2023-162 Raadsvoorstel Ludgeruskwartier (aangepast)

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Planvorming Ludgeruskwartier Wethouder De Geest, 2023-162 23-05-2023 DEV-PRO

Inleiding Vanaf 2005 wordt Keizerslanden, een woonwijk uit de jaren ’50-‘70 van de vorige eeuw in het noorden van Deventer, vernieuwd. Belangrijkste aanleidingen hiervoor waren de leefbaarheid die steeds verder onder druk kwam te staan en een woningvoorraad die steeds minder aansloot bij de eisen van deze tijd. De vernieuwing is van meet af aan breed ingezet. Naast sloop-nieuwbouw van de woningen en verdichting, gaat de aandacht uit naar de herinrichting van de openbare ruimte en een groot aantal sociale, culturele en economische maatregelen. Het beoogde resultaat is dat Keizerslanden uitgroeit tot een aantrekkelijke en leefbare wijk met een gevarieerde woningvoorraad, een heringerichte openbare ruimte en vele voorzieningen. Een wijk die straks ook nog eens de meeste bewoners van Deventer telt (ruim 14.000). Met de herontwikkeling van het Oranjekwartier en de Van Hetenstraatlocatie worden de laatste onderdelen van de herstructureringsopgave van Keizerslanden afgerond. Het wijkdeel Ludgeruskwartier ligt midden in Keizerslanden en is aan vernieuwing toe. Het Ludgeruskwartier maakt geen onderdeel uit van deze herstructureringsopgave, maar is wel een logisch vervolg daarop.

In aansluiting op herontwikkeling van de locaties Auping terrein, Marke Noord en Marke Zuid ligt het in de lijn om door middel van buurtvernieuwing van het het Ludgeruskwartier de herstructurering (vernieuwing) van Keizerslanden voort te zetten. Woonbedrijf ieder1 is vanwege haar corporatiebezit in de wijk Keizerslanden een belangrijke partner bij de herstructurering van de wijk Keizerslanden. Op dit moment bezit woonbedrijf ieder1 in het Ludgeruskwartier 256 sociale huurwoningen (overwegend portiek flat woningen uit de jaren '50). De huidige woningvoorraad is technisch verouderd en voldoet niet meer aan de huidige energie- en duurzaamheidsstandaarden. Woonbedrijf Ieder1 wil in deze wijk de woningen vernieuwen door middel van sloop nieuwbouw en heeft in het voorjaar van 2022 het voornemen tot sloop aan de huidige bewoners kenbaar gemaakt. De bedoeling is dat 256 sociale huurwoningen in het gebied terug komen; de huidige bewoners krijgen in het kader van het sociaal plan een terug keer garantie. De gemeente en woonbedrijf ieder1 hebben gezamenlijke belangen en raakvlakken bij deze buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier op het vlak van: leefbaarheid, bereikbaarheid, woningaanbod, openbare ruimte en duurzaamheid. In de planvorming worden de thema's uit het klimaatakkoord en het bestuursakkoord op het gebied van duurzaamheid meegenomen.

Dit zijn de thema's verduurzaming, klimaatadaptatie, circulair en natuurinclusief bouwen, en voldoende groen. De gedeelde belangen hebben verder betrekking op uitbreiding van het woningaanbod voor senioren gezien de ligging nabij voorzieningen en bestaande zorgfuncties, versterken van de wijk door het spreiden van sociaal bezit en het aanbrengen van differentiatie en het toevoegen van woningen in een hoger segment (middeldure huur en koop). Door middel van buurtvernieuwing kan de openbare ruimte, die aan vervanging toe is, vernieuwd worden; Bij reconstructie (sloop en nieuwbouw) zullen riool leidingen (aanlegjaar hoofdzakelijk 1961) vervangen worden en zullen de wegen klimaat adaptief opgeleverd worden. Ook wordt meegenomen dat een knelpunt voor wateroverlast in de omgeving door deze buurtvernieuwing opgelost kan worden. Gezien deze gedeelde belangen hebben de gemeente en woonbedrijf ieder1 de intentie om gezamenlijk te gaan werken aan de buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier.

De basis voor deze samenwerking is vastgelegd in aan ambitiedocument +. Om richting te geven aan vernieuwing van specifieke locaties, buurten en wijken is de gemeente Deventer gebruikelijk om ambitiedocumenten (handelingsperspectieven) op te stellen. De gemeente en woonbedrijf Ieder1 hebben voor de vernieuwing van de wijk een Concept Ambitiedocument Plus opgesteld (bijgevoegd). Om te komen tot ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven is een analyse vanuit verschillende invalshoeken verkend. Bewoners van het Ludgeruskwartier zitten, na de eerste informatie over sloop-nieuwbouw, te wachten op vervolgstappen. Het ambitiedocument komt hier deels aan tegemoet. Om bewoners nadere duidelijkheid te geven, is snelheid in de planvorming gewenst. Daarom wordt in het ambitiedocument Ludgeruskwartier niet alleen, zoals gebruikelijk, beschreven wat de uitkomsten van analyse zijn en wat dit aan ambities oplevert, maar worden hier ook al (ontwerp)uitgangspunten en opgaven/ vraagstukken voor het vervolg aan toegevoegd (paragraaf 3.3). Zo wordt de brug naar, onder meer, het stedenbouwkundig plan geslagen. Gezien deze nadere operationalisering spreken we van een Ambitiedocument Plus. In het ambitiedocument is meegenomen dat bij de uitwerking de Roelandflat locatie wordt betrokken in de planvorming. Deze locatie is in eigendom van de gemeente.

De voormalige locatie van de Roelandflat biedt de mogelijkheid om deze als eerste te ontwikkelen omdat de locatie vrij is van bestaande bebouwing en goed aansluit op bestaande infrastructuur. Deze locatie biedt daardoor bij uitstek de mogelijkheid om de huidige bewoners van binnen het plangebied te verhuizen naar de locatie zodra deze nieuwbouw gerealiseerd is, waarna de huidige bebouwing gesloopt kan worden voor herontwikkeling. Doel van de buurtvernieuwing Het doel is om van het Ludgeruskwartier een aantrekkelijke woonbuurt te maken met aanzienlijk meer woningen, een grotere variëteit aan woningen (sociale huur, middel dure huur en koop), een openbare ruimte die uitnodigt tot ontmoeting en beweging. Huidige bewoners kunnen terugkeren. Nieuwe bewoners zijn welkom. De woonbuurt is op de toekomst voorbereid. De woningen zijn levensloopbestendig (te maken), van het gas af en van een hoge energetische kwaliteit. Ludgeruskwartier wordt een buurt waar mensen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen, al dan niet ondersteund door zorg aan huis. De nieuwbouw en herinrichting van de openbare ruimte bieden mogelijkheden om de woonbuurt natuurinclusief te maken en dragen bij aan het versterken van de (stedelijke) ecologie en de klimaatbestendigheid. Er is voldoende parkeergelegenheid, maar de woonbuurt stimuleert vooral wandelen en fietsen.

Wat deze parkeergelegenheid betreft, zijn op de ambitiekaart twee zoekgebieden benoemd voor een innovatieve mobiliteitsoplossing (naast parkeren onder de bebouwing en op het maaiveld in de nieuwe woonbuurt). Ambities woningbouw en stedenbouwkundig plan Als ambitie voor de toekomst wordt door de gemeente en woonbedrijf Ieder1 ingezet op een stedenbouwkundige opzet met meer (en meer verschillend type) woningen. De stedenbouwkundige opzet zal de totale inrichting van het gebied omvatten; zowel de kavels voor woningbouw als het groen, de wegen, de parkeerplaatsen en het water. Op de Ambitiekaart (opgenomen in het Ambitiedocument) is hiervoor een ruimtelijke indeling gemaakt, inclusief de (verwachte) bouwhoogtes. Deze toename aan woningen kan worden bereikt door verdichting, hogere bouw met enkele hoogteaccenten tot maximaal elf bouwlagen. Qua aantal woningen levert een eerste (laadvermogen) verkenning een ontwikkeling van 430 tot maximaal 500 woningen voor het Plangebied. Er komen 256 sociale huurwoningen terug. Voor de toevoeging (174 tot 244 woningen) is in de intentieovereenkomst een verdeling 20% sociale huur, 40 % middel dure huur en 40 % koop vastgelegd.

