2022-168 Raadsvoorstel Doorstart S-Park AANGEPAST

RAADSVOORSTEL Onderwerp Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : : :

Aangepast raadsvoorstel doorstart S_park Wethouder Walder, 2022-168 15-02-2022 DEV-CS

Inleiding In januari 2022 heeft het college een besluit genomen over de doorstart van S/Park. Het college vraagt hierbij budget aan de raad, om de doorstart van S/Park mogelijk te maken. Het bedrag in het raadsvoorstel is echter onjuist, als gevolg van een verkeerde berekening. Er is per abuis uitgegaan van 4 jaar kapitaalslasten, waar dat in werkelijkheid maar 3 jaar betreft. Er is daarom geen 500.000 euro nodig, maar 400.000 euro. Als gevolg van deze wijziging neemt het restant in de reserve onroerende zaken met 100.000 euro toe tot ongeveer 500.000 euro. Dit aangepaste raadsvoorstel vervangt raadsvoorstel 2021-470, B&W-besluit 11-01-2022. Op 17 maart 2021 heeft de raad ingestemd met het beëindigen van de samenwerkingsovereenkomst DOIC (later hernoemd tot S/Park). In deze SOK is opgenomen onder artikel 7.3 dat het blote eigendom van de grond, door de gemeente aan Nouryon wordt terug geleverd binnen 3 maanden na beëindiging.

De raad heeft op 17 maart 2021 ook een motie aangenomen waarin het college van B&W wordt opgedragen om met de S/Park partners nadere afspraken te maken over: * De te bereiken doelen van het nieuwe plan, de beoogde fasering, en het daarbij passende gebiedsprofiel; * De rollen en inbreng van elk van de deelnemers in de nieuwe samenwerking; * In te zetten op behoud van het kadastrale eigendom van de gronden tot het moment waarop de partners gezamenlijk afspraken hebben gemaakt over het nieuwe plan. In raadsmededeling 2021-001487 van 5 maart 2021 is beschreven dat de terug levering van de gronden door alle SOK partners is verlengd van 3 naar 9 maanden, om zo de overdrachtsbelasting te besparen mochten de onderhandelingen succesvol zijn. De termijn van 9 maanden loopt af op 31 december 2021. In de raadsmededeling 2021-442 van 21 december 2021 bent u geïnformeerd dat het college van B&W een zogenaamde “overeenkomst ter beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst” is aangegaan met de SOK- partners Nouryon, provincie en Herstructureringsmaatschappij Overijssel, (HMO). Deze overeenkomst regelt een aantal wijzigingen in de beëindiging van de SOK die anders zijn dan eerder in de SOK is overeengekomen over de “no go”. Dit conform de motie van 17 maart.

Belangrijk onderdeel van die “overeenkomst ter beëindiging” is dat er anders wordt omgegaan met de terug levering van het blote eigendom van de grond. In plaats daarvan verwerft de gemeente het volle kadastrale eigendom (dus ook met opstallen) van 8 van de 9 hectare S/Park. De overige hectare gaat in vol eigendom naar Nouryon om daar activiteiten voor hun bedrijf te kunnen uitvoeren. Voorliggend raadsvoorstel handelt over de wijze waarop het college van B&W voorstelt om de doorstart van S/Park vorm te geven. HMO ( een locatie-ontwikkelaar met als aandeelhouder de provincie Overijssel, die locaties ontwikkelt met het oog op maatschappelijk effect) heeft aangegeven de ontwikkeling en exploitatie van de locatie op zich te willen nemen. Ze wil dit doen op basis van een economisch profiel (zie bijlage) dat aansluit bij de visie kennisas Zutphenseweg. Zoals vastgelegd in “toekomstbestendige bedrijventerreinen” en de Omgevingsvisie.

Raadsvoorstel 1. In te stemmen met de verkoop van de grond en opstallen van S/Park aan de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO), onder de voorwaarde dat deze de herontwikkeling van de locatie ter hand neemt conform het economische profiel passend bij de ontwikkeling van de kennisas Zutphenseweg 2. S/park, als onderdeel van het project Poort van Deventer, te beëindigen als groot project volgens de “leidraad grote projecten” 3. In de reserve onroerende zaken een bedrag van € 400.000 aan te houden ter dekking van de kapitaallasten tot aan levering van de grond, en ter dekking van apparaatslasten voor de samenwerking met HMO. 4. Het restant van ongeveer € 500.000 in de reserve onroerende zaken terug te laten vloeien naar de algemene middelen. 5. De risicoreservering S/Park van € 875.000 te laten vervallen in de berekening van het weerstandsvermogen.

