2021-43 Raadsvoorstel S-Park

RAADSVOORSTEL Onderwerp

besluitvorming go/no go S/Park

Agendapunt Voorstelnummer Team

2021-000043 DEV-PRO

Portef.houder BenW-besluit d.d.:

Weth. Walder 19 januari 2021

Voorstel 1. Het college van B&W te verzoeken de samenwerkingsovereenkomst “Deventer open innovatie Centre” (later tot S/Park genaamd) te beëindigen, op grond van het niet voldoen aan de criteria zoals genoemd in artikel 6.4 van de overeenkomst (hoeveelheid gecreëerde fte, en financieel resultaat), 2. Het college van B&W te verzoeken om te verkennen of er een andere mogelijkheden zijn om deze locatie tot ontwikkeling te brengen in het belang van de Deventer economie, en de raad hier in het tweede kwartaal van 2021 over te informeren. Kern van het raadsvoorstel In december 2017 heeft de raad besloten tot de aankoop van 9,5 hectare grond ten behoeve van de ontwikkeling van “Deventer open innovatie Centre” (2017-001687). Deze aankoop is onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst die de gemeente Deventer hierover is aangegaan met de HMO (herstructureringsmaatschappij Overijssel), de provincie Overijssel en Akzo Nobel. In het besluit is opgenomen dat er na 3 jaar een moment is voor de partners, dus ook voor de gemeente Deventer, of de samenwerkingsovereenkomst wordt voortgezet (een “go”) of dat deze wordt beëindigd (een “no go”). Hiervoor zijn een tweetal criteria benoemd (aantal gerealiseerde fte’s van 60 met een ondergrens van 45 fte, en het financiële resultaat van de BV S/Park) die bepalen of er sprake is van een “go” of een “no go”.

In de samenwerkingsovereenkomst (SOK) is opgenomen dat dit besluit genomen wordt in het eerste kwartaal van 2021. Dit raadsvoorstel gaat over dit besluit. De afgelopen jaren zijn een aantal namen gewijzigd ten opzichte 2017 toen het besluit is genomen. Zo is Akzo Nobel opgesplitst en is Nouryon de opvolger in de samenwerkingsovereenkomst. Ook is de werknaam “Deventer open innovatie Centre” gewijzigd in S/Park. In dit raadsvoorstel worden de huidige namen gebruikt. In december 2020 is de raad op de hoogte gebracht van de stand van zaken van de ontwikkeling van S/Park (RM 2020-02321) (zie bijlage). Hierin staat beschreven dat op basis van de criteria die zijn opgenomen in de samenwerkingsovereenkomst een “no go” voor de hand ligt. Beoogd resultaat De beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst S/Park. Daarnaast een verkenning van andere mogelijkheden om deze locatie tot herontwikkeling te brengen in het belang van de Deventer economie. Kader 2017-001687 - Deventer Open Innovatie Centre

/2 Argumenten ten behoeve van de raad In samenvatting, zijn er de volgende argumenten vóór beëindigen SOK     

de criteria zijn duidelijk niet gehaald, dit wordt door alle partijen in de SOK onderschreven, de huidige SOK is niet het juiste middel gebleken om het doel van het creëren van hoogwaardige werkgelegenheid te realiseren, de privaatrechtelijke betrokkenheid wordt beëindigd en daarmee de financiële risico's à € 875.000 ook, er is vrijval van kapitaalslasten van cumulatief € 893.000. met het beëindigen in de termijn die in de SOK hiervoor is voorzien, stelt de gemeente haar juridische positie om te beëindigen, veilig.

In samenvatting, zijn de argumenten tegen beëindigen SOK: 

 

de gemeente verliest haar mogelijkheid om via privaatrechtelijke eigendom de koers van de ontwikkeling van de locatie te beïnvloeden. Bij beëindiging gaat het eigendom van de grond terug naar Nouryon, die vervolgens de koers en het tempo van de herontwikkeling bepaalt, binnen de publiekrechtelijke kaders. De subsidie van de provincie (totaal € 1.25 mio) en de investeringen van HMO in het centrale campus-gebouw vervallen. indien voor het realiseren van de verbindingsweg Zutphenseweg naar de Teugseweg grond nodig is van S/Park, dan is dat makkelijker te regelen indien de gemeente "bloot eigenaar" is.

