2022-182-bijlage-Onderbouwing omzettingsvergunning HVV Deventer 2021v2

Analyse en onderbouwing schaarste t.b.v. de inzet van de Omzettingsvergunning in Deventer

Huisvestingsverordening Deventer De Huisvestingsverordening Deventer 2019 bevat een vergunningstelsel voor het omzetten van woningen naar kamerverhuur om te voorkomen dat er een concentratie ontstaat van kamerverhuurpanden. Naar aanleiding van rechterlijke uitspraken over dergelijke omzettingsvergunningen in Nijmegen (ECLI:NL:RVS:2021:1336) en Rotterdam is geconstateerd dat de gemeente Deventer een risico loopt bij het weigeren van omzettingsvergunningen en het handhaven op illegale kamerverhuur. De rechter heeft bepaald dat voor het toepassen van de omzettingsvergunning onderbouwd moet worden waarom dit noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Met deze onderbouwing wordt daarin voorzien.

Doel van de omzettingsvergunning Met de omzettingsvergunning wordt in Deventer de omzetting naar kamerverhuurpanden niet geheel verboden maar wordt de concentratie ervan binnen een straat met dezelfde postcode tegengegaan. De omzettingsvergunning wordt geweigerd indien verlening ertoe zal leiden dat meer dan 7,5% van de tot bewoning bestemde gebouwen met dezelfde postcode1 wordt gebruikt als kamerverhuurpand. Daarmee wordt bewaakt dat binnen een buurt een gezonde mix van divers type woningaanbod behouden blijft: van woningen voor reguliere huishoudens én ruimte voor woningen met kamerbewoning. Met de omzettingsvergunning reguleren we dat er binnen buurten niet onevenredig veel (betaalbare) woningen uit het reguliere zelfstandig woningaanbod worden onttrokken en omgezet worden naar kamerverhuurpanden. Die mix van een divers woonaanbod is ook van belang om de woon- en leef-kwaliteit in buurten te behouden .

Onderbouwing toepassing onttrekkingsvergunning In deze notitie is op basis van recente woningmarktinformatie onderbouwd dat er sprake is van schaarste in Deventer en dat inzet van de omzettingsvergunning noodzakelijk is om de effecten van schaarste te beperken en daarnaast de leefbaarheid in buurten te behouden en versterken.

1 Het postcodes bestaan uit 4 cijfers en 2 letters en kent gemiddeld minder dan 20 woningen per postcode. Door het

maximum van 7,5% kunnen er per postcode één tot twee omzettingsvergunningen voor kamerverhuurpanden verleend worden.

1

Schaarste op de woningmarkt in de gemeente Deventer In Deventer is sprake van een woningtekort wat ook leidt tot schaarste op de koopwoningmarkt. De prognose is dat deze schaarste ook in de komende jaren blijft bestaan. Goedkopere deel van de woningvoorraad In lijn met de Huisvestingswet wordt de omzettingsvergunning ingezet voor de goedkopere woonruimte waar sprake is van schaarste. Het goedkopere deel van de woningvoorraad stellen we gelijk met de Nationale Hypotheekgarantie-grens (NHG) van € 325.000. Deze doet recht aan de gestegen prijzen van koopwoningen in Deventer en de grote krapte in dit deel van de koopmarkt. Deze prijsgrens sluit aan bij de prijsgrens die het Rijk nu hanteert voor de maximaal toegestane verkoopprijs van sociale koopwoningen (de NHG-prijsgrens). Woningtekort Het Primos-model voorziet voor de komende jaren een woningtekort in de gemeente Deventer (ABF-Research). Het statistisch woningtekort in de woningmarktregio Apeldoorn (waar Deventer toe behoort) ligt in 2024 tussen de 3 en 4% (Staat van de Woningmarkt BZK, jaarrapportage 2021). Binnen de regio concentreert het woningtekort zich in de steden Apeldoorn, Deventer en Zutphen. Daar ligt het woningtekort hoger dan 4% (Evaluatie Woonagenda Cleantech regio, Bijlage 1).

Woningtekort Cleantech Regio 2019 WoningWoningwoningvoorraad tekort - tekort in % totaal Gemeente Apeldoorn Brummen Deventer Epe Heerde Lochem Voorst

72.449 9.314 45.314 14.349 7.888 14.997 10.545

3.078 265 1.856 313 88 394 0

4,20% 2,80% 4,10% 2,20% 1,10% 2,60% 0,00%

Zutphen

22.095

976

4,40%

Regio CTR

196.951

6.970

3,50%

BRON: ABF Uitkomsten Primos prognose 2020

2

Druk op de koopwoningmarkt De Hittekaart 2021 (opgesteld in opdracht van BPD) maakt inzichtelijk waar de druk op de woningmarkt het hoogst is. Een hoge score (donkerrode kleur) op de Hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en/ of veel woningverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Deventer scoort rood op de hittekaart wat aangeeft dat de een relatief hoge woningdruk is op de koopmarkt . Binnen de provincie Overijssel is de woningdruk in Deventer na Zwolle het hoogste.