Kern raadsvoorstel De gemeente verkoopt haar grondpositie aan HMO. HMO gaat de voormalige locatie S/Park (8 hectare) ontwikkelen en exploiteren volgens een economisch profiel dat gezamenlijk met de gemeente en DEP partners is opgesteld. Dit profiel is scherper dan hetgeen het bestemmingsplan toelaat. Hierdoor krijgt Deventer een nieuw stuk bedrijventerrein dat goed past bij haar economische doelstellingen op het gebied van het creëren van innovatieve werkgelegenheid langs de kennisas Zutphenseweg. De verkoop van de grond en de daarbij behorende voorwaarden, staan verwoord in een concept raamovereenkomst tussen gemeente en HMO. Hierin is opgenomen dat de gemeente de grond aan HMO kostenneutraal verkoopt, dat wil zeggen voor dezelfde prijs (€ 7,5 miljoen) als waarvoor de gemeente deze heeft verworven van Nouryon. HMO heeft hiervoor reeds een aanbetaling van € 3 miljoen gedaan. De resterende € 4, 5 miljoen betaalt HMO bij levering van de grond. De termijn daarvoor is gemaximeerd op 3 jaar. Binnen die tijd wordt de grond bouwrijp gemaakt in opdracht van de gemeente, met garantie op financiële dekking van HMO van de kosten en risico’s daarvan. Dit wordt gedaan om fiscale voordelen te kunnen behalen.

Beoogd resultaat De verkoop van de gronden S/Park van de gemeente aan HMO zodat deze de doorstart van de ontwikkeling S/park ter hand kan nemen. Die doorstart richt zich op het ontwikkelen van een locatie van 8 hectare met innovatieve werkgelegenheid, passend bij de economische doelen van Deventer. De locatie gaat daarbij van een afgesloten enclave naar een onderdeel van de gehele kennisas langs de Zutphenseweg.

Kader * 2017 01687, samenwerkingsovereenkomst DOIC, december 2017 * Motie doorstart S/Park van 17 maart 2021 * Raadsbesluit beëindigen samenwerkingsovereenkomst S/park, 17 maart 2021

Argumenten ten behoeve van de raad Wat is er sinds het no go besluit gebeurd? De afgelopen 9 maanden is de tijd allereerst gebruikt om een economische gebiedsvisie "van vonk naar vuur" op te stellen. Dit is opgesteld onder verantwoordelijkheid van HMO die na het uitspreken van de “no go” de intentie had om deze locatie eigenstandig tot herontwikkeling te brengen.

Op basis van deze gebiedsvisie is vervolgens onderhandeld over verantwoordelijkheden, fiscaliteit en splitsing van de S/Park locatie en over de verdeling van allerlei kosten. Ook moest er veel worden uitgezocht ten aanzien van nieuwe milieuvergunningen voor Nouryon, en ook over het ontkoppelen van allerlei kabels en leidingen die kriskras over deze voormalige chemische productielocatie lopen. En natuurlijk moesten er overeenkomsten worden opgesteld om de verantwoordelijkheden, ook die voor de bodem, de kadastrale splitsing en allerlei kosten ook vast te leggen. Op 21 december 2021 heeft het college ingestemd met een “overeenkomst ter beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst”. In de lijn met de motie van 17 maart wordt er in deze overeenkomst geregeld dat het kadastrale eigendom in handen van de gemeente blijft én er een plan voor een doorstart aan de raad kan worden voorgelegd. Een verlenging van de situatie zoals bepaald in de SOK was niet mogelijk omdat Nouryon van de locatie af wil en zich wil kunnen richten op haar kernactiviteiten. Daarom regelt de overeenkomst ter beëindiging het terugtrekken van Nouryon uit S/Park, waarna gemeente en HMO een plan voor een doorstart hebben opgesteld welke nu voorligt bij de raad.

