2022-513 Raadsvoorstel De Nieuwe Keizer - Verkenningsfase deel 1

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Besluitvorming voortzetting Verkenningsfase De Nieuwe Keizer Wethouder Grijsen, 2022-513 8-11-2022 DEV-PRO

Inleiding Op 17 februari 2021 is door de Gemeenteraad het besluit genomen om de Initiatieffase Cultureel Centrum Keizerstraat af te ronden en het College opdracht te geven de verkenningsfase te starten voor scenario 4: transformatie naar functieverbreding. Bij de overgang van de Initiatieffase naar de Verkenningsfase is intensief gesproken met de gemeenteraad. Diverse scenario’s zijn in de afgelopen jaren bekeken, waarbij voor het oplossen van de structurele tekorten door meer cultuursubsidie geen draagvlak werd gevonden. Ook het scenario: afschalen van podium, met forse krimp en mogelijk het failliet gaan van de Deventer Schouwburg paste niet bij de culturele-, economische en groeiambities voor de stad Deventer en het gebied Stadscampus de Kien (2021). De Kien krijgt steeds meer vorm. In de stadscampus worden in de komende jaren 600 tot 800 woningen toegevoegd; met name gericht op studenten en young professionals. MBO'ers en HBO'ers die hard nodig zijn voor het verjongen van de arbeidsmarkt en die - in samenwerking met de vele ingenieursbureaus en ict bedrijven die Deventer rijk is - opgeleid worden om met digitale technieken aan de stevige maatschappelijke opgaven op het gebied van klimaat, energie, bodem en gebouwde omgeving te werken. Een Stadscampus die zich kenmerkt door wonen, werken, leren en ontmoeting.

Het optimaal faciliteren van ontmoeting en kennisuitwisseling, samen experimenteren en onderzoek doen; achter de nu nog gesloten gevels, maar ook in de publieke openbare ruimte. De Nieuwe Keizer is zo'n publieke ruimte; op een zeer strategische plek in de Kien; op de kop van de Keizerstraat; de rode loper van het station naar de binnenstad. Conform de uitgangspunten van de Omgevingsvisie 2019 dagen we ontwikkelaars en eigenaren in het campus gebied uit om hun vastgoed multifunctioneel, duurzaam en toegankelijk te maken; deze uitdaging past ook voor het gemeentelijk vastgoed op deze bijzondere plek. Geen mono functionele schouwburg meer, maar een een transformatie naar meerdere functies, een passende organisatie en een open, toegankelijk en duurzaam goed gevuld pand (de vier bouwdelen). Voor De Nieuwe Keizer is ervoor gekozen om de Verkenningsfase op te delen in drie subfasen: de definitiefase, voorlopig ontwerp en definitief ontwerp. Elke subfase leidt tot een betere raming van de kosten voor bouw- en exploitatie. Elke (sub)fase wordt afgesloten met een raadsbesluit over het al dan niet doorgaan naar de volgende (sub)fase. Het doel is om uiteindelijk realisatie te starten met een transparant en kloppend financieel plaatje, zowel voor de (ver)bouw als voor de langjarige exploitatie. Het besluit over de stap 1 van de Verkenningsfase (Definitiefase) ligt nu voor.

Op basis van een gedegen plan van aanpak Verkenningsfase is intensief samengewerkt tussen de nieuw aangestelde directeur Deventer Schouwburg / kwartiermaker DNK, Rob van den Hove, Gemeente en een onafhankelijke derde partij Building Leisure. In dit Plan van Aanpak zijn de benodigde producten in de V-fase benoemd, rollen en verantwoordelijkheden vastgelegd en de projectorganisatie en het risicomanagement ingericht. Bijsturing en toetsing heeft gedurende het proces plaatsgevonden hetgeen resulteert in de volgende gezamenlijk gedragen producten: * Inhoudelijke Concept: wat doet DNK voor wie? (afgerond) * Operationeel Plan (businesscase): vertaling van concept naar activiteiten (afgerond)

