2022-815-bijlage 2-Samenvatting verkenningsfase deel 1 BWH

Samenvatting verkenningsfase deel 1 Burgerweeshuis

Inhoud Samenvatting verkenningsfase deel 1 Burgerweeshuis ......................................................................... 1 1.

2.

Verfijningsonderzoek Burgerweeshuis Haveneiland................................................................... 2 1.1

Achtergrond ......................................................................................................................... 2

1.2

Haveneiland ........................................................................................................................ 2

1.3

Programma van Eisen ......................................................................................................... 3

1.4

Financiële analyse............................................................................................................... 5

Businesscase Burgerweeshuis ................................................................................................... 8 2.1

Toekomstperspectief ........................................................................................................... 8

2.2

Functioneel programma ...................................................................................................... 9

2.3

Gezonde exploitatie ............................................................................................................ 9

Bijlage 1: Investeringskosten en kostprijs dekkende huur ............................................................. 11 Bijlage 2: Vastgoed risicoanalyse .................................................................................................. 12

1

1. Verfijningsonderzoek Burgerweeshuis Haveneiland 1.1 Achtergrond Het raadsbesluit van 4 februari 2022 bevat een voorkeursscenario ‘In één keer over’ en een beoogde nieuwe locatie voor Burgerweeshuis, namelijk Sint Olafstraat 5. Uit de onderzoeken (4advies en Berenschot) is gebleken dat dit de beste locatie is voor een nieuw poppodium in Deventer. Met het onderzoek wil de gemeente zicht krijgen op een minimum- en een maximumvariant, passend bij de locatie en passend bij de modules die al in het faseringsonderzoek zijn onderzocht. Daarnaast wil de gemeente inzicht in de risico’s en kansen die zich voordoen. Het verfijningsonderzoek is uitgevoerd in de periode februari tot en met juli 2022. Allereerst is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd. De resultaten daarvan zijn gedeeld met een multidisciplinair team dat onder leiding van 4advies een programma van eisen inclusief een getekend programma van eisen (een structuurontwerp waarin nog geen scherpe architectonische richting wordt gekozen) voor de twee varianten heeft ontwikkeld. Het onderzoek van 4advies werd begeleid door een projectteam vanuit verschillende expertises en inclusief Burgerweeshuis en Brut (Brut deels agenda-lid). In het huidige pand van het Burgerweeshuis aan de Bagijnenstraat is ook BRUT (voorheen De Nieuwe Oost) gehuisvest.

Als het Burgerweeshuis verhuist naar het Haveneiland, ligt het voor de hand dat ook BRUT dat pand verlaat, zodat het een nieuwe bestemming kan krijgen. Burgerweeshuis en BRUT zijn overtuigd van de meerwaarde van gezamenlijke huisvesting en willen deze continueren. De huisvesting van BWH en BRUT zijn uitgangspunt geweest voor het onderzoek naar ruimtelijke mogelijkheden op de Sint Olafstraat 5. Deze locatie biedt kansen voor huisvesting van STROOM. Ook de mogelijkheden hiervan zijn (globaal) onderzocht. De financiële consequenties voor huisvesting van BRUT en STROOM zijn eveneens in beeld gebracht en vertaald naar scenario’s. De werkzaamheden hebben geresulteerd in een rapportage bestaande uit twee onderdelen: 1. Deelrapportage I - Programma van Eisen Verfijningsonderzoek Burgerweeshuis Haveneiland 2. Deelrapportage II - Financiële analyses Verfijningsonderzoek Burgerweeshuis Haveneiland

1.2 Haveneiland Uitgangspunt van het verfijningsonderzoek is een gebiedsontwikkeling met een gemengd woon-werkgebied. Deze visie is beschreven in het Ontwikkelbeeld Bergweide 3,4 en Havenkwartier dat door het college is vastgesteld en is besproken met de raad (07-07-2021). De groene zones zijn aangemerkt als woon/ werkgebied. De paarse delen hebben een gemengde werkbestemming1. Een eventuele keuze voor een ander uitgangspunt (met bijvoorbeeld een uitbreiding van het woongebied richting de locatie) kan leiden tot zwaardere eisen aan het gebouw van het Burgerweeshuis, met name ten aanzien van geluidsisolerende maatregelen. Het kan ook aanleiding zijn om te kiezen voor woningen die passen bij deze functie, zoals flexibele en kleine woon(werk)units. Daarbij moet uiteraard nog steeds rekening worden gehouden met de geluidcontouren.

