2023-06-07 Presentatie CONCEPT visie hoogbouw

CONCEPT

Visie op hoger bouwen in Deventer

T P E C N O C tussenstand / work in progress juni 2023

Gesprek met de stad

CONCEPT

februari 2023: Uitgangspunten • analyseer opbouw van de stad en beschrijf de Deventer maat & schaal • definieer verschillende “Deventer bouwhoogtes” • hoogbouw moet altijd aansluiten bij de actuele woonwensen in de stad • hoogbouw moet een verrijking zijn voor de stad en meerwaarde opleveren voor omgeving en stad • geef in een visiekaart aan hoe om te gaan met hoogbouw binnen Deventer • ga voor hoogbouw met een “Deventer karakter” en leg kwaliteitseisen vast voor hoogbouw • leg relatie tussen omgevingsvisie, woningbouwopgave en hoogbouw

Uitgangspunte n voor een Visie op Deventer Hoog bouw Februari 2023

www.devente

r.nl

CONCEPT Seminar de diepte in over hoogbouw april 2023: Verdieping op 3 thema’s: • schaal & maat • klimaat & natuur • doelgroepen en typologieen

Wat is kansrijk?

CONCEPT

• hoger bouwen biedt kansen voor vernieuwende woningtypologieen voor alle doelgroepen • kansrijk in gemengde woon-werkgebieden dichtbij centrum en station

Locaties denkbaar voor hoger bouwen:

• compacter wonen vraagt om hoogwaardige, groene openbare ruimte en slimme/duurzame mobiliteitsmaatregelen • collectieve voorzieningen stimuleren ontmoeting en leiden tot eigenaarschap, levendigheid en sociale veiligheid • groene, natuurinclusieve gebouwen dragen bij aan gezonde leefomgeving • kansen voor een tweede maaiveld met voordeuren en groen

• Spoorzone • Haveneiland • Hanzetrace (versterken hoofdstructuur) • Bergweide 3

Waar op letten? • echt hoge gebouwen moeten interessant zijn op een afstand van 500 meter, 50 meter en 5 meter • hoogbouw is een middel en geen doel, moet duurzame waarde toevoegen aan de stad • menselijke maat en schaal bewaren door hogere gebouwen in de “tweede lijn“ te plaatsen • toekomstbestendig bouwen: gedifferentieerd programma, zodat iedereen er wil en kan wonen en werken • vriendelijk verdichten: goed verbonden met de straat dmv een levendige plint • geen saaie hoogbouw: wees authentiek, eigenwijs en vernieuwend

• Keizerslanden (winkelcentrum/ Hanzetrace) • Stadsrand (Hartenaasje, tegenover ziekenhuis, tegenover RWZI) • Poort van Deventer • Stadsland

CONCEPT Swipocratie

• laagdrempelig • hoge deelname • ophalen eerste gevoel bij hoger bouwen in Deventer

CONCEPT

Opgave & ambities van Deventer Omgevingsvisie: Omgevingsvisie

• Meer Deventer stedelijkheid door het verweven van wonen, werken en vrije tijd • Kwaliteitsimpuls voor duurzame mobiliteit op de Deventer schaal • Deventer is meer dan een historisch stadsfront

December 2019 Definitieve versie

• Meer cultuurhistorische gelaagdheid door nieuwe functies toe te voegen bij transformaties • Duurzame toekomst met aandacht voor klimaatadaptatie, energietransitie en circulaire economie

Bestuursakkoord: • Deventer groeit, nieuwe wonigen landen zoveel mogelijk in bestaand stedelijk gebied • Voldoende en betaalbare woningen voor alle doelgroepen met focus op jongeren en ouderen • Deventer blijft bereikbaar: fietsgebruik en OV stimuleren, minder auto’s in de binnenstad • Iedereen doet ertoe, met aandacht voor ontmoeting en gezondheid • Vitaal platteland

CONCEPT

Analyse: opbouw van stad en dorpen

CONCEPT Ontwikkeling van stad/dorpen en beschermde gezichten beschermd stads/dorpsgezicht tot 1500 1500 - 1900 1900 - 1930 1930 - 1950