* Exploitatie gebruiker met als uitgangspunt kostprijsdekkende huur * Programma van Eisen: wat is er in gebouw nodig om activiteiten uit te voeren (concept versie) * Investeringsraming op schetsniveau (concept gereed) * Visie op verduurzaming: ‘groen, (economisch)slim en gezond’, inclusief raming niveau verduurzaming (verwerkt in de investeringsraming). Het door de voormalig directeur a.i. aangeleverde Haalbaarheidsonderzoek Omvorming Cultureel Centrum Deventer, februari 2021 in de Initiatieffase is door Building Leisure, samen met de huidige directie Deventer Schouwburg getoetst (uitkomsten in bijlage 0. toetsingsdocument Building Leisure) en waar mogelijk als basis gebruikt . Aanvullende onderzoeken o.a. op het gebied van de te vormen organisatie zijn uitgezet en uitgangspunten in de exploitatiebegroting zijn herijkt. Het risico op 'wensdenken' is door het 'zes ogen' principe uitvoerig beschouwd en hier is naar de mening van de betrokken exploitant, de toetsende partij en de gemeentelijk betrokkenen in het huidige concept en bijbehorende exploitatie geen sprake van. Er is door de huidige directeur in samen werking met Yellow Concepts een proces opgezet om samen met de betrokken medewerkers, vrijwilligers en extern betrokkenen bij Deventer Schouwburg en het Kunstcircuit tot een gedragen concept te komen.

Dit multifunctionele concept is uitgewerkt in de businesscase DNK (bijlage 1) . Alle onderdelen van de exploitatiebegroting zijn gecontroleerd, geactualiseerd en geoptimaliseerd. Dit heeft geleid tot een betere doorwerking van de visie naar de activiteiten en benodigde organisatie en tot belangrijke verschillen in de exploitatie tov het door de vorige interim directeur gepresenteerde beeld. Tevens heeft de doorwerking naar het benodigde gebouw ook grote verschillen in de investeringsraming opgeleverd. Gecombineerd met een benodigde gewijzigde opzet van de bouwkostenraming; waaronder geldende percentages bijkomende kosten; actualisatie prijspeil einde bouw resulteert de raming einde Definitiefase in 32.5 miljoen euro. Door toepassen van een kostprijsdekkende huur (conform vastgestelde uitgangspunten vastgoedbeleid, feb 2021) en het komen tot een sluitende exploitatie op termijn is een jaarlijkse exploitatiesubsidie noodzakelijk van 3.692.000 euro. Naast compensatie voor de kostprijs dekkende huur, blijft het noodzakelijk om de jaarlijkse exploitatiebegroting te verhogen, ondanks de opbrengsten vanuit de horeca en zakelijke ontmoetingen.

De tekorten zoals becijferd in de Initiatieffase over de vier bouwdelen (ca 668.000 euro) worden in het multifunctionele concept niet opgelost; echter, er is wel sprake van een toekomstbestendig, duurzaam, open en toegankelijk gebouw; waarin ruimte is voor jong en oud en een nieuwe organisatie, die meer en meer in samenwerking met Mimik zoekt naar de juiste mix van programmeren en (zakelijke) ontmoeting. De uitkomsten van de Definitiefase voldoen daarmee niet aan de eerder door de Raad gestelde financiële kaders. Daarnaast kunnen we voorzichtig constateren dat 'post-corona' het theaterbezoek niet terug lijkt te keren op het oude niveau. Belangrijk risico bij realisatie van DNK blijft, dat ook met een nieuw concept, een juiste organisatie en een uitnodigend, toekomstbestendig gebouw, de exploitatie blijft teruglopen. Het nog verder combineren van meerdere vormen van podiumkunsten (met name ook voor jongeren) en het nog beter benutten van de beschikbare vierkante meters in het bestaande pand blijft de uitdaging voor de toekomst. Het inhoudelijke concept voor De Nieuwe Keizer biedt het benodigde perspectief passend bij de ontwikkeling van Stadscampus te Kien en de beoogde groei van Deventer.