1 De raad heeft bij motie opdracht gegeven aan het college om mogelijkheden voor wonen te onderzoeken.

2

1.3 Programma van Eisen Het Programma van Eisen (PvE) bestaat uit een functioneel-ruimtelijk, technisch en getekend deel. In het getekend PvE wordt de inpassing van het functioneel-ruimtelijk programma in het bestaande gebouw en op het perceel onderzocht. Inpassing van de belangrijkste (publieks)functies en adequate logistieke oplossingen vragen bijzondere aandacht. Het gaat nadrukkelijk nog niet in op de architectonische verschijningsvorm en materialisatie. Scope en uitgangspunten De scope van de ontwerpopgave betreft het interieur, het exterieur, de technische installaties en de bij het gebouw horende buitenruimte (inclusief eventuele ingrepen in de openbare ruimte aan de voorzijde) van de (ver)bouw van het Burgerweeshuis. De huisvestingsbehoefte van BRUT en STROOM (globaal) is eveneens gedefinieerd. Voor aanvang van de ontwerpfase dient een besluit te worden genomen over de vraag of BRUT en STROOM onderdeel van de projectscope uitmaken. Exploitatiemogelijkheden Haveneiland In de businesscase van het Burgerweeshuis worden visie, missie, kernwaarden en toekomstige programmering uitgebreid omschreven. Resumerend ten behoeve van het Programma van Eisen: In de toekomstige situatie kan het Burgerweeshuis excelleren in programma waar ze nu al sterk in is.

Doordat ze met een 675 capaciteit in de grote zaal toegang hebben tot ander programma, verwachten ze de gemiddelde bezetting van deze activiteiten met 20% te laten stijgen. De combinatie van meer activiteiten in de grote zaal en een hogere bezettingsgraad leidt tot een stijging van 70% inpandige betaalde bezoekers. Opkomende acts uit het nationale en internationale circuit programmeren ze in de kleine zaal. Met de schaalbaarheid en flexibiliteit aan zalen kan Burgerweeshuis inspelen op de diversificatie van het poppubliek en acts en daardoor makkelijk inspelen op trends en ontwikkelingen. Daarnaast weten ze het totale verblijf van de bezoekers te verlengen door goede faciliteiten te bieden zoals een aangenaam klimaat, een foyer om te chillen, voldoende toiletvoorzieningen en een aantrekkelijk horecaconcept. BRUT maakt onderdeel uit van de BIS instelling De Nieuwe Oost. Deze instelling wordt vanuit het Rijk en de provincie gesubsidieerd en voor een kleiner deel structureel vanuit de gemeente. De huisvesting van BRUT bij het Burgerweeshuis is wenselijk vanuit een versterking van de popcultuur. BRUT is een productiehuis en ontwikkelplek voor makers die de stap zetten naar een professionele en zelfstandige beroepspraktijk en is de verbindende factor in een muzikale infrastructuur die de maker vooropstelt. De belangrijkste functies van het Burgerweeshuis zijn: 1.

Grote zaal gesitueerd binnen de bestaande hal, box in box constructie met een capaciteit van 675 tot maximaal 735 bezoekers 2. Kleine zaal, referentiespectrum: dance spectrum met een capaciteit van 275 tot maximaal 300 bezoekers 3. Foyer annex café (hierna: foyer) gericht op (licht) (on)versterkte muziek en horeca met een aangenaam verblijfsklimaat, goede logistieke verbindingen en bijbehorende faciliteiten waaronder toiletten en lockers 4. Kleedkamers 5. Kantoren 6. Facilitaire ruimten 7. Producersruimte en popoefenruimten De belangrijkste functies van BRUT zijn: 1. Repetitieruimte ten behoeve van residenties, met theatertechnische voorzieningen 2. Kantoren 3. Vergader-/lunchruimte voor medewerkers Varianten Er zijn twee varianten voor het getekend PvE ontwikkeld. Het functioneel-ruimtelijk PvE sluit hierop aan: 1. Grote zaal binnen de hal 2. Grote zaal buiten de hal

3

Het totale Bruto Vloeroppervlak bedraagt afgerond 2.400 m2 voor variant 1 en 2.520 voor variant 2 (inclusief BRUT). Inclusief het oppervlakte van STROOM bedraagt het BVO 2.800 resp. 2.920 m2. Variant 1 Grote zaal binnen de hal Het ruimteprogramma van Burgerweeshuis en het facultatieve programma van BRUT en STROOM worden volledig inpandig gebouwd. Het buitenplein blijft gehandhaafd. Voordelen: - Het ruimteprogramma van Burgerweeshuis en het facultatieve programma van BRUT en STROOM zijn volledig inpasbaar binnen de bestaande bebouwing, zonder nieuwe volumes toe te voegen. Er is circa 375 m2 ‘buiten programmatisch’ vloeroppervlakte. - Het plein aan de zuidzijde van het gebouw wordt niet bebouwd en kan worden benut voor buitenevenementen. - Mogelijk kan een beperkt aantal parkeerplaatsen voor bezoekers worden gerealiseerd, maar de noodzaak om te voorzien in een substantieel aantal bezoekersparkeerplaatsen op een nabij gelegen locatie zal blijven. - Deze variant is goedkoper (ongeveer 3 ton) in vergelijking met variant 2. Nadelen: - De grote zaal zal verdiept worden aangelegd, maar heeft ook dan te weinig hoogte voor een balkon. De zichtlijnen voor het publiek zullen naar verwachting acceptabel zijn, maar minder goed dan bij variant 2. - De karakteristieke kapconstructie met lichtstraten is niet in zijn geheel te ervaren.