• gemeente kent meerdere beschermde gezichten

1950 - 1970 1970 - 1980 1980 - 1990 1990 - 2000 2000 - 2010 2010 - heden

CONCEPT Beschermd stadsgezicht

beschermd stads/dorpsgezicht tot 1500 1500 - 1900 1900 - 1930 1930 - 1950 1950 - 1970 1970 - 1980 1980 - 1990 1990 - 2000 2000 - 2010 2010 - heden

• oudste deel binnen beschermd stadsgezicht • stadsgezicht van Rijkswege beschermd

CONCEPT Skyline beschermd stadsgezicht

• beschermd stadsgezicht van brug tot brug

CONCEPT

• vertrouwd en geliefd onder Deventenaren • pandsgewijze opbouw met Lebuinustoren als centraal middelpunt en IJssel als voorgrond • zorgvuldig met stadsgezicht omgaan, maar niet “op slot zetten” • afzonderlijke gebouwen in samenhang met totaalbeeld • toevoegingen vallen niet uit de toon door te grote schaal

CONCEPT Belangrijke zichtlijnen Lebuinustoren

• Lebuinustoren is een icoon en herkkeningspunt voor Deventer • Zichtlijnen verankeren historische binnenstad aan de wijken en ommeland • Lebuinusoren blijft zichtbaar vanaf de belangrijkste zichtlijnen • Hoogbouw grenzend aan zichtlijn begeleid en versterkt zicht op de toren

CONCEPT

CONCEPT Bestaande bouwhoogtes - gemeente Deventer 50 m + 31 - 50 m 16 - 31 m 10 - 16 m tot 10 m

• dorpen overwegend tot 10 meter • in dorpen kerk hoogste gebouw

50 m + 31 - 50 m 16 - 31 m 10 - 16 m tot 10 m

CONCEPT Bestaande bouwhoogtes - stad Deventer

• stad max 62,5 meter (Lebuinustoren) • overwegend 10 t/m 16 meter

50 m + 31 - 50 m 16 - 31 m 10 - 16 m tot 10 m

CONCEPT Categorieën bouwhoogtes • <31 meter komt het meest voor: laagbouw, basis en middelhoog • >31 meter komt het minst voor en heeft de grootste impact op plek, omgeving en stad: hoogbouw en hoogbouw+

• LAAG - tot 10 meter / 3 lagen (24,88 %) overwegend in de wijken en dorpen • BASIS - 10 t/m 16 meter / 4-5 lagen (51,49 %) de “Deventer laag”: komt veel voor in binnenstad, schil daar omheen en langs historische invalswegen • MIDDEL - 16 t/m 31 meter / 5-10 lagen (23,48 %) komt voor in clusters: Centrumschil, Keizerslanden, Borgele • HOOG - 31 t/m 50 meter / 11-16 lagen (0,13 %) spaarzaam en komt voor in clusters: Centrumschil, Keizerslanden, Borgele, bedrijventerrein, Hanzetrace, A1 • HOOG+/ICONEN - 50+ meter / >16 lagen (0,02 %) zeldzaam en komt alleen solitair voor; Lebuinustoren + Bergkerk - historische binnenstad, Leeuwenbrug - stationsomgeving en grijze Silo - Havenkwartier.

CONCEPT Punten, clusters en lijnen

bestaand punt / Icoon bestaand punt bestaand cluster bestaande lijn

CONCEPT Punten • de echt hoge gebouwen (hoogbouw +) fungeren als icoon van Deventer als stad een de IJssel (Lebuinus, Leeuwenbrug, grijze silo) • zichtbaar op grote afstand/schaal van de stad • fungeren als oriëntatiepunten • markeren belangrijke plekken in de stad: station, historische binnenstad, Havenkwartier, nieuwe plantsoen, A1 • iconen (categorie 55+) zijn zeldzaam in Deventer (4x) • geplande iconen in de schil zijn woontorens hebben een duidelijke relatie met binnenstad • kansen: nieuwe punten alleen toevoegen in de vorm van nieuwe iconen (hoogbouw+) markeren entree binnenstad/schil/stadsassen

CONCEPT Clusters

• bij centraal station cluster van middelhoog en hoogbouw langs spoor • In binnenstad langs Buitengracht cluster middelhoog • in Centrumschil op kruispunten van hoofdstructuren (stadsassen en invalswegen) • in Centrumschil bij Pothoofd van cluster middelhoog langs de IJssel • in Keizerslanden clusters van hoogbouw flats die noordelijke stadsrandzone markeren • in Keizerslanden cluster van hoogbouw rondom winkelcentrum • cluster van silos rondom containerterminal havengebied • kansen: clusters middelhoog en hoogbouw toevoegen binnen Centrumschil, clusters middelhoog rondom de grote winkelcentra

