2022-12-02 911 Raadsmededeling Realiseren van flexwoningen.pdf

RAADSMEDEDELING

Onderwerp

Nadere studie van locaties voor het realiseren van flexwoningen in de gemeente Deventer.

Nummer

2022-911

Portefeuillehouder

Wethouder De Geest,

Team

DEV-BLD

Datum

22-11-2022

Inleiding Op verschillende momenten heeft de Raad aangegeven het realiseren van flexwoningen belangrijk te vinden. Het college heeft in april 2021 een Plan van Aanpak Flexwonen opgesteld en bij de Voorjaarsnota 2021 is hiervoor 75.000 beschikbaar gesteld door de raad om dit traject op te starten. Met deze raadsmededeling informeert het college u over de stand van zaken en het voorgestelde vervolg. Kader * Woonvisie Deventer 2018 * Raadsmededeling Flexwonen in Deventer dd 1 april 2021 * Wonen en Voorzieningen: Raadsbesluit Routekaart versterken arbeidsmarkt en verjongen dd 22 december 2021 * Verbinden Kader Sociaal Domein * Provinciale woonagenda (2021): toevoegen van goedkope en flexibele woonconcepten & taakstelling statushouders * Aanpak woningtekort door het Rijk/BZK: versnellingskamer Flexwonen * Crisis- en herstelwet * Wet ruimtelijke ordening Kern van de boodschap Het college heeft samen met de woningcorporaties de intentie uitgesproken om actief in te zetten op de realisatie van ongeveer 300 flexwoningen op meerdere locaties in Deventer. Daartoe is een intentieovereenkomst opgesteld, die wordt vastgelegd in de prestatieafspraken. Een 6-tal locaties zal verder worden verkend op haalbaarheid en invulling van flexwoningen.

Dat zijn het terrein van de Oude IJsbaan, de voormalige Roelandflatlocatie, een locatie nabij de rotonde Oostriklaan – Leonard Springerlaan, een locatie aan de Stationsweg/David Wijnveldtweg, Het Vlier 28 en 2 locaties in Steenbrugge. Voor deze locaties zal een zorgvuldig communicatietraject met omwonenden en belanghebbenden worden opgestart. Mochten er in de verkenningsfase locaties afvallen omdat deze door welke reden dan ook niet haalbaar blijken, dan zal het college nieuwe locaties in beeld brengen om nader te onderzoeken op verdere mogelijkheden voor flexwoningen. Na de nadere uitwerking van de locaties, legt het college een raadsvoorstel voor aan de raad om bij alle of een deel van de locaties daadwerkelijk over te gaan tot het realiseren van flexwonen. Het uiteindelijke go-no go besluit voor de locaties ligt dus altijd bij de raad. Het college zal als onderdeel van het raadsbesluit in beeld brengen welke inspanningen en kosten er gemoeid zullen zijn met de verdere uitwerking van dit traject. Indien fracties hierom verzoeken, kan het college deze raadsmededeling toelichten in een raadstafel.

Nadere toelichting De zoektijd voor een sociale huurwoning loopt steeds verder op, er komen minder woningen vrij voor verhuur en de positie van de reguliere woningzoekenden dreigt verder te verslechteren door de toenemende vraag van bijzondere en urgente woningzoekenden. Deze groepen hebben met spoed een woning nodig, maar voldoen niet aan de vereisten van een urgentieverklaring. Voor deze groepen woningzoekenden die met spoed zijn aangewezen op de goedkope huurwoningen kan een flexwoning een oplossing zijn. Het gaat om diverse groepen spoedzoekers zoals jongeren, starters, inwoners met relatieproblemen, statushouders en inwoners die te maken krijgen met een herstructurering. Voor al deze groepen betekent het niet hebben van een woonruimte dat zij niet kunnen starten met het (opnieuw) opbouwen van hun leven. Proces tot nu toe Op 7 november 2018 heeft de raad met de motie Toekomstige uitbreiding woningaanbod Deventer het college unaniem opdracht gegeven om in beeld te brengen hoe de raad de komende jaren om kan gaan met de toekomstige groei- en woningbehoefte van Deventer in stad en dorpen. Dit traject kreeg de werknaam “Wonen en voorzieningen” en heeft ertoe geleid dat de raad op 22 december 2021 de volgende documenten heeft vastgesteld: 1. De Routekaart versterken arbeidsmarkt en verjongen (met diverse sub routekaarten). 2. Het Woningbouwprogramma dorpen Deventer. 3.