Dat doet in zekere mate afbreuk aan de beleving van de bijzondere dakconstructie met lichtstraten. Het architectenbureau V&B dat dat de bouwhistorische verkenning heeft uitgevoerd, kent een hoge monumentwaarde toe aan de stalen dakconstructie. - Om alle ruimten goed toegankelijk te maken en waar nodig te voorzien van daglicht, zijn relatief veel gangen nodig. Anders dan in variant 2 kan deze verkeersruimte niet worden benut voor activiteiten/ evenementen. Variant 2 Grote zaal buiten de hal In deze variant wordt de grote zaal in nieuwbouw naast de bestaande hal gerealiseerd. Het wordt een box in box constructie met een capaciteit van 675 tot maximaal 735 bezoekers. Het gevraagde ruimteprogramma van Burgerweeshuis en het facultatieve programma van BRUT en STROOM zijn verder volledig inpasbaar binnen de bestaande bebouwing. Voordelen: - De zaal krijgt een hoogte die gangbaar is voor concertzalen van deze omvang en wordt voorzien van een balkon voor publiek. De schaalbaarheid en zichtlijnen naar het podium zullen daardoor naar verwachting verbeteren ten opzichte van een zaal binnen de hal. - Het oppervlak van de grote zaal is groter dan bij een zaal zonder balkon. De overige functies worden in het bestaande gebouw gesitueerd.

- De backstageruimten kunnen goed worden ingepast in de bestaande bebouwing, waardoor een efficiënte logistieke oplossing ontstaat voor de belangrijkste functies (grote en kleine zaal en horeca). - De ruimte heeft een dusdanige maat en schaal dat deze kan worden benut als multifunctionele ruimte voor verschillende activiteiten/ evenementen van de gebruikers of eventuele derden. - De karakteristieke kapconstructie met lichtstraten is goed te ervaren. Enerzijds doordat vanaf de hoofdentree de route voor bezoekers in de lengterichting onder een lichtstraat doorloopt. Anderzijds doordat deze route aan de oostzijde van het pand (waterzijde) de lichtstraten in dwarsrichting kruist. De belevingswaarde van een poppodium in dit karakteristieke gebouw is daardoor beter dan bij variant 1. Nadelen: - Er ontstaat 700 m2 ‘buiten programmatisch’ vloeroppervlakte. Voor een deel kan deze ruimte benut worden als verkeersruimte voor bezoekers om van daaruit via de foyer/ het café de zalen en andere functies te bereiken. - Er staat een hogere investering (ongeveer 3 ton meer dan variant 1), terwijl er overmaat van ruimte ontstaat: wie gaat hiervoor de kosten dragen? Als BWH hiervoor zal moeten betalen in de KPDH, drukken deze extra huurlasten op de exploitatie en op de subsidie.

4

-

Het plein aan de zuidzijde van het gebouw wordt voor een deel bebouwd met de nieuwe grote zaal. Daardoor is daar geen ruimte voor buitenevenementen of bezoekersparkeerplaatsen.

Laden en lossen De laad- en losvoorziening is overdekt en inpandig. Deze biedt tevens ruimte voor het kortstondig parkeren van goederen. De goederen moeten via goede verbindingen naar de juiste plaats worden gebracht. Het is van belang dat met name de podia en de laad- en losvoorziening zo kort mogelijke en efficiënte verbindingen hebben. Theatertechniek In het PvE en de financiële analyse is rekening gehouden met de benodigde theatertechniek. Het Burgerweeshuis maakt gebruik van theatertechniek conform de standaard zoals die in Nederland bij poppodia wordt gehandhaafd. In dit PVE is een vertaling gemaakt van de geldende norm naar de schaalgrootte van een capaciteit van 675 personen (grote zaal) en 275 personen (clubzaal). Duurzaamheid Voor dit plan is uitgegaan van de wettelijke eisen die voor nieuwbouw gelden, dus een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Het gebouw dient aardgasvrij te zijn. De mogelijkheden van plaatsen van zonnepanelen op dak(en) moeten worden benut. Daarnaast is inzichtelijk gemaakt wat de consequenties zijn van het verhogen van de ambities naar een Energie Neutraal Gebouw (ENG). Voor dit gebouw (met monumentaal karakter) is dit een complex en niet zo realistisch uitgangspunt.

