2022-651 Raadsvoorstel Huisvestingsverordening Deventer - Opkoopbescherming

RAADSVOORSTEL Onderwerp

:

Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : :

Wijziging Huisvestingsverordening Deventer - invoering Opkoopbescherming Wethouder De Geest, 2022-651 6-09-2022 DEV-BLD

Inleiding Sinds 1 januari 2022 is het wettelijk mogelijk om de Opkoopbescherming op te nemen in de Huisvestingsverordening. De Opkoopbescherming zorgt ervoor dat goedkope en middeldure koopwoningen in aangewezen gebieden niet zomaar kunnen worden opgekocht om verhuurd te worden. Door middel van een wijziging van de Huisvestingsverordening Deventer 2022 kan de Opkoopbescherming worden ingevoerd. Voorwaarden voor het invoeren van de Opkoopbescherming is dat er in een gebied sprake is van schaarste en er onevenwichtige effecten optreden. Op 29 maart 2022 heeft het college de notitie 'Opkoopbescherming in Deventer, Onderbouwing en Beleidsvoorstel voor invoering' vastgesteld en de raad hierover geïnformeerd. De wijziging van de Huisvestingsverordening Deventer 2022 om de Opkoopbescherming in te voeren wordt nu samen met de onderbouwing aan de raad voorgelegd.

Raadsvoorstel 1. De 'Verordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening Deventer 2022 inhoudende het opnemen van een opkoopbescherming' vast te stellen 2. Het vaststellingsbesluit met bijbehorende stukken ter inzage te leggen

Kern raadsvoorstel Met de wijziging van de Huisvestingsverordening Deventer 2022 wordt de Opkoopbescherming opgenomen: a. voor de wijken Rivierenwijk, Keizerslanden, Binnenstad, Voorstad, Zandweerd, Colmschate-Noord en Colmschate-Zuid; b. voor alle bestaande koopwoningen in deze wijken met een WOZ-waarde in 2022 tot € 355.000 (=NHG-grens); c. met uitzondering van woningaankopen door de woningcorporaties en de gemeente. Op basis van de Opkoopbescherming mag de woning de eerste vier jaar na aankoop niet worden verhuurd. Voor woningen die al voor de inwerkingtreding van de nieuwe regeling werden verhuurd, geldt de Opkoopbescherming niet, deze mogen na verkoop verhuurd blijven. Daarnaast geldt een aantal wettelijke uitzonderingen om een woning wel te mogen verhuren, zoals de verhuur aan een bloed- of aanverwant in de eerste of tweede graad van de eigenaar. Ook aan gecontracteerde zorgaanbieders voor verhuur aan cliënten met een zorgindicatie en voor aankoop voor verhuur in het kader van een renovatie- of stadsvernieuwingsprogramma is vergunningverlening mogelijk.

Beoogd resultaat Door het invoeren van de Opkoopbescherming kunnen koopwoningen niet zomaar meer worden opgekocht voor de verhuur. Starters en huishoudens met een middeninkomen krijgen daardoor meer kans op een passende koopwoning.

Kader Huisvestingswet Woonvisie Deventer Wonen en Voorzieningen Huisvestingsverordening Deventer 2022 Zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw, juni 2021 Motie 5.1 Zelfbewoning bestaande woningen november 2021

Argumenten ten behoeve van de raad Uit onderzoek naar de situatie in Deventer blijkt er aanleiding te zijn om de opkoopbescherming in te voeren voor bestaande woningen. De notitie 'Opkoopbescherming in Deventer, Onderbouwing en Beleidsvoorstel voor invoering', is als bijlage bij dit raadsvoorstel gevoegd ter onderbouwing van de noodzaak voor de invoering van de opkoopbescherming. Uit de schriftelijke consultatie van de raad is voorgesteld te overwegen om meer gebieden en een hogere prijsgrens te hanteren. Voor de zeven wijken kan gebiedsgericht onderbouwd worden dat er sprake is van verdringing Voor de andere wijken is het effect van de opkopen door de investeerders dermate klein dat niet onderbouwd kan worden dat het opkopen leidt tot een schaarste en een beperking van het eigendomsrecht. Hierdoor kan onvoldoende worden onderbouwd dat het invoeren van een Opkoopbescherming hier op dit moment noodzakelijk is. Tevens is een prijsgrens die hoger ligt dan de NHG-grens niet in redelijkheid te onderbouwen als bovengrens van de schaarse middeldure koopwoningen. Een ruimere toepassing qua gebieden en prijsgrens brengt juridische risico’s met zich mee dat deze geen stand houden bij de rechter. Het risico op een waterbedeffect is onvoldoende juridische grond om de Opkoopbescherming in te voeren.

Om een waterbedeffect te voorkomen zullen we jaarlijks op basis van transactiegegevens van het Kadaster monitoren hoe de aankoop van investeerders zich in de andere wijken zich ontwikkelt. Indien nodig zal voorgesteld worden om het aantal gebieden aan te passen. Het voorstel om de woningcorporaties niet onder de Opkoopbescherming te laten vallen, is opgenomen.