CONCEPT Lijnen • langs belangrijke stedelijke structuren • stadsassen, Hanzetrace/as Deventer-Colmschate • spoorlijn binnen Centrumschil • kansen: stadassen en spoor langs centrumschil ruimtelijk versterken/ begeleiden, poorten A1 tot stad markeren/versterken

CONCEPT

Nieuwe Deventer Stedelijkheid

CONCEPT Centrumschil • Functiemenging; 1650 woningen in een hoogstedelijk woon- werkmilieu op loop/ fietsafstand van station en centrumvoorzieningen • Verdichting nabij centrum en station: compacter en hoger bouwen wordt nu al ingezet tbv woningbouwopgave binnen bestaande stad • Meer gestapeld wonen in vernieuwende woningtypes • Duurzame mobiliteit, eerst voetganger en fiets, dan auto (HUB strategie) • Hoogwaardige groene openbare ruimte • Binnen Centrumschil ruimte voor uitbreiden basislaag, middelhoogbouw en hoogbouw

Lebuïnuskerk Lebuïnuskerk Bergkerk

Bergkerk

CONCEPT

• 3 nieuwe woontorens (55+m) al in planvorming binnen Centrumschil: Kop Handelskade, Havenkwartier, Roto

Nieuwe Deventer Iconen

• hebben invloed op Deventer skyline en zijn aanleiding om met een nieuwe blik en in samenhang naar deze categorie bouwhoogte te kijken

Havenkwartier Havenkwartier

Havenkwartier

Grijze Silo

Roto

Historische Binnenstad

Grijze Silo

Stadscampus de Kien

w in Deventer Hoogbouw in Deventer

erk

70m 60m 50m 40m 30m 20m 10m 0m

Lebuïnuskerk Bergkerk 1525 1209

Lebuïnuskerk Grijze Silo 1525 1961

Leeuwenbrug Grijze Silo 1992 1961

Leeuwenbrug Handelskade 1992 -

Handelskade -

Havenkwartier -

Havenkwartier ROTO -

CONCEPT De “Deventer laag”

• 10 tot en met 16 meter vormt de basis bij verdichting en herontwikkeling • passend binnen ruimtelijke context • vormt de wanden van stedelijk interieur • creëert meer Deventer stedelijkheid rondom de binnenstad

CONCEPT

Visie op hoger bouwen in Deventer

• Hoger bouwen kan een rol kan spelen bij het bereiken van de gewenste verdichting, maar is geen doel op zich. Het biedt kansen om de ruimtelijke kwaliteit bij verdichting te verhogen • Deventer zal de derde dimensie meer gaan gebruiken om meerdere beleidsdoelstellingen te halen. Er ligt momenteel relatief veel ontwikkelruimte in de bestaande stad • Ontwikkellocaties fungeren als communicerende vaten, minder benutten van mogelijkheden van hoger bouwen in de bestaande stad betekent meer uitbreiden aan de rand van de stad • We concentreren de verdichting en hoger bouwen in nabijheid van het station, centrum en voorzieningen zoals in de Centrumschil, Keizerslanden en langs belangrijke stedelijke structuren zoals spoor, stadsassen en invalswegen.

Per structuur of gebied wordt een beknopte schets gegeven van karakter en specifieke kwaliteiten die hoger bouwen daar kan genereren • We willen hoger bouwen ook inzetten voor het creeren van nieuwe woon- en werkmilieus • Hoger bouwen mag niet leiden tot vervlakking en gebrek aan variatie • We willen “Vriendelijk verdichten”: nieuwe Deventer stedelijkheid met oog voor menselijke maat en schaal • De “Deventer laag”: 11 tot 16 meter vormt straks de basis voor meer Deventer stedelijkheid • Passend bij de Deventer schaal en maat: uitbreiden basis en middelhoog • Hoogbouw toevoegen in Centrumschil en langs stadsas • Spaarzaam met nieuwe iconen (hoogbouw+) • Nieuwe iconen (hoogbouw+) toevoegen op snijvlak Centrumschil - Stadsassen als markering entree tot binnenstad en Centrumschil • Deventer ontwikkelt zich: kans om naast het beschermd stadsgezicht de Deventer skyline te verrijken met nieuwe iconen