1.4 Financiële analyse Uitgangspunten De investering in het beoogde pand wordt volledig toegerekend aan het poppodium. Indien voor derde (aanverwante) partijen faciliteiten beschikbaar worden gesteld, dan krijgen zij voor dat deel van de ruimte huur toegerekend. Algemeen uitgangspunt is een sobere en doelmatige materialisatie en esthetiek, conform de eisen van het Burgerweeshuis. Kernbegrippen voor de belevingswaarde zijn: utilitair, robuust, niet gepolijst. De kostenramingen zijn op Programma van Eisen-niveau. De ramingen zijn bedoeld om een zo realistisch mogelijk budget te bepalen voor het in het PvE beschreven plan. Er is in deze onderzoeksfase dus nog geen sprake van een kostencalculatie op basis van ontwerpoplossingen, materialen en hoeveelheden. Uitsluitingen De volgende onderdelen (niet limitatief!) zijn niet opgenomen in de ramingen: • Kosten terreininrichting: - Maatregelen in het openbare gebied rondom het perceel. - Eventuele tweede ontsluitingsroute Haveneiland. - Herziening wegprofiel en inrichting Sint Olafstraat (gescheiden rijbanen). - Eventuele renovatie van kades en damwanden. - Vervangen terreinriolering. • Bouwkosten: - Uitgegaan is van een BENG-gebouw conform Bouwbesluit nieuwbouw. Er zijn geen kosten meegenomen voor duurzaamheidsmaatregelen die het Bouwbesluit overstijgen (zoals circulariteit en waterretentie).

- Bouwkundige werkzaamheden/voorzieningen voor niet benutte delen van het bestaande gebouw; wel is rekening gehouden met verbetering en isolatie van de gebouwschil inclusief de kapconstructie en basisvoorzieningen voor E-installaties, brandveiligheid en integrale toegankelijkheid. • Inrichting Burgerweeshuis: - Kantoormeubilair, -apparatuur en losse inrichting overige (facilitaire) ruimten; wel is een post voor los meubilair ten behoeve van foyer/café opgenomen. - Biertechnische en andere barinstallaties (biertanks, pytonleidingen, postmixinstallaties, fusten- en drankenkoelingen, tapinstallatie, lekbladen, etc.). • Kassa- en pinsysteem. • Vaste, losse en theatertechnische inrichting BRUT

5

• •

Vaste, losse en theatertechnische inrichting STROOM Bijkomende kosten: - Verhuiskosten. - Aanloopkosten gebruiker en eigenaar. - Festiviteiten ten aanzien van de (officiële) opening van het gebouw.

Verschillenanalyse Het bureau 4advies heeft een verschillenanalyse in de financiële rapportage opgenomen, waarmee duidelijk wordt hoe de actuele ramingen afwijken ten opzichte van die van het faseringsonderzoek dat in de initiatieffase is uitgevoerd. De belangrijkste verschillen: • Het programma van eisen van het Burgerweeshuis wijkt af; onder andere toevoeging van popoefenruimten (zie businessplan Burgerweeshuis voor onderbouwing). In de initiatieffase is gewerkt met een globaal programma van eisen, in het verfijningsonderzoek is dit uitgewerkt. • Met het getekend PvE is een concreter beeld ontwikkeld voor de ruimtelijke en technische inpassing van het PvE in en naast de bestaande hal. • De kosten voor verwerving van de grond en het opstal zijn toegevoegd aan de ramingen. Ten opzichte van oktober 2021 zijn deze geïndexeerd met 10%. Daarenboven zijn aankoopkosten (2% van taxatiewaarde) opgenomen. • Er is met het verfijningsonderzoek beter inzicht ontstaan in de technische staat van de bestaande hal en uitvoeringstechnische complicaties. • De inrichtingskosten zijn verhoogd, met name door actualisatie van de raming voor theatertechnische installaties en inrichting; onder andere indexering voor gestegen kosten. • De bijkomende kosten zijn geraamd op basis van een specificatie van onderliggende kosten voor de voorbereiding en realisatie van het plan.