Argumenten voor het beëindigen van de samenwerkingsovereenkomst Een argument voor het beëindigen van de SOK is dat hierin twee criteria zijn beschreven waarop een beslissing op “go of no go” wordt genomen (artikel 6.4):  Aantal gerealiseerde fte’s van 60 met een ondergrens van 45 fte. o Het financiële resultaat van de BV S/Park. Deze BV exploiteert de opstallen van de locatie. In de BV participeren HMO en Nouryon. De hoeveelheid gerealiseerde fte’s blijft achter op de verwachting. Op S/Park zelf zijn 13 fte gerealiseerd, waarvan er 11 fte bestaat uit afdelingen van Nouryon, en 2 fte bij een bedrijf gespecialiseerd in raketbrandstof. Verder heeft op de R&D locatie ook extra aanwas van fte’s plaats gevonden door de komst van afdelingen research van Nouryon en één bedrijf die lab-faciliteiten huurt bij Nouryon. Ook het tweede criterium, de omzet van de BV S/Park, blijft achter bij de verwachting. De voorspelde opbrengsten en investeringen voor de bestaande opstallen van S/Park zijn niet gehaald. De resultaten blijven dus achter op de oorspronkelijk verwachtingen, en hetgeen ook contractueel is vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Op basis van de indicatoren ligt een “no go” voor de hand. Ook de partners provincie, HMO en Nouryon gaan uit van een “no go” beslissing.

De betrokken partijen bij S/park hebben geëvalueerd waarom de huidige stand van zaken achterblijft bij de verwachtingen. Ze komen tot de volgende bevindingen:  De gekozen niche van start ups en scale ups in de hoogreactieve chemie is te specifiek. S/Park is hiervoor zeer geschikt (beveiliging, vergunning) maar de markt is beperkt.  De keuze voor een S/Park deel, en voor een separaat R&D deel van Nouryon is ongelukkig. Nieuwe bedrijven komen op de gehele setting af en maken geen onderscheid in kavelgrenzen. Er is nu maar één model voor een vastgoedconcept mogelijk; huur van een bestaand en verbouwd pand inclusief servicekosten voor de site. Dit concept is lang niet altijd op maat voor alle bedrijven.

/3 Met het beëindigen van de SOK levert de gemeente het blote eigendom van de locatie terug aan Nouryon, in ruil voor de eerste tranche die de gemeente reeds betaald heeft in 2018 van € 4,5 miljoen. Daarnaast stopt de subsidie van de provincie à € 1,15 miljoen voor de ontwikkeling van de locatie. HMO ziet dan af van een investering in het centrale gebouw die zij had willen ontwikkelen met kantoren, restaurant en allerlei faciliteiten voor kleine bedrijven. Argument tegen beëindiging samenwerkingsovereenkomst Een argument tegen het beëindigen van de SOK is dat de oorspronkelijke doelstellingen niet gehaald worden. Naast het creëren van werkgelegenheid en de ontwikkeling van de locatie, was een doelstelling ook het genereren van extra chemisch onderzoek voor het laboratorium van Nouryon. In dat Lab werken ongeveer 250 fte aan hoogopgeleide chemici aan Research en Development voor Nouryon en derden. Het idee achter S/Park was om de kennis die hier is, in te zetten voor bedrijven die zich hier vestigen, en om meer werk te creëren voor dit laboratorium. Daarmee is de kans groter dat Deventer de vestiging blijft van deze R&D locatie. Overigens heeft Nouryon meerdere malen bevestigd dat Deventer voor hen de plaats van vestiging voor R&D blijft. Een argument tegen het beëindigen is ook dat er een nieuwe ontwikkeling voor de locatie bedacht en uitgevoerd moet gaan worden.