3

Toenemende krapte op de koopwoningmarkt In de Woningmarkt monitor van de provincie Overijssel is een krapteindicator voor de koopmarkt op gemeenteniveau opgenomen. De krapte-indicator geeft de verhouding weer tussen het aantal woningen dat te koop staat en het aantal verkochte woningen. Voor de NVM geldt dat er bij een krapteindicator tussen de 5 en 10 sprake is van evenwicht en een onder de 5 woningen er sprake is van krapte. In Deventer ligt de krapte-indicator al enige jaren onder de 5. In 2020 lag die op 1,7, ruim onder het provinciale gemiddelde van 2,7. Deventer kent een grote krapte bij alle woningtypen. Bij het type tussenwoningen (het woningtype met gemiddeld de laagste WOZwaarde) is de krapte het grootst. Net als in de rest van de provincie neemt de krapte/ schaarste op de woningmarkt in Deventer de laatste jaren verder toe. De vraag naar woningen is groter dan het aanbod. Zodra een woning te koop wordt aangeboden wordt deze snel verkocht. Het aantal woningen dat te koop staat neemt de afgelopen jaren steeds verder af. In 2020 was het aanbod koopwoningen 177, dat is minder dan een kwart van het aantal van 820 uit 2016 (bron: huizenzoeker.nl).

De gemiddelde vraagprijs van de te koop staande woningen is van €260.000 in 2016 gestegen naar €401.000 in 2020. De prijsstijging van de aangeboden koopwoningen tussen 2016 en

4

2020 ligt hoger dan in Zwolle en Apeldoorn(bron: huizenzoeker.nl).

Schaarste houdt aan AFSPRAAK 2018 2018 tot 2027

PRIMOS 2020 tot 2030

op basis inclusief inlopen op basis inclusief inlopen huishoudensgroei woningtekort huishoudensgroei woningtekort Apeldoorn 3.400 5.150 4.850 7.950 Brummen 650 700 600 850 Deventer* 3.000 3.000 4.500 6.350 Epe 450 575 1.025 1.350 Heerde 350 400 200 275 Lochem 600 875 600 1.000 Voorst 775 975 800 825 Zutphen 700 1.025 1.750 2.700 TOTAAL* 9.925 12.700 14.325 21.300 *Afspraak m et Provincie Overijssel

Het is aannemelijk dat de huidige krapte niet binnen vier jaar geheel opgelost kan worden. De belangrijkste manier om de krapte op de woningmarkt te verminderen is door het toevoegen van woningen met woningbouw. De woningvraag uit de recente woningprognoses blijkt hoger te zijn dan waar in het woningbouwprogramma tot 2022 van Deventer is uitgegaan

(Evaluatie Woonagenda Cleantech regio, Bijlage 1) . In de Woonvisie Deventer 2018 is een woningbouwopgave van ongeveer 350 woningen per jaar vastgesteld. In 2020 is op basis van nieuwe woningbehoefteprognoses vastgesteld dat de autonome woningbehoefte voor de gemeente Deventer hoger ligt, rond de 500 woningen per jaar. Om dit hogere woningbouwprogramma te kunnen realiseren wordt ingezet op een versnelling van de woningbouw. Het aantal opgeleverde woningen is daar in 2020 en 2021 ruim ondergebleven. In 2020 zijn er 316 woningen opgeleverd en de huidige prognose is dat in 2021 de woningproductie niet boven de 300 woningen uitkomt. Het vraagt nog een paar jaar om de versnelling van de woningbouw naar 500 woningen per jaar te bereiken en de achterstanden uit 2020 en 2021 in te halen. Het huidige woningtekort wordt daarmee zeker niet binnen vier jaar ingelopen.

5

Spreiding van kamerverhuurpanden Uit het overzicht van de geregistreerde kamerverhuurpanden (2021) is te zien dat kamerverhuurpanden in alle buurten van de stad voorkomen. In de Rivierenwijk is de concentratie het hoogst. Daarnaast zijn er relatief veel kamerverhuurpanden in de Binnenstad en in de wijken direct rond de binnenstad in Voorstad en Zandweerd. Ook in delen van Colmschate-Noord, aan de oostkant van de stad, is er een concentratie van kamerverhuurpanden.

