2023-162 Definitieve IOK Ludgeruskwartier Ieder1

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

1/15

Intentieovereenkomst tussen

en

inzake

Vernieuwing Ludgeruskwartier te Deventer

Deze overeenkomst komt tot stand indien en nadat het College van burgemeester en wethouders van de Gemeente Deventer (hierna: het College) daartoe besluiten (totstandkomingsvereiste). De Raad van Commissarissen van woonbedrijf ieder1 (hierna: de RvC) dient haar goedkeuring te verlenen voorafgaand aan de ondertekening.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

2/15

Ondergetekenden: a. De publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Deventer, ingeschreven in het handelsregister onder nummer 08214418, statutair gevestigd te Deventer (het stadhuis is gevestigd aan het Grote kerkhof 1 te 7411 KT Deventer en het postadres is Postbus 5000, 7400 GC Deventer), te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd ingevolge artikel 171 van de Gemeentewet door haar burgemeester, de heer drs R.N. König, hierna te noemen: “de Gemeente Deventer” en/of “de Gemeente”; en b. Stichting woonbedrijf ieder1, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 38013096, statutair gevestigd te Deventer (kantoorhoudende aan de Overstichtlaan 2 te 7417 AP Deventer), hierbij rechtsgeldig vertegenwoordig door haar bestuur namens deze haar alleen/zelfstandig bevoegd bestuurder/directeur mevrouw J. Hofman, hierna te noemen “Ieder1”; Sub 1. en 2. hierna ook samen te noemen: “de Partijen”;

Nemen het volgende in overweging: a. Vanaf 2005 wordt Keizerslanden, een woonwijk uit de jaren ’50-‘70 van de vorige eeuw in het noorden van Deventer, vernieuwd. Belangrijkste aanleidingen hiervoor waren de leefbaarheid die steeds verder onder druk kwam te staan en een woningvoorraad die steeds minder aansloot bij de eisen van deze tijd. De vernieuwing is van meet af aan breed ingezet. Naast sloop-nieuwbouw van de woningen en verdichting, gaat de aandacht uit naar de herinrichting van de openbare ruimte en een groot aantal sociale, culturele en economische maatregelen. Het beoogde resultaat is dat Keizerslanden uitgroeit tot een aantrekkelijke en leefbare wijk met een gevarieerde woningvoorraad, een heringerichte openbare ruimte en vele voorzieningen. Een wijk die straks ook nog eens de meeste bewoners van Deventer telt (ruim 14.000). b. Inmiddels zijn grote delen van Keizerslande vernieuwd. Met nog een aantal locaties te gaan, waaronder een deel van het Ludgeruskwartier inclusief de Roelandflatlocatie en de zone tussen het Ludgeruskwartier en De Marke Zuid, nadert de vernieuwing van Keizerslanden zijn voltooiing. c. Ieder1 is eigenaar van diverse percelen gelegen binnen het Ludgeruskwartier.

De percelen zijn bebouwd met 224 protiekwoningen (gelegen aan de Lebuinuslaan, Graaf Reinoldstraat, Elenonastraat, Varlarstraat, Ludgerstraat), 32 grondgebonden eengezinswoningen (gelegen aan de Eleonorastraat en Ludgerstraat), samen 256 woningen, en 20 garages (hierna: de Ieder1grond). De woningen van Ieder1 zijn gebouwd in de periode 1963-1965. Er is sprake van een eenzijdige samenstelling van huishoudens, mede veroorzaakt door het grote aantal portiekwoningen. De huidige woningen zijn verouderd. Onderzoek heeft aangetoond dat renoveren en verduurzamen te veel geld kost en de woningen dan nog steeds een matige kwaliteit hebben. Om haar huurders toekomstbestendige energiezuinige woningen te kunnen bieden, wil Ieder1 de 256 woningen vervangen door energiezuinige nieuwbouwwoningen. Ook zou Ieder1 graag extra woningen willen toevoegen.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

3/15

d. De Gemeente Deventer is eigenaar van de openbare ruimte gelegen binnen het Ludgeruskwartier. Het betreft de Lebuinuslaan, Graaf Reinoldstraat, Elenonastraat, Valarstraat, Ludgerstraat en de voormalige Roelandflatlocatie (hierna: de Gemeentegrond). De Roelandflat is in 2016 gesloopt en nu (tijdelijk) als groenzone ingericht. De Gemeente Deventer wil de hiervoor genoemde Gemeentegrond betrekken bij de plannen van Ieder1 zodat er een stedenbouwkundige eenheid ontstaat en er meer diverentiatie mogelijk is door toevoeging van middeldure huurwoningen en koopwoningen (middelduur en duur). Tevens is ontwikkeling van de Roelandflatlocatie van belang om een verhuisbeweging op gang te brengen waardoor bewoners direct vanuit hun bestaande woningen van Ieder1 naar de nieuwbouw kunnen verhuizen. Ook kan met de nieuwbouw een bijdrage geleverd worden aan de opgave voor de stad om tot 2035 in totaal 11.000 woningen toe te voegen. e. De Gemeente Deventer en Ieder1 zijn voornemens om op de hiervoor genoemde Ieder1grond en Gemeentegrond (hierna: het Projectgebied) samen een nieuwbouwplan te ontwikkelen en realiseren (hierna: het Nieuwbouwplan). Het Projectgebied is nader aangeduid op de Tekening van het Projectgebied met het nummer 02504-SO-BS-02-C05 d.d. 19-01-2023 (Bijlage 1). f. Naast Ieder1 en de Gemeente Deventer heeft Enexis Enexis Netbeheer B.V.