Nouryon gaat er reeds vanuit dat zij de grond terug geleverd krijgen. Zij hebben reeds hun huisadviseur inzake vastgoed aan het werk gezet om de locatie binnenkort te gaan vermarkten. Met welk economisch profiel dit gaat gebeuren is nog niet bekend. Dat kan enige tijd gaan duren, tot die tijd is er geen sprake van creëren van werkgelegenheid of het versterken van de stadsentree. Ook is er kans op verloedering als de herontwikkeling niet snel op gang komt. Bij beëindiging van de SOK verliest de gemeente invloed als eigenaar van de grond om de toekomst van de locatie te bepalen. de gemeente valt dan terug op de publiekrechtelijke kaders. Een alternatief kan zijn om die invloed te willen houden door een "go" te geven, en van daaruit de SOK te wijzigen op een manier wel tot herontwikkeling leidt. Hierop is tegen dat de andere partijen wel tot een "no go" besluiten, en ook dan is de SOK beëindigd. Verder is hierop tegen dat de gemeente dan ook de financiële risico's blijft houden en haar verworven juridische positie (halverwege de SOK mogen verlaten indien de resultaten achterblijven) verliest.

Overigens heeft de gemeente hierbij aangegeven dat het een herontwikkeling voorstaat die dicht bij de oorspronkelijke doelen van S/Park staan, dat wil zeggen het creëren van hoogwaardige werkgelegenheid, met een symbiose naar de ontwikkelingen van gasfabriek-terrein en het R&D lab van Nouryon. Argumenten voor een verdere verkenning De betrokken partijen zien nog steeds mogelijkheden om deze locatie tot herontwikkeling te brengen. De ligging aan de A1 en in een middelgrote stad is zeer kansrijk, in combinatie met de ruime milieutechnische ruimte. Ook de aansluiting bij het R&D lab van Nouryon én bij het economische ecosysteem van de gasfabriek creëert nieuwe en unieke kansen. Daarbij is het dan wel belangrijk om, ten opzichte van de SOK, de economische niche van het terrein te verbreden, de servicekosten omlaag te brengen, én meer verscheidenheid aan te brengen in de concepten voor vastgoed. Op basis van deze argumenten stelt het college van B&W voor om de komende periode de mogelijkheden voor een andere wijze van herontwikkelen van deze locatie te verkennen. Nouryon heeft hierbij aangegeven dat zij niet langer als gebiedsontwikkelaar betrokken willen zijn. Dit is voor hen niet langer een kernactiviteit. HMO daarentegen wil heel graag door met de herontwikkeling, in combinatie met een marktpartij die op termijn de locatie (deels) overneemt.

Een alternatief is dat Nouryon als (toekomstig) eigenaar, de locatie verkoopt aan een commerciële partij die vervolgens het terrein herontwikkelt met bedrijven die niet noodzakelijkerwijs een synergie hebben met het R&D lab of de gasfabriek, en niet per sé een bijdrage leveren aan de Deventer economie. Het huidige bestemmingsplan van het gebied laat vele soorten bedrijven en bebouwing toe.

/4 Het publiekrechtelijk instrumentarium van bestemmingsplannen geeft weinig mogelijkheden voor de gemeente om te sturen op gewenste economische ontwikkelingen. Zo is S/Park nu een bedrijventerrein categorie 4.1. Dat laat redelijk zware bedrijven toe. Mocht er een bedrijf zich willen vestigen in deze categorie of lager dan is dat toegestaan. Vervolgens moet nog wel gekeken worden of de bouwvolumes en dergelijke passen binnen het bestemmingsplan. Mocht er zich dus een grootschalig distributiecentrum willen vestigen (categorie 3.1) dan is dit bij recht toegestaan, indien de andere criteria van het bestemmingsplan dit ook mogelijk maken. De provincie heeft aangegeven zeer serieus werk te willen maken van het doorzetten van de subsidie indien de doelen van een hernieuwde ontwikkeling in de buurt blijven van de oorspronkelijke doelen van S/Park. HMO heeft aangegeven veel mogelijkheden te zien in een doorstart als de niche verbreed kan worden en zij de vrijheid hebben om verschillende vastgoedconcepten aan te bieden. Die vrijheid is er nu niet. HMO stelt dan wel als uitgangspunt dat er een aparte ontsluiting mogelijk is, en de servicekosten omlaag kunnen (niet langer beveiligd volgens het huidige regiem). Argumenten tegen een verdere verkenning: Deze verkenning vraagt in een kort tijdsbestek veel uren en inzet.