Geregistreerde Kamerverhuurpanden per wijk 2021 Aantal adressen Binnenstad De Hoven Zandweerd Voorstad Borgele en Platvoet Keizerslanden Rivierenwijk en Bergweide Colmschate-Noord Colmschate-Vijfhoek Colmschate-Zuid Schalkhaar Okkenbroek Lettele Bathmen Totaal

Aandeel in Toe/afname de wijk aantal 20192021 40 0,8% 9 2 0,2% 0 46 0,8% -4 109 2,2% 17 4 0,1% 1 17 0,3% 2 89 4,0% -1 21 0,8% 2 6 0,1% 2 2 0,0% 0 6 0,3% 0 1 0,8% 0 2 0,3% 0 2 0,1% 0 347 0,8% 28

Het aantal geregistreerde kamerverhuurpanden is in Voorstad met 109 panden het hoogst. Het aandeel kamerverhuurpanden op het totaal aantal woningen in een wijk is in de Rivierenwijk met 4% het hoogst. Uit de registratie van kamerverhuurpanden tussen eind 2019 en half 2021 is af te lezen dat er in Voorstad een sterke toename is van het aantal geregistreerde kamerverhuurpanden.

Het zijn vooral de goedkopere delen van de woningvoorraad die kamergewijs worden verhuurd. Van de kamerverhuuradressen heeft ruim 87% een WOZ-waarde van minder dan € 325.000. Ruim 6% ligt heeft een WOZ-waarde die daarboven ligt en van ruim 6% is de WOZ-waarde niet te bepalen.

6

Conclusie: een gespannen woningmarkt De huidige situatie op de woningmarkt in Deventer is gespannen. De krapte op de koopmarkt neemt toe en huishoudens die willen kopen ondervinden een concurrentie van andere huishoudens én de opkopers van panden voor kamerverhuur. Uit de voorgaande analyses kunnen we concluderen dat de vraag naar koopwoningen in Deventer groter is dan het aanbod. Dit geldt bovendien voor vrijwel alle soorten woningen en prijsklassen. Er is dus over de hele linie sprake van schaarste aan koopwoningen. De schaarste is het grootst in het goedkopere deel van de woningvoorraad, bij tussenwoningen en appartementen. En juist in dat goedkopere en betaalbare segment kopen particuliere beleggers woningen op voor de verhuur als kamerverhuurpanden. De woningproductie van de afgelopen jaren heeft de groeiende vraag niet kunnen bijhouden. Er wordt gewerkt aan verhoging van het woningen dat per jaar wordt gebouwd om het woningtekort terug te brengen maar het effect daarvan zal langzaam zichtbaar worden. De krapte op de koopmarkt zal de komende jaren nog aanhouden. Kamerverhuur komt voor in alle delen van de stad. Het gemeentelijke beleid uit het verleden waarbij kamerverhuur slechts in enkele buurten werd geregeld leidde tot een verplaatsing van nieuwe kamerverhuurpanden naar andere buurten.

Om die reden wordt de omzettingsvergunningen voor alle delen van de stad ingezet om overal de ongewenste concentratie tegen te gaan. De krapte speelt in alle delen van de gemeente, ook dat legitimeert een omzettingsvergunning voor de gehele gemeente. Het hanteren van de omzettingsvergunning voor het gehele grondgebied van de gemeente kan bovendien voorkomen dat kamerverhuur zich gaat concentreren op plekken waar een omzettingsvergunning niet vereist wordt. Kamerverhuur blijft mogelijk maar met de omzettingsvergunning wordt gestuurd op een evenwichtige verdeling op straatniveau. Dat draagt bij aan evenwichtige kansen voor alle woningzoekenden en voorkomt een onaanvaardbare concentratie van overlast door kamerverhuur.

Vertaling van de marktanalyse naar de inzet van de Omzettingsvergunning Met deze onderbouwing van de schaarste is de inzet van de omzettingsvergunning onderbouwd voor woningen met een WOZ-waarde tot de NHG-grens. Op dit punt dient de huidige huisvestingsverordening aangepast te worden omdat de vergunningverlening nu geen onderscheid maakt naar WOZ-waarde. Het berekenen van de 7,5% zal gebeuren aan de hand van de geregistreerde kamerverhuurpanden: de bestaande omgevingsvergunningen en de nieuwe vergunningen (voor de panden tot de NHG-grens). Woningen met een WOZ-waarde die hoger ligt dan de NHG-grens kunnen zonder omzettingsvergunning omgezet worden in een kamerverhuurpand. Uit de huidige praktijk blijkt dat het aantal omzettingen naar kamerverhuurpanden bij woningen boven de NHG-grens beperkt is. Bij de uitvoering van de regeling zal daarbij de WOZ-waarde gehanteerd worden. Omdat de WOZwaarde enigszins achterloopt op de recente sterke marktprijzen zal ook een deel van de woningen met een vraagprijs boven de € 325.000 onder de omzettingsvergunning vallen. Bij de jaarlijkse actualisatie van de WOZ-waarden zal dat verschil naar verwachting kleiner worden.

7