CO NC E CONCEPT

concept Visiekaart

PT

• visiekaart geeft zones en gebieden aan waar we hoger bouwen stimuleren en waar we terughoudend willen zijn. Per zone en gebied is aangegeven waar hoe hoog gebouwd kan worden. Dit betekent niet dat het hele gebied volgebouwd kan worden met deze categorie. In deze gebieden zijn de betreffende categorieen alleen mogelijk als aan de juiste voorwaarden wordt voldaan en zal een deel van de bebouwing laag, basis of middelhoog blijven. In de gebieden waar we voorzichtig zijn met (middel)hoogbouw zal dit alleen als uitzondering mogelijk zijn als het echt een grote bijdrage levert aan de stad, wijk of dorp en geen afbreuk doet aan de waarden en het karakter van het gebied. In deze gebieden zullen bijna alle gebouwen in de categorie laag of basis vallen.

icoon bestaand kerktoren 55 + m CONCEPT icoon gepland 55 t/m 70 m Hoogbouw+/ nieuw Icoon • 55 t/mbestaand 70 meter icoon 5570 +m icoon kans 55 t/m m • markeert knooppunt stadsassen • orientatie stedelijke hoofdstructuur • op snijvlak Centrumschil en stadsas

icoon gepland 55 t/m 70 m • int/m lange zichtassen 31 40 m gepland • entree tot de stad

• beeldbepalende/strategische plek

• onderdeel van hoogstedelijk cluster icoon kans 55 t/m 70 m 31 t/m 40 m kans • primair skyline element

Hoogbouw

31 t/m 4025 m +gepland bestaand m • 31 t/m 40 meter • markeert knooppunt invalsweg en stadsassen

31 t/m 40 <m55 kans kerktoren • op snijvlak stadsrand enm stadsas • op beeldbepalende plek • entree tot de wijk

bestaand +m m cluster • onderdeel van25 hoogstedelijk stadsas, tot 25 • secundair skyline element

CONCEPT

CO NC E

Waar hoe hoog?

PT

beschermd gezicht beschermd stadsgezicht binnenstad binnen beschermd stadsgezicht, t/m 16 m binnenstad buiten beschermd stadsgezicht, t/m 31 m schil rondom binnenstad, t/m 40 m icoon bestaand kerktoren 55 + m icoon bestaand 55 + m icoon gepland 55 t/m 70 m icoon kans 55 t/m 70 m 31 t/m 40 m gepland 31 t/m 40 m kans bestaand 25 + m kerktoren < 55 m stadsas, tot 25 m stadsstraat, tot 19 m stad- en dorpssrand stadsrand, tot 25 m winkelcentrum spoor historische invalsweg

CONCEPT Binnenstad • binnen beschermd stadsgezicht • de cultuurhistorische waarden van het beschermd stadsgezicht behouden • zichtlijnen op de Lebuinustoren én Bergkerk respecteren, zodat beide iconen de hoogtste punten blijven binnen het beschermd stadsgezicht. • “Deventer basis” bouwhoogte tot en met 16 meter primair het uitgangspunt • bij hoge uitzondering kan worden onderzocht of bouwhoogte van maximal 25 meter kan worden toegestaan. Onder voorwaarde dat herontwikkeling een grote bijdrage levert aan de stad en geen afbreuk doet aan de skyline en het karakter van het beschermd stadsgezicht.

CONCEPT Binnenstad • buiten beschermd stadsgezicht • tussen beschermd stadsgezicht en de Buitengracht bevinden zich reeds enkele clusters van middelhoog- en hoogbouw • “Deventer basis” bouwhoogte tot en met 16 meter is hier uitgangspunt • de schaal, opbouw en structuur van dit gebied biedt ruimte voor accenten met middelhoge bebouwing (17 tot 31 meter) • middelhoge bebouwing mag niet in storende mate zichtbaar zijn vanuit de binnenstad. Daarnaast mag deze bebouwing niet conflicteren met het zicht op de bestaande iconen binnen beschermd stadsgezicht.