Mocht er een nieuw ontwikkelconcept uit rollen zal dat concept ook weer risico's met zich meebrengen, een en ander natuurlijk wel afhankelijk van de rol die de gemeente hier in neemt. Nu de SOK beëindigen en de herontwikkeling aan derden over laten, ontslaat de gemeente van verdere risico's. Overige aspecten Overigens valt de locatie binnen het voorbereidingsbesluit ‘poort van Deventer” (RM 2020-001314). Voor dit gebied wordt dus een nieuw (voorbereidingsbesluit) bestemmingsplan opgesteld. Dit geeft de mogelijkheid om de categorie bedrijven te verlagen, maar daar staat tegenover dat deze verlaging de mogelijkheid geeft aan de eigenaar voor een schadeclaim. Vanuit het project “ontsluiting poort van Deventer” bent u middels een raadsmededeling op de hoogte gebracht van de wenselijkheid van een verbindingsweg tussen de Zutphenseweg en de Teugseweg, via S/Park en/of gasfabriekterrein. Deze verbindingsweg is wenselijk om de overvolle kruising Zutphenseweg/Zweedsestraat te ontlasten. Bij beëindiging SOK, wanneer de gemeente Deventer dus niet langer bloot eigenaar is van de grond S/Park, moet de gemeente bij een nieuwe eigenaar grond verwerven voor de realisatie van deze verbinding. Mocht de gemeente er voor kiezen in een nieuwe ontwikkeling op de een of andere manier mee te doen, dan kan dit meegenomen worden in de samenwerking.

Ketenpartners/ participatie De partners provincie, HMO en Nouryon zijn van mening dat een “no go” voor de hand ligt, gezien de lage score op de indicatoren. Aan de andere kant zien zij ook nog steeds potentie en belang in de ontwikkeling van deze locatie, maar dat moeten er wel een verbreding komen van de economische niche, lagere servicekosten, en een andere vorm van samenwerking tussen de partners. Deze partijen willen graag met de gemeente hierover verder praten om andere scenario’s te verkennen. Financiële consequenties Met het beëindigen van de SOK levert de gemeente het “blote eigendom” van de grond terug aan Nouryon in ruil voor de eerste tranche van € 4,5 miljoen, hetgeen gelijk is aan de huidige boekwaarde en daarmee een financieel neutraal effect oplevert. De betaling van de tweede tranche aan Nouryon van € 3 miljoen komt te vervallen. In 2017 heeft de raad besloten om de rentelasten van de investering voor de aankoop van de grond ten laste te brengen van product 13, onroerende zaken buiten exploitatie en ter dekking van de rentelasten over de eerste 7 jaar € 1,25 mln te storten in de Reserve Onroerende Zaken voor zowel de eerste als de tweede tranche. Na aftrek van de rentelasten tot en met 2021 resteert een bedrag van 893.000 euro.

/5 Daarnaast is in de berekening van het benodigde weerstandsvermogen rekening gehouden met het risico dat de gronden ná 7 jaar minder waard blijken te zijn dan bij aanvang gedacht (nadeel € 800.000). Daarnaast is er een risico opgenomen waarbij de veiligheidscontour van het terrein zou moeten worden afgekocht ten behoeve van een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling (nadeel € 75.000). Bij beëindiging van de SOK S/Park vervallen deze risico’s, hetgeen een gunstig effect heeft op het totale benodigde weerstandsvermogen van de gemeente. Wijzigingen in het benodigde weerstandsvermogen komen ten bate of ten laste van de algemene reserve. Het college van B&W heeft voor de verkenning een bedrag van € 50.000 ter beschikking gesteld, en zal de raad dit melden in de eerste kwartaalrapportage van 2021. Betrokkenheid van de raad De raad wordt in het tweede kwartaal 2021 geïnformeerd over de resultaten van de verkenning naar de toekomst van deze locatie.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König