2023-01-18 Whitepaper flexwonen gemeente Deventer

Flexwonen Whitepaper vanuit het perspectief van een woningcorporatie

Raadinformatiebijeenkomst 18 januari 2022

Flexwonen Kans voor Deventer?

01

De woningmarkt

02

Flexwonen?

03

Doelgroepen

04

Wat is er nodig?

Inleiding Deventer staat voor de grote opgave om haar huidige en toekomstige inwoners op een goede manier te huisvesten. De ambities zijn met 11.000 te realiseren woningen tot 2035 groot. De noodzaak is dat ook. Belangrijke vraag is daarom vooral hoe deze ambitie omgezet kan worden in echte woningen. Woningen op papier zijn mooi, maar woningen met een voordeur waar mensen echt in kunnen wonen zijn nog veel mooier. De woningcorporaties in Deventer delen de opvatting dat er de komende jaren veel woningen moeten worden toegevoegd. Onze rol zien wij daarin vooral in het benodigde aandeel sociale huurwoningen en deels middenhuur woningen die nodig zijn om invulling te geven aan de eigen behoefte van 7.000 woningen tot 2035. Veel plannen hebben wij hiervoor in ontwikkeling. We zien echter ook dat het nog niet genoeg is. Planontwikkeling in Nederland kost ontzettend veel tijd. Gemiddeld genomen gaat het om zeven jaar doorlooptijd. Dat sluit niet aan bij de huidige acute druk op de woningnood. Daar komt bij dat we zien dat de vraag naar woningen niet altijd stabiel is en we afgelopen jaren hebben ervaren dat we de vraag niet altijd goed kunnen inschatten. Enige flexibilisering van de woningvoorraad kan hierbij helpen. Flexibilisering van de woningmarkt kan onder andere door het realiseren van flexwonen.

Dit white paper is geschreven als bijdrage aan de raadstafel over dit onderwerp op 18 januari 2023 in Deventer en beschrijft het perspectief van de Deventer woningcorporaties op flexwonen.

Pagina 2

1. De woningmarkt De woningmarkt staat onder druk. Dat is niet nieuw, maar de urgentie neemt wel toe. Landelijk spreken we van een wooncrisis. De druk zien we ook in Deventer. Het aantal mensen dat een sociale huurwoning in Deventer zoekt is de afgelopen 3 jaar met 63% toegenomen. En het aantal reacties per woning steeg zelfs met 116%. Voor elke sociale huurwoning die in Deventer wordt geadverteerd staan gemiddeld zo’n 160 woningzoekenden in de rij. Tegelijkertijd zijn er steeds minder woningen beschikbaar. De mutatiegraad daalt, omdat mensen minder verhuisgeneigd zijn. Daar zijn verschillende oorzaken voor. Zo kost verhuizen geld. De huidige inflatie maakt mensen onzeker en grote beslissingen, zoals een verhuizing blijven dan uit. Maar ook de door- en instroom naar de koopsector ligt al jaren op laag niveau. Dit vooral door gestegen koopprijzen en nu de prijzen voorzichtig dalen ook door de stijgende hypotheekrente. Een breed aanbod in de middenhuur is ook afwezig. Een andere redenen voor de teruglopende beschikbaarheid van woningen is de vraag van bijzondere doelgroepen. Denk aan statushouders, de uitstroom van cliënten uit zorginstellingen of juist het gebrek aan doorstroom van huurders daar naar toe.

En omdat de woningmarkt steeds krapper wordt komen er ook urgente doelgroepen bij: denk aan studenten van wie het campuscontract afloopt, starters die echt nergens meer terecht kunnen (bankslapers), spoedzoekers bijvoorbeeld als gevolg van een echtscheiding. Als het aanbod stokt en de reguliere vraag stijgt komen juist deze doelgroepen als eerste extra in de knel. Uiteindelijk leidt dit alles al enkele jaren tot dalende slaagkansen op een sociale huurwoning. Ook de actieve zoektijd loopt op tot meer dan 1 jaar. Dat klinkt misschien nog niet hoog, maar de gemiddelde inschrijftijd van de actief woningzoekenden die een woning vinden is inmiddels opgelopen tot bijna 9 jaar. Dit betekent dat, wanneer je geen lange inschrijfduur hebt opgebouwd, je kansloos bent op een sociale huurwoning. Je bent dan aangewezen op een lotingwoning (circa 10% van het aantal aangeboden woningen). En met de huidige druk op de woningmarkt is de kans op toewijzing van een lotingwoning erg klein. Eén totaaloplossing voor het vergroten van slaagkansen voor woningzoekenden is er niet. Het realiseren van flexwoningen kan één van die oplossingen zijn.

Pagina 3

2. Flexwonen Flexwonen is een wat diffuus begrip geworden. Feitelijk gaat het om een tijdelijk gebouw en/of een tijdelijke locatie en/of tijdelijke bewoning. Als we het vertalen naar de huidige context in Deventer dan gaat het om:

Volwaardige woningen, gestandaardiseerd in de fabriek geproduceerd, die geplaatst worden op locaties die op korte termijn beschikbaar zijn. Dat zijn locaties die (nu nog) niet in beeld en bestemd zijn voor woningbouw en waar flexwoningen voor de duur van 10-15 jaar geplaatst kunnen worden. De term ‘verplaatsbare woningen’ zou de kern beter dekken dan flexwonen. Het gaat immers om woningen die in kwaliteit vergelijkbaar zijn met reguliere woningen, maar die door hun aard makkelijk demontabel en verplaatsbaar zijn als dat nodig is. Het idee van verplaatsbare woningen is niet nieuw. Al jaren wordt hiermee geëxperimenteerd en wordt hierin ontwikkeld. De tijd dat verplaatsbare woningen gelijkstonden aan containerwoningen ligt achter ons. De aanbieders van de verplaatsbare woningen van nu bieden veel diversiteit en scoren hoog op kwaliteit, duurzaamheid en levensduur én door het modulaire karakter zijn de productieprocessen relatief kort en de bouwtijd erg laag. En de verplaatsbare woningen zijn beschikbaar in alle soorten en maten: hoogbouw, laagbouw en variërend in woonoppervlak van 20-50 m2 voor één- en tweepersoonshuishouden. Het realiseren van flexwoningen is geen wondermiddel. We weten dat de woningvoorraad in Deventer nog moet groeien. De voorkeur gaat nog steeds uit naar reguliere woningbouw, wat ook leidt tot meer doorstroming op de woningmarkt.

Tegelijkertijd hebben de afgelopen jaren wel geleerd hoe ingewikkeld het is om woningbehoefte goed in te schatten. Een beperkte ‘flexibele schil’ van verplaatsbare woningen kan dan helpen om op korte termijn wat druk van de woningmarkt te halen. Ook biedt de route van flexwonen kans op versnelling van de woningbouwproductie. Reguliere planontwikkeling duurt gemiddeld 7 jaar, van start tot oplevering. Flexwonen kent door de tijdelijke aard van de woning snellere procedures en kan daardoor de beschikbaarheid van woningen ook op korte termijn een boost geven. Hoewel er afgelopen jaren veel ervaring is opgebouwd in flexwonen zijn er ook onzekerheden. Die liggen met name in de mogelijkheden tot herplaatsen op termijn en de kosten daarvan. Gezien de druk op de woningmarkt zijn corporaties in Deventer bereid om die (financiële) risico’s aan te gaan, waar mogelijk met ondersteuning vanuit het Rijk en de gemeente. Voor 2023 hebben de woningcorporaties in Deventer aangegeven investeringscapaciteit te hebben voor de realisatie van 300 flexwoningen. Pagina 4

3. Doelgroepen Welke doelgroepen zijn geholpen met flexwoningen? Feitelijk iedereen! Door snel tijdelijke woningen toe te voegen wordt de druk op de reguliere woningvoorraad lager en profiteert iedereen die op zoek is naar een sociale huurwoning. Als we kijken naar wooncomplexen die we door middel van flexwoningen zouden willen realiseren dan denken we op hoofdlijnen aan een 1/3, 1/3, 1/3 verdeling waarbij per locatie aanvullende accenten mogelijk zijn. Daarmee bedoelen we: -

1/3 reguliere verhuur aan starters en kleine huishoudens; 1/3 verhuur aan spoedzoekers en urgenten; 1/3 verhuur aan statushouders en opvang vluchtelingen uit Oekraïne.

Dit sluit aan bij de doelgroepen die de gemeente benoemd het collegebesluit flexwonen. Reguliere verhuur Er reageren gemiddeld 160 mensen op een geadverteerde woning. In die groep zitten ook mensen die geholpen zijn met een flexwoning met een tijdelijke bestemming. Deze woningen kunnen verhuurd worden via het woonruimteverdeelsysteem Woonkeus Stedendriehoek. Net als elke andere woning van woningcorporaties in Deventer. Spoedzoekers en urgenten Spoedzoekers zijn woningzoekenden met haast. Zij kunnen niet jaren wachten. Ze vallen nu tussen wal en schip. Deze groep is heel divers. Hieronder 4 fictieve profielschetsen om dit nader te duiden (bron: Platform31). Daarnaast zien we ook ruimte voor herstructureringsurgentie die terug willen keren naar hun wijk waar sloop nieuwbouw plaatsvindt (vnl. wijkaanpak Keizerslanden).

Statushouders De gemeente Deventer heeft de verplichting om haar taakstelling rondom de huisvesting van statushouders invulling te geven. Het gaat om vluchtelingen die hun procedure hebben doorlopen en zich de komende jaren in Nederland mogen vestigen en werken. Corporaties voeren deze taakstelling voor de gemeente uit. De afgelopen jaren loopt het aantal te huisvesten statushouders op én zien we steeds vaker alleenstaande statushouders. Beide aspecten maken dat er steeds meer woningen nodig zijn om deze taakstelling in te vullen. Daarnaast is er momenteel een grote instroom van vluchtelingen uit Oekraïne en is het niet de verwachting dat dit snel minder wordt. Door te kiezen voor een mix van verschillende doelgroepen weten we uit ervaring dat we gemengde wooncomplexen kunnen realiseren waar het prettig en veilig wonen is. Dat willen we bij de realisatie van flexwonen ook vanaf de start vormgeven.

Pagina 5

4. Wat is er nodig? Flexwoningen komen er niet vanzelf. Dit vraagt betrokkenheid, samenwerking én een gedeeld geloof dat flexwoningen voor de korte termijn een goede bijdrage kunnen leveren aan de woningnood in Deventer. Maar bovenal vraagt het: Locaties Het is zaak locaties te vinden waar flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Het gaat dan om locaties waar wonen volgens het bestemmingsplan (nog) niet mogelijk is, maar het wel heel goed zou passen. In ieder geval voor de komende jaren. Slimme inkoop Op dit moment is er veel vraag naar flexwoningen. Zowel het RijksVastgoedBedrijf als Aedes vereniging voor woningcorporaties starten daarom een collectief inkooptraject waar wij als corporaties op kunnen intekenen. Meer informatie leest u hier: RVB aanbesteding – Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting (realisatiehuisvesting.nl). Daarnaast is door de gemeente en corporaties ook in kaart gebracht welke partijen eventueel individueel benaderd kunnen worden. Door deze verschillende opties, is inkoop snelheid haalbaar.

Locaties

Doortastende gemeente

Risicodeling

Doortastende gemeente Het vraagt ook een doortastende houding van de gemeente. Die moet bereid zijn haar reguliere procedures aan te passen op de ruimere mogelijkheden van flexwoningen. Dat geldt ook voor welstand, parkeren en stedenbouw. Daarbij is duidelijke communicatie naar de omgeving van groot belang. Veel omwonenden zitten niet op de realisatie van flexwoningen te wachten. Soms uit onbekendheid, soms uit eigenbelang zoals bijvoorbeeld verlies van vrij uitzicht. Hierbij is het belangrijk dat gemeente, gemeenteraad en corporaties achter de keuzes staan en hier ook aan vast houden. Hierbij staat dan niet alleen het belang van de omwonenden centraal, maar moet dit in balans zijn met het belang van de woningzoekenden. Nu ervaren wij dit vaak uit balans. Het realiseren van flexwonen is ook grenzen opzoeken. Dat vraagt een door de gemeenteraad helder gemandateerd college zodat ook bij weerstand de gezamenlijke doelstelling voorop staat. Risicodeling Flexwoningen realiseren is niet zonder risico. De exploitatie is alleen haalbaar als de flexwoningen minimaal twee termijnen van 15 jaar verhuurd kunnen worden en de verplaatsingskosten niet te hoog zijn. De ervaring hiermee is nog beperkt. Het Rijk heeft inmiddels regelingen opgesteld waarmee het risico bij verplaatsing door het Rijk, gemeente en corporaties gedeeld worden.

Ook kunnen we elkaar helpen rondom de inzet van de grond en bijvoorbeeld kosten voor inrichting van het openbaar gebied. De subsidies de gemeente Deventer hiervoor heeft binnengehaald bieden hiervoor een hele goede basis. Overigens geldt voor de ontvangen subsidies dan in 2023 gestart moet zijn met de oplevering van flexwoningen om de subsidie te behouden. Dus ook hierin ligt een noodzaak om door te pakken.

Pagina 6

Tot slot De woningmarkt zit echt op slot. Woningzoekenden staan in de rij en steeds meer woningzoekenden kunnen niet meer wachten. Zij zoeken met spoed een woning. Als corporaties in Deventer willen we een betrouwbare partner zijn. Voor onze huurders, voor woningzoekenden die in Deventer willen komen wonen en voor de gemeente. Toch zien we, ondanks alle ambities, dat de nieuwbouwproductie wel iets stijgt, maar dat het nog jaren duurt voordat we de druk die de afgelopen jaren is ontstaan weer wat hebben kunnen verlichten. Wat we kunnen, dat doen we. We bouwen 20-30% van het totale nieuwbouwprogramma in de gemeente. We proberen huishoudens te verleiden om door te stromen naar beter passende woonruimte om de woningmarkt optimaal te benutten. We stimuleren mensen om waar mogelijk met meer mensen in één huis te wonen. Maar voor de korte termijn is het niet genoeg. Als we niets extra’s doen zullen we de komende jaren nog meer woningzoekenden teleur moeten stellen, komt het behalen van de taakstelling voor huisvesting van statushouders in gevaar en wordt het steeds lastiger met zorgpartijen samen plekken te vinden voor mensen die opnieuw een plek zoeken in onze wijken en buurten. Met flexwoningen kunnen we een grotere stap zetten. Onze toezegging in de prestatieafspraken; 300 flexwoningen erbij in 2023. We hopen dat we hier met elkaar invulling aan kunnen geven.

Namens alle woningzoekenden, bij voorbaat dank voor uw bijdrage!

Pagina 7