2022-182 Raadsvoorstel Huisvestingsverordening 2022

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Wijziging Huisvestingsverordening Wethouder De Geest, 2022-182 29-03-2022 DEV-OV

Inleiding De Huisvestingsverordening Deventer 2019 bevat een vergunningstelsel voor het omzetten van woningen naar kamerverhuur om te voorkomen dat er een concentratie ontstaat van kamerverhuurpanden. Naar aanleiding van rechterlijke uitspraken over dergelijke omzettingsvergunningen in Nijmegen en Rotterdam is geconstateerd dat de gemeente Deventer een risico loopt bij het handhaven daarvan. De rechter heeft bepaald dat voor het toepassen van het stelsel van de omzettingsvergunning onderbouwd moet worden waarom dit noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Op 23 november 2021 heeft het college de onderbouwing van de noodzaak van dit vergunnningstelsel vastgesteld en de raad hierover geïnformeerd. Overeenkomstig het besluit wordt de onderbouwing samen met een reparatie van de Huisvestingsverordening nu aan de raad voorgelegd.

Raadsvoorstel 1. De Huisvestingsverordening Deventer 2022 vast te stellen 2. De Huisvestingsverordening Deventer 2019 in te trekken 3. Het vaststellingbesluit met bijbehorende stukken ter inzage te leggen

Kern raadsvoorstel De Huisvestingsverordening 2019 bevat een vergunningplicht voor het omzetten van wonen naar kamerverhuur. Bij de vaststelling in 2019 heeft de raad niet onderbouwd waarom deze vergunningplicht noodzakelijk is ter voorkoming van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Uit onderzoek is gebleken dat in de gemeente sprake is van schaarste aan woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens (per 1-1-2022 € 355.000). In de Huisvestingsverordening 2022 is een grens opgenomen waaronder een vergunningplicht geldt. Voor woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-grens vervalt de vergunningplicht, onder deze grens blijft voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte de vergunningplicht bestaan. De nieuwe verordening repareert daarnaast enkele fouten uit de Huisvestingsverordening 2019, bevat enkele tekstuele wijzigingen ten behoeve van handhaafbaarheid en verduidelijkt weigeringsgronden in geval van leefbaarheid.

Beoogd resultaat De Huisvestingsverordening Deventer 2022 geeft een goed onderbouwd juridisch instrument om concentratie van kamerverhuur tegen te gaan. Daarmee wordt bewaakt dat een gezonde mix van het woningaanbod wordt gewaarborgd: van woningen voor reguliere huishoudens én ruimte voor woningen met kamerbewoning. Het vergunningstelsel zorgt er voor dat er niet onevenredig veel goedkope en middeldure woningen uit het reguliere aanbod worden onttrokken en de woon- en leefkwaliteit in een buurt niet onevenredig wordt aangetast.

Kader - Huisvestingswet 2014 - Huisvestingsverordening Deventer 2019 - B&W- besluit 24 november 2021, nr. 2021-245

Argumenten ten behoeve van de raad Argumenten voor DE NOODZAAK VAN EEN VERGUNNINGSTELSEL KAN GOED WORDEN ONDERBOUWD De Huisvestingswet bepaalt dat een vergunningstelsel alleen is toegestaan als dit noodzakelijk is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte tegen te gaan. De Huisvestingsverordening 2019 bevat geen onderbouwing van die noodzaak. Uit jurisprudentie uit 2020 en 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336) is gebleken dat een stelsel van omzettingsvergunningen zonder een onderbouwing juridisch niet houdbaar is en de gemeente een risico loopt op onverbindendheid van de Huisvestingsverordening. Om die reden is onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen op de woningmarkt en de schaarste aan woonruimte in de gemeente Deventer. Hieruit is gebleken dat er noodzaak bestaat om een vergunningplicht op te nemen in de Huisvestingsverordening voor het omzetten van goedkope en middeldure woonruimte naar kamerverhuur. Voor deze categorie woonruimte blijft de huidige vergunningplicht onveranderd van toepassing. In de Huisvestingsverordening 2022 geldt de vergunningplicht voor zelfstandige woonruimte met een WOZ-waarde tot en met de NHG-kostengrens (per 1-1-2022: € 355.000). Voor de woningen met een WOZ-waarde boven de NHG-grens zal de vergunningplicht komen te vervallen. Van de kamerverhuurpanden in Deventer heeft 6% een WOZ-waarde boven de NHG-grens.

Het effect van de invoering van deze prijsgrens zal naar verwachting dan ook beperkt zijn. In de verordening moet worden bepaald wat de status wordt van de huidige omzettingsvergunningen voor panden met een WOZ-waarde boven de NHG-kostengrens. Ten behoeve van de rechtszekerheid wordt bepaald dat voor kamerverhuurpanden waarvan de WOZ-waarde op het moment van inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening Deventer 2022 boven de NHG-kostengrens ligt, de vergunningplicht vervalt bij inwerkingtreding van de verordening. Vergunninghouders worden hierover apart geïnformeerd. De bestaande kamerverhuurpanden waarop deze overgangsbepaling van toepassing is zullen ook als zodanig worden geregistreerd, zodat daar op een later moment geen onduidelijkheid over kan bestaan. Vergunningvrije kamerverhuurpanden tellen niet mee voor de 7,5% postcodecheck, maar spelen wel een rol bij de overige weigeringsgronden. De Huisvestingsverordening 2022 repareert enkele fouten Omdat de Huisvestingsverordening 2019 toch moet worden aangepast, is ook gekeken naar andere onderdelen van de verordening. Zo bevat de Huisvestingsverordening 2019 enkele bepalingen die overbodig zijn of strijdig zijn met de Huisvestingswet. Vanuit het oogpunt van handhaving is het wenselijk om de definitie van "huishouden" aan te scherpen. De Huisvestingsverordening 2022 is op deze punten aangepast.

De systematiek van de Huisvestingsverordening 2022 is meer in aansluiting met het VNG-model Op dit moment bevat de Huisvestingsverordening alleen regels over het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte. Om andere mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt, zoals de zogenaamde opkoopbescherming, eventueel op te kunnen nemen in de Huisvestingsverordening, is voor de systematiek van de Huisvestingsverordening 2022 meer aangesloten bij de model-Huisvestingsverordening van de VNG. De verschillen tussen de huidige Huisvestingsverordening en de Huisvestingsverordening Deventer 2022 zijn opgenomen in een was-wordt tabel die als bijlage is bijgevoegd. Weigeringsgronden leefbaarheid zijn explicieter gemaakt Het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad moet worden afgewogen tegen het met de omzetting gediende belang. De

Huisvestingsverordening bevat weigeringsgronden die naast het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad ook zien op leefbaarheid. Er doen zich gelegenheden voor waarbij naar verwachting het woon- en leefmilieu onaanvaardbaar wordt verstoord door het verlenen van een omzettingsvergunning ondanks dat de 7.5% norm in het postcodegebied nog niet is overschreden. Als het omzetten van woonruimte een onevenredige inbreuk zou maken op het woon- en leefklimaat in de omgeving, dan kan een vergunning worden geweigerd. Iedere aanvraag omzettingsvergunning wordt onderworpen aan een leefbaarheidstoets. Het opnemen van een afstandscriterium maakt een afweging mogelijk als het postcodegebied wel ruimte biedt voor een nieuw kamerverhuurpand, maar in de directe omgeving al andere kamerverhuurpanden aanwezig zijn. Voorbeeld hiervan zijn kamerverhuurpanden die net in een ander postcodegebied liggen of op een andere verdieping in een flatgebouw. Bij aanvragen om omzettingsvergunning wordt al gekeken naar de aanwezigheid van andere kamerverhuurpanden in de omgeving, maar dit wordt niet gehanteerd als op zichzelfstaande weigeringsgrond. Met de wijziging van de Huisvestingsverordening wordt dit wel mogelijk gemaakt. Ook een minimale gebruiksoppervlakte als weigeringsgrond is ingegeven vanuit leefbaarheid.

Uit ervaring blijkt dat panden op zo'n manier worden verkamerd dat dit kan leiden tot onwenselijke en onverantwoorde aantallen onzelfstandige woonruimtes in woningen. Dat betekent niet alleen wat voor de leefbaarheid voor de directe omgeving maar ook voor de leefbaarheid in de betreffende woning voor de bewoners zelf. Om die reden is voor nieuwe aanvragen een minimale gebruiksoppervlakte per bewoner voorgeschreven. Als uit de aanvraag blijkt dat deze norm niet wordt behaald, kunnen burgemeester en wethouders de vergunning weigeren. Tevens biedt dit houvast als een vergunninghouder het aantal kamers wil verhogen.

Argumenten tegen Kamerverhuur kan verschuiven naar de duurdere woningen Door het loslaten van de vergunningplicht voor kamerverhuur voor de duurdere woningen, is het mogelijk dat de interesse verschuift naar de duurdere woningcategorieën. Vanuit de Huisvestingswet zijn er geen mogelijkheden om daar op in te grijpen. In bestemmingsplannen kunnen ook regels en dus ook vergunningplichten over kamerverhuur worden opgenomen. Daar is momenteel echter geen sprake van.

Betrokken partijen en participatie n.v.t.

Financiële consequenties De Huisvestingsverordening heeft geen financiële consequenties. De wijziging van de Huisvestingsverordening vraagt om een eenmalige inzet voor het informeren van bepaalde vergunninghouders en communicatie over de wijziging. Dit kan binnen de reguliere werkzaamheden worden opgevangen. De vergunninggrens heeft vermoedelijk beperkt invloed op het aantal aanvragen en daarmee de legesinkomsten. Wel zal iedere aanvraag getoetst worden aan de laatst bekende WOZ-waarde, ook dit vraagt niets extra’s.

Betrokkenheid raad Met raadsmededeling "Onderbouwing Omzettingsvergunning Huisvestingsverordening gemeente Deventer", nr. 2021-245, is de raad geïnformeerd over ontwikkelingen rond de Huisvestingsverordening. Het instrument 'opkoopbescherming' maakt geen onderdeel uit van de huidige

besluitvorming. De afweging of dit instrument kan worden ingezet zal naar verwachting voor de zomer onderdeel zijn van een raadstafel.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König