In de initiatieffase werd nog gerekend met een percentage over de bouwkosten. Toegevoegd zijn onder andere kosten voor het verfijningsonderzoek 2022, gemeentelijke plankosten, reservering oplossing parkeerplaatsen bezoekers, kunstregeling (indexering naar prijspeil 2023 toegepast) en bouwrente. De reserveringen voor onvoorzien en prijsstijgingen zijn opgenomen in de bijkomende kosten (dit is een verschuiving in het rekenmodel, in de initiatieffase waren deze als separate hoofdposten opgenomen). De kosten voor de gemeentelijke CAR-verzekering zijn eveneens opgenomen in de bijkomende kosten (dit is een verschuiving in het rekenmodel, in de initiatieffase waren deze opgenomen in de bouwkosten). • Het afgelopen halfjaar is sprake van zeer substantiële prijsstijgingen van grondstoffen, onder andere ten gevolge van de oorlog in Oekraïne en de sancties tegen Rusland. De inflatie in Nederland is op dit moment extreem hoog. De aannemersmarkt is gespannen. Dit leidt tot een hoger bouwkostenniveau. • Er wordt in de raming rekening gehouden met prijsstijgingen van 3,1% per jaar vanaf peildatum. Uitgangspunt daarbij is oplevering in december 2025. Risico’s In het rapport van 4advies zijn ook onzekerheden en risico’s opgenomen, die te maken hebben met de transformatie van het gebouw.

Vastgoed sluit aan bij het advies van 4advies: voordat we een ontwerp gaan maken laten we eerst een aantal onderzoeken uitvoeren om de risico’s beter in beeld te hebben. Op dit moment hebben wij die onderzoeken niet, maar we hebben de risico’s wel gekwantificeerd (totaal circa € 2 miljoen). De risicoanalyse is terug te vinden in bijlage 2. Investeringsraming Voor de toerekening van de stichtingskosten is in overleg met de gemeente gerekend met de volgende scenario’s: 1. Burgerweeshuis + BRUT + STROOM worden gebouwd. De kosten worden toegerekend aan de functies. 2. Burgerweeshuis + BRUT worden gebouwd. De kosten worden toegerekend aan de functies. 3. De locatie Sint Olafstraat geheel bestemmen voor poppodium Burgerweeshuis. De totale investering (het gehele vloeroppervlakte) wordt toegerekend aan Burgerweeshuis. De investeringsraming ligt voor de verschillende uitgewerkte scenario’s en varianten binnen een bandbreedte van €13,4 miljoen (grote zaal binnen, 1 gebruiker: BWH) tot €15,2 miljoen (grote zaal buiten, 3 gebruikers). Zie de tabellen hieronder:

6

Variant 1: grote zaal binnen (afgerond) X 1.000 Totaal MinderMinder(in €) Stikora kosten kosten BRUT Stroom scenario 14.903 1

Totaal na minderkosten 14.903

Aandeel BWH

Aandeel BRUT

Aandeel Stroom

Toelichting

13.070

673

1.160

Totaal PvE

scenario 2

14.903

- 914

-

13.989

13.316

673

-

Excl. Stroom

scenario 3

14.903

- 914

- 526

13.463

13.463

-

-

Excl. Stroom + Brut

Totaal na minderkosten 15.256

Aandeel BWH

Aandeel BRUT

Aandeel Stroom

Toelichting

13.424

673

1.160

Totaal PvE

Variant 2: grote zaal buiten (afgerond) X 1.000 Totaal MinderMinder(in €) Stikora kosten kosten BRUT Stroom scenario 15.256 1 scenario 2

15.256

- 914

-

14.342

13.669

673

-

Excl. Stroom

scenario 3

15.256

- 914

- 526

13.816

13.816

-

-

Excl. Stroom + Brut

7

2. Businesscase Burgerweeshuis 2.1 Toekomstperspectief Huidige situatie Het Burgerweeshuis bevindt zich in een pand dat stamt uit de 19e eeuw, het is na de oorspronkelijke functie van weeshuis uiteindelijk leeg komen te staan. In 1981 werd het Burgerweeshuis gekraakt en werden er meerdere jongerenorganisaties gevestigd, onder de noemer OJC Het Burgerweeshuis. Na een verbouwing begin jaren ‘90 werden de jongerencentrum-activiteiten afgestoten en werd de stichting Poppodium Het Burgerweeshuis de voornaamste gebruiker van het pand aan de Bagijnenstraat. Na een fusie met het Deventer Popcollectief zijn het poppodium en productiehuis BRUT de organisaties die gehuisvest zijn in dit pand. Bij de verbouwing in de jaren ‘90 werd een aantal van de oude slaapzalen samengevoegd tot concertzaal en een aantal andere slaapzalen herbestemd tot kleine zalen en cursusruimten. In 2008 werd een productievleugel aangebouwd (kleedkamers, kantoor, opslag, zijtoneel) en werd het productiehuis ingericht. Burgerweeshuis is in bijna veertig jaar tijd uitgegroeid tot een professioneel poppodium. Een podium dat in de oude situatie op jaarbasis ca. 36.000 bezoekers binnen in het pand ontvangt, de andere bezoekers worden getrokken met gratis evenementen en festivals op andere locaties. Het pand is alleen niet berekend op zoveel bezoekers.

De gangen zijn overvol, de rijen zijn lang, de toiletten te krap en de temperatuur slecht beheersbaar. De kosten voor onderhoud aan de verouderde muren, vloeren, plafonds en riolering zijn moeilijk bij te houden. De afgelopen decennia is de popindustrie verder geprofessionaliseerd. De optredens worden meeromvattend, de ticketprijzen worden hoger, de shows geavanceerder, het publiek veeleisender. De zaal van het Burgerweeshuis voldoet niet meer aan de huidige maatstaven. Het podium is te laag, waardoor de band slecht zichtbaar is voor het publiek. Het podium is ook te klein, en de ruimte erboven te beperkt. Het instrumentarium, lichtshows, decors en videoprojecties van bands passen vaak niet meer op het podium, waardoor bands Deventer links laten liggen. Ook is het wonen in de binnenstad de afgelopen jaren veel populairder geworden en zijn de bezoekersaantallen gestegen. De nachtcultuur met diverse dance-producties en de bijbehorende lage tonen zijn steeds belangrijker geworden. De overlast voor omwonenden is hiermee aanzienlijk vergroot. In de bedrijfsvoering worden alle zeilen bijgezet om dit te verhelpen, maar de conclusie dat het pand de bezoekersstromen en de geluidsdruk op deze manier niet kan verwerken, is onvermijdelijk.

Toekomstbestendige huisvesting Burgerweeshuis (BWH) heeft haar businesscase opgesteld vanuit het perspectief op een toekomstbestendige huisvesting op het Haveneiland. De gemeente heeft aan Berenschot gevraagd om de businesscase en exploitatiebegroting te toetsen. Onder de groeiambities ligt een analyse van huidige activiteiten (peiljaar 2019), kengetallenberekeningen van productie-, horeca en personeelskosten. De vraag naar grotere artiesten blijkt uit de huidige succesvolle tuinconcerten, een marktanalyse en de benchmark van referentiepodia. De businesscase is opgebouwd vanuit realistische en toch ambitieuze plannen. De focus ligt bij het programmeren en organiseren van concerten en nachtcultuur. De komst van de grote zaal (capaciteit 675+ t.o.v. de huidige 450) en de kleine zaal (250) betekent voor BWH parallel kunnen programmeren en dat leidt tot een forse stijging van activiteiten, bezoekersaantallen en zaalbezetting. Gages voor artiesten en bijkomende programmakosten dekt BWH vanuit de verkoop van tickets. De inzet van personeel wordt gedekt via horeca inkomsten en vanuit de voorziening. De voorziening bestaat uit huisvestingslasten en personeelskosten. De inkomsten die daar tegenover staan zijn subsidies.

Uitgangspunt van de businesscase van BWH is dat de nieuwe locatie wordt bewoond door twee sterke zelfstandige partijen, te weten Poppodium Burgerweeshuis en de landelijke BIS ontwikkel- en productieorganisatie BRUT. Zij zijn de structurele gebruikers van het nieuwe cultuurgebouw, waar popcultuur de boventoon voert. De ambitie is om samen met de muzikale community onder de naam

8

STROOM (professionele muzikanten en het management- en boekingskantoor Ignite! Music) een broedplaats voor popcultuur op te zetten, waar maken, produceren en presenteren onder één dak plaatsvindt. Een unieke kans om creatieve stedelingen te faciliteren en te binden aan de gemeente Deventer. De locatie aan de rand van het stadscentrum en de bestaande industriehal appelleren aan de functie en het imago van creatieve broedplaatsen: een popfunctie met industriële uitstraling. Speciale aandacht gaat uit naar jongeren tussen de 18-35 jaar. Jongeren, studerenden en young professionals. Van het totale publiek valt 52% in deze doelgroep, waarvan het merendeel vooral bezoekers zijn van onze nachtcultuur. Dat is terug te vinden in het Programma van Eisen. In het nieuwe gebouw kan BWH nog beter programmeren voor deze doelgroep. Inzetten op groei In de huidige situatie hebben 45 avonden een bezoekersaantal van boven de 275. Door de hogere capaciteit van de nieuwe zaal wordt het mogelijk om artiesten naar Deventer te halen die meer bezoekers trekken. In het nieuwe Burgerweeshuis worden straks 80 concerten en nachtcultuur met 275+ bezoekers georganiseerd in de nieuwe grote zaal, met een 20% hogere bezettingsgraad. De toekomstige grote zaal van het Burgerweeshuis ontvangt daardoor 113% meer betalende bezoekers dan BWH nu ontvangt op 275+ avonden.