Het Voorbereidingskrediet Woningbouw Okkenbroek Tijdens het proces van “Wonen en Voorzieningen” heeft de raad wethouder De Geest gevraagd om hierin een visie op flexwonen mee te nemen. Het college heeft daartoe op 30 maart 2021 de notitie 'Flexwonen in Deventer: Perspectief op flexibele woonconcepten: kansen en aanpak' vastgesteld. Het college heeft hiermee uitgesproken om actief op zoek te gaan naar één of meerdere locaties voor de realisatie van ongeveer 150 flexwoningen. Op wens van de raad is de wenselijkheid om flexwoningen te realiseren meegenomen in fase 2 van het traject Wonen en Voorzieningen. De Raad heeft hiertoe eenmalig een bedrag van € 75.000,= beschikbaar gesteld bij de voorjaarsnota 2021. De op 22 december 2021 vastgestelde Routekaart versterken arbeidsmarkt en verjongen heeft in de onderliggende Routekaart Wonen in hoofdstuk 1.4 het Flexwonen verankerd. Daarin is opgenomen dat in Q4 2022 in beeld is gebracht op welke manier flexwonen een aanvulling kan vormen op de Deventer Woningmarkt, welke locaties daarvoor geschikt kunnen zijn en hoe deze locaties ingevuld kunnen worden. Met het bij de VJN 21 ter beschikking gestelde budget is een externe kracht ingezet die gestart is met een inventarisatie van mogelijke locaties. Gelet op de grote werkdruk binnen de organisatie is er geïmproviseerd om dit traject toch op te starten en is een kleine projectgroep gestart.

Het Rijksvastgoedbedrijf, de RVO en de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting zijn ingeschakeld om ons van de nodige expertise te voorzien. De corporaties zijn in overleg met ons een marktverkenning gestart: welke partij kan welke eenheden leveren op welk moment en tegen welke prijs? Inmiddels heeft de gemeente subsidies voor het voorbereiden en realiseren van flexwoningen ontvangen. Uit deze subsidies kunnen de tot op heden gemaakte kosten worden gedekt. Dat houdt in dat het aanvankelijk door de Raad beschikbaar gestelde voorbereidingsbudget kan terugvallen aan de Algemene Middelen. Voorgestelde locaties Met behulp van het expertiseteam van de RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland), de woningcorporaties, Eigen Bouw, het kadaster en de provincie hebben wij diverse locaties in beeld gebracht en beoordeeld aan de hand van een

matrix die de RVO ook hiervoor gebruikt. Uit deze verkenning zijn 6 kansrijke locaties naar voren gekomen. Deze locaties zijn verspreid gelegen over de gemeente. Op die manier wordt voorkomen dat de druk op een specifieke wijk of buurt te groot wordt. Er moet een zorgvuldig proces worden opgesteld m.b.t. de raad en het communicatietraject met onze inwoners. Er wordt een stevige projectgroep opgetuigd, gelet op de zorgvuldigheid die dit traject vraagt en gelet op de verschillende betrokken partijen en de complexiteit van de inhoud. Het gaat om de volgende locaties: 1. Oude IJsbaan, Rembrandtkade. Dit is een ruime kavel, in eigendom van de gemeente. In de directe omgeving (Tuinen van Zandweerd) vindt woningbouw plaats. Van meet af aan zijn verdere ontwikkelingen op deze plek onderzocht, maar stuitte dat op een geurcirkel vanuit de RWZI. Hier zal nader op moeten worden ingezoomd. Het Rijksvastgoedbedrijf en de RVO hebben aangeboden ons hierbij te willen ondersteunen. Er liggen kansen om hier structureel uit te komen. Flexwoningen zijn hier in verschillende vormen mogelijk, met goede inpassingsmogelijkheden. Rentree wil hier graag aan meewerken. Belangrijk aandachtspunt is het project Tuinen van Zandweerd, gelet op de belangen van de toekomstige bewoners en de rol van de gemeente als verkopende partij. 2. Roelandflat.