De toekomstige bewoners; de huidige studenten en medewerkers binnen de Kien geven aan ruimte voor kruisbestuiving en kennisuitwisseling, ontspanning en inspiratie te zoeken in (openbare) publieke ruimte (binnen en buiten). De bereikbaarheid; direct naast het OV station en de mogelijkheid om de binnenstad in te wandelen maakt dat het pand absoluut op de juiste plek staat voor de

verschillende functies. Een stap terug zetten naar het moderniseren van de Schouwburg vraagt ook een miljoenen investering en zal de huidige tekorten in stand laten en naar alle waarschijnlijkheid verder doen oplopen. De organisatie heeft dan beperkt perspectief en slagkracht en het gebouw blijft kampen met leegstand. In de Initiatieffase is reeds aangegeven dat dit niet aan de uitgangspunten van Wonen- en voorzieningen; Stadscampus de Kien en het Vastgoed beleid voldoet. Omdat het concept inhoudelijk voldoet, maar financieel niet aan de eerdere kaders beantwoordt; is het voorstel om de definitiefase af te ronden en alvorens een besluit te nemen over de voortzetting van de vo-fase voor De Nieuwe Keizer, de uitkomsten van de definitiefase Burgerweeshuis hierbij te betrekken. Zie raadsvoorstel 2022-815.

Raadsvoorstel 1. De Definitiefase (Verkenningsfase, deelfase 1) af te ronden voor het project De Nieuwe Keizer op basis van de uitkomsten uit de gepresenteerde onderzoeken, toetsdocumenten, de gewijzigde uitgangspunten en de risico's 2. Een beslissing over het starten van de vervolgfase aan te houden en te bezien in samenhang met het project Burgerweeshuis zoals verwoord in raadsvoorstel 2022-958

Kern raadsvoorstel Op basis van de besluitvorming bij het afronden van de Initiatieffase is een zeer gedegen definitiefase doorlopen. Er liggen kansen om van de mono functionele schouwburg een multifunctioneel, levendig, toekomstbestendig pand en organisatie te maken op een zeer strategische locatie in de stad. Echter, de financiële uitkomsten van deze fase geven aanleiding tot het stellen van ruimere financiële kaders. Omdat dit ook het geval is bij de afronding definitiefase BWH stelt het college voor de beiden projecten qua uitkomsten en risico's in samenhang te bezien.

Beoogd resultaat Er kan een volgende stap worden gezet naar de realisatie van een toekomstbestendig multifunctioneel cultuur- en zakelijk ontmoetingscentrum in de Kien; transformatie naar multifunctionaliteit op een zeer centraal gelegen locatie in de Kien, tussen station en de binnenstad, voor een breed scala aan doelgroepen. Met dit besluit om de resultaten van het project DNK in samenhang bezien met de uitkomsten van de definitiefase Burgerweeshuis te bezien, wordt behoud van de brede podiumkunsten voor de stad nagestreefd.

Kader * Bestuursakkoord 'Dichtbij, Betrokken & Bevlogen' (2022-2026) * Initiatieffase Cultureel Centrum Keizerstraat, 17-11-2021 * Cultuurvisie 2019-2024 * Uitvoeringsprogramma Cultuur 2021-2024 (2019) * Uitgangspunten Vastgoedbeleid februari 2021, uitwerking december 2021 * Ontwikkelperspectief de Kien (2021) * Ambitiedocument Wonen en Voorzieningen - versterken arbeidsmarkt en verjongen (2021)

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor het afsluiten van deze fase en het tijdelijk stopzetten van de V-fase: * Er is een helder en transparant proces gevolgd op basis van een zes-ogen principe (DS, Gemeente en onafhankelijke toetsing gedurende het proces)

* Visie en Businessplan sluiten aan bij de kaders gesteld in scenario 4: functieverbreding en transformatie van organisatie en pand * Uitgangspunten zijn helder gedefinieerd, het wensdenken is onderzocht en beoordeeld. Er is sprake van een ambitieus realistisch plan. * De zeer beperkte bouwkostenraming 2020 is geactualiseerd op basis van een globaal vlekkenplan, herkenbare kengetallen en kwaliteitseisen voor toekomstbestendig, duurzaam en multifunctioneel gebouw * Risico's zijn goed in beeld; mitigerende maatregelen worden toegepast. * De uitkomsten vallen buiten de eerder gestelde financiële kaders, maar voldoen wel aan het doel van de aanpak onder de Leidraad Grote Projecten; het uiteindelijk starten van een realisatiefase op basis van een transparant en kloppend financieel plaatje. * Belangrijk risico in de exploitatie blijft de terugloop van theaterbezoek; * Het voortzetten van een voorlopig ontwerp fase voor DNK zal ca 1 miljoen voorbereidingskosten vragen; bij het selecteren van een architect (Europese aanbesteding) wordt een serieuze contractuele verplichting aangegaan. * Naast het risico op een teruglopend theaterbezoek, blijven ook de ontwikkelingen in de bouw-, vastgoed- en energiemarkt zorgelijk en risicovol; optimaal gebruik maken van de beschikbare m2 in een toekomstig en duurzaam gebouw door meerdere doelgroepen vergroot de draagkracht.

Argumenten tegen het stopzetten van de definitiefase * verdere vertraging van de plannen van DNK * de huidige schouwburg kampt met forse problemen op het gebied van organisatie en gebouw; * de huidige exploitatietekorten, de te verwachten tekorten in de komende jaren, de toenemende energielasten en de toenemende druk om de minimaal benodigde aanpassingen (onderhoud) door te voeren roepen de vraag op of de huidige situatie nog langer houdbaar is. * Er is met heel veel inzet gewerkt aan de opgeleverde plannen; dit terwijl ook de lopende operatie weer volop aan de slag moest. Er zijn ingrijpende wijzigingen doorgevoerd aan de zijde van het personeel; verregaande samenwerking met Mimik gestimuleerd. De Deventer Schouwburg snakt naar perspectief. Het voorlopig stopzetten van het project DNK kan een zware teleurstelling zijn voor de betrokkenen. * De budgetten die samenhangen met groot onderhoud en vervanging en de investeringen die moeten worden gedaan om op hetzelfde niveau te kunnen blijven functioneren moeten mogelijk vooruitlopend worden ingezet vooruitlopend op start realisatie.

Betrokken partijen en participatie Het Plan van aanpak voor de Verkenningsfase is opgesteld en overeengekomen met de Deventer Schouwburg. De directeur maakt onderdeel uit van de kerngroep en is eind verantwoordelijk voor de visie (het concept) en het operationele plan (de businesscase inclusief de exploitatie). In overleg is bepaald welke externe partijen ingezet zijn voor het toevoegen van de benodigde kennis, kunde en capaciteit op onderdelen tav de concept vorming, organisatie, verduurzaming, uitwerking gebouw en ramingen. De Gemeente heeft Building Leisure aan de start van de V-fase geselecteerd als onafhankelijke toetser op inhoud en proces. Bij het tot stand komen van de aangescherpte visie zijn vele gesprekken gevoerd; zie hiervoor de lijst met betrokkenen in het visiedocument. Personeel, vrijwilligers, studenten, vrienden van de Schouwburg, studenten, partners in de cultuursector, Kien partners. Alle betrokkenen zien uit naar een meer open en toegankelijk multifunctioneel gebouw; een plek waar je graag wilt zijn en makkelijk gebruik van kunt maken; ook buiten een theatervoorstelling om.

Financiële consequenties Het nieuwe multifunctionele concept voor DNK kan geen oplossing bieden voor de reeds bestaande structurele tekorten van De Deventer Schouwburg, Kunstcircuit , de lege Filmzalen en de Irispanden; in de Initiatieffase becijferd als ca 668.000 euro structureel. Incidenteel zijn de tekorten de afgelopen jaren nog verder toegenomen. Dit gat 'dicht rekenen' door het verhogen van opbrengsten (commercieel en als bijdragen derden) is onrealistisch en onverantwoord. Het doorlopen proces in het afgelopen jaar heeft juist aangetoond dat de cijfers van zowel de vorige directeur als de huidige directeur aan de opbrengsten kant ambitieus, doch realistisch zijn. Ook aan de kostenkant is gekeken naar optimalisatie. De bouwkostenraming 2020 is volledig gewijzigd; de stijging van 10.6 mio naar 32,5 mio wordt in het toetsdocument verklaard. Het betreft 31 miljoen investering gebouw en 1.5 miljoen losse inrichting; zie Financiële bijlage DNK. In de stichtingskostenraming is een bedrag van 4 miljoen euro opgenomen voor bouwtechnische aanpassingen behorende bij een goed ambitieniveau op energie, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen en inclusiviteit zoals in diverse gemeentelijke beleidsdocumenten verwoord. Deze raming komt voort uit bijlage 5; Haalbaarheidsstudie verduurzaming Theater van de Toekomst.

Dit gecombineerde gemeentelijke ambitieniveau op diverse duurzaamheidsthema's gaat verder dan bouwbesluit en 'laaghangend fruit' en geeft ook mogelijkheden om op sommige thema's (met name energie) naar een nog optimaler ambitie niveau toe te werken (niveau 3), passend bij de 'groen, slim en gezonde' Stadscampus de Kien en de noodzaak om energiezuiniger en minder afhankelijk te worden van de fluctuaties in de energieprijs. Door in deze fase drie scenario's te presenteren; allen met een goed ambitieniveau op 7 duurzaamheidsthema's en een raming inclusief bijkomende kosten van ca. 4 miljoen blijft er ruimte om in de doorwerking naar het volledige PvE en voorlopig ontwerp door de architect nog keuzes te maken; zonder dat terugval naar ambitie niveau 1 (wettelijk vereisten en laaghangend fruit) werkelijkheid wordt. Naar aanleiding van de investeringsraming van € 31 mln. is een kostprijsdekkende huur berekend. De huur wordt in rekening gebracht bij De Nieuwe Keizer. De huidige huur bedraagt € 1.158.000, de nieuwe huur bedraagt € 2.164.000; een stijging van 1.006.000 euro. De Nieuwe Keizer neemt in haar exploitatiebegroting de nieuwe huur op. Om de exploitatiebegroting te laten sluiten is uit gegaan van een hogere subsidie. De huidige subsidie bedraagt € 2.443.000, de benodigde subsidie bedraagt € 3.692.000.

Voor de hogere benodigde subsidie van € 1.249.000, zal aan het eind van de verkenningsfase een verzoek komen tot aanvulling. Van deze benodigde 1.249.000 miljoen aan subsidie is 1.006.000 miljoen ter compensatie huur; de overige 243.000 euro is extra benodigde subsidie om de exploitatie sluitend te krijgen op basis van de gepresenteerde businesscase van DNK. Op dit moment is er nog geen advies gegeven over het voorkeursscenario voor de dekking. Naar aanleiding hiervan zal verder financieel beleid moeten worden uitgewerkt over het vraagstuk incidentele of structurele dekking bij investeringen. Verdere advisering volgt in een vervolgfase.

Betrokkenheid raad Op basis van de besluitvorming bij het afronden van de Initiatieffase is een zeer gedegen definitiefase doorlopen. De uitkomsten van deze fase geven aanleiding tot het stellen van ruimere financiële kaders. De Raad kan besluiten op basis van gewijzigde kaders de Verkenningsfase voort te zetten en daarvoor het gevraagde (bij begroting gereserveerde) uitvoeringsbudget aan te wenden. De Raad kan ook besluiten dit proces (voorlopig) te stoppen en de opdracht aan het

College te herzien omdat de huidige uitkomsten niet voldoen aan de eerder gestelde kaders.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König