2.2 Functioneel programma Als poppodium programmeert BWH inclusief door een divers publiek te trekken; laagdrempelig, voor alle leeftijden, culturen en sociale klassen. De belangrijkste functies van het Burgerweeshuis zijn: • Grote zaal, box in box constructie met een capaciteit van 675 tot maximaal 735 bezoekers. • Kleine zaal, met een capaciteit van 275 tot maximaal 300 bezoekers. • Foyer annex café gericht op (licht) (on)versterkte muziek en horeca met een aangenaam verblijfsklimaat, goede logistieke verbindingen en bijbehorende faciliteiten waaronder toiletten en lockers. • Het gebouw is logisch ingericht voor de verschillende gebruikers (publiek, artiesten, medewerkers). De routing is helder, waarbij wordt gestreefd naar korte looplijnen. De verschillende gebruikers zitten elkaar niet in de weg. • Bezoekers genieten van de optimale belevingswaarde van de zalen, met o.a. goede zichtlijnen richting het podium. Er zijn goede faciliteiten op het gebied van horeca en sanitair. • Artiesten hebben onder andere fijne podiumfaciliteiten, kleedkamers en backstage. Naast de backstageruimte, kleedkamers en zalen, gebruiken de artiesten en hun medewerkers de artiestenfoyer voor en na optredens als ontmoetingsruimte. • Medewerkers en vrijwilligers doen hun werk onder goede arbeidsomstandigheden. • Talenten en scholieren kunnen terecht in onze popoefenruimtes en producersruimte.

2.3 Gezonde exploitatie Uitgaande van realisatie van het nieuwe poppodium in 2026 heeft Burgerweeshuis rekening gehouden met een subsidie van € 622.593 (met indexering). De extra subsidie op basis van de kostprijsdekkende huurprijs komt volgens BWH uit op € 793.738. De meerjarige exploitatiebegroting van Burgerweeshuis is gebaseerd op het Iglo-model van Berenschot. Dit model is ook gebruikt in de initiatieffase, waarbij Berenschot een benchmark heeft uitgevoerd naar de exploitatie van BWH ten opzichte van andere poppodia in Nederland. De volledige exploitatiebegroting is te vinden als bijlage bij de businesscase van Burgerweeshuis. Het Iglo-model geeft duidelijk weer hoe een cultreel bedrijf als een poppodium werkt en is ingericht en wat de rol is van gemeentelijke subsidie. Baten en lasten behorend bij de voorziening en baten en lasten behorend bij de activiteiten zijn hierdoor los van elkaar inzichtelijk. Een hogere kostprijs dekkende huur zijn lasten die vanuit de exploitatie en/ of subsidie gecompenseerd kunnen worden.

9

Hieronder is in beeld gebracht hoe de financiering van Burgerweeshuis is opgebouwd.

Iglo-model en Burgerweeshuis A: voorziening • Huisvestingslasten • Staf/ Kantooractiviteiten B: activiteiten • B1: concerten • B2: nachtcultuur • B3: talent en educatie • B4: programmering met een bijzonder karakter C: Horeca • Horeca C extra: Zakelijke activiteiten Hieronder een overzicht van de resultaten op de verschillende onderdelen van het Iglo-model. We zien hierin een positief exploitatieresultaat van € 22.433. De nieuwe kostprijs dekkende huur is hierin nog niet meegenomen.

N.B. Voor de jaren 2026-2029 heeft BWH rekening gehouden met een indexatie op het subsidie van 3%, gelijk aan de indexatie van de personeelslasten. Voor huur- en huisvestingslasten en de programmagebonden bijdragen voor programma met een bijzonder karakter is een indexatie van 1,5% opgenomen.

10

Bijlage 1: Investeringskosten en kostprijs dekkende huur Variant 1 zaal binnen Investeringskosten (excl BTW)

Ruimtegebruik (m2 bvo)

Scenario 1.1 1.2 1.3

Scenario Burgerweeshuis* Brut Stroom Totaal 1.1 2.608 230 400 3.238 1.2 3.008 230 3.238 1.3 3.238 3.238 *Overruimte aan Burgerweeshuis toegerekend

Burgerweeshuis Brut Stroom Totaal 11.922.400 673.000 1.160.000 13.755.400 12.168.400 673.000 12.841.400 12.315.400 12.315.400

Investering losse inrichting

Investering per m2 bvo Scenario 1.1 1.2 1.3

Burgerweeshuis* Brut Stroom 4.571 2.926 2.900 4.045 2.926 3.803

1.147.600 niet meenemen in KPDH

Variant 2 zaal buiten Investeringskosten (excl BTW)

Ruimtegebruik (m2 bvo)

Scenario 2.1 2.2 2.3

Scenario Burgerweeshuis* Brut Stroom Totaal 2.1 2.917 230 400 3.547 2.2 3.317 230 3.547 2.3 3.547 3.547 *Overruimte aan Burgerweeshuis toegerekend

Burgerweeshuis Brut Stroom Totaal 12.275.400 673.000 1.160.000 14.108.400 12.521.400 673.000 13.194.400 12.668.400 12.668.400