In het voorjaar heeft een gesprek met de VCOD plaats gevonden. De VCOD heeft een aantal aandachtspunten genoemd. Voor het vitaliseren van de binnenstad is het beleid erop gericht om leegstand boven en achter winkels te transformeren naar woonfuncties. Daarnaast is de transformatie van vastgoed erop gericht om de exploitatie van winkelpanden rendabel te houden door onder meer het in verhuur nemen van woonruimte, als onderdeel van de beleggingsstrategie. Dit in het kader van de Agenda Binnenstad Deventer 2.0, het 4e Stadsarrangement en de Ontwikkelvisie Stadshof. Het VCOD heeft ervoor gepleit hiermee in de Opkoopbescherming rekening mee te houden. Om die reden is in de verordening opgenomen dat de opkoop en verhuur van woningen voor een renovatie- of stadsvernieuwingsprogramma is toegestaan. VCOD heeft in het gesprek ook ter overweging meegegeven om de binnenstad buiten de regeling te houden omdat het om een beperkt aantal woningen gaat. Daarnaast vraagt men zich af of het opkopen van koopwoningen in met de huidige stijgende rente en aanpassingen in het landelijk beleid de komende tijd in dezelfde omvang als de afgelopen jaren doorzet. Het opkopen voor de verhuur wordt minder aantrekkelijk en dan is het de vraag of de Opkoopbescherming nog nodig is.

Het aantal koopwoningen onder de € 355.000 dat jaarlijks wordt opgekocht door investeerders in de binnenstad is in absolute zin beperkt , maar het gaat wel om bijna een kwart van al deze te koop aangeboden woningen. Jaar op jaar betekent dat een verdere afname van het aanbod van betaalbare koopwoningen in de binnenstad. Om die reden wordt nu voorgesteld de Opkoopbescherming wel in te voeren voor de binnenstad.

Bij de jaarlijkse evaluatie zal meegenomen worden of de situatie op de woningmarkt aanleiding geeft voor aanpassing van de regeling. Daarnaast geldt de verordening voor vier jaar en zal de gemeenteraad daarna opnieuw moeten onderbouwen of de schaarste in de gemeente dermate is dat een verlenging van de

regeling noodzakelijk is. Gedurende de terinzagelegging van de concept Wijziging Huisvestingsverordening Deventer 2022 zijn geen reacties ingediend. Ten opzichte van de versie zoals deze ter visie heeft gelegen, bevat het voorstel aan de raad enkele kleine aanpassingen. Die hebben betrekking op regeltechniek en een onjuiste verwijzing in artikel 8c. Ook de toelichting is ambtshalve tekstueel aangepast, het betreft voornamelijk spelfouten en dubbelingen.

Betrokken partijen en participatie Het voornemen voor de invoering van de Opkoopbescherming is voorgelegd aan de in de gemeente werkzame sociale verhuurders (Ieder1, Rentree, De Marken, DUWO, EigenBouw en Woonzorg Nederland), de gemeenten in de woningmarktregio (West-Overijssel en Cleantech) en de Vereniging van Commercieel Onroerend goed binnenstad Deventer (VCOD). De input die is ontvangen van de sociale verhuurders en de VCOD zijn gebruikt voor de uitwerking van de regeling. De gemeenten in de woningmarktregio hebben aangegeven geen aanleiding te hebben voor een reactie of afstemming. Tevens is de regeling besproken met makelaars en notarissen die in hun dagelijkse praktijk te maken krijgen met de regeling. Met hen zal de informatieverstrekking over de Opkoopbescherming op de gemeentelijke website worden afgestemd. De concept Wijziging Huisvestingsverordening Deventer 2022 heeft op grond van de Inspraakverordening gedurende zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen reacties ingediend.

Financiële consequenties De kosten van dit nieuw beleid zijn ingeschat op eenmalige invoeringskosten van € 10.000 en de jaarlijkse structurele uitvoeringskosten van € 40.000 voor de personeelskosten voor de handhaving en de bezwaar- en beroepsprocedures. De kosten in 2022, zijnde € 30.000 (de invoeringskosten en de helft van de structurele kosten), zijn meegenomen in de Voorjaarsnota. De structurele kosten van € 40.000 in 2023 en daarna worden meegenomen in de begroting. Voor het aanvragen van een verhuurvergunning wordt een legesbedrag van € 250,00 in rekening gebracht.

Betrokkenheid raad Najaar 2021 heeft het college het onderzoek naar de situatie in Deventer ten behoeve van de afweging en onderbouwing van het invoeren van een Opkoopbescherming gestart. Op 10 november 2021 heeft u aanvullend de motie 5.1 Zelfbewoning bestaande woningen aangenomen en het college opgedragen u voor 1 april 2022 te informeren over de mogelijkheden de Opkoopbescherming in te voeren voor bestaande woningen. Via raadsmededeling 2022-285 bent u geïnformeerd over het voornemen om de Opkoopbescherming voor een aantal wijken in Deventer in te voeren. Naar aanleiding van dit voornemen heeft u schriftelijk input geleverd en zijn vragen gesteld. Via raadsmededeling 2022-409 zijn uw vragen beantwoord.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König