Hoe zit die verkoop er op hoofdlijnen uit: Het gaat hierbij om het perceel van 8 hectare conform de tekening in bijlage (plot A en B): * De gemeente verkoopt de grond aan HMO voor € 7, 5 miljoen, dezelfde prijs die de gemeente voor de S-park gronden heeft betaald aan Nouryon. Voor de gemeente is de verkoopprijs dus gelijk aan de aankoopprijs.. * HMO heeft daarvoor reeds een eerste aanbetaling gedaan van € 3 miljoen, die de gemeente heeft gebruikt ter dekking van de tweede tranche voor de aankoop van de grond van Nouryon (eerste tranche was € 4, 5 miljoen en is betaald in 2017). * HMO betaalt de tweede tranche aan de gemeente op het moment van levering van de grond. Om fiscale redenen (waarover straks meer) vindt die levering over maximaal 4 jaar plaats, of zoveel eerder mogelijk. * Tot aan levering van de grond, is HMO economisch eigenaar van de locatie en daarmee verantwoordelijk voor alle risico’s en kosten. Dit geldt ook voor de kosten voor het bouwrijpmaken van de locatie. * Het is fiscaal gunstiger, dat in opdracht van de gemeente de locatie bouwrijp wordt gemaakt. De risico’s en kosten hiervan zijn zoals gezegd voor rekening HMO. Dit wordt gedaan om fiscale voordelen te kunnen behalen., * De gemeente financiert tot aan levering van de grond (gemaximeerd op 3 jaar) de kapitaalslasten op de € 4,5 miljoen. Dit is ongeveer € 100.000 per jaar.

* HMO ontwikkelt de locatie conform het economische profiel (zie bijlage). Gedurende de looptijd van de overeenkomst met HMO, heeft de gemeente instemmingrecht bij vestiging op de locatie op basis van door HMO op te stellen factsheets.

Wat levert dit op? Met deze constructie is het mogelijk om een zeer gunstig gelegen en goed ontsloten locatie van 8 hectare te ontwikkelen volgens een profiel dat goed past bij haar economische doelstellingen op het gebied van het creëren van innovatieve werkgelegenheid langs de kennisas Zutphenseweg. Dit lukt (nu) niet met alleen de publiekrechtelijke kaders uit het bestemmingsplan. Die huidige kaders laten op dit moment nog erg veel toe, hetgeen logisch is omdat het een oude productielocatie is van hoog reactieve chemie.

De gemeente en HMO gaan samenwerken bij de realisatie van dit economische profiel. Dit gaat gebeuren op het gebied van acquisitie en accountmanagement. Verder heeft de gemeente het recht van instemming bij vestiging op de locatie op basis van door HMO op te stellen factsheets. Dit raadsvoorstel gaat uit van een publieke investering van € 400.000 door de gemeente. Door deze investering is het mogelijk dat HMO de ontwikkeling ter hand neemt. Omdat de gemeente met HMO heeft afgesproken dat het instemmingsrecht krijgt bij de vestiging van nieuwe bedrijven, houdt de gemeente grip op de ontwikkeling. Ook heeft de gemeente de mogelijkheid de gronden die nodig zijn voor een eventuele ontsluiting Zutphenseweg/Teugseweg te verkrijgen.

Economisch profiel De kern van het economisch profiel is dat het huidige smalle kader van hoog reactieve chemie wordt verbreed, waarbij de focus niet op één specifieke sector komt te liggen, maar waarbij de ontwikkeling van een aantrekkelijk innovatiemilieu vooropstaat Conform de constatering van de rekenkamer van 4 februari 2021 is de verwachting dat een dergelijke verbreding zal leiden tot een succesvollere ontwikkeling van het terrein. De gezamenlijke inzet van HMO en gemeente wordt gericht op het aantrekken van innovatieve en hoogwaardige proces- en maakbedrijven en daaraan gerelateerde kennis, techniek en IT. Dit sluit niet alleen goed aan bij het productieverleden van het terrein, maar ook op de behoefte van bedrijven uit Deventer en de regio aan ruimte om verder te kunnen ontwikkelen. Bedrijven die zich straks gaan vestigen op S/Park zetten kennis om in daadwerkelijke producten en blijven op zoek naar vernieuwing in hun productieproces. Ze zijn daardoor flexibel en spelen in op veranderingen (adaptief). Daarbij profiteren ze van de aanwezigheid van andere bedrijven, gedeelde faciliteiten en nieuw talent. Er is sprake van zichtbare en dynamische bedrijvigheid waar denkers en doeners aan het werk zijn. Dit betekent dat functies als opslag en logistiek minder passen in dit gebied. Daarvoor zijn andere Deventer bedrijventerreinen meer geschikt.

