2022-835 Raadsvoorstel Kadernota Vastgoed 2022

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Kadernota Vastgoed 2022 Wethouder De Geest, 2022-835 25-10-2022 DEV-IBL

Inleiding Op 13 oktober 2020 heeft het College groen licht gegeven om het proces voor de doorontwikkeling van het vastgoedbeheer-en beleid op te starten. Daar waren diverse aanleidingen voor: * integreren van het vastgoed van de NV Maatschappelijk Vastgoed Deventer en de NV Milieucentrum Deventer * verduurzamingsopgave van het gemeentelijke maatschappelijk vastgoed * discrepantie in het tot nu toe gevoerde beleid * gewenste professionalisering van het vastgoedbeheer * financiële knelpunten vastgoedbudgetten in de begroting van de diverse programma's * heldere demarcatie tussen het grondbeleid en vastgoedbeleid Op 9 februari 2021 heeft het college de uitgangspunten voor het vastgoedbeleid vastgesteld. Deze zijn uitgewerkt in de voorliggende Kadernota Vastgoed 2022. De belangrijkste wijzigingen van deze kadernota ten opzichte van het tot nu toe gevoerde beleid conform de kadernota 2015 zijn: * We gaan van een strikt nee, tenzij beleid naar een vastgoedbeleid dat gericht is op het zoveel mogelijk maatschappelijke waarde creëren met ons vastgoed.

Nee, tenzij blijft nog wel steeds van toepassing; * We gaan van decentrale vastgoedsturing vanuit de verschillende beleidsprogramma's naar centrale vastgoedsturing vanuit de vastgoedorganisatie; * We gaan van normhuren (bepaald vanuit de beleidsprogramma's) naar kostprijsdekkende huren; * We gaan van verkapte subsidieverlening via ons vastgoed naar subsidieverlening via de beleidsprogramma's; * We gaan van ad hoc oplossingen naar uniforme kaders voor de lange termijn; * Met de nieuwe Kadernota Vastgoed 2022 kunnen wij de professionalisering van het vastgoedbeheer verder vormgeven.

Raadsvoorstel De Kadernota Vastgoed 2022 vast te stellen

Kern raadsvoorstel Met het vaststellen van de Kadernota Vastgoed 2022 kan een volgende stap gezet worden in de professionalisering van het vastgoedbeheer. De kadernota geeft aan op welke wijze en binnen welke kaders wij maatschappelijke doelstellingen willen realiseren met vastgoed als middel. Daarin is rekening gehouden met wettelijke en gemeentebrede kaders. Wij geven aan wanneer wij vastgoed in eigendom wensen te hebben en wanneer niet. We gaan het vastgoedbeleid doorontwikkelen tot een instrument om zoveel mogelijk maatschappelijke waarde te creëren. In de kadernota is opgenomen hoe wij invulling geven aan de verschillende gemeentelijke rollen die het vastgoedbeheer raken. De kadernota geeft de kaders en uitgangspunten weer op de verschillende thema's van het vastgoedbeleid; huurprijsbepaling, uitgifte van vastgoed, instandhouding, optimalisering, verduurzaming, verkoop, ontwikkeling en burgerparticipatie.

Beoogd resultaat Het beoogde resultaat van deze kadernota is een transparant, eenduidig en uniform vastgoedbeleid waarmee wij aangeven op welke wijze en binnen welke kaders wij maatschappelijke doelstellingen willen realiseren met vastgoed als middel. Dit draagt bij aan de verdere professionalisering van het vastgoedbeheer.

Kader * Kadernota Vastgoed 2012 (College) en 2015 (Raad) * Motie Benutting Cultureel Vastgoed (Raad, 19 juni 2019) * Collegeopdracht doorontwikkeling vastgoedbeleid (College, 13 oktober 2020) * Raadsinformatiebijeenkomst doorontwikkeling vastgoedbeleid (Raad, 17 november 2020) * Vaststelling uitgangspunten Vastgoedbeleid (College, 9 februari 2021) * Raadsinformatiebijeenkomst uitgangspunten vastgoedbeleid (Raad, 3 maart 2021) * Raadstafel wensen en bedenkingen uitgangspunten Vastgoedbeleid (Raad, 10 maart 2021) * Vaststelling financiële uitgangspunten, begrotingsregels en implementatiestrategie (College, 21 december 2021) * Eerste kwartaalrapportage 2022 oplossing knelpunten bestaand beleid vastgoed (Raad, 6 juli 2022)

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor: * Eenduidig en uniform vastgoedbeleid * Voldoet aan de Wet Markt en Overheid * Verdere professionalisering van het vastgoedbeheer en -organisatie * Transparante rolverdeling en bijbehorende verantwoordelijkheden vastleggen tussen vastgoedbeheer en overige beleidsprogramma's * Doorzetten van de centralisering van het vastgoedbeheer bij de vastgoedorganisatie * Gericht op meerjarig perspectief, waardehoud en maatschappelijke impact Argumenten tegen: * De onbekendheid van huurders met een ander huurprijsregime kan voor onrust zorgen. De implementatiestrategie is hiervoor als beheermaatregel opgesteld * Het vastgoedbeleid heeft raakvlakken met andere beleidsvelden. Dit kan leiden tot dilemma's waarover in samenspraak met de betreffende beleidsprogramma's keuzes moeten worden gemaakt en indien de situatie daarom vraagt bestuurlijk worden voorgelegd

Betrokken partijen en participatie Op het moment dat het beleid is vastgesteld kan het worden geïmplementeerd en worden externe stakeholders (onze huurders) hierover geïnformeerd. Met name de implementatie van de kostprijsdekkende huur betekent dat wij nieuwe afspraken moeten maken met onze huurders. Dat doen wij op logische momenten, zoals bij mutaties, aflopende huurcontracten of gekoppeld aan projecten.

Financiële consequenties Met het oplossen van de financiële knelpunten bij de eerste kwartaalrapportage 2022 is een belangrijke stap gezet. Voor een aantal objecten zijn renovatie of nieuwbouwplannen in voorbereiding; de oplossing van de financiële knelpunten in die gevallen wordt in de projectbesluitvorming meegenomen. Het knelpunt winstafdracht taakveld 0.3 is berekend op een bandbreedte van € 200.000 - € 400.000 en is bij de kwartaalrapportage 2022 opgelost voor € 260.000. De implementatie van de kostprijsdekkende huur voor de bestaande huurafspraken betekent dat over de gehele portefeuille bezien de huurprijzen verhoogd zullen worden. De implementatiestrategie geeft aan hoe daarmee om wordt gegaan. Deze wordt op pandniveau verder uitgewerkt. Voor dit moment kan daar het volgende alvast over worden gezegd. Voor sommige huurders betekent dit dat de huur omhoog zal gaan, voor sommige huurders zal de huur om laag gaan. Voor gesubsidieerde partijen zal een verhoging of verlaging van de huur verrekend worden met de subsidie, waarmee de implementatie in die gevallen budgettair neutraal zal zijn voor de vastgoedorganisatie, programma's en de huurders. Wanneer deze verrekening niet budgettair neutraal kan plaats vinden wordt op dat moment bepaald hoe daarmee om wordt gegaan. De kostprijsdekkende huur wordt berekend over een exploitatieperiode van 30 jaar.

Voor nieuwe investeringen betekent dit dat grofweg de eerste 15 jaar een teruglopend exploitatienadeel wordt goed gemaakt door een oplopend exploitatievoordeel in de tweede 15 jaar. Het nadeel in de eerste jaren wordt gedekt uit de algemene middelen en het voordeel wordt afgedragen aan de algemene middelen. Naast de generieke gemeentelijke begrotingsregels zijn in de kadernota een aantal specifieke vastgoedbegrotingsregels opgenomen, die gaan over specifieke vastgoedrisico's en indexering. Daarnaast gaan wij de reserve onderhoud gebouwen omvormen tot een voorziening om te voldoen aan de BBV regelgeving. Tot slot gaan wij een reserve verduurzaming maatschappelijk vastgoed instellen.

Betrokkenheid raad Het proces tot het actualiseren van de kadernota vastgoed heeft er als volgt uitgezien: * Op 12 oktober 2020 heeft het college opdracht gegeven tot het actualiseren van het vastgoedbeleid. * In een raadsinformatiebijeenkomst op 17 november 2020 is de raad hierover geïnformeerd. * De volgende stap was het vaststellen van de beleidsuitgangspunten door het college op 9 februari 2021. * Op 10 maart 2021 heeft de raad hierop haar wensen en bedenkingen gegeven. Dit heeft geleid tot een aanvullende uitgangspunt met betrekking tot burgerparticipatie. * Met name vanwege de verwachte financiële gevolgen van een nieuw huurprijsregime enerzijds en financiële knelpunten in de begroting van de programma's anderzijds heeft vanaf het eerste kwartaal 2021 de focus gelegen op financiële uitwerking. Dit heeft geleid tot een collegebesluit in het vierde kwartaal van 2021 over de financiële uitgangspunten, specifieke vastgoedbegrotingsregels en de implementatiestrategie. Ook hier is de raad over geïnformeerd. * In de eerste kwartaalrapportage rapportage 2022 heeft de raad vervolgens besloten het financiële knelpunt op te lossen ten laste van de algemene middelen. Het oplossen van deze knelpunten was een voorwaarde voor de implementatie van de nieuwe kadernota.

Na vaststelling van de kadernota vastgoed zal het college het instrumentarium voor vastgoedsturing verder ontwikkelen. Dat zal leiden tot een uitvoeringskader vastgoed, dat vastgesteld wordt door het college en de raad over zal worden geïnformeerd. Aan de planning en control documenten wordt een paragraaf vastgoed toegevoegd. Ook wordt een Meerjaren Perspectief Vastgoed (MPV) ontwikkeld. Deze documenten hebben tot doel de ontwikkelingen in de vastgoedportefeuille te monitoren, er verantwoording over af te leggen en bij te sturen. In de kadernota is opgenomen dat op een later moment een investeringsprogramma verduurzaming maatschappelijk vastgoed ter besluitvorming wordt voorgelegd. Het instellen van een reserve verduurzaming wordt daarin meegenomen. Daarnaast is opgenomen dat de bestaande reserves onderhoud gebouwen op een later moment worden omgevormd tot een voorziening onderhoud. Ook dat wordt separaat ter besluitvorming voorgelegd.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König