2021-405 Memo besluitvorming Concept Masterplan Topicus

MEMO BEHORENDE BIJ NOTA EN RAADSVOORSTEL NR. 2021-405 CONCEPT MASTERPLAN TOPICUS.

1. Inleiding Op 27 Januari 2021 heeft de raad ingestemd met het Ontwikkelperspectief Topicus (nr. 2020001948) en heeft daarbij een amendement aangenomen. In dit Ontwikkelperspectief zijn de uitgangspunten opgenomen voor de herontwikkeling van de locatie Topicus. Als gevolg van het amendement zijn de kwalitatieve criteria van het Ontwikkelperspectief Topicus vastgesteld, maar de kwantitatieve criteria (volume en hoogte) nog niet. De raad heeft ook ingestemd om in de vervolgfase (maken van een masterplan) een tussenfase in te bouwen en een concept masterplan voor vaststelling voor te leggen aan de raad waarin vooral ook de kwantitatieve criteria vastgelegd worden. Het voorliggende concept masterplan, opgesteld onder verantwoordelijkheid van Topicus en Explorius, is het resultaat van nader onderzoek naar de kwantitatieve criteria voor de ontwikkeling van de Topicus locatie. In het concept masterplan is op advies van het Q-team de villa variant uitgewerkt, nadat er meerdere varianten voorgelegen hadden. De villa variant sluit goed aan op de gewenste flexibiliteit, maar zeker ook vanuit een cultuurhistorisch perspectief. De ontwikkeling van meerdere varianten tot uiteindelijk de villa variant die verder is uitgewerkt is gepresenteerd aan raadsleden op 14 oktober 2021.

In het document wordt ook een doorkijk gegeven naar de verdere mogelijke uitwerking in masterplan en bouw- en/of inrichtingsplan.

2. Processtappen en vervolgstappen Het ontwikkelproces volgt een aantal stappen welke hieronder zijn weergegeven. Na vaststellen van het Ontwikkelperspectief is de volgende stap dat er een masterplan door de initiatiefnemer wordt opgesteld. Gelijktijdig met het masterplan wordt er een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld. Na vaststelling van het masterplan en beeldkwaliteitsparagraaf worden de uitgangspunten vertaald in een bestemmingsplan. Vervolgens worden de plannen architectonisch uitgewerkt. Na een onherroepelijk bestemmingsplan volgt de omgevingsvergunningaanvraag. Met de behandeling van dit concept masterplan wordt de tussenfase afgesloten. Deze tussenfase is bedoeld om de kwantitatieve criteria vast te stellen met kaders en richtlijnen voor het definitieve masterplan.

2.1 Ontwikkelperspectief Als start voor de ontwikkeling van de Topicuslocatie is er door de Gemeente een Ontwikkelperspectief opgesteld met als doel het vaststellen van de uitgangspunten voor de ontwikkeling. Bij de vaststelling van dit ontwikkelperspectief door de Gemeenteraad is er een 1

amendement aangenomen. Een masterplan wordt getoetst aan de uitgangspunten uit het Ontwikkelperspectief.

2.2 Amendement gemeenteraad ontwikkelperspectief •

• • •

Uit verdere ruimtelijke verkenningen naar een zorgvuldige inpassing in het bouwblok, de mogelijkheid van het wel of niet kunnen behouden van de gymzaal, de architectuur, de parcelering en de verhouding van de bouwblokken en open ruimte zal moeten blijken wat een acceptabel volume is. Bij het concept masterplan worden verschillende varianten, die allen voldoen aan de kwaliteitseisen in beeld gebracht Bij het concept masterplan worden het volume en de bouwhoogte met een eventueel hoogteaccent vastgesteld voor verdere uitwerking en planvorming. Voordat het concept masterplan aan de raad ter besluitvorming wordt aangeboden, worden tijdig omwonenden, maatschappelijke instellingen en andere betrokkene actoren de gelegenheid geboden om hun voorkeuren voor verdere uitwerking aan te geven

2.3 Q-team Het Q-team is op 16 februari 2021 benoemd door het college en de raad is hierover via een raadsmededeling geïnformeerd. (nr. 2021-000277). Het Q-team heeft op basis van een cultuurhistorische analyse de kernwaarden en uitgangspunten opgesteld (nr. 2021-002553) , waarbij de doorontwikkeling van deze locatie past in het historisch perspectief. De raad is daarover geïnformeerd op 2 juni 2021 door het Q-team.

2.4 Concept Masterplan Tussenstap voor vaststellen van de kwantitatieve criteria, ter uitwerking van het Ontwikkelperspectief.

2.5 Vervolgproducten: •

Masterplan (volgt nog) De integrale ruimtelijke visie waarin de hoofduitgangspunten nader worden uitgewerkt en het plan een eerste ruimtelijke uitwerking krijgt.

•

Beeldkwaliteitsparagraaf (volgt nog) Architectuurprincipes en principes voor de inrichting van de (semi) openbare ruimte waar het uiteindelijke bouwplan aan moet voldoen.

•

Bestemmingsplan (volgt nog) Juridisch planologisch vastleggen van de bebouwingmogelijkheden en functies, waarbij middels onderzoeken aangetoond moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan de wet- en regelgeving en de gemeentelijke beleidskaders.

•

Architectonische uitwerking plannen en inrichtingsplan (semi) openbare ruimte. (volgt nog) Definitief bouwplan en inrichtingsplan .

•

Aanvraag omgevingsvergunning (volgt nog) De aanvraag omgevingsvergunning is de laatste stap voor realisatie, waarbij het bouwplan getoetst wordt aan het bestemmingsplan, beeldkwaliteit en bouwbesluit.

2

Zoals hierboven beschreven is het vaststellen van de kwantitatieve criteria een tussenstap in opmaat naar een definitief masterplan. Voor elke stap is er mogelijkheid voor communicatie en participatie en reacties.

3. Uitgangspunten uit Ontwikkelingsperspectief, Kernwaarden en Uitgangspunten. De uitgangspunten voor het conceptmasterplan zijn: • • • • •

De kwaliteitscriteria van het vastgestelde Ontwikkelperspectief Topicus (Januari 2021) Amendement raad op het Ontwikkelperspectief. (Januari 2021) De Kernwaarden en uitgangspunten van het kwaliteitsteam.(Maart 2021) Beeldkwaliteitsplan Binnenstad .(Mei 2021) Cultuurhistorische Analyse. (September 2021)

Kwaliteitscriteria Ontwikkelperspectief 1. Het zorgvuldig omgaan met de specifieke kenmerken van het Parksingelgebied, van het 19e - eeuwse bouwblok Keizerstraat, Singel, Singelstraat en Brinkpoortstraat en van de afzonderlijke gebouwen in dat gebied. 2. De uitdrukking van een hoogwaardige, eigentijdse ruimtelijke opzet en verschijningsvorm van het bouwblok passend bij de locatie en de omgeving. 3. Een evenwichtige opbouw en ontwikkeling van het carré; wat betreft: gebouwd programma, flexibiliteit in het gebruik, functionaliteit, met handhaving van de monumentale waarden 4. Een massa- en volumeopbouw die past bij de schaal en maat, korrel, betekenis en functie van de bestaande en omliggende bebouwing en de aangrenzende openbare ruimte 5. Een aantrekkelijk ingerichte en semi-publiek toegankelijke buitenruimte(n) binnen het Topicuscarré; waardoor er lucht en ruimte ontstaat tussen de diverse planonderdelen. 6. De kwaliteit van de herontwikkeling van het plangebied als geheel. 7. Verder ontwerpend onderzoek om de uitgangspunten, gebaseerd op de kennis van dit moment, te nuanceren of definitiever te maken. 8. Gelet op de kwetsbaarheid van de locatie wordt voor de kwaliteitstoets op de ontwikkeling een kwaliteitsteam in het leven geroepen.

Dit kwaliteitsteam (bestaande uit professionals) adviseert het College van B&W (aanvullend op adviezen van bestaande adviesorganen) over de voorgelegde plannen en is onafhankelijk en multi-disciplinair van samenstelling. Kernwaarden en Uitgangspunten Q-Team: 1. ENTREEZONE VAN DE HISTORISCHE STAD A. Een omgeving met grote verschillen in schaal en sfeer. B. Samenhang door de dragende structuren: rand van de historische stad (vesting), spoorzone, singelpark en verkeersweg. C. Scherpe en duidelijke overgangen (binnenstad, Singelpark, stationsgebied, stadscampus) D. Stadssilhouet historische stad (Singelrand) 3

2. SCHARNIERPUNT IN DE GROENE PARKSINGEL A. De grens van de verdedigde stad (tot 1875: water en wallen). B. Dubbel verdienmodel anno 1880: gronduitgifte en stadsverfraaiing C. Typologie van het Singelpark: pand gewijze opbouw met vrijstaande volumes in het groen, omzoomd door een verbindende groenstructuur. D. Geleding van buitenruimte (heldere overgangen en domeinen -publiek, collectief, privé) en van bebouwing naar buitenruimte (serres, tuinkamers, terrassen, balkons) 3. ENSEMBLE ALS SAMENSTEL VAN INDIVIDUELE PANDEN A. Morfologie, structuur en typologie van de 19e-eeuwse stadsuitleg; B. Doorlopende villastrook (Singel en Keizerstraat) C. Accent door publiek gebouw (kweekschool, als onderdeel van de doorlopende Singelwand) D. Herkenbaarheid en aanwezigheid historische bebouwing (villa’s, kweekschool) 4. DOMINANTE EN GEVARIEERDE GROENE CONTRAMAL A. Verschillende sferen buitenruimte: Singelrand, boulevard, stadsstraat en achterstraat B. Asymmetrische straatprofielen (contrast in bebouwingswanden, verschillen in rooilijn, korrelgrootte en groenstructuur) C. Breed en rijk repertoire van aansluitingen gebouwen en tuinen op de openbare ruimte. D. Diversiteit in inrichting en gebruik buitenruimte: tuinen, kijktuinen, erven, binnenplein.

Met bovenstaande uitgangspunten en criteria is er door Barcode in opdracht van Topicus en Explorius een concept masterplan opgesteld dat is aangeboden aan de gemeente om de kwantitatieve criteria te bepalen. Zoals eerder aangegeven is, om deze te kunnen bepalen, op sommige punten al verder doorgewerkt, zodat inzichtelijk wordt gemaakt wat de gevolgen van de kwantitatieve criteria kunnen zijn. Het concept masterplan geeft daardoor, naast uitgangspunten, ook een suggestie voor de uitwerking. Door Barcode zijn in eerste instantie diverse ontwikkelvarianten gepresenteerd voor verdere uitwerking en met het Q-Team besproken. Uiteindelijk is de zogenaamde ‘villavariant’ op advies van het Q-Team verder uitgewerkt. Deze villavariant sluit het beste aan op de kernwaarden en uitgangspunten en komt voort uit de cultuurhistorische analyse van de locatie. Dit proces met meerdere varianten is toegelicht tijdens een presentatie aan raadsleden op 14 oktober 2021. Bij het opstellen van het concept masterplan is door de opstellers rekening gehouden met de reacties en opmerkingen die gemaakt zijn bij het besluit rondom het ontwikkelperspectief. Zo is het totale volume terug gebracht, is er geen hoogteaccent meer van 40 meter. Zijn er meer losse gebouwen, die qua maat en korrelgrootte beter aansluiten op de omgeving. Er is een groene binnenruimte die in verbinding staat met de omgeving.

Het parkeren wordt elders opgelost, waardoor er geen extra verkeersoverlast ontstaat. Dit concept masterplan is voorgelegd voor advies aan Q-Team, PAR, RCE en Adviesraad Monumenten en Archeologie. Daarnaast hebben de erfgoedpartijen en de omwonenden gereageerd op het concept masterplan.

4

4. Adviezen Hieronder volgende adviezen van de diverse partijen. De adviezen, gegeven aan het college, worden hier samengevat. Deze zijn ook als bijlage toegevoegd.

4.1 Q-team Algemeen: In het voorliggende concept wordt vrijwel overal tegemoetgekomen aan de geformuleerde uitgangspunten. De keuzes op hoofdlijnen voor het omgaan met de cultuurhistorie en cultuurhistorische waardevolle panden, de (semi) openbare ruimte en de stedenbouwkundige inpassing hebben de instemming van het Q-Team. Kanttekeningen worden gemaakt bij: •

• • • •

Het samengestelde volume in het midden aan de Singel. Dit moet uit twee delen bestaan met een verspringende rooilijn waardoor een korrelgrootte ontstaat passend bij de villastructuur. Daarvoor de bestaande nok- en goothoogtes aanhouden voor de gehele Singel met een hoger volume in de 2de lijn Uitgangspunt is het behoud van de gymzaal met entreeruimte waarbij de afstemming van de aanpalende nieuwbouw nader moet worden uitgewerkt in de vervolgfase Het beeldkwaliteitskader moet verder worden uitgewerkt. Het toe te passen pallet zou voort moeten komen uit een eigentijdse interpretatie van de 19de eeuwse singelbebouwing Een goede verhouding tussen het intensieve bouwprogramma en de hoogwaardige groene buitenruimte blijft een aandachtspunt. Het Q-Team kan zich vinden in de ruimtelijke voorgestelde zones en volumes.

4.2 PAR Algemeen: De Planadviesraad kan zich op hoofdlijnen vinden in het gevolgde vruchtbare proces, en op hoofdlijnen in het voorliggende plan, behoudens een aantal opmerkingen. Kanttekeningen : •

•

•

Omvang programma. De omvang van het programma moet afhankelijk zijn van de ruimtelijke kwaliteit. Een deel van het plan (volumeopbouw) is nog in studie. Maak een voorbehoud over de omvang van het programma of geef een bandbreedte aan. Beeld aan de Singel. (kaderstellend) Het middelste volume vraagt om een andere invulling. Dit vraagt nog een nadere studie naar volume opbouw. De hoogte van het volume in het middengebied wordt minder ervaren dan de hoogte van de volumes aan de randen. Straatprofielen en setbacks (kaderstellend) In randvoorwaarden meer opnemen over de betekenis van de setbacks. De condities verschillen in de Brinkpoortstraat (smal profiel, setback ervaar je niet in de hoogte, relatie privacy/inkijk), Keizerstraat (brede profiel), de hoek van de Keizerstraat of de 5

•

• • •

•

Singel (setback of terugliggend doet mee in het silhouet). Het uitgangspunt is geen balkons maar loggia's. Er wordt ook zonder setbacks een horizontale geleding beoogd in de gevels door een verschil in tektonische behandeling. Bij de gevel op de hoek van de Keizerstraat geeft dat een verfijning in de volumeopbouw. Openbaar toegankelijk (private) gebied. Breng hiërarchie aan in voor-, zij-, en achtertuinen in bestrating, beplanting en begrenzing (kaderstellend). Behoud lindeboom op het binnenterrein en onderzoek de condities voor behoud waardevolle bomen. Zelfstandige gebouwen. Borg dat de gebouwen in de toekomst ook zelfstandig kunnen worden gebruikt. Gymzaal. Onderzoek behoud toegangsgebouw. Architectonisch beeld (beeldkwaliteit). Beoogd wordt een gedifferentieerd beeld dat aansluiting heeft met beschermd stadsgezicht. Eigentijds kan passend zijn, maar het gaat om de balans van het gehele beeld in relatie tot de context. Planuitwerking. Wenselijk is dat de verdere uitwerking plaatsvindt gezamenlijk met het Qteam.

Als kaderstellend wordt gezien: De stedenbouwkundige kaders, gericht op inpassing in het Beschermd Stadsgezicht: • • • • • • •

Bouwhoogtes en – volume’s; Principes korrelgrootte, geledingen en hoe je de hoek omgaat; Functies, levendige plint, publiek toegankelijk binnen gebied, entree’s fietsen; Stedenbouwkundige doorsnedes die de inpassing verbeelden; Uitgangspunten maaiveld; De onderdelen uit de communicatie die betrekking hebben op deze stedenbouwkundige aspecten. Beeldkwaliteitsplan: In de beeldkwaliteitsparagraaf worden de ambities en uitgangspunten voor de architectuur nog uitgewerkt.

4.3 Adviesraad Monumenten en Archeologie Algemeen: In algemene zin stelt de Adviesraad dat eerdere opmerkingen over behoud van de kweekschool, de gymzaal en de hoogte van het gebouw hoek op de hoek Keizerstraat/Singelstraat gehonoreerd zijn. Kanttekeningen : • • • • •

De uitwerking vraagt om hoogwaardige architectuur (op termijn sprake van ‘nieuwe monumenten’) Er moet gezorgd worden voor passende materialisatie en kleur van de nieuwbouw. Aan de Singelzijde kan een moderne vormgeving komen die past bij de eclectische stijl van de Singel. De ‘villa’ aan de Singel naast de Kweekschool vraagt nog aandacht wat betreft kleur en materiaalgebruik. De nieuwbouw tussen gymzaal en Kweekschool dient zodanig te zijn dat de aandacht gevestigd blijft op de Kweekschool en de gymzaal. De gevelhoogte aan de Brinkpoortstraat moet op de rooilijn ongeveer even hoog zijn als de overzijde. Terug liggend kan er een hogere hoogte zijn. 6

•

De beplanting op het binnenterrein moet ‘overtuigend’ groen worden.

4.4 RCE Algemeen In de basis kan de RCE positief zijn over de geschetste ontwikkeling in het concept masterplan. Er is een heldere analyse van de bestaande situatie, aanwezige kwaliteiten en verbeterpunten, waarbij gebruik gemaakt is van beschikbare studies. De stedenbouwkundige samenhang en aansluiting in architectuur worden bijeengebracht in een drietal gedetailleerde aspecten, vertaald naar richtlijnen voor bebouwing. De voorgestelde mate van bebouwing en compositie van bouwvolumes verhouden zich goed tot de aanwezige cultuurhistorische waarden. Kanttekeningen : •

• • • •

•

Extra uitwerking vraagt het middelste volume aan de Singel in korrelgrootte en massasamenstelling. Dit gebouw moet zich meer voegen naar ritme en sfeer van de omliggende stad. Geadviseerd wordt een geringere hoogte van het linker terugliggende deel en een smaller volume voor het rechterdeel. Extra aandacht voor de uitwerking van het gebouw op de hoek van de Keizerstraat en de Singel. Geadviseerd wordt de mogelijkheid te onderzoeken om een breder volume centraal op perceel te creëren dat een geringere hoogte heeft. Onderzoek nader de keuze voor de invulling van de materialisering. Op het gebied van de doorwaadbaarheid is het advies om de hiërarchie van de verkeersstromen helder te houden. De verbindingen door de campus kennen daarbij een secundaire functie. De geleding en opbouw van de bouwvolumes kent nog niet de rijke gedetailleerde overgang tussen binnen en buiten en de detaillering zoals die in de directe omgeving aanwezig is. Dit vraagt nog aandacht in de uitwerking.

4.5 Conclusie adviezen De partijen die het college adviseren zijn in het algemeen positief over de keuzes die gemaakt zijn in het concept masterplan. Er is waardering voor de gekozen structuur van de volumes (villa’s) vanuit de cultuurhistorische achtergrond. De compositie van de bouwvolumes verhoudt zich goed tot de aanwezige cultuurhistorische waarden. Het behoud van de gymzaal en kweekschool is positief. De belangrijkste kanttekeningen die de adviseurs maken komen grotendeels overeen en hebben veelal betrekking op de verdere uitwerking en architectuur. De belangrijkste specifieke aandachtspunten zijn: • •

De uitwerking van het midden volume aan de Singel. De aansluiting van de nieuwbouw op de gymzaal en Kweekschool. 7

• • • • •

De uitwerking van de Beeldkwaliteit. Nadere studie/onderbouwing naar/van het volume van het gebouw op het middenterrein. Een integrale toets van het uiteindelijke totale bouwprogramma. Een hoogwaardige uitwerking van de groene binnenruimte. De uitwerking van de bebouwing aan de Brinkpoortstraat.

5. Reacties 5.1 Erfgoedpartijen (Stichting Oud Deventer, SIED en Bond Heemschut) Algemeen: De erfgoedpartijen concluderen dat het naar hun mening onvoldoende is gelukt om een nieuwe inpassing te ontwerpen die daadwerkelijk voortbouwt op de aanwezige kwaliteiten van de plek. Er ontstaat nog te weinig samenhang tussen het bestaande en het nieuwe . De Erfgoedpartijen zijn ervan overtuigd dat het binnen de uitgangspunten van het beschermd stadgezicht onmogelijk is een programma van bijna 17.000 m2 te bouwen. Specifiek: •

• • • • •

• •

De typologie van de singelbebouwing en de groen contramal worden langs de Singel onvoldoende als uitgangspunt genomen. Men zou langs de Singel de voorname aanwezige woongebouwen als uitgangspunt moeten nemen. De gekoppelde villa’s aan de Singel zijn in schaal en maat veel te groot. Om een villatypologie te bereiken zouden de gebouwen los moeten staan en een schuine kap moeten hebben. De nieuwbouw tussen de gymzaal en de Kweekschool is voorzien van een kap en lijkt in maat en schaal goed te passen. De transformatieruimte voor de Kweekschool en de gymzaal zou vooraf moeten worden vastgelegd. De bebouwing op de hoek Keizerstraat/Singel lijkt in maat en schaal goed aan te sluiten bij schouwburg en het beschermd stadsgezicht blijft herkenbaar en beleefbaar. De bebouwing langs de Brinkpoortstraat is te hoog en de bebouwing zou terug moeten naar de hoogte van het bestemmingsplan (11,5 meter in de rooilijn met eventueel een kap met een maximum van 13,5 meter) De bebouwing op het binnenterrein moet in functie ondergeschikt zijn en zou maximaal 2 bouwlagen hoog mogen zijn. De uitgangspunten van de beeldkwaliteit zijn goed geformuleerd in het beeldkwaliteitsplan. Daar passen de gehanteerde grote witte massa’s niet in.

5.2 Omwonenden Door de initiatiefnemer is op 12 oktober 2021 een inloopavond gehouden over de stand van de planontwikkeling. Voorafgaand aan deze inloopavond is door de initiatiefnemer meerdere keren overleg geweest met een delegatie van de klankbordgroep en bestuursleden van de Stichