2021-405 Raadsvoorstel Besluitvorming kwantitatieve kaders concept Masterplan Topicus

RAADSVOORSTEL Onderwerp

:

Portefeuillehouder Voorstelnummer Datum B en W besluit Team

: : : :

Besluit kwantitatieve kaders voor verdere uitwerking naar een Masterplan voor de herontwikkeling van de Topicus-locatie Wethouder Grijsen, 2021-405 21-12-2021 DEV-PRO

Inleiding

In het voorjaar van 2019 heeft Topicus de gemeente Deventer gevraagd om mee te werken aan een verkenning naar de herontwikkeling van de locatie tegenover het station. De herontwikkeling zou moeten leiden tot een ontwikkeling waarbij ruimte is voor wonen, werken, leren en ontspannen. Een dergelijke ontwikkeling past in de omgevingsvisie van de gemeente. Het verlevendigen van dit stadsdeel, het aantrekken en behouden van jong talent en woningen realiseren is een gewenste ontwikkeling. Een dergelijke ontwikkeling is in het belang van Deventer, maar het is wel voorwaarde dat de ontwikkeling past in de ruimtelijke structuur van de stad. Zeker gezien het feit dat deze ontwikkeling plaats zal vinden binnen het beschermd stadsgezicht. Eind 2020 is de raad het Ontwikkelperspectief Topicus aangeboden ter vaststelling. Op 27 Januari 2021 heeft de raad ingestemd met het Ontwikkelperspectief Topicus (nr. 2020-001948) en heeft daarbij een amendement aangenomen. In dit Ontwikkelperspectief zijn de uitgangspunten opgenomen voor de herontwikkeling van de locatie Topicus. Als gevolg van het amendement zijn de kwalitatieve criteria van het Ontwikkelperspectief Topicus vastgesteld, maar de kwantitatieve criteria (volume en hoogte) nog niet.

De raad heeft ook ingestemd om in de vervolgfase (maken van een masterplan) een tussenfase in te bouwen en een concept masterplan voor vaststelling voor te leggen aan de raad waarin vooral ook de kwantitatieve criteria vastgelegd worden. Deze tussenfase is bedoeld om kwantitatieve criteria vast te leggen. Uit een verdere ruimtelijke verkenning naar een zorgvuldige inpassing, het onderzoek naar de mogelijkheid van het wel of niet kunnen behouden van de gymzaal en onderzoek naar de verhouding van de bouwblokken en de open ruimte zal moeten blijken wat een acceptabele inpassing en volume is. In opdracht van Topicus en Explorius is er door Barcode architects de afgelopen maanden gewerkt aan het tot stand komen van het aangeboden concept masterplan. Dit met tussentijdse toetsing en in afstemming met het Q-team. Het concept masterplan is op sommige punten al verder uitgewerkt met referentiebeelden (illustratief) om inzichtelijk te maken wat de gevolgen van de kwantitatieve criteria kunnen zijn. De gekozen referentiebeelden zijn nadrukkelijk nog niet bedoeld als een architectonische uitwerking. De architectonische uitwerking en de beeldkwaliteitsparagraaf komen in de volgende fase aan de orde. Namelijk bij het definitieve masterplan. De ontwikkeling van de ruimtelijke verkenning met diverse ontwikkelvarianten is gepresenteerd aan de raadsleden op 14 oktober 2021.

Uitgelegd is waarom de zogenaamde villavariant de meest passende variant is voor de verdere uitwerking. Deze variant met losse villa's borgt ook het beste de gevraagde flexibiliteit en functionaliteit naar de toekomst. De keuzes op hoofdlijnen voor het omgaan met de cultuurhistorie en de cultuurhistorisch waardevolle panden, de semi openbare ruimte met een groene invulling en de stedenbouwkundige inpassing met het programma hebben de instemming van het Q-team. Er zijn voor het Q-team nog wel belangrijke kanttekeningen voor de verdere uitwerking. Hoewel de kaders voor de uitwerking richtinggevend zijn voor het vervolg met de gepresenteerde volumes en programma zijn er nog verdere verfijningen en aanpassingen nodig. Bij vaststelling van het definitieve masterplan zal er ruimtelijk beoordeeld worden op de integrale kwaliteit, waarbij de impact van de massaopbouw en hoeveelheid

programma wederom aan de orde kunnen zijn.

Raadsvoorstel

1. De aanvullende kwantiteitscriteria op het Ontwikkelperspectief Topicus vast te stellen 2. De kanttekeningen vast te stellen als kader stellende uitgangspunten voor het definitieve masterplan 3. In te stemmen met inzet van het Q-Team bij de verdere uitwerking tot een definitief masterplan

Toelichting

De raad wordt niet gevraagd het concept masterplan in zijn geheel vast te stellen, maar uitsluitend de in het raadsbesluit genoemde punten. Het door Topicus en Explorius aangeboden document geeft op onderdelen ook al een doorkijk naar de verdere mogelijke uitwerking naar een masterplan en bouwen inrichtingsplan. Dit concept Masterplan moet inzichtelijk maken wat er op de locatie ruimtelijk mogelijk is, maar op onderdelen is er nog verdere uitwerking nodig waardoor de beelden kunnen veranderen. Het concept masterplan is toegelicht en voorgelegd aan de stakeholders en betrokken adviesorganen voor reacties en advies. Dit heeft geleid tot een heel pallet aan reacties en adviezen. Van negatief tot positief. Zoals aangegeven bevat het concept masterplan enerzijds kaderstellende kwantitatieve aspecten (stedenbouw), maar ook illustratieve aspecten (architectuur). De reacties en adviezen richten zich op beiden aspecten. Voor besluitvorming in deze fase zijn uitsluitend de kwantitatieve aspecten aan de orde. Uit alle reacties en adviezen kunnen kwantitatieve criteria gedestilleerd worden met duidelijke kanttekeningen / uitgangspunten voor het vervolg. Positief is dat het Q-Team, de PAR, de RCE en de Adviesraad Monumenten en Archeologie positief zijn over de stappen die gezet zijn om te komen tot de villastructuur vanuit het historisch perspectief.

Volgens het Q-team, wat onderschreven wordt door de PAR, zijn de in het concept masterplan gemaakte keuzes voor omgaan met de cultuurhistorisch waardevolle panden, de (semi) openbare ruimte en de stedenbouwkundige inpassing en het voorgestelde programma op hoofdlijnen akkoord. Daarbij worden nog wel een aantal belangrijke kanttekeningen gemaakt, die we ook terugzien in de adviezen van de andere adviesorganen. Deze richten zich met name op het middelste volume aan de Singel en de inpassing en transformatie van de gymzaal en kweekschool. Het behoud van de gymzaal en kweekschool is positief. De erfgoedpartijen en de omwonenden zijn negatiever in hun reacties over volumes en hoogten, waarbij soms wordt aangegeven dat het huidige bestemmingsplan gevolgd zou moeten worden. De belangrijkste kanttekeningen die zij maken op de stedenbouwkundige aspecten zijn gericht op de volumes aan de Brinkpoortstraat en het volume op het middenterrein. Er zijn veel zorgen over de privacy/inkijk op het moment dat er in de volumes woningen worden gerealiseerd in de Brinkpoortstraat en ook de Singelstraat. De in het in het concept masterplan gepresenteerde volume en massaopbouw vraagt zeker nog de nodige verfijningen en aanpassingen, die zeker niet mogen leiden tot meer volume boven maaiveld.

Kern raadsvoorstel

Met het vaststellen van kwantitatieve criteria inclusief de kanttekeningen worden de uitgangspunten kaderstellend vastgelegd voor het opstellen van het definitieve masterplan.

Beoogd resultaat

Na de kwalitatieve criteria worden nu ook de kwantitatieve criteria vastgesteld voor de ontwikkeling van de locatie van het Topicus Carré. Met het vaststellen van deze criteria met de bijbehorende kanttekeningen voor het vervolg van het proces, borgt de gemeente de kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling op deze beeldbepalende plek in de binnenstad.

Kader

De kaders voor het concept masterplan zijn: * Vastgestelde kwaliteitscriteria Ontwikkelperspectief Topicus en amendement van de raad. (Januari 2021) * Kernwaarden en uitgangspunten opgesteld door Q-Team. (Maart 2021) * Cultuurhistorische Analyse van de locatie. (september 2021) * Beeldkwaliteitsplan Binnenstad. (mei 2021)