(hierna ook: Enexis) eigendommen en/of zakelijke rechten voor gas en elektra in en nabij het Projectgebied. Met Enexis zal door de Partijen in een later stadium nadere afstemming volgen. g. Voor het Nieuwbouwplan hebben Ieder1 en de Gemeente Deventer gezamenlijk het Ambitiedocument Ludgeruskwartier Plus d.d. 4 april 2023 (hierna: het Ambitiedocument) opgesteld (Bijlage 2). Ook is door de Partijen een Participatie- en Communicatieplan d.d. februari 2023 (hierna: het PCP) opgesteld (Bijlage 3). In het Ambitiedocument zijn, op basis van een sociaal-ruimtelijke analyse en participatie van bewoners en andere belanghebbenden, de contouren voor een (her)ontwikkeling geschetst, in samenhang met de directe omgeving (het park, de toekomstige onderwijsvoorziening, het winkelcentrum en de Lebuïnuslaan). Dedirecte omgeving is belangrijk voor een goede aansluiting van het Nieuwbouwplan. Om hiervoor zorg te dragen zijn in het Ambitiedocument ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven voor het vervolg geformuleerd. h. Als ambitie voor de toekomst wordt door de Partijen ingezet op een stedenbouwkundige opzet met meer (en meer verschillend type) woningen. Deze toename aan woningen kan worden bereikt door verdichting, hogere bouw met enkele hoogteaccenten tot maximaal elf bouwlagen.

Qua aantal woningen levert een eerste (laadvermogen) verkenning 430 tot maximaal 500 woningen in verschillende segmenten (sociale huur, midden huur en midden laag koop, midden hoog koop en duur koop) op. Insteek is dat de woningen klimaatadaptief en natuurinclusief gebouwd worden. De stedenbouwkundige opzet zal de de totale inrichting van het Projectgebied omvatten; zowel de kavels voor woningbouw (hierna: het Woningbouwplan) als het groen, de wegen, de parkeerplaatsen en het water (hierna: de Openbare ruimte). Het Woningbouwplan en de Openbare Ruimte worden hiervoor en hierna ook samen aangeduid als het Nieuwbouwplan. Op de Ambitiekaart (opgenomen in het Ambitiedocument) (Bijlage 2) is hiervoor een ruimtelijke indeling gemaakt, inclusief de (verwachte) bouwhoogtes. i. Voor het Projectgebied geldt het Chw bestemmingsplan Deventer, stad en dorpen deel A. Binnen de vigerende bestemmingen is het niet mogelijk om de hiervoor bij overweging h beschreven stedenbouwkundige opzet met het Woningbouwplan en de Openbare ruimte te realiseren. j. Ieder1 heeft aan de Gemeente Deventer verzocht om medewerking te verlenen aan (het onderzoek naar) het Nieuwbouwplan in het Projectgebied deels op haar percelen, de Gemeentegrond en de daar eventueel bij betrokken eigendommen van Enexis.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

4/15

k. De Gemeente Deventer staat (op ambtelijk niveau) positief en welwillend tegenover het verzoek van Ieder1 op voorwaarde dat het Nieuwbouwplan past binnen de ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven opgenomen in het nog door de Raad van de Gemeente Deventer (hierna: de Raad) en de RvC vast te stellen Ambitiedocument en er conform het PCP wordt gehandeld. l. De Gemeente Deventer ziet mogelijkheden om actief mee te doen met het Nieuwbouwplan en wil samen met Ieder1 de potenties verkennen. m. Om het Nieuwbouwplan mogelijk te maken is de medewerking van de Gemeente Deventer noodzakelijk onder meer voor het eventueel vaststellen van een planologische maatregel en de vergunningverlening en door het beschikbaar stellen van (delen van) de Gemeentegrond. n. De Partijen willen de komende periode onderzoeken of het Nieuwbouwplan maatschappelijk, ruimtelijk en financieel haalbaar is. Concretisering van de gestelde ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven zal plaats moeten vinden specifiek voor de Ieder1grond en (delen van) de Gemeentegrond. Ook de aansluiting op de directe omgeving wordt hierbij betrokken. Het Projectgebied maakt vanwege de aansluiting op de directe omgeving onderdeel uit van een groter studiegebied en kan aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek nog aangepast worden.

De Partijen willen in gezamenlijkheid een Stedenbouwkundigplan met Beeldkwaliteitskader, inclusief voorlopig ontwerp inrichting openbare ruimte, (hierna: het SP) (doen) vervaardigen en mogelijk ook een Gezamenlijke Grondexploitatie (hierna: de Grex). Op basis van dit SP en de Grex zullen de Partijen ieder voor zich een besluit nemen over de haalbaarheid (hierna: het Go besluit/het No go besluit). Deze beslissing nemen de Partijen vóór 31 december 2023. o. Ieder1 realiseert zich dat voor het in exploitatie brengen van een deel van het Nieuwbouwplan op de Ieder1grond de medewerking van de Gemeente Deventer ingevolge de Wet ruimtelijke ordening (Wro) of Omgevingswet noodzakelijk is en dat de Gemeente Deventer gezien haar publiekrechtelijke taak in alle stadia van de planvoorbereiding en uitvoering moet kunnen toezien op de totstandkoming van een goed leef-, en woon/werkmilieu binnen het Projectgebied in relatie tot de omgeving. p. De Partijen spreken de intentie uit om onder de navolgende in deze Intentieovereenkomst tussen Ieder1 en de Gemeente Deventer inzake Vernieuwing Ludgeruskwartier (inclusief de Roelandflatlocatie) en omgeving te Deventer d.d. 4 mei 2023 (hierna: de Intentieovereenkomst) opgenomen voorwaarden het beoogde Nieuwbouwplan voor het Projectgebied samen verder uit te werken. Zijn overeengekomen als volgt:

Vooraf De Partijen zijn ermee bekend dat op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking treedt. Vanaf dat moment is het niet meer mogelijk een bestemmingsplan in procedure te brengen. Als het ontwerp van het bestemmingsplan niet voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage wordt gelegd, worden de verplichtingen die in deze Intentieovereenkomst en de eventuele Vervolgovereenkomst zijn of zullen worden opgenomen ten aanzien van het bestemmingsplan, (omgevings)vergunningen, kostenverhaal en andere publiekrechtelijke bevoegdheden uitgelegd in het licht van de Omgevingswet.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

Artikel 1

5/15

Doel van de Intentieovereenkomst

a. Het uiteindelijke doel van de Partijen is om het Nieuwbouwplan te realiseren binnen het Projectgebied rekening houdend met de aansluiting op de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur van de aangrenzende omgeving. Alvorens daartoe kan worden overgegaan willen de Partijen in gezamenlijkheid onderzoeken of het Nieuwbouwplan maatschappelijk, ruimtelijk en financieel haalbaar is binnen de ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven zoals opgenomen in het Ambitiedocument (Bijlage 2) en met inachtneming van het PCP (Bijlage 3). b. Om haar huurders toekomstbestendige energiezuinige woningen te kunnen bieden, wil Ieder1 haar woningen binnen het Projectgebied vervangen door energiezuinige nieuwbouwwoningen. De Gemeente Deventer wil de binnen het Projectgebied gelegen openbare ruimte en de (voormalige) Roelandflatlocatie betrekken bij de planvorming, zodat er er een stedenbouwkundige eenheid ontstaat en het gewenste woningbouwprogramma gerealiseerd kan worden (een integraal plan). Hierdoor kan worden voldaan aan de doelstellingen van een meer gedifferentieerde wijk vanwege de toevoeging van middeldure huurwoningen en koopwoningen. Tevens kan daarmee een bijdrage worden geleverd aan de opgave voor de stad om tot 2035 in totaal 11.000 woningen toe te voegen. c.

In deze Intentieovereenkomst leggen de Partijen vast hoe zij het hiervoor bij lid a bedoelde onderzoek samen gaan uitvoeren. Het onderzoek moeten leiden tot het SP en mogelijk tot een gezamenlijke Grex. Op basis van het SP en de Grex zullen de Partijen ieder voor zich besluiten of het Nieuwbouwplan wel of niet haalbaar is en het Go besluit/No Go besluit nemen. d. In geval van een Go besluit vanwege gebleken haalbaarheid willen de Partijen komen tot de in artikel 7 lid b hierna genoemde Vervolgovereenkomst. In geval van een No Go besluit eindigt deze Intentieovereenkomst. Artikel 2

Looptijd

a. Deze Intentieovereenkomst treedt in werking nadat het College en de RvC hebben besloten om deze Intentieovereenkomst aan te gaan en daarna door beide Partijen is ondertekend. b. Deze Intentieovereenkomst eindigt op 31 december 2023 of zoveel eerder als de hierna in artikel 7 lid b genoemde Vervolgovereenkomst tot stand is gekomen. c. Minimaal 2 maanden voor het einde van de looptijd (uiterlijk op 1 november 2023) kunnen de Partijen gezamenlijk besluiten om deze Intentieovereenkomst te verlengen. Verlenging kan alleen schriftelijk geschieden door middel van een daartoe door beide Partijen ondertekende verklaring. d. Het bepaalde in lid a laat onverlet de mogelijkheid om deze Intentieovereenkomst tussentijds te beëindigen op grond van het hierna bepaalde in artikel 7 lid c en d. Artikel 3

Projectgebied en omgeving (studiegebied)

a. Het Projectgebied betreft een deel van het Ludgeruskwartier inclusief de Roelandflatlocatie. De percelen (met opstallen) gelegen binnen het Projectgebied zijn nader aangeduid op de Tekening van het Projectgebied (Bijlage 1). Het Projectgebied maakt onderdeel uit van een groter studiegebied en kan aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek nog aangepast worden.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

6/15

b. In de directe omgeving van het Projectgebied bevinden zich onder meer het park, de onderwijsvoorziening, het winkelcentrum en de Lebuïnuslaan. De omgeving maakt geen onderdeel uit van het Projectgebied maar is wel belangrijk voor een goede aansluiting van het Projectgebied op deze omgeving (ruimtelijk, verkeerstechnisch, parkeren). De directe omgeving wordt daarom in het onderzoek naar de haalbaarheid betrokken als studiegebied. Artikel 4

Betrokken gronden/eigendommen

a. Ieder1 is eigenaar van de binnen het Projectgebied gelegen percelen met 224 portiekwoningen (gelegen aan de Lebuinuslaan, Graaf Reinoldstraat, Elenonastraat, Varlarstraat, Ludgerstraat), 32 grondgebonden eengezinswoningen (gelegen aan de Eleonorastraat en Ludgerstraat) en 20 garages. Het betreft de volgende Ieder1grond volgens de kadastrale registratie samen groot circa 21.643 m2: • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie B, nummer 15496, met een kadatrale grootte van circa 2.607 m2 en plaatselijk bekend als Eleonorastraat 1 t/m 31 en Valarstraat 2 t/m 32 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 484, met een kadastrale grootte van circa 1.417 m2 en plaatselijk bekend als Ludgerstraat 18 t/m 32 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 486, met een kadastrale grootte van circa 4.423 m2 en plaatselijk bekend als Eleanorastraat 33 t/m 95 en Varlarstraat 34 t/m 96 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 487, met een kadatrale grootte van circa 1.405 m2 en plaatselijk bekend als Eleonorastraat 26 t/m 40 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 488, met een kadatrale grootte van circa 1.397 m2 en plaatselijk bekend als Eleonorastraat 10 t/m 24 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend

Gemeente Deventer, sectie F, nummer 489, met een kadatrale grootte van circa 1.883 m2 en plaatselijk bekend als Graaf Reinoldstraat 2 t/m 64 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 1999, met een kadatrale grootte van circa 3.173 m2 en plaatselijk bekend als Lebuïnuslaan 90 t/m 186 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 2062, met een kadatrale grootte van circa 964 m2 en plaatselijk bekend als Ludgerstraat 34 t/m 64 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 2063, met een kadatrale grootte van circa 2.964 m2 en plaatselijk bekend als Lebuïnuslaan 10 t/m 88 te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 2064, met een kadatrale grootte van circa 1.410 m2 en plaatselijk bekend als Ludgerstraat 2 t/m 16 te Deventer. b. De Gemeente Deventer is eigenaar van de Openbare ruimte gelegen binnen het Projectgebied en van de voormalige Roelandflatlocatie. Het betreft gedeelte van het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie F, nummer 1643, met een kadastrale grootte van circa 3.656 m2 en plaatselijk bekend als de Ludgerusstraat, Varlarstraat, Eleonorastraat, Bernoldstraat en de Graaf Reinoldstraat te Deventer.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

7/15

c. Enexis is eigenaar van de nutsvoorzieningen (gas- en elektrastations) (deels) gelegen binnen het Projectgebied. Het betreft de volgende grond volgens de kadastrale registratie samen groot circa 116 m2: • Het perceel kadastraal bekend Gemeente Deventer, sectie B, nummer 15621, met een kadastrale grootte van circa 45 m2 en plaatselijk bekend als Eleonorastraat 2T te Deventer, en • Het perceel kadastraal bekend gemeente Deventer, sectie F, nummer 2109, met een kadastrale grootte van circa 71 m2 en plaatselijk bekend als Eleonorastraat 26T te Deventer. d. Voorts is/wordt voor zover nodig de aansluiting op de ondergrondse en bovengrondse infrastructuur van de aangrenzende omgeving betrokken (zie artikel 2 lid b). Artikel 5

Woningbouwplan en Openbare ruimte

a. Als ambitie voor de toekomst wordt door de Partijen ingezet op een stedenbouwkundige opzet met meer (en meer verschillende type en segmenten) woningen. Deze toename aan woningen kan worden bereikt door verdichting, hogere bouw met enkele hoogteaccenten tot maximaal elf bouwlagen. Qua aantal woningen levert een eerste (laadvermogen) verkenning 430 tot maximaal 500 woningen op voor het Projectgebied. Dit aantal is te differentiëren naar: sociale en midden huur en naar koop midden laag, midden hoog en duur. Op de Ambitiekaart, opgenomen in het Ambitiedocument (Bijlage 2), is hiervoor een ruimtelijke indeling gemaakt, inclusief de beoogde bouwhoogtes. Insteek is dat de woningen klimaatadaptief en natuurinclusief gebouwd worden. De stedenbouwkundige opzet zal de de totale inrichting van het Projectgebied omvatten; zowel het Woningbouwplan als de Openbare ruimte. b. Voor de Openbare ruimte geldt dat deze wordt aangelegd conform het te tijde van de aanleg vigerende Handboek Eisen openbare ruimte Deventer. In het Ambitiedocument is opgenomen dat de Openbare ruimte moet bijdragen aan het ontmoeten en spelen in de woonwijk. c. In de hierna opgenomen tabel is de verdeling naar segementen van het voorlopig overeengekomen toe te voegen Woningbouwplan opgenomen en de ten tijde van het aangaan van deze Intentieovereenkomst geldende huur- en koopprijzen.

Deze prijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Aanpassing van de prijzen vindt plaats als op het moment van de verkoop/levering andere prijzen zijn vastgesteld door de Gemeente. Segment

Percentage/aantal

Vervanging Sociale huur

256 woningen 100%

Nieuw programma Sociale huur Midden huur Midden laag koop Midden hoog koop Dure koop

174 tot 244 woningen 20% 40% 40%

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Minimale prijs Prijspeil 1-1-2023

Maximale prijs Prijspeil 1-1-2023

-

liberalisatiegrens

€ 900 € 250.000 € 300.000 € 355.000

liberalisatiegrens € 950 € 300.000 € 355.000 -

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

Artikel 6

8/15

Ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven

De Partijen werken gedurende de looptijd van deze Intentieovereenkomst in gezamenlijkheid aan het SP en de Grex (zie artikel 10 bij fase 1). Zij nemen daarbij de ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven zoals opgenomen in het Ambitiedocument (Bijlage 2) in acht en zullen handelen conform het PCP (Bijlage 3). Voorts nemen de Partijen daarbij het gemeentelijk beleid zoals onder meer vastgelegd in de Woonvisie 2018, het gemeentelijk doelgroepenbeleid en de Prestatieafspraken in acht waarin onder meer een instandhoudingsverplichting voor sociale en middeldure huurwoningen is opgenomen alsmede een zelfbewoningsplicht. Artikel 7

