuinmuren in combinatie met klimgroen.
A B
•
FABRIEKSPLEIN
verbijzondering aan erfafscheidingen die grenzen aan fabrieksplein is noodzakelijk
B
blokken met massieve uitstraling
verschillende metselwerk verbanden
acccenten in ton sur ton
•
bergingen grenzend aan het openbaar gebied worden integraal mee ontworpen met de erfscheiding. De berging wordt uitgevoerd in een donkere tint.
A - DE FABRIEK - 17 woningen positie voordeuren aan fabrieksplein B - DE BUURT
- 21 woningen
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:500
opdrachtgever
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
N
JansendeJong
formaat
449
S-000
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Situatie tekening 1:500
blad nr.
heldere indeling gevel en donkere kozijnen
blokken met massieve uitstraling
per bouwblok een uniform geheel. Alle accenten in dezelfde kleurtoon
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:1000
opdrachtgever
bijzonder vijfhoekige latei van bestaande fabriek dient ter inspiratie te zij- erfscheiding onderdeel van architectuur worden gebruikt en waar mogelijk op abstracte wijze geïntegreerd te worden in een nieuw ontwerp.
kleurtoon baksteen - rood / bruin
JansendeJong
formaat postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
accentueren van horizontale lijnen.
449
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Visuals
blad nr.
S-
pagina
9
gebied B - de buurtwoningen algemeen
massa/hoofdvorm
architectuur + detaillering
De Buurtwoningen bevinden zich rondom de fabriekswoningen
•
nokhoogte max. 11,5 meter. goothoogte max. 6,5 meter
•
eenvoudige ingetogen blokken met grote gevelopeningen.
en kenmerken zich voornamelijk door het toepassen van een
•
hellingshoek minimaal 40 graden
•
diepte in de gevel door penanten, overstekken, luifels etc.
lichte effen steen. De woningen bestaan uit twee lagen met een
•
de beeldbepalende kopgevels grenzend aan de straatzijde
•
woonblokken worden als een geheel ontworpen.
kap. In totaal bestaat de Buurt uit 21 woningen waaronder :
krijgt een accent. Bijvoorbeeld een erker, hoekraam massa /d.m.v. hoofdvorm
•
inbouw nestkasten zijn onderdeel van accenten in gevel.
•
15 rijwoningen,
en/of bloemkozijn.
•
hemelwaterafvoer zorgvuldig detailleren en aansluiten op
•
4 twee-onder-een kap woningen
•
2 vrijstaande woningen.
•
langere gevels met rijwoningen met dezelfde rooilijn hebben
materiaal + kleurgebruik •
kleur metselwerk een lichte geel/beige kleur ( donkere kleuren als bruin en rood zijn niet toegestaan)
•
evenwichtig
materiaal/kleurgebruik.
1
basissteen
in
combinatie met 1 accentkleur •
duurzame vorm van waterberging of – afvoer.
accenten kunnen gemaakt worden d.m.v. een afwijkende kleur metselwerk, voegwerk, bijzondere metselwerk
een verbijzondering in de gevel.
verbanden of stucwerk vlakken of houtaccenten met echt hout. •
Dakranden en kozijnen hebben eenzelfde kleur, dit kan wit of donker zijn. Draaiende delen mogen een afwijkende kleur hebben.
erfafscheidingen te behouden schoorsteen
•
de erfafscheidingen aan openbaar gebied zijn groene hagen (schuttingen niet toegestaan)
•
A B
bergingen grenzend aan het openbaar gebied worden integraal mee ontworpen met de erfscheiding. Bergingen
FABRIEKSPLEIN
die grenzen aan de openbare ruimte zijn van zwart of
B
strakke architectuur & gele gevelsteen
accenten in metselwerk
worden in dezelfde steen gemetseld als het woonhuis.
accenten in het metselwerk
•
Erfafscheidingen aan de voorgevel bestaat uit een lage groene haag.
A - DE FABRIEK - 17inwoningen verbijzondering gevellijn B - DE BUURT
- 21 woningen
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:500
opdrachtgever
postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
N
JansendeJong
formaat
449
S-000
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Situatie tekening 1:500
blad nr.
moderne uitstraling & alle accenten in lichte toon uitgevoerd
inbouw neststenen in kleur baksteen en onderdeel van architectuur
dakkapellen mee ontworpen
grote kozijnopeningen tot peilniveau
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:1000
opdrachtgever
kleurtoon baksteen - donkere pan met gele / licht beige effen steen
JansendeJong
formaat postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
heldere indeling geve, donkere kozijnen en verfijning in gevelmetselwerk. accent in echte houten delen is mogelijk.
449
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Visuals
blad nr.
S-
pagina
10
groenvisie groenzone met wadi’s en parkeerzones hagen muren
wadi wadi
fabrieksplein met groene scherven
datum 21-02-2022
Situatie stationsweg
schaal 1:500
opdrachtgever
formaat postbus 6050 | 7401 JB Deventer | 0570 613 291 info@im-architecten.nl | www.im-architecten.nl
N
JansendeJong
449
S-000
A3 420x297
proj.
tekenaar J.K.
Situatie tekening 1:500
blad nr.
pagina
11
referenties groenvisie Industrieel karakter
Bloeiboog biodiversiteit
Industrieel karakter Klimaat adaptief ontwerp
Parkeren in de boomgaard
Spelen in waterinfiltratiezone
Dubbelgebruik landschap
Kindvriendelijke woonbuurt
Oktober 2021
Deventer
pagina
12
referenties fabrieksplein
Oktober 2021
Deventer
pagina
13
parkeervisie
parkeerplaatSen
LEGENDA Openbare parkeerplaats (63 pp) Privé parkeerplaats (7 pp) Perceel huis Draaicirkels
parkeerplaatSen
PARKEERBALANS (parkeernorm 2013) Rijwoning
Aantal
Norm
PP
32
1,8
57,6 8
Tweekapper
4
2
Vrijstaand
2
2,1
totaal:
4,2 = 69,8
aantal op eigen terrein:
=7
aantal in openbaar gebied nodig:
= 63
Oktober 2021
Deventer
Oktober 2021
LEGENDA Openbare parkeerplaats (63 pp)
parkeerplaatSen
Privé parkeerplaats (7 pp)
LEGENDA Openbare parkeerplaats (63 pp)
Perceel huis
Privé parkeerplaats (7 pp)
Draaicirkels
Perceel huis Draaicirkels
PARKEERBALANS (parkeernorm 2013)
PARKEERBALANS (parkeernorm 2013)
Aantal
Aantal
Norm
Rijwoning
32
Rijwoning
32
Tweekapper
4
Tweekapper
4
Vrijstaand
1,8
2
totaal:
Vrijstaand
2
2
aantal op eigen terrein:
2,1
aantal in openbaar gebied nodig:
totaal:
57,6 8 4,2
Norm
PP
1,8
57,6
2
8
2,1
4,2 = 69,8 =7 = 63
= 69,8
Oktober 2021
aantal op eigen terrein:
Deventer
Oktober 2021
Deventer
=7
aantal in openbaar gebied nodig: Oktober 2021
PP
= 63
LEGENDA
Deventer
Oktober 2021
Openbare parkeerplaats (63 pp) Privé parkeerplaats (7 pp) Perceel huis Draaicirkels PARKEERBALANS (parkeernorm 2013) Aantal
Norm
PP
Rijwoning
32
1,8
57,6
Tweekapper
4
2
8
Vrijstaand
2
2,1
totaal: aantal op eigen terrein: aantal in openbaar gebied nodig: Oktober 2021
KAP ELEMENTEN
4,2 = 69,8 =7 = 63 Deventer
Oktober 2021
Deventer
pagina
14