CONCEPT Schil rondom centrum • afstand van de binnenstad en schaalsprong in structuur en bebouwing (verouderde bedrijventerreinen) maken bouwhoogte tot max 40 meter mogelijk • met de Stadscampus, Havenkwartier en Roto als kansrijke ontwikkelgebieden ligt hier de kans om een bruisend stedelijk gebied te creëren met een mix van wonen, werken en voorzieningen in hoge dichtheid • hier kan hoger bouwen bijdragen aan de ambities van Deventer en tegelijkertijd een sterke identiteit aan het gebied geven • middelhoog, hoogbouw en nieuwe iconen (hoogbouw+) geven samen met de Deventer basis vorm aan de nieuwe Deventer stedelijkheid in de Centrumschil

CONCEPT Stadsas • Hanzetrace, as Deventer Colmschate als belangrijke hoofdstructuren van de stad • versterken stedelijke karakter van hoofdstructuur van Deventer • bebouwing t/m maximaal 25 meter (middelhoog) mogelijk langs stadsassen • hoogbouw zorgvuldig situeren op plekken/knopen van stedelijke activiteit: - kruising met invalswegen tot 40 meter - op kruising met Centrumschil tot 70 meter mogelijk (nieuwe iconen)

CONCEPT Stadsstraat • Ceintuurbaan, Van Vlotenlaan en Rembrandtkade als belangrijke structuren • bebouwing t/m 19 meter mogelijk • groenstedelijk karakter versterken • pm

CONCEPT Winkelcentra • rondom winkelcentra en nabij OV nieuwe clusters van verdichting mogelijk • hoogte bepalen aan de hand van de ruimtelijke context/schaal en maat • mag geen afbreuk doen aan de waarde en het karakter van de omgeving • pm

CONCEPT Stadsranden • markeert overgang van landschap naar stad • voor gearceerde zones is maximaal 25 meter mogelijk, ongeveer de hoogte van een volwassen boom • waar stadsrand en stadsas elkaar ontmoeten tot 40 meter onder voorwaarden mogelijk (landschap, cultuurhistorie, stedenbouwkundige structuren...) • geen wandvorming maar solitaire bebouwing in het groen • pm

CONCEPT Dorpen • uitgangspunt is maximaal 10 meter (laagbouw) in de dorpen • kerktoren blijft dominant in dorpsgezicht • bij hoge uitzondering en onder voorwaarden tot en met 19 meter (6 lagen) • mag geen afbreuk doen aan de waarde en het karakter van de omgeving (afstemmen dorpsvisies) • PM

Deventer ontwikkelt zich

CONCEPT

• stadsgezicht verandert door de jaren heen • respecteren maar niet “op slot zetten” • ruimte voor nieuwe Deventer stedelijkheid naast de historische stad • pm

CONCEPT Kansen voor een nieuwe Deventer skyline • altijd beschermd stadsgezicht respecteren • zichtlijnen Lebuinustoren en Bergkerk beschermen

CONCEPT

• Centrumschil: tussen Wilhelminabrug en Hanzetrace kansen voor meer transformatie en verdichting • transformatie skyline al ingezet door lopende ontwikkelingen Centrumschil • hoogbouw en nieuwe iconen vormen nieuwe skyline naast beschermd stadsgezicht

CONCEPT

CONCEPT

CONCEPT

Hoger bouwen met Deventer karakter

CONCEPT Vriendelijk verdichten • hogere gebouwen voegen in Deventer altijd waarde toe aan de plek en de stad • goed verbonden met de straat dmv levendige plint • voordeuren aan de straat • rijke mix aan woningtypologieën • geen blinde gevels of parkeren zichtbaar in de plint • bijdragen aan duurzame mobiliteit • hoge verblijfskwaliteit openbare ruimte

CONCEPT De “Deventer laag” vormt de basis • BASIS - 10 tot 16 m, straat

• MIDDEL - 16 tot 31 m, buurt

• HOOG - 31 tot 40 meter, wijk

• ICONEN - 55 tot 70 meter, stad

CONCEPT Deventer bouwblok • hoogte accenten maken altijd onderdeel uit van een bouwblok • de “Deventer laag” vormt de basis voor het bouwblok • Deventer bouwblokken vormen gezamenlijk het stedelijk interieur van straten, pleinen en plekken • binnenhoven van bouwblokken voegen kwaliteit toe aan netwerk van fijne plekken • setbacks vanaf 5e bouwlaag zorgen voor menselijke maat

CONCEPT Toekomstbestendig • rijke mix aan doelgroepen voor een sociaal krachtige buurt • vernieuwende woning typologieën groene gebouwen • groen daklandschap als tweede maaiveld • versterken bestaande groenstructuur • collectiviteit stimuleert ontmoeting, tegengaan anonimiteit • duurzaam & circulair

CONCEPT Nieuwe Deventer iconen (hoogbouw+) • 55 tot en met 70 meter • interessant op 500, 50 en 5 meter • nieuwe iconen verrijken Deventer skyline • iconen bestaan altijd uit een basis, midden en en kroon • iconen moeten altijd herkenbaar zijn als echte torens (slank en hoog, 1:4) • altijd verschil van 15 meter (5 bouwlagen) tussen categorie hoogbouw en hoogbouw+ voor betere leesbaarheid iconen • uitgangspunt is dat onderlinge afstand tussen nieuwe iconen minimaal 300 meter is (onderzoeken)

hoogbouw+ hoogbouw 40 m. 31 m.

70 m.

15 meter

55 m.

CONCEPT Hoogbouw met een Deventer handschrift • herkenbaar Deventers • rijke en vriendelijke architectuur • geen generieke “grid” architectuur • ambachtelijke uitstraling • cultuurhistorie als inspiratie

CONCEPT Hoogbouw met een Deventer Kroon

• Deventer kent grote variatie in vorm en beëindiging van hogere gebouwen (kroon) • nieuwe iconen vormen een verrrijking op de familie “Deventer Kronen” • uitgangspunt is dat geen enkele kroon hetzelfde is maar wel tot dezelfde familie toebehoort (dna)

CONCEPT

Hoogbouw Effect Rapportage

• Bij hoogbouw (vanaf 31 meter) extra eisen aan kwaliteit, planvorming en proces (initiatieven onder 31 meter borgen dmv deze visie, bestaand welstandsbeleid, kaders en generiek beleid) • Gericht op het in kaart brengen van mogelijke hinder door het gebouw zelf • Op te stellen door initiatiefnemer, onderbouwd met toetsbare argumenten en toelichting • Doel: impact op plek/omgeving en meerwaarde van hoogbouw in beeld brengen obv analyse • Beoordeling op 3 niveau’s 1. bijdrage aan ambities van de stad: functiemenging, passend programma, gevarieerd woningaanbod, klimaatbestendige stad, inclusieve stad, duurzame mobiliteit, energie en circulariteit 2. inpassing in de omgeving: stedenbouwkundig, landschappelijk, cultuurhistorie, windhinder, zon- en schaduwwerking, privacy, levendige plint 3. beeldkwaliteit: architectuur, beëindiging van de toren (incl installaties, liftschacht ed), slankheid, plint (uitstraling, hoogte, wonen, parkeren), buitenruimte

Gebruik van de visie

CONCEPT

• De visie is een ruimtelijk kader op hoofdlijnen, een analyse en nadere uitwerking op locatieniveau is altijd onderdeel van de projectprocedure of procedure projectinitiatief • De visie geeft geen recht op een bouwtitel, maar geeft aan op welke plekken er gedacht kan worden aan hoger bouwen • Aan de initiatiefnemer / ontwikkelaar om hierop te reageren en het beleid in de Visie op hoger bouwen mee te nemen • Het bepalen van het ontwerp en de uiteindelijke besluitvorming over een ontwerp gebeurt per project initiatief • De Visie Hoogbouw wordt overgenomen in het Omgevingsbeleid (te zijner tijd opname in de herijking Omgevingsvisie, regels voor het uiterlijk van bouwwerken).

Vervolg

CONCEPT

• Participatie juni/juli • Hierbij leggen wij voor aan bewoners van de gemeente Deventer: - indeling bouwhoogtes en categorieën - visiekaart: hierop wordt aangegegeven waar hoger bouwen aan de orde kan zijn - hoger bouwen met Deventer karakter - de werkwijze die de visie voor ogen heeft in geval van hoger bouwen • Inwoners en organisaties kunnen hierop een reactie geven • Dit is de laatste stap voor het ter inzage leggen van de concept visie na de zomer 2023