Aansluiting Gasfabriek Een verbreding van het profiel vergroot verder de aansluiting op de ontwikkeling die de naastgelegen Gasfabriek doormaakt. Dit ontwikkelt zich tot een gebied waar start-ups ontstaan en tot groei komen, innovatieve bedrijvigheid landt, waar ondersteunende dienstverlening aanwezig is en waar faciliteiten als horeca, shared spaces, place-making en gezamenlijke activiteiten en werkplekken zorgen voor ontmoeting.

Bijzondere werkomgeving In een meer open setting kan dan een bijzondere werkomgeving ontstaan voor en tussen bedrijven op S/park en de Gasfabriek. Zo kunnen bedrijven op S/park profiteren van straks brede ondernemers- en innovatieondersteuning op het naastgelegen S/park en van de verbinding met het hbo en mbo. Hiermee ontstaat een beeld van complementaire gebieden waar starters kunnen landen en hulp krijgen om te groeien, scale-ups zo nodig een stap kunnen maken binnen het gebied en vernieuwende en volwassen mkb-bedrijven kunnen landen om bij te dragen aan een aantrekkelijke werkomgeving voor theoretisch en praktisch opgeleiden.

Open gebied zonder hoge hekken De hekken die nodig zijn voor de huidige beveiliging, gaan grotendeels weg. Hiermee ontstaat een open gebied dat niet alleen economisch, maar ook ruimtelijk beter aansluit op de Gasfabriek. Daar gaan beide locaties in wisselwerking met elkaar van profiteren. Ook gaat de locatie dan vriendelijker ogen in dit entreegebied van de stad en de sociale veiligheidsbeleving op het fietspad zal toenemen. De beveiliging van de R&D locatie van Nouryon blijft ongewijzigd.

Verbindingsweg De raad heeft in de begroting 2021 geld vrijgemaakt om in beeld te brengen met welke verkeerskundige maatregelen het mogelijk is om de drukste kruising van de stad Zweedsestraat/ Zutphenseweg te ontlasten. Eén van de mogelijkheden is het realiseren van een verbindingsweg tussen de Zutphenseweg, langs de grens gasfabriek/S/Park naar de Teugseweg. Voor dit tracé is er grond benodigd nabij de Gasfabriek en nabij de aansluiting op de Teugseweg. De mogelijkheid tot verwerving van de grond nabij de Teugseweg is met Nouryon geregeld in de overeenkomst ter beëindiging SOK. In deze raamovereenkomst krijgt de gemeente de mogelijkheid de overige benodigde gronden waaronder een strook grond langs de Gasfabriek locatie te verwerven c.q. in eigendom te behouden indien de raad in de toekomst zou instemmen met dit tracé.

Beëindigen status “groot project” volgens de leidraad De “poort van Deventer” heeft de status van een groot project conform de leidraad grote projecten. Dit grote project bestaat uit 4 deelprojecten: gasfabriek, S/Park , Stadsentree en de overkoepelende infrastructuur. De eerste 3 onderwerpen betreffen locatie-ontwikkelingen waarbij de gemeente participeert via een grondpositie, en er derhalve sprake kan zijn van substantiële financiële gevolgen en de daaraan verbonden risico’s. Nu de gemeente voor het onderdeel S/Park haar grondpositie verkoopt is hier voor deze locatie niet langer sprake van. Het voorstel is dan ook om dit onderdeel uit de lijst grote projecten te schrappen. De andere deelprojecten van de Poort van Deventer blijven wel onderdeel van de leidraad.

Betrokken partijen en participatie Voor het opstellen van het economische profiel is samen gewerkt met de partners in het DEP.