De flat is inmiddels gesloopt en de kavel is eveneens geschikt voor flexwoningen. Gunstig gelegen ten opzichte van voorzieningen. WoonbedrijfIeder1 heeft t.z.t. plannen voor deze locatie. De gemeente heeft hier eigendom, en de gevolgen voor de grondexploitatie zullen in de verdere verdiepingsfase in beeld worden gebracht. 3. Rotonde Oostriklaan – Leonard Springerlaan. Dit is ook een geschikte locatie met mogelijkheden. De grond is van Solis en zij geven aan dat het terrein voor 5 jaar beschikbaar is. Na 5 jaar zouden de flexwoningen dan (eventueel) verplaatst moeten worden. Hierover moeten nadere afspraken met Solis gemaakt worden. Zowel Rentree als Eigen Bouw willen dit plan gaan oppakken als er goede afspraken met Solis gemaakt kunnen worden. 4. Stationsweg/David Wijnveldtweg. Ook dit is een geschikte ruimte om flexwoningen te plaatsen. Er zal dan nog wel een akoestisch- en lichthinderonderzoek moeten plaatsvinden i.v.m. de sportvelden van SC Colmschate 33. 5. Het Vlier 28. WoonbedrijfIeder1 gaat het pand slopen en wil hier flexwoningen neerzetten voor onze doelgroepen en ook voor de herstructurering die in deze wijk zal plaatsvinden. Kansrijke locatie waarmee een start gemaakt kan worden met het opknappen van de wijk. 6. Steenbrugge. Hierin worden 2 kavels meegenomen. De geurcirkel van een geitenhouderij en de elektriciteitsmasten geven bij 1 kavel de nodige beperkingen.

Bij de andere kavel moeten wij rekening houden met de eventuele uitbreiding van de begraafplaats. Deze locaties pakken we op, en samen met de RVO/Rijk gaan we bekijken in hoeverre deze aspecten het realiseren van flexwoningen beperkt. In alle gevallen zal dit tot discussies in de wijken en buurten leiden. Een goed communicatieplan is gewenst om tijdig alle belangen op tafel te krijgen en om de plannen te optimaliseren. Subsidies Daarnaast zijn er diverse subsidies aangevraagd: a. Op 29 november 2021 hebben wij een beschikking ontvangen op de RHA-aanvraag (Regeling huisvesting aandachtsgroepen). Wij hebben hierop een subsidie van 1 miljoen ontvangen. We moeten deze subsidie voor 31-12-2025 hebben besteed. Dit geeft ons de nodige ruimte om de gelden in te zetten. b. In oktober is opnieuw subsidie aangevraagd uit de Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen. Ditmaal voor 2 miljoen, onder dezelfde voorwaarden, maar

realisatie uiterlijk 2027. Deze aanvraag is inmiddels ook toegekend. c. Op 30 september 2022 is er bij de Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting een subsidieaanvraag ingediend voor 3,6 miljoen voor in totaal 300 wooneenheden. Deze subsidie moet (indien hij wordt toegekend) in 2023 gedeeltelijk worden gebruikt, een eventueel restant moet dan voor 1 december 2024 gerealiseerd zijn. Gelet op de uitgesproken intentie tussen de woningcorporaties en de gemeente is het realiseren van 300 wooneenheden haalbaar. Dat legt wel druk op het proces. Deze subsidie moet gebruikt worden voor de onrendabele top, maar ook voor kosten die de gemeente moet gaan maken. De gelden kunnen worden overgeheveld naar derden zoals de corporaties. Het gaat dan o.a. om de kosten voor de aanschaf van de woonunits, het bouw- en woonrijp maken van de grond, uitvoeringskosten, exploitatiekosten, onderhoud en beheerkosten. Exploitatietermijn Wij gaan voor kwalitatief hoogwaardige huisvesting. Met een exploitatietermijn van 15 jaar is het zeer moeilijk voor de corporaties om de exploitatie rond te krijgen. Gelet op de kwaliteit van de huisvesting is het gewenst om van een termijn van 2 x 15 jaar uit te gaan. De meeste corporaties rekenen ook met dit model. Zij zullen aan de gemeente de garantie vragen dat zij na 15 jaar de units kunnen verplaatsen naar nieuwe locaties binnen de gemeente of regio.