Go besluit/No Go besluit en vervolg/einde

a. Op basis van het SP en de Grex zullen de Partijen ieder voor zich bepalen of het Programma maatschappelijk, ruimtelijk en financieel haalbaar is en ieder voor zich, op bestuurlijkniveau (voor de Gemeente betreft dit het College en voor Ieder1 haar DirectieI), een Go/No Go besluit nemen (zie artikel 1 lid b). De Partijen zijn verplicht om elkaar actief te informeren over de redenen om wel/niet tot Go/No Go te besluiten. b. Indien de Partijen van mening zijn dat er sprake is van haalbaarheid dan wordt op bestuurlijkniveau een Go besluit genomen en treden zij met elkaar in onderhandeling over het aangaan van een volgende overeenkomst waarin onder meer afspraken worden gemaakt over het gemeentelijk kostenverhaal op basis van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening inzake verplicht kostenverhaal, over de planschadevergoeding of nadeelcompensatie, over de bouwplanontwikkeling, de planologische procedure, het vergunningstraject, over het bouwrijp maken, de bouw en het woonrijp maken alsmede over locatie-eisen en over de gronduitgifte en voorwaarden (hierna: de Vervolgovereenkomst). c. Het SP wordt ter vaststelling aangeboden door de Gemeente, via het College aan de Raad en door Ieder1, via de Directie, aan de RvC. De Vervolgovereenkomst met de Grex worden ter informatie aangeboden aan de Raad en de RvC.

Gelijktijdig met de vaststelling van het SP wordt aan de Raad verzocht om te besluiten tot het opstarten van de planologische procedure. d. Deze Intentieovereenkomst wordt (tussentijds) beëindigd indien: • Beide Partijen of één van hen een No Go besluit neemt; • Beide Partijen of één van hen het SP niet vaststelt; • De Grex negatief is en de Raad en RvC niet bereid zijn om extra middelen aan te wenden; • Ieder1 in staat van faillissement wordt verklaard of surséance van betaling heeft gekregen, alsmede wanneer er executoriaal beslag op haar goederen wordt gelegd. e. In de hiervoor bij lid d genoemde gevallen zijn de Partijen gerechtigd deze Intentieovereenkomst te beëindigen, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. Geen van de Partijen heeft in dat geval recht op vergoeding van kosten, schade of interesten, in welke vorm dan ook, onverminderd het recht van de de Partijen op vergoeding van de reeds gemaakte kosten voor het SP en de onderzoeken, zoals omschreven in artikel 13 sub d) van deze Intentieovereenkomst.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

Artikel 8

9/15

Planologisch kader

Als de Partijen beiden het Go besluit nemen, dan zal het College bij het voorstel om tot vaststelling van het SP over te gaan, tevens aan de Raad verzoeken om een nieuw planologisch kader in procedure te mogen brengen, onder de opschortende voorwaarde dat het gemeentelijk kostenverhaal ten aanzien van het door Ieder1 op Ieder1grond te realiseren deel van het Nieuwbouwplan verzekerd is in de Vervolgovereenkomst en in de financiele afspraken opgenomen in de Grex. De Gemeente zal in afstemming met Ieder1 bepalen voor welk planologisch kader er wordt gekozen. Over het planologisch kader worden nadere afspraken gemaakt in de hiervoor bij artikel 7 lid b genoemde Vervolgovereenkomst. Artikel 9

Ontwikkeling en realisatie Programma

a. Als de Partijen beiden het Go besluit hebben genomen, de Raad heeft besloten om het SP vast te stellen, kennis heeft genomen van de Vervolgovereenkomst en de Grex en heeft besloten tot het in procedure brengen van een nieuw planologisch kader en dit kader heeft vastgesteld dan: • zal Ieder1 voor de locaties die zij in eigendom heeft of zal verkrijgen voor eigen rekening en risico de bouwplannen voor de huurwoningen in het sociale huursegment ontwikkelen en realiseren; • zullen de Gemeente en Ieder1, voor de locaties waar de middeldure en dure koopwoningen gerealiseerd worden, een gezamenlijke uitvraag/prijsvraag doen om een markpartij te selecteren die de locaties voor ontwikkeling van woningbouw verwerft om daar voor eigen rekening en risico de bouwplannen voor deze woningen te ontwikkelen en realiseren; • zullen Ieder1 en de Gemeente nog nadere afspraken maken over de ontwikkeling en realisatie van de middeldure huurwoningen in de Vervolgovereenkomst.1 b.

Ieder1, de Gemeente en de te selecteren marktpartij nemen bij het hiervoor bij lid a genoemde gedeelte van het Nieuwbouwplan dat zij ontwikkelen en realiseren, de ambities, (ontwerp)uitgangspunten en opgaven opgenomen in het Ambitiedocument (Bijlage 2), het PCP (Bijlage 3), het SP, de Grex en het planologisch kader in acht alsmede het ten tijde van de vergunningsaanvragen geldende gemeentelijk beleid onder meer opgenomen in de Woonvisie 2018, de gemeentelijke doelgroepenverordening en de Prestatieafspraken. Hierover worden nadere afspraken gemaakt in de hiervoor bij artikel 7 lid b genoemde Vervolgovereenkomst.