Investering losse inrichting

1.147.600 niet meenemen in KPDH

Kostprijsdekkende huur (totaal) Scenario 1.1 1.2 1.3

Burgerweeshuis Brut Stroom € 617.121 € 41.992 € 72.503 € 658.827 € 41.992 € 682.993

Kostprijsdekkende huur (per m2 bvo) Totaal € 731.616 € 700.819 € 682.993

Kostprijsdekkende huur (totaal) Scenario 2.1 2.2 2.3

Investering per m2 bvo

Burgerweeshuis Brut Stroom € 654.787 € 41.992 € 72.503 € 696.493 € 41.992 € 720.659

Scenario 1.1 1.2 1.3

Burgerweeshuis Brut Stroom € 237 € 183 € 181 € 219 € 183 € 211

Totaal € 226 € 216 € 211

Kostprijsdekkende huur (per m2 bvo) Totaal € 769.282 € 738.485 € 720.659

Scenario 2.1 2.2 2.3

Burgerweeshuis Brut Stroom € 224 € 183 € 181 € 210 € 183 € 203

11

Totaal € 217 € 208 € 203

Scenario 2.1 2.2 2.3

Burgerweeshuis* Brut Stroom 4.208 2.926 2.900 3.775 2.926 3.572

Bijlage 2: Vastgoed risicoanalyse Uit het Verfijningsonderzoek komen onzekerheden en risico’s naar voren die te maken met de transformatie van het gebouw. Bureau 4advies adviseert om voor aanvang van de ontwerpfase onderzoeken uit te voeren zodat deze risico’s beter in beeld kunnen worden gebracht. Team Vastgoed en Building Leisure sluiten aan op dit advies. Vanuit de Leidraad grote projecten willen we in deze fase al transparant zijn over de risico’s, ook al weten we nog niet of deze risico’s zich voordoen. Team Vastgoed heeft, getoetst door Building Leisure, de totale risico reservering voor het vastgoed ingeschat rond 2 miljoen euro. Zie de tabel hieronder.

aant

e.h.

netto e.h. prijs

totaal incl. opslagen risico

risico reservering

Onderwerp

Risico

Maatregel

Bodemvervuiling

Aanwezigheid van vervuiling

Saneren en/of aanvullende maatregelen, verhoogde kosten

5070 m2

€

50 €

399.000

30% €

119.700

Fundering en sondering Asbest Dakconstructie bestaande hal

zwaardere funderingsconstructie nodig draagkracht van de ondergrond is onvoldoende Saneren Aanwezigheid van asbest Constructief draagvermogen en materiaal kwaliteit niet Slopen bestaande constructie en dakafwerking op 'inpandige' daken toerijkend Aanvullende brandveiligheids maatregelen in relatie tot Brandwerende coating en/of aanvullende beveiliging bestaande constructie en 'over ruimte' Aanvullende, zwaardere voorzieningen Afstand tot woningbouw in de omgeving Bouwmethodiek aanpassen voor 'inpandig' bouwen Inzet extra materieel en/of aanpassen materiaal/constructie keuze onder bestaand dak Bouwkundige en Installatie technische voorzieningen Meer voorzieningen en afwerking van ' casco overruimte' Materiaal keuze en detaillering Meerkosten esthetische kwaliteit en ambitie Raming Installatie techniek benoemd marge van 15% in Opnemen aanvullende post onvoorzien afwijking op opgenomen post onvoorzien van 5% Aanvullende voorzieningen Hogere duurzaamheids eisen en ambitie Verwijderen bestaand en nieuwe verharding en inrichting Uitgangspunt hergebruik bestaand blijkt niet aanbrengen mogelijk/wenselijk hogere bouw- en inrichtingskosten als gevolg van blijvende marktschaarste

2463 m2 2463 m2

€ €

50 € 40 €

194.000 155.000

25% € 15% €

48.500 23.250

2463 m2

€

250 €

969.000

25% €

242.250

3238 m2 3238 m2

€ €

75 € 75 €

382.000 382.000

30% € 50% €

114.600 191.000

2463 m2

€

100 €

387.000

30% €

116.100

374 m2 3238 m2

€ €

100 € 100 €

59.000 509.000

30% € 50% €

17.700 254.500

3238 m2 3238 m2

€ €

65 € 75 €

331.000 382.000

50% € 35% €

165.500 133.700

2607 m2

€

100 €

410.000

40% €

164.000

18% perc

€ 9.015.451 € 1.578.000 € 6.137.000

25% € €

394.500 1.985.300

Brandveiligheid Akoustiek Constructie nieuwe zalen Overruimte Estehetische kwaliteit Gebouwgebonden installatie techniek Duurzaamheid Terrein verharding en inrichting prijsontwikkeling

Alle bedragen excl. BTW

12