Of de periode te verlengen op de huidige locatie met 15 jaar. De gemeente kan hiervoor een garantie afgeven. Lukt dit absoluut niet dan kan er gebruik gemaakt worden van de garantieregeling die het Rijk nu aan het opstellen is. De opgave om invulling te geven aan flexwonen is aanvullend op de zoektocht naar reguliere woningbouwlocaties. De verkenning voor flexwoningen zal in een hoger tempo gebeuren en zich richten op tijdelijke locaties. Het gaat om locaties die aanvullend kunnen zijn op de verkenning van de reguliere woningbouw die bovendien het liefst al op zeer korte termijn beschikbaar zijn. Ook op (toekomstige) woningbouwlocaties kunnen flexwoningen gerealiseerd worden in afwachting van de start van de reguliere bouw. Juist door het tijdelijke karakter van flexwonen komen meer locaties in beeld dan bij reguliere woningbouw en kunnen procedures over het algemeen sneller gerealiseerd worden. Het gaat om diverse groepen spoedzoekers zoals jongeren, inwoners met relatieproblemen, statushouders, inwoners die te maken krijgen met een herstructurering maar ook voor Oekraïners. Voor al deze groepen betekent het niet hebben van een woonruimte dat zij niet kunnen starten met het (opnieuw) opbouwen van hun leven.

De woonruimte voor studenten (samen met Saxion en DUWO) en arbeidsmarktmigranten (verantwoordelijkheid van werkgevers en uitzendbureaus) worden in andere trajecten opgepakt en vallen buiten deze huidige opgave voor flexwonen. Betrokkenheid raad Na afronding van het communicatieproces en de nadere uitwerking van de locaties, legt het college een raadsvoorstel voor aan de raad om bij alle of een deel van de locaties daadwerkelijk over te gaan tot het realiseren van flexwonen. Het uiteindelijke go-no go besluit voor de locaties ligt dus altijd bij de raad. Het college zal als onderdeel van het raadsbesluit in beeld brengen welke inspanningen en kosten er gemoeid zullen zijn met de verdere uitwerking van dit traject. Indien fracties hierom verzoeken, kan het college deze raadsmededeling toelichten in een raadstafel. Aanpak en Uitvoering na een positief raadsbesluit Als de gemeente met de nodige urgentie deze locaties willen gaan oppakken is het

gewenst om te onderzoeken of wij op basis van artikel 6 Chw (Crisisherstelwet) de procedures kunnen gaan opstarten. De gemeente kan dan langer dan 10 jaar afwijken van het bestemmingsplan. Flexwonen is hierbij als experiment benoemd. Bij de procedure, om via de Chw af te wijken van het bestemmingsplan, duurt het vergunningstraject 8 weken. De drie voorwaarden om van deze procedure gebruik te maken zijn: * Er moet geen MER (Milieu Effect Rapportage) noodzakelijk zijn. Met een QuickScan kan dit eenvoudig onderzocht worden. Als er een MER verplicht is geldt automatisch de uitgebreide procedure. * De Raad moet een verklaring van geen bedenkingen afgeven. De raad mandateert hiermee het college om de projecten door B&W te laten uitvoeren. * Het Ministerie van Binnenlandse Zaken moet toestemming verlenen. Er is contact geweest met het ministerie en als aan bovenstaande voorwaarden wordt voldaan is dat geen probleem.