1 Ieder1

heeft te kennen gegeven dat zij ook graag de middeldure huurwoningen wil ontwikkelen, realiseren en exploiteren. Hierover zijn nog geen afspraken gemaakt. In de Vervolgovereenkomst zullen de Partijen hierover nadere afspraken maken.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

Artikel 10

10/15

Fasering

Deze Intentieovereenkomst heeft betrekking op de hierna genoemde Fase 1 en Fase 2. Fase 1 • • • • • • • • •

Na ondertekening van deze Intentieovereenkomst Tussen 1 maart 2023 - 1 oktober 2023 (7 maanden) De Partijen zullen het Ambitiedocument (Bijlage 2) en PCP (Bijlage 3) vaststellen. De Partijen zullen deze Intentieovereenkomst aangaan. De Partijen zullen voor het Nieuwbouwplan het Ambitiedocument (Bijlage 2) verder brengen en onderzoeken of het haalbaar is zowel ruimtelijk, maatschappelijk als financieel. De Partijen zullen gezamenlijk opdracht geven aan een stedenbouwkundig bureau om het SP op te stellen. De Partijen zullen gelijktijdig met het opstellen van het SP samenwerken aan de Grex (tekenen en rekenen). De Partijen zullen het Ambitiedocument (Bijlage 2) en het PCP (Bijlage 3) uitvoeren. De Partijen zullen voor hun eigen gronden een verkennend bodemonderzoek doen. De Partijen zullen ieder voor zich besluiten over de haalbaarheid van de uitvoering van het Nieuwbouwplan (het Go/No Go besluit). De Partijen zullen in geval van een Go-besluit naar Fase 2 gaan. In geval van een No Go besluit eindigt deze Intentieovereenkomst.

Fase 2 • • •

•

Na ondertekening van deze Intentieovereenkomst Tussen 1 oktober 2023 - 31 december 2023 (3 maanden) De Partijen zullen in overleg treden over het aangaan van de Vervolgovereenkomst. Voor de inhoud van deze Vervolgovereenkomst wordt verwezen naar het hiervoor bij artikel 7 lid b van deze Intentieovereenkomst bepaalde. De Partijen zullen het SP en de Grex ter vaststelling aanbieden aan de Raad en RvC en de Raad tevens verzoeken om de planologische procedure op te starten. De Partijen zullen na vaststelling van het SP en de Grex de Vervolgovereenkomst aangaan. Daartoe zullen het College en de RvC besluiten en daarna zal deze Vervolgovereenkomst door beide Partijen ondertekend worden. De Vervolgovereenkomst wordt ter informatie aan de Raad aangeboden. Bij het aangaan van de Vervolgovereenkomst wordt deze Intentieovereenkomst beëdigd.

De Vervolgovereenkomst heeft betrekking op de hierna genoemde Fase 3, 4 en 5.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

11/15

Fase 3 • • •

•

•

Na ondertekening de Vervolgovereenkomst Tussen 1 januari 2024 – 1 oktober 2024 (9 maanden) De Gemeente zal, indien de Raad daartoe besluit, voor het Nieuwbouwplan het planologisch kader in procedure brengen (ter inzage leggen). De Partijen zullen voor de te beschermen (flora en fauna) soorten aan het bevoegde gezag onheffing vragen voor sloop en bouw. De Partijen zullen een gezamenlijke uitvraag doen om een marktpartij te selecteren voor de ontwikkeling en realisatie van de te realiseren woningen in het midden segement2 en dure segement. De daarbij betrokken Ieder1grond en/of Gemeentegrond wordt aan de geselecteerde marktpartij verkocht en (nadat het planologisch kader onherroepelijk is geworden) bouwrijp geleverd. De woningen in het sociale segment kunnen, ten aanzien van de bouwwerkzaamheden, ook in deze uitvraag worden meegenomen. Ieder1 heeft daar nog geen besluit over genomen. De marktpartij, Ieder1 en de Gemeente Deventer zullen voor de delen van het Nieuwbouwplan dat zij ontwikkelen en realiseren een Schetsontwerp (SO), Voorlopig Ontwerp (VO) gevolgd door een Definitief Ontwerp (DO) maken en steeds ter goedkeuring voorleggen aan de Partijen. Indien een ontwerp niet goedgekeurd wordt, krijgt de betreffende partij twee keer de mogelijkheid om een aangepast ontwerp in te dienen.

Bovengenoemde onderdelen worden in de Vervolgovereenkomst nader uitgewerkt in concrete afspraken over verplichtingen en kosten.

Fase 4 • • •

•

Na ondertekening Vervolgovereenkomst Tussen 1 oktober 2024 – 31 december 2024 Het planologisch kader wordt vastgesteld door de Raad. Ieder1 en de marktpartij zullen (ontvankelijke) vergunningsaanvragen indienen voor de bouw van hun deel van het Nieuwbouwplan. De Gemeente zal vergunnen (als het planologisch kader in werking is getreden) indien met de aanvragen wordt voldaan aan de afspraken opgenomen in de Vervolgovereenkomst, zoals opgenomen in het Ambitiedocument, het PCP, het SP en de Grex alsmede het gemeentelijk beleid, en de wettelijke eisen. In geval van een gronduitgifte wordt de Gemeentegrond in eigendom overgedragen aan Ieder1 en/of de marktpartij. Indien Ieder1grond benodigd is voor de aanleg van Openbare ruimte wordt deze grond aan de Gemeente overgedragen. Over de verkoopvoorwaarden inclusief de prijs, het moment en de staat van levering worden in de Vervolgovereenkomst nadere afspraken gemaakt.

Fase 5 • • •

Na ondertekening Vervolgovereenkomst Tussen 1 januari 2025 – 31 december 2027 Ieder1 en de marktpartij zullen na afgifte van de omgevingsvergunning starten met de bouw en ervoor zorgdragen dat de toekomstige gebruikers/bewoners de woningen binnen drie jaar daarna kunnen betrekken. De Gemeente zal de Openbare ruimte aanleggen/herinrichten conform het vastgestelde Inrichtingsplan en het gemeentelijke Programma van Eisen openbare ruimte. De Vervolgovereenkomst die de Gemeente en Ieder1 zijn aangegaan wordt beëindigd.

De hiervoor beschreven fasering gaat uit van een haalbaar Nieuwbouwplan en een planologische maatregel die wordt vastgesteld en onherroepelijk wordt en vergunningen die wordt verleend en onherroepelijk worden. Dit betreft louter en alleen een indicatieve planning. Het bepaalde in artikel 14 (inzake publiekrechtelijk voorbehoud) is onverkort van toepassing.

2 Zie noot 1.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

Artikel 11

12/15

Overlegstructuur

Projectteam a. De Partijen vormen een projectteam bestaande uit 4 vertegenwoordigers (een projectmanager, projectassistent, planeconoom en jurist) van de Gemeente en 3 vertegenwoordigers van Ieder1 (een projectmanager, een planeconoom en assetmanager). b. Het projectteam wordt zo nodig aangevuld met (externe) vakspecialisten. c. Het projectteam voert op regelmatige basis overleg, met een streven van 1x per 4 weken, of zoveel meer of minder als de Partijen wensen, over de voortgang van de plannen. d. De geselecteerde marktpartij neemt deel aan de overleggen die voor hem relevant zijn. e. De Gemeente zal zorgdragen voor de agenda en verslaglegging van de projectteamoverleggen. Stuurgroep f. De stuurgroep is belast met het nemen van beslissingen die het projectteam niet kan of wil nemen. De stuurgroep bestaat uit een lid benoemd door de Gemeente en een lid benoemd door Ieder1. Namens Ieder1 betreft dit de bestuurder van Ieder1 en namens de Gemeente betreft dit de programmamanager RO of de wethouder (met de portefeuille Wonen en Herstructuring en/of Vastgoed en Grondposities).De stuurgroep komt tenminste ieder kwartaal bijeen of zoveel vaker als in verband met een goede uitvoering van haar taken door (een van de) Partijen wenselijk wordt geacht en voorts op eerste verzoek van het projectteam. Artikel 12

Participatie- en Communicatie

a. Participatie en communicatie vindt plaats conform het PCP (Bijlage 3) dat de Partijen gezamenlijk hebben opgesteld. b. Communicatie met derden (daaronder mede begrepen de bewoners van de te vervangen sociale huurwoningen) vindt niet eerder plaats dan nadat de Partijen hierover afspraken hebben gemaakt in het in artikel 11 hiervoor genoemde overleg. Artikel 13

Uitgangspunten kosten en opbrengsten

De Partijen hanteren voor de samenwerking in Fase 1 en Fase 2 de volgende uitgangspunten: a) De Gemeente is penvoerder van deze Intentieovereenkomst en heeft de kosten voor het opstellen en aanpassen van deze Intentieovereenkomst voor haar rekening genomen. b) In Fase 1 en Fase 2 wordt de haalbaarheid van het Nieuwbouwplan onderzocht. In overleg tussen de Partijen zal de Grex worden opgesteld om de financiële haalbaarheid te onderzoeken. De Grex en een toelichting hierop zal onderdeel zijn van de Vervolgovereenkomst. Ieder1 is penvoerder van de Grex en zal de kosten voor het opstellen en aanpassen van deze Grex voor haar rekening nemen. De uitgangspunten voor de Grex worden gedurende de looptijd van deze Intentieovereenkomst door de Partijen gezamenlijk bepaald en zijn gerelateerd aan het op te stellen SP (rekenen en tekenen). c) In de Vervolgovereenkomst worden afspraken gemaakt over de verdeling van kosten en opbrengsten en de verdeling van het resultaat. Uitgangspunt is een tenminste financieel sluitend resultaat. d) Ieder1 en de Gemeente nemen de kosten van de hiervoor bij artikel 11 lid a genoemde vaste bezetting van het projectteam ieder voor eigen rekening. Dit betreft alle uren van voorbereiding, toetsing en uitvoering.

e) Ieder1 en de Gemeente delen de externe kosten voor het vervaardigen van het SP en de daarvoor benodigde onderzoekenDe Partijen nemen ieder 50% voor hun rekening.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

13/15

f)

De kosten voor toetsing en controle van de onderzoeken en het SP door de (interne en/of externe) vakspecialisten van de Gemeente komen voor 50% voor rekening van Ieder1 en 50% voor de Gemeente. g) De Partijen zijn voornemens om hun percelen (de Gemeentegrond en de Ieder1grond), onbebouwd en gesaneerd, in te brengen in de Grex. Ieder1 brengt haar totale grondpositie in voor de op dat moment vastgestelde grondprijs in de grondprijzenbrief voor sociale woningbouw. Op dit moment is dat € 14.000 per woning ofwel gelet op het aantal te slopen woningen (256) betreft dit in totaal € 3.584.000. h) Ieder1 neemt de sociale huurwoningen die haar bestaande voorraad vervangen uit voor de ten tijde van de uitname door de Gemeente gehanteerde uitgifteprijs. Deze prijs is thans € 14.000 per woning. i) De inbrengwaarde voor het vastgoedprogramma in de gebiedsexploitatie voor de sociale woningbouw (genoemd in lid g) hiervoor) is altijd gelijk aan de gronduitgifteprijs voor sociale woningbouw zoals deze in de gemeente Deventer wordt gehanteerd. j) De gemeente heeft de gronden voormalig Roelandflatlocatie in eigendom. Gemeente brengt deze gronden in tegen de getaxeerde waarde (highest and best use) bij een solitaire ontwikkeling van deze locatie. k) Voor het opstellen van de Grex kunnen externe adviseurs worden ingeschakeld voor de financiële strategie en om de marktconformiteit te beoordelen.

