2022-168 bijlage Evaluatie S-Ppark december 2021

Deventer, december 2021

Evaluatie S/park eerste fase De eerste fase S/park heeft de beoogde doelstellingen niet gehaald. Van de voorspelde 60 nieuwe fte’s in 3 jaar zijn er slechts 2 gerealiseerd. Alvorens er over een doorstart gepraat en besloten kan worden, is het zaak de bevindingen van de eerste fase te beschrijven, zodat er voor een eventuele doorstart niet dezelfde fouten worden gemaakt die een succesvolle ontwikkeling in de weg zitten. Deze evaluatie is gemaakt op basis van gesprekken en notities van de partners van de eerste fase S/Park. De bevindingen zijn opgeschreven door de gemeente en voor haar verantwoordelijkheid Daarnaast heeft de rekenkamer van de gemeente haar eigen bevindingen gemaakt bij de eerste fase van S/Park.

Het economische profiel De eerste fase ging uit van de vestiging van bedrijven die werkzaam zijn in de sector van de hoogreactieve chemie. Deze sector heeft een beveiligde locatie nodig met de daarbij horende vergunningen. Op het terrein van S/park waren die vergunningen aanwezig. De sector van hoogreactieve chemie kent een beperkte markt. Met name de markt van start ups en scale ups is beperkt. Daarnaast is er binnen Nederland ook concurrentie van andere locaties, waaronder de Botlek.

De vestigingsvoorwaarden HMO en Nouryon hadden voor de ontwikkeling van de locatie een BV opgericht. De oprichting verliep niet makkelijk omdat beide partners het lang oneens waren over een aantal cruciale financiële parameters. Een belangrijke daarin is bijvoorbeeld de wijze waarop de hoogte van de huur wordt bepaald en in hoeverre de waarde van het bestaande pand hierin meetelt. Een ander punt van discussie is de mate waarin de kosten voor beveiliging (en andere servicekosten) van de locatie wordt doorberekend aan de huurder. In de praktijk is gebleken dat indien dit proportioneel gebeurt de huur te hoog wordt voor een startup en ook voor een scale up. Maar als het niet wordt doorberekend is er sprake van een huur onder kostprijs en dan moeten de partijen in de BV het eens zijn wie dat tekort dekt. Binnen het businessmodel van HMO is het niet mogelijk om locaties te ontwikkelen met verlies. Ook voor Nouryon als commercieel bedrijf geldt dat ook zij maar in zeer beperkte mate onrendabel kunnen verhuren. . De ontwikkeling zat hiermee gevangen in een patstelling; de klanten die kwamen hadden sterk behoefte aan een lage huur, die niet geboden konden worden op S/Park. Andere locaties konden die lage huur, of ingroeihuur, wel bieden en daarom prees S/park zich voor eventuele klanten uit de markt.

Verder was het de bedoeling om zo veel als mogelijk gebruik te maken van bestaande gebouwen. De gebouwen op de locatie zijn echter zeer specifiek en passend bij een chemische productielocatie. In de praktijk blijken deze gebouwen niet altijd makkelijk bouwkundig aanpasbaar te maken voor een huurder. En als dat wel kon waren de kosten van de bouwkundige aanpassing dermate hoog dat dit niet terug te verdienen was in de huur.

De organisatie Voor de ontwikkeling van S/park waren er twee entiteiten: de Stichting S/Park voor het toezien en enthousiasmeren van een ontwikkeling conform het economische profiel van hoogreactieve chemie. Hierin hadden zitting HMO, de gemeente en Nouryon. Daarnaast is er een BV S/park die zich richt op de exploitatie van de site; de verbouw van panden, en het verhuren er van. In de BV namen HMO en Nouryon voor een gelijk percentage deel. In de praktijk is de samenwerking tussen een internationaal chemisch bedrijf, in eigendom bij een internationale durfinvesteerder, en een semi-publieke ontwikkelaar voor de provincie Overijssel, niet makkelijk. Dat heeft te maken met doelstellingen (op lange termijn) van de organisaties. De Tijd Andere ontwikkelingen van campussen in Nederland laten zien dat een scope van 10 jaar zeker wel nodig is, ook als alle andere aspecten in orde zijn. (zie ook brief rekenkamer) Voor S/Park was 7 jaar

voorzien met een meetmoment na drie jaar. Die drie jaar kwam onder andere voort uit de gemeentelijke wens om niet jarenlang vast te zitten met een grondpositie in een ontwikkeling die wellicht slecht of matig verloopt.

De verwachting Voor een aantal bepalingen in de SOK was het businessplan van Ronald Berger de basis. Zo zijn de criteria op basis waarvan een “go of no go” wordt bepaald, afgeleid van dit rapport. In de praktijk bleek de vraag naar locaties als S/park lager te liggen dan dat het rapport inschatte. Het geld. Door een provinciale subsidie was er voor de stichting S/Park voldoende geld voor de rol van deze stichting bij de ontwikkeling. Hieruit zijn met name de kosten voor personeel (directeur, ondersteuning) van de stichting betaald. Voor de BV S/Park is hierboven al aangegeven dat er voor een ontwikkeling met start ups het eigenlijk nodig is dat er geld beschikbaar is waarmee onrendabele kosten kunnen worden afgedekt. Dit kan in de vorm van subsidie, het kan ook zijn dat het businessmodel er op gericht is dat er bij aanvang lage huren worden gerekend die in een later stadium weer worden terug verdiend. Dat geld had de BV niet, of had die ruimte niet in de exploitatie, waardoor het niet mogelijk was onrendabele vestigingen te faciliteren. Andere campussen hebben die mogelijkheid vaak wel, waardoor S/park zich een aantal maal uit de markt heeft geprijsd.