Argumenten ten behoeve van de raad

Argumenten voor: * Na zorgvuldige studie en een intensief proces zijn voorgestelde kwantitatieve criteria tot stand gekomen. * Het Q-team (nauw betrokken bij het proces), alsmede RCE, PAR en Adviesraad Monumenten en Archeologie kunnen in hoofdlijnen instemmen met de gekozen stedenbouwkundige structuur. Daarbij worden wel kanttekeningen als kader meegegeven voor de verdere uitwerking. * De ontwikkeling past in de ambitie van Deventer zoals deze is vastgelegd in de omgevingsvisie voor deze locatie alsook in in de ontwikkeling van De Kien, die door de raad zijn vastgesteld in het Ontwikkelperspectief De Kien. * Met deze tussenstap in het totale ontwikkel- en besluitvormingsproces wordt steeds duidelijker wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn voor de herontwikkeling van deze locatie. * Het concept Masterplan gaat al verder dan de gevraagde besluitvorming, maar is noodzakelijk om de kwantitatieve criteria te kunnen bepalen. En geeft bovendien aan waar de aandacht voor de vervolgfasen op gericht moet zijn. * De reacties op het concept Masterplan geven wel richting aan en kaders voor de verdere uitwerking naar een definitief Masterplan. Argumenten tegen: * Een deel van de omwonenden en andere stakeholders blijven het volume op deze locatie te groot vinden en pleiten voor behoud van het volume zoals in het vigerende bestemmingsplan is vastgelegd.

Daarmee kan een gewenste ontwikkeling passend binnen het Ontwikkelperspectief van De Kien en de omgevingsvisie, waarin gestreefd wordt naar een functiemix, geen vorm krijgen. * Deze tussenstap voor bepalen van de kwantitatieve criteria is noodzakelijk om inzicht te krijgen in de bebouwingsmogelijkheden. Om dit inzichtelijk te kunnen maken zijn er beelden gepresenteerd, waarop reacties komen. Echter de beelden zijn nog geen architectonische uitwerking. De kwalitatieve uitwerking is voor de volgende fase. Bij vaststelling van het definitieve masterplan wordt daar pas over besloten. * Blijvende inzet van het Q-team kost de gemeente geld, maar daar staat tegenover dat daarmee geborgd wordt dat op deze beeldbepalende plek hoogwaardige kwaliteit wordt gerealiseerd. Ook de PAR adviseert de blijvende inzet van het Q-team.

Betrokken partijen en participatie

Tijdens het opstellen van het Concept Masterplan zijn er meerdere workshops geweest tussen de architect van Topicus/Explorius en het Q-team.Tijdens de workshops zijn de kwalitatieve criteria, kernwaarden en uitgangspunten, alsmede de gemaakte opmerkingen na aanleiding van het Ontwikkelperspectief leidend geweest. Op 12 oktober 2021 is het concept Masterplan gepresenteerd aan de omwonenden. In dezelfde periode zijn er presentaties geweest voor de raadsleden, RCE (Rijksdienst Cultureel Erfgoed), Erfgoedpartijen (SIED, Stichting Oud Deventer, Bond Heemschut). Adviesraad Monumenten en Archeologie en de Plan Adviesraad. Omwonenden en alle andere stakeholders hebben gereageerd op het gepresenteerde concept Masterplan. Topicus/Explorius hebben een terugkoppeling gegeven aan een delegatie van de omwonenden over de wijze waarop ze de omwonenden willen betrekken bij het vervolgproces en bij de uitwerking rekening willen houden met de op- en aanmerkingen., mits passend binnen de kaders. Adviezen zijn ontvangen van Q-Team, RCE, Adviesraad Monumenten en Archeologie, PAR. De erfgoedpartijen

hebben gezamenlijk een reactie gestuurd. Deze reacties zijn samengevat in een bijgevoegde memo en ten dele verwerkt in de beslispunten en kanttekeningen. De volledige reacties zijn bijgevoegd als bijlagen.

Financiële consequenties

De kosten die de gemeente maakt worden via de intentieovereenkomst verhaald op de initiatiefnemer. De kosten van het Q-Team in 2021 komen ten laste van Programma 5 en zijn meegenomen in de jaarrekening van 2021. De kosten voor het Q-Team voor 2022 komen ten laste van programma 5 en worden meegenomen in de kwartaalrapportage. De kosten tot het vaststellen van het masterplan worden geraamd op ca. € 30.000,- excl. BTW.

Betrokkenheid raad

Het betreft hier een tussenstap bij de totstandkoming van het definitieve masterplan. Het definitieve masterplan zal ter goedkeuring aan de raad worden voorgelegd. De raad krijgt dan ook inzicht in de wijze waarop met de kanttekeningen en de aandachtspunten van adviseurs en reacties van stakeholders is omgegaan. In dit definitieve masterplan zal ook een beeldkwaliteitsparagraaf opgenomen zijn voor de verdere architectonische uitwerking tot een bouwplan. Daarna volgt het bestemmingsplan dat voor vaststelling wordt aangeboden aan de raad. Burgemeester en wethouders van de gemeente Deventer, de secretaris, de burgemeester,

M.A. Kossen

R.C. König