Financiële consequenties De gemeente heeft in de overeenkomst ter beëindiging met Nouryon het volle eigendom verworden van 8 hectare S/park voor € 7, 5 miljoen (Zie raadsmededeling 2021-442). De gemeente ontvangt € 3 miljoen van HMO ter dekking van een deel van dit bedrag. De gemeente ontvangt bij levering van de grond, over maximaal 3 jaar, de resterende koopsom van € 4,5 miljoen. Voor de hoofdsom van de grondtransactie is dit voor de gemeente kostenneutraal. Tot de levering van de grond betaalt de gemeente de kapitaallasten over het bedrag van € 4,5 miljoen. Die bedragen €100.000 per jaar, voor een maximum van 3 jaar. De kapitaallasten worden gedekt uit de middelen die hiervoor bij aanvang van de SOK zijn gestort in de Reserve Onroerende Zaken. Eind 2021 was hiervoor nog een bedrag van € 900.000 beschikbaar. In dit raadsvoorstel wordt voorgesteld in deze reserve ROZ een bedrag van € 400.000 aan te houden. Dit ter dekking van de kapitaallasten á € 400.000 en ter

dekking van apparaatslasten voor de samenwerking met HMO bij de ontwikkeling van S/Park. Daarmee ontstaat een vrijval van circa € 500.000 die terugvloeit naar de Reserve Gemeentebrede Investeringen (RGI).

Voorbereidingskrediet De gemeente zal kosten maken als opdrachtgever voor het bouwrijp maken. Deze kosten worden gedekt door HMO en zullen als meerprijs op de koopprijs worden verrekend bij levering van de grond. Voor de te maken kosten wordt in het tweede kwartaal van 2022 een voorbereidingskrediet bij de raad aangevraagd zodat deze kosten gemaakt kunnen worden. Op dit moment is er nog geen inzicht in de hoogte van die kosten.

Weerstandsvermogen In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met twee risico’s: 1. S/Park wordt geen succes en partijen beëindigen de samenwerking na 7 jaar. In dat geval lijkt dóór exploiteren middels erfpacht ook geen optie en kan de gemeente de grond zelf op een alternatieve manier gaan ontwikkelen en/of verkopen. Een verkenning van dit scenario laat zien dat de grond dan een herontwikkelingswaarde van ca. €3,5 miljoen vertegenwoordigt. Dat zou leiden tot een afwaardering van €4 mln (de gemeente heeft immers al €7, 5 miljoen geïnvesteerd). De kans dat zich een dergelijk scenario voordoet, is voorzichtigheidshalve bepaald op 20%. Het netto risico waarvoor weerstandvermogen moet worden aangehouden bedraagt derhalve €800.000, -; 2. Veiligheidscontour €750.000, kans van optreden 10%, €75.000 beroep op weerstandsvermogen. Ten aanzien van het eerste risico: De gemeente heeft de garantie van HMO dat deze sowieso de grond afneemt, ofwel als de raamwerkovereenkomst, waarin de verkoop van de grond is geregeld, niet wordt ondertekend omdat bv de raad niet instemt, ofwel op de datum van afloop van de raamwerkovereenkomst (over 3 jaar). Het risico dat HMO haar betalingsverplichting aan de gemeente die hieruit voortvloeit niet kan betalen is klein, aangezien de provincie enig aandeelhouder is van HMO.

Derhalve wordt voorgesteld geen weerstandsvermogen op te nemen voor dit risico. Ten aanzien van het tweede risico: Het weerstandsvermogen voor het verplaatsen van de veiligheidscontour kan ook vervallen omdat Nouryon op haar kosten het bronpunt van deze contour verplaatst. Als beide risico’s niet langer gelden dan vervalt er in totaal een bedrag van € 875.000 in de berekening van het weerstandsvermogen.

Betrokkenheid raad Sinds het aannemen van de motie van maart 2021 is de raad via een raadsmededeling geïnformeerd dat de periode van terug levering van het blote eigendom is uitgesteld naar eind 2021. Ook per mededeling is de raad geïnformeerd dat het college een “overeenkomst ter beëindiging SOK” heeft gesloten met HMO, Nouryon en de provincie waarin is bepaald dat de gemeente/HMO het volledige eigendom krijgen, en dat Nouryon zich terugtrekt uit de locatie-ontwikkeling.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König