Uitgangspunt is dat hierdoor tussen de 291 (toevoeging 35 ten opzichte van 256) en 304 (toevoeging 48 ten opzichte van 256) sociale huurwoningen komen. Samenlevingsopbouw Het terugkeerrecht van woonbedrijf ieder1 maakt dat een grote groep bewoners terug zullen keren naar een nieuwe woning in het Ludgeruskwartier. Bij deze buurtvernieuwing zal extra aandacht worden besteed aan samenlevingsopbouw; er komt een nieuwe wijk waar mensen met elkaar moeten leven en zich thuis moeten voelen. Dat vraagt om actieve begeleiding van mensen naar hun nieuwe woning, waarbij aandacht wordt besteed aan hun persoonlijke situatie. Dit vraagt voor specifieke groepen extra aandacht. Samenlevingsopbouw wordt in gezamenlijkheid met woonbedrijf ieder1 opgepakt. Direct betrokkenen daarbij zijn de woonconsulenten van woonbedrijf ieder1, de wijkmanager van de gemeente en de opbouwwerkster in de buurt. De opbouwwerkster is tevens lid van het Voor Elkaar Team (VET). Vanuit dit team zal het proces begeleid worden. Intentieovereenkomst Vanwege de gezamenlijke belangen en het gedeelde eigendom binnen het plangebied ligt een samenwerking tussen de gemeente en woonbedrijf ieder1 voor de hand. De gemeente en woonbedrijf ieder1 hebben de wijze van samenwerking voor deze opgave vastgelegd in een Intentieovereenkomst Ludgeruskwartier (IOK).

In de IOK is opgenomen dat partijen gaan onderzoeken of een ruimtelijk, maatschappelijk en financieel haalbaar plan te realiseren is. Afgesproken is dat in gezamenlijkheid een stedenbouwkundig plan wordt opgesteld en de daarvoor benodigde onderzoeken worden uitgevoerd. Gezien de gezamenlijke belangen wordt in deze fase onderzocht of een gezamenlijke grex kan leiden tot een maatschappelijk en financieel haalbaar plan. Partijen kunnen ieder voor zich besluiten of een GO/ NO Go besluit wordt genomen over het vervolg. Partijen nemen hiervoor de tijd tot 31-12-2023. Ongeacht de uitkomst van de gezamenlijke grex kan in het vervolg nog gekozen worden voor een andere samenwerkingsvorm dan een gezamenlijk grex. De afspraken zullen op een later moment worden vastgelegd in een Vervolgovereenkomst. Relatie met flexwonen De locatie Roelandflat is opgenomen als te onderzoeken locatie voor flexwonen. Door middel van het aangaan van de Intentieovereenkomst Plus gaan de gemeente en woonbedrijf Ieder1 de haalbaarheid van een nieuwe woonwijk onderzoeken waar deze locatie onderdeel van uit maakt. Voor 31-12-2023 wordt een GO/NO GO besluit voorgelegd en wordt inzichtelijk of de Roelandflat locatie een permanente woonbestemming kan krijgen. Op dat moment kan ook een afweging gemaakt worden of de locatie in beeld blijft als mogelijke locatie voor flexwonen.

Raadsvoorstel 1. Het Ambitiedocument Plus Ludgeruskwartier vast te stellen 2. Een voorbereidingskrediet van € 300.000 beschikbaar te stellen voor de verkenning van de haalbaarheid tot aan de Vervolgovereenkomst, hiervan wordt € 95.000 gedekt vanuit de exploitatiebijdrage door woonbedrijf ieder1

Kern raadsvoorstel Door in te stemmen met het Ambitiedocument Plus Ludgeruskwartier stelt de raad het kader vast voor de planvorming Ludgeruskwartier. Op basis van het Ambitiedocument Plus wordt de haalbaarheid door gemeente en woonbedrijf Ieder1 nader onderzocht; er wordt een Stedenbouwkundig Plan opgesteld, externe onderzoeken uitgevoerd en interne uren ingezet. Hiervoor is een voorbereidingskrediet noodzakelijk. In de IOK is afgesproken dat een deel

van de kosten wordt gedeeld. Woonbedrijf Ieder1 zal op basis van de afspraken in de intentieovereenkomst circa € 95.000 meebetalen aan de kosten.

Beoogd resultaat Een buurtvernieuwing van het Ludgeruskwartier die: - plek biedt voor de huidige huurders; - duurzaam en toekomstgericht is, waardoor de leefbaarheid in Keizerslanden verbetert; - bijdraagt aan een meer gemixt woningbouwprogramma in Keizerslanden; - bijdraagt aan de woningbouwtaakstelling in de stad.

Kader * De omgevingsvisie 2019 * Woonvisie 2018 * Wonen & voorzieningen, versterken arbeidsmarkt .. en verjongen!' (inclusief routekaarten Wonen en ruimte stad Deventer, Bathmen en kernen) (2021). * Woonzorgvisie (2022)

Argumenten ten behoeve van de raad Door het vaststellen van het Ambitiedocument Plus Ludgeruskwartier ligt het kader voor deze planontwikkeling vast. Dit kader geeft richting aan het onderzoek voor het vervolg; onderzocht wordt of een maatschappelijk en financieel haalbaar plan is te realiseren. Dit gebeurt door het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan. Indien in het kader van de haalbaarheid niet voldaan kan worden aan de geformuleerde ambities zal dit in vervolg besluitvorming rondom het Stedenbouwkundig Plan, de GREX, de vervolgovereenkomst en het bestemmingsplan gemotiveerd en toegelicht worden.

Betrokken partijen en participatie Verwezen wordt naar bijgevoegd communicatie- en participatieplan Ludgeruskwartier. In het communicatie- en participatieplan (bijlage) komt aan de orde met welke stakeholders in gesprek wordt gegaan, over welke thema’s de participatie gaat en op welke wijze de uitkomst van de participatie wordt meegenomen in het uiteindelijke Stedenbouwkundig plan. * Direct betrokken zijn de gemeente en woonbedrijf Ieder1. * De huidige huurders zijn de primair belanghebbenden; zij zijn door woonbedrijf ieder1 geïnformeerd over het voornemen tot sloop en het sociaal plan dat voor hun van toepassing is. Op 25 januari 2022 zijn de huidige huurders door middel van een inloopbijeenkomst geïnformeerd over het sociaal plan en het vervolg van de woningbouw in de wijk. * In de verdere planuitwerking, met name bij het opstellen van het Stedenbouwkundig Plan, worden huidige huurders, omwonenden, en andere belanghebbenden (het winkelcentrum) gevraagd input te leveren op de gewenste kwaliteiten van deze nieuwe woonwijk. In het communicatie- en participatieplan komt aan de orde met welke stakeholders in gesprek wordt gegaan, over welke thema’s de participatie gaat en op welke wijze de uitkomst van de participatie wordt meegenomen in het uiteindelijke Stedenbouwkundig plan.

Financiële consequenties Het voorbereidingskrediet van € 300.000 is nodig om een gedegen haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. In de IOK worden afspraken vastgelegd over de verdeling van de kosten tot aan de vervolgovereenkomst. Vastgelegd is dat woonbedrijf ieder1 en de Gemeente de externe kosten voor het vervaardigen van het Stedenbouwkundig plan en de daarvoor benodigde onderzoeken delen. Beide partijen nemen 50% voor hun rekening. De kosten voor toetsing en controle van de onderzoeken en het Stedenbouwkundig Plan door de (interne en/of externe)

vakspecialisten van de Gemeente komen voor 50% voor rekening van Ieder1 en 50% voor de gemeente. De kosten hiervoor zijn geschat op € 180.000 a € 190.000. Aan de hand van deze verdeling draagt woonbedrijf ieder1 € 95.000 bij aan de kosten. Het andere deel komt ten late van de gemeente. Daarnaast zetten beide partijen (gemeente en woonbedrijf ieder1) hun eigen uren in voor projectmanagement, juridische begeleiding en planeconomie. In bijgevoegd overzicht zijn de kosten gespecificeerd (hier zijn afgeronde bedragen opgenomen). Het gemeentelijk aandeel van de kosten voor deze haalbaarheidsfase (circa € 205.000) komt ten laste te laten van het toekomstig resultaat voor de gemeente. Mocht het resultaat onvoldoende groot zijn, komt (een deel) van de kosten uit de algemene middelen. Door middel van de gemeentelijke inzet, en dus middelen, kan de gemeente sturen op de in de inleiding benoemde thema’s.

Betrokkenheid raad De raad wordt in het vervolg traject betrokken door middel van: - Vaststelling GREX en Stedenbouwkundig plan - Planologische procedure

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König