De kosten van deze adviseurs komen voor rekening van de partij die deze adviseurs heeft ingehuurd. De kosten worden 50/50 gedragen indien deze adviseurs door de Partijen gezamenlijk worden ingeschakeld. l) De Gemeente heeft te kennen gegeven dat zij de eventueel toe te voegen/aan te passen aangelegde Openbare ruimte, voorzover deze niet in eigendom is van de Gemeente van Ieder1 wenst te verkrijgen voor € 1,00 danwel aangelegd wenst uit te nemen uit de Grex voor dit bedrag. Hierover worden afspraken gemaakt in de Vervolgovereenkomst. m) De Partijen hebben de intentie om in het Projectgebied minimaal 85 middeldure huurwoningen te ontwikkelen. Ieder1 heeft te kennen gegeven dat zij deze middeldure huurwoningen graag zelf in exploitatie zou willen nemen als Ieder1 dit kan financieren.3 n) Over de verdeling van de kosten voor na Fase 1 en Fase 2 wensen de Partijen in de Vervolgovereenkomst nadere afspraken te maken. Ieder1 is zich ervan bewust dat de Gemeente de kosten die zij maakt in het kader van haar publiekrechtelijke taak (kostenverhaal) in rekening moet brengen bij Ieder1. o) De Partijen kiezen bij het opstellen van de Grex voor de residuele (grond)waardemethode. Deze methode rekent vanaf de opbrengstenkant.

De opbrengsten van het vastgoed minus de kosten voor het realiseren van het vastgoed geven de financiële ruimte weer die besteedt kan worden voor de grondontwikkeling voor de (vastgoed)functie. Artikel 14

Publiekrechtelijk voorbehoud

De Gemeente houdt bij nakoming van hetgeen in deze Intentieovereenkomst is bepaald volledig haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. Dit houdt in, dat er van de zijde van de Gemeente geen sprake van wanprestatie zal zijn, indien het handelen naar deze verantwoordelijkheid eist, dat de Gemeente publiekrechtelijke rechtshandelingen verricht, die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van deze Intentieovereenkomst of de voortgang van de planontwikkelingen.

3 Zie noot 1.

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

Artikel 15

14/15

Inspanningen

a. De Partijen spannen zich in om, op basis van overleg binnen de overlegstructuur, te komen tot het vastgestelde SP en de Grex en tot het aangaan van de Vervolgovereenkomst. b. Indien de Partijen geen overeenstemming krijgen over het Programma spannen de Partijen zich tot het uiterste in, om in gezamenlijk overleg zodanige wijzigingen aan te brengen, die noodzakelijk zullen zijn om alsnog tot vaststelling van het SP en de Grex als bedoeld in lid a van dit artikel te komen. Artikel 16

Overdracht van rechten en plichten

Overdracht van rechten en plichten door ieder1 is alleen mogelijk na toestemming van de Gemeente. De Gemeente zal deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren maar kan daaraan wel voorwaarden verbinden. Artikel 17

Gewijzigde wet/regelgeving

Bij wijziging van wet/regelgeving die van invloed is of kan zijn op de uitvoering van deze Intentieovereenkomst, zodanig dat de betrokken partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van deze Intentieovereenkomst niet kunnen verlangen, zullen de Partijen in overleg treden en zullen zij onderzoek doen naar de mogelijkheid deze Intentieovereenkomst alsnog in gewijzigde vorm na te komen. leder van de Partijen zal, voor zover dat in zijn vermogen ligt, zich optimaal inspannen om ongewijzigde nakoming van deze Intentieovereenkomst mogelijk te maken. Artikel 18

Toepasselijk recht, geschillenregeling

a. Op deze Intentieovereenkomst is uitsluitend Nederlands recht van toepassing. b. Indien tussen Partijen een geschil ontstaat omtrent een uit deze Intentieovereenkomst voortvloeiende verbintenis, spannen zij zich in om dit geschil in onderling overleg te schikken. Leidt dit niet tot resultaat dan kan de meest gerede Partij het geschil voorleggen aan de bevoegde rechter van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle. Artikel 19

Considerans

De considerans (in Intentieovereenkomst. Artikel 20

overweging

nemende)

maakt

onderdeel

uit

van

deze

Bijlagen

De hieronder vermelde bijlagen maken een onverbrekelijk deel Intentieovereenkomst of gaan daarvan deel uitmaken na gereedkomen:

uit

van

de

1. Tekening van het Projectgebied met het nummer 02504-SO-BS-02-C05 d.d. 19-01-2023 2. Ambitiedocument Ludgeruskwartier Plus d.d. 4 april 2023 3. Participatie- en Communicatieplan d.d. februari 2023

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer:

Definitieve versie d.d. 4 mei 2023

15/15

Aldus overeengekomen, opgemaakt in tweevoud en getekend: te Deventer,

te Deventer,

d.d. _______________

d.d. _______________

Woonbedrijf ieder1 Namens deze J. Hofman (bestuurder/directeur)

De gemeente Deventer, de burgemeester drs R.N. König

____________________

____________________

Paraaf Woonbedrijf ieder1:

Paraaf Gemeente Deventer: