2022-815 Raadsvoorstel Afronding definitiefase huisvesting Burgerweeshuis

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Afronding definitiefase huisvesting Burgerweeshuis Wethouder Duursma, 2022-815 8-11-2022 DEV-PRO

Inleiding Op 4 februari 2022 heeft de raad besloten om de Initiatieffase huisvesting Burgerweeshuis af te ronden en over te gaan naar de Verkenningsfase. Het raadsbesluit bevat een voorkeursscenario ‘In één keer over’ en een beoogde nieuwe locatie voor Burgerweeshuis, namelijk Sint Olafstraat 5. Uit de onderzoeken (4advies en Berenschot) bleek dat dit de beste locatie is voor een nieuw poppodium in Deventer. In de verkenningsfase wilde de gemeente zicht krijgen op een minimum- en een maximumvariant, passend bij de locatie en de modules die in de initiatieffase zijn onderzocht. Daarnaast wilde de gemeente inzicht in de risico’s en kansen die zich voordoen. De raad heeft ook besloten om het project te laten vallen onder de Leidraad Grote Projecten. Binnen de Verkenningsfase onderscheiden we de deelfasen Definitiefase, Voorlopige Ontwerpfase en Definitieve Ontwerpfase (VO en DO). Overgangen tussen deze deelfasen vereisen een raadsbesluit. Het besluit over de Definitiefase ligt nu voor. Het verfijningsonderzoek van 4advies is uitgevoerd in de periode februari tot en met juli 2022 en werd begeleid door een gemeentelijk projectteam vanuit verschillende expertises, inclusief Burgerweeshuis en BRUT. Allereerst is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd.

De resultaten daarvan zijn gedeeld met een multidisciplinair team dat onder leiding van 4advies een (getekend) programma van eisen (een structuurontwerp waarin nog geen architectonische richting zit) voor twee varianten heeft ontwikkeld. De varianten zijn de bouw van een grote zaal binnen of buiten de hal. Daarnaast zijn er varianten uitgewerkt met verschillende huurders: Burgerweeshuis, BRUT en STROOM. Het college geeft de voorkeur aan de variant 'grote zaal buiten de hal' met als uitgangspunt verhuur aan Burgerweeshuis en BRUT. De geringe meer-investering van de variant 'grote zaal buiten de hal' weegt op tegen de voordelen van deze variant, zoals betere inpasbaarheid, hogere architectonische waarde en meer gebruiksmogelijkheden. BRUT is onderdeel van de Rijks gefinancierde BIS-instelling De Nieuwe Oost en is al gehuisvest bij Burgerweeshuis. Zij kunnen de kostprijsdekkende huur voor de nieuwe locatie dragen. In de voorkeursvariant is STROOM niet op voorhand meegenomen. Deze broedplaats die tijdelijk gehuisvest is op Sint Olafstraat 5, biedt kansen voor BWH en ontvangt voor 4 jaar financiële ondersteuning van de provincie. Uitgangspunt is dat de broedplaats na een periode van 4 jaar zichzelf kan financieren. Op dit moment is er geen ruimte voor extra financiële ondersteuning van STROOM en is de toekomst nog onzeker.

Uitgangspunt van het verfijningsonderzoek is een gebiedsontwikkeling met een gemengd woon-werkgebied. Deze visie is beschreven in het Ontwikkelbeeld Bergweide 3,4 en Havenkwartier dat door het college is vastgesteld en is besproken met de raad (07-07-2021). Er ligt nog een motie, gekoppeld aan het ontwikkelbeeld, om de mogelijkheden voor wonen op het haveneiland te onderzoeken (02-2021-000271). Een eventuele keuze voor een ander uitgangspunt (bijvoorbeeld uitbreiding van het woongebied richting de locatie) kan leiden tot zwaardere eisen aan het gebouw van het Burgerweeshuis. Het kan ook aanleiding zijn om voor woningen te kiezen die beter aansluiten op deze functie, zoals flexibele en kleine woon(werk)units. Daarbij moet uiteraard nog steeds rekening worden gehouden met de geluidcontouren. Tijdens de Verkenningsfase van het project huisvesting Burgerweeshuis is geconstateerd dat het project, als ook het project De Nieuwe Keizer, niet binnen

de kaders past en nog heel veel risico's kent die nu niet volledig te overzien of te beheersen zijn, waardoor de kosten van het project kunnen oplopen; deze risico's zijn - naast de vastgoed risico's - gekoppeld aan de ontwikkeling van haveneiland (eigendom/aankoop pand, infrastructuur cq. ontsluiting, parkeren en openbare ruimte, wonen, milieuaspecten). Dit heeft geleid tot de wens om eerst een alternatief te onderzoeken waarin de beide podiumfuncties van Burgerweeshuis en De Nieuwe Keizer op één plek, in één gebouw worden gesitueerd. Daarom wordt voorgesteld om voor nu de definitiefase af te ronden en het vervolg aan te houden tot ook de resultaten van het onderzoek ‘beide functies in 1 locatie’ beschikbaar zijn.

Raadsvoorstel 1. De Definitiefase (Verkenningsfase, deelfase 1) af te ronden voor het project Burgerweeshuis op basis van de uitkomsten van het verfijningsonderzoek, businesscase Burgerweeshuis, de toetsdocumenten en de risicoanalyse, met als voorkeursvariant 'zaal buiten de hal' en medegebruik van BRUT 2. Een beslissing over het starten van de vervolgfase aan te houden en te bezien in samenhang met het project De Nieuwe Keizer zoals verwoord in raadsvoorstel 2022 (2022-958) 3. In te stemmen met de huurverlenging aan Burgerweeshuis van het pand aan de Sint Olafstraat 5 en hiervoor de middelen (jaarlijkse huur van €95.000) beschikbaar te stellen vanuit de gereserveerde gelden voor het project Een toekomstbestendig Burgerweeshuis

Kern raadsvoorstel Aan de raad wordt gevraagd om een besluit te nemen over het afronden van de Definitiefase en in te stemmen met de uitkomsten van het verfijningsonderzoek en de voorkeursvariant 'grote zaal buiten de hal' met BRUT als medehuurder. Deze variant 'grote zaal buiten de hal' vraagt een geringe meer-investering die opweegt tegen de voordelen van deze variant, zoals betere inpasbaarheid, hogere architectonische waarde en meer gebruiksmogelijkheden. BRUT is een belangrijke samenwerkingspartner en medehuurder van Burgerweeshuis en kan als Rijks gefinancierde BIS-instelling de kostprijsdekkende huur voor de beoogde nieuwe locatie dragen. Vanwege de huidige vastgoedontwikkelingen stelt het college voor om - alvorens over te gaan naar de ontwerpfase - eerst te onderzoeken of de functies van BWH en DNK onder te brengen zijn in één gebouw met als beoogd resultaat behoud van de popfunctie voor Deventer, zoals vastgelegd in het bestuursakkoord (2022-2026).

Beoogd resultaat Met dit raadsbesluit kan een volgende stap worden gezet naar de beoogde realisatie van een toekomstbestendig poppodium voor Deventer. Uit het verfijningsonderzoek blijkt dat er grote risico's verbonden zijn aan het project die samenhangen met de omgeving (havengebied) en het gebouw. Door te onderzoeken of de functies van BWH en DNK onder te brengen zijn in één gebouw wordt uitvoering gegeven aan de mogelijkheid om (nog) efficiënter en integraler naar de podiumfunctie in Deventer te kijken. Het onderzoek naar samenvoeging van de podiumfuncties in één gebouw heeft als beoogd resultaat het behoud van de popfunctie, waarbij we de context van Deventer en de vastgoedontwikkelingen meenemen. We kijken naar wat passend is voor Deventer, voor nu en op de lange termijn en hebben daarbij oog voor de ontwikkelingen in de culturele sector. Een toekomstbestendig poppodium kan een impuls geven aan het voorzieningenniveau van de stad en sluit aan op de ambities Wonen en Voorzieningen. Passend bij de gewenste ontwikkeling van een woon- en werkmilieu in de Centrumschil voor de young profesional en creatieve stedeling die de economie van Deventer verder kunnen versterken.

Kader * Bestuursakkoord 2022-2026 'Dichtbij, Betrokken & Bevlogen' (20-06-2022) * Raadsbesluit Initiatieffase Huisvesting Burgerweeshuis (04-02-2022) * Cultuurvisie 2019-2024 (12-06-2019), inclusief amendement dat toeziet op het samen met het Burgerweeshuis uitvoeren van een nadere verkenning van een alternatieve locatie om binnen een termijn van circa 4 jaar de club van de toekomst een nieuw bestaan te bieden. Dat betekent realisatie van het poppodium in 2024. * Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024 (30-09-2020) * Verfijningsonderzoek Burgerweeshuis (Bagijnenstraat, 19-12-2018) * Moties en amendement Burgerweeshuis bij Voorjaarsnota (aangenomen 30-06-2021) * Ontwikkelbeeld Bergweide 3-4 en Havenkwartier en gerelateerde aangenomen motie wonen (02-06-2021) * Raadsmededeling Ontwikkelbeeld Havenkwartier (2021-99) * Ambitiedocument en Routekaarten Wonen en Voorzieningen - versterken arbeidsmarkt en verjongen (2021) * Beleidsuitgangspunten Vastgoedbeleid (2022)

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor / kansen: Argumenten voor het afronden van deze fase en het tijdelijk stopzetten van de Verkenningsfase, deel 2 (VO-fase): * Er is een helder en transparant proces gevolgd op basis van een zes-ogen principe (DS, Gemeente en onafhankelijke toetsing gedurende het proces). * Risico's zijn goed in beeld; mitigerende maatregelen worden toegepast voor zover mogelijk (als dat past binnen de gestelde kaders). * Het verfijningsonderzoek voor de haveneiland-locatie levert een duidelijke uitkomst en voorkeursvariant op, namelijk een grote zaal buiten de hal met als medehuurder BRUT; de geringe meer-investering weegt op tegen de voordelen van betere inpasbaarheid, hogere architectonische waarde en meer gebruiksmogelijkheden. BRUT kan de huurlasten dragen. * De opgeleverde stukken tbv de afronding van de definitiefase voldoen aan het doel van de aanpak onder de Leidraad Grote Projecten; het uiteindelijk starten van een realisatiefase op basis van een transparant en kloppend financieel plaatje. * Geconstateerd is dat de uitkomsten vallen buiten de eerder gestelde financiële kaders voor realisatie van dit project; de investeringskosten van 12,5 miljoen (t.o.v. 10,7 miljoen in de initiatieffase) is exclusief losse inrichting (lening aan BWH) en vastgoedrisico's.

* Verder gaan met de VO-fase op Sint Olafstraat 5 brengt risico's met zich mee die nu nog niet volledig te overzien of te beheersen zijn, waardoor de kosten van het project kunnen oplopen; deze risico's zijn - naast de vastgoed risico's - gekoppeld aan de ontwikkeling van haveneiland (eigendom/aankoop pand, infrastructuur cq. ontsluiting, parkeren en openbare ruimte, wonen, milieuaspecten). * Een raadsbesluit over het tijdelijk stopzetten van de verkenningsfase en het starten van het onderzoek naar samenvoeging van podiumfuncties kan een gezond en toekomstbestendig perspectief bieden voor de podiumkunsten in Deventer. * Onderzoeken of het nog intensiever inzetten op het mengen van bezoekers van diverse podiumkunsten in één multifunctioneel gebouw kan bijdragen aan behoud van diverse podiumkunsten in de stad kan leiden tot een aangepast concept, een andere organisatie en ook tot een ander PvE voor de verbouw. Het voortzetten van uitwerking op basis van het huidige PvE voor de haveneiland-locatie is dan niet zinvol. * Het voortzetten van de voorlopige ontwerp fases voor BWH zal ca 1 miljoen voorbereidingskosten vragen; bij het selecteren van een architect (Europese

aanbesteding) wordt een serieuze contractuele verplichting aangegaan. * De ontwikkelingen in de bouw-, vastgoed- en energiemarkt blijven voorlopig zorgelijk en risicovol; optimaal gebruik maken van de beschikbare m2 in een toekomstig en duurzaam gebouw door meerdere doelgroepen vergroot de draagkracht. * BRUT kan worden meegenomen in het onderzoek naar samenvoeging van podiumfuncties: zij zijn al gehuisvest bij BWH en kunnen (als Rijks gefinancierde BIS-instelling) de kostprijsdekkende huur voor de nieuwe locatie dragen. * Ondanks het stilleggen van de VO-fase komt met dit raadsbesluit de realisatie van een toekomstbestendig poppodium in Deventer toch dichterbij. De huidige situatie aan de Bagijnenstraat (geluidsoverlast, last onder dwangsom) maakt dit noodzakelijk. Argumenten voor de huurverlenging Sint Olafstraat 5: * Met het raadsbesluit over de huurverlenging voor de Sint Olafstraat 5 kunnen we het pand zo goed mogelijk veilig stellen voor de vestiging van het poppodium als er later (na afronding definitiefase voor het alternatieve scenario) wordt besloten om toch door te gaan met de VO-fase op de haveneiland-locatie; Argumenten tegen / risico's: Argumenten tegen het afronden van deze fase en het tijdelijk stopzetten van de Verkenningsfase, deel 2 (VO-fase): * Verdere vertraging van de plannen van Burgerweeshuis.

* Er is met heel veel inzet gewerkt aan de opgeleverde plannen; Burgerweeshuis heeft perspectief nodig. Een definitiefase starten voor een alternatief scenario in samenwerking met andere vormen van podiumkunst(en) in Deventer kan dit perspectief ook bieden, maar is wel een grote wijziging ten opzichte van het huidige project en de beoogde locatie. * De voorkeursvariant waarbij BRUT met BWH meegaan in het onderzoek naar het samenvoegen van podiumkunsten in één gebouw betekent dat STROOM als broedplaats voor makers (met provinciale financiering voor 4 jaar) op voorhand niet wordt meegenomen. * Het stopzetten van de verkenningsfase kan het vertrouwen van Burgerweeshuis en andere betrokkenen in het proces schaden. Argumenten tegen de huurverlenging Sint Olafstraat 5: * Hiermee zijn we opnieuw veel geld aan huurlasten kwijt terwijl de onzekerheid blijft of we doorgaan met BWH op deze locatie. * Wachten met het nemen van een besluit over de locatie en de VO-fase kan ertoe leiden dat de Sint Olafstraat 5 (in particulier eigendom) niet langer meer beschikbaar is voor BWH: het besluit over huurverlenging kan niet voorkomen dat de huidige particuliere eigenaar afhaakt en verder gaat met een andere huurder.

Betrokken partijen en participatie * De bewoners in de nabijheid van de Bagijnenstraat waar regelmatig mee gesproken wordt, zien uit naar een permanente toekomstbestendige oplossing voor Burgerweeshuis * Burgerweeshuis is nauw betrokken geweest bij de uitvoering van het verfijningsonderzoek en maakt onderdeel uit van het projectteam. * Het verfijningsonderzoek van 4advies is in nauwe samenwerking met Burgerweeshuis en gemeentelijk vastgoed opgesteld en begeleid door het projectteam.

* In het projectteam met Gemeente, Building Leisure, Burgerweeshuis en BRUT zijn de onderzoeksresultaten en het besluitvormingsproces uitvoerig besproken. * Berenschot heeft een onafhankelijke toets uitgevoerd op de exploitatiebegroting van Burgerweeshuis. * De pandeigenaar van de Sint Olafstraat 5 heeft meegewerkt aan de huurverlenging voor Burgerweeshuis waardoor het onderzoek kon worden uitgevoerd. De extra huurlasten zijn door BWH en Gemeente gedragen (vanaf 1 oktober 2022 volledig door Gemeente). * Voor dit project zijn interne en externe risicosessies (met Burgerweeshuis, BRUT, onderzoeksbureaus) georganiseerd onder begeleiding van de concern controller van de gemeente. * Intern is dit project afgestemd met het project Ontwikkelbeeld Havenkwartier vanwege de motie wonen die de raad heeft ingedeeld in het kader van het ontwikkelbeeld. Het ontwikkelbeeld is in samenwerking met het Deventer Economisch Perspectief (DEP) en belanghebbenden opgesteld en zij zien een poppodium op het Haveneiland als een positieve ontwikkeling. Daarnaast ligt er een ambitie bij De Kien om meer jongeren en young professionals naar het gebied te trekken.

Financiële consequenties Naar aanleiding van de investeringsraming van € 12,5 miljoen is een kostprijsdekkende huur berekend. De huur wordt in rekening gebracht bij Burgerweeshuis. De huidige huur bedraagt € 58.000, de nieuwe huur bedraagt € 696.000. Burgerweeshuis neemt in haar exploitatiebegroting de nieuwe huur op. Om de exploitatiebegroting te laten sluiten is uit gegaan van een hogere subsidie. De huidige subsidie bedraagt € 520.000, de benodigde subsidie bedraagt € 1.416.000. Voor het verschil, de hogere benodigde subsidie van € 896.000, zal aan het eind van de verkenningsfase een verzoek komen tot aanvulling. Van deze benodigde € 896.000 aan subsidie is € 638.000 miljoen ter compensatie huur; de overige € 258.000 euro is extra benodigde subsidie om de exploitatie sluitend te krijgen op basis van de gepresenteerde businesscase van Burgerweeshuis. De stichtingskostenraming is gestegen van € 11,3 miljoen in de initiatieffase naar € 13,7 miljoen in de definitiefase op basis van het scenario 'grote zaal buiten de hal' (inclusief losse inrichting). Het betreft in de definitiefase € 12,5 miljoen investering gebouw en € 1,2 miljoen losse inrichting. Zie financiële bijlage BWH. Op dit moment is er nog geen advies gegeven over het voorkeursscenario voor de dekking.

Naar aanleiding hiervan zal verder financieel beleid moeten worden uitgewerkt over het vraagstuk incidentele of structurele dekking bij investeringen. Verdere advisering volgt in een vervolgfase.

Betrokkenheid raad Op basis van de besluitvorming bij het afronden van de Initiatieffase is een zeer gedegen Definitiefase (Verkenningsfase, deelfase 1) doorlopen. De uitkomsten van deze deelfase geven aanleiding tot het stellen van nieuwe kaders. De raad kan besluiten op basis van gewijzigde kaders de Verkenningsfase voort te zetten en daarvoor het gevraagde (bij begroting gereserveerde) uitvoeringsbudget aan te wenden. De raad is tot nu toe nauw betrokken geweest bij het besluitvormingsproces. Op 4 februari 2022 heeft de raad een besluit genomen over het afronden van de Initiatieffase en om over te gaan naar de Verkenningsfase. In maart 2022 is een startsessie met de raad georganiseerd, waarbij de raad zich heeft uitgesproken om meerdere varianten en de risico's in beeld te brengen. Dat is meegenomen in dit voorstel. In 2021 heeft de raad het raadsvoorstel besproken over de Quick

Scan naar de mogelijke locaties voor Burgerweeshuis. Tijdens de raadsbehandeling is besloten om opdracht te geven aan college om eerst een faseringsonderzoek uit te voeren voor de havenlocaties. Op basis van dit faseringsonderzoek heeft de raad een besluit genomen over de Initiatieffase. In 2018 heeft de raad opdracht gegeven aan het college om onderzoek te doen naar alternatieve locaties voor Burgerweeshuis n.a.v. het verfijningsonderzoek dat destijds is uitgevoerd voor de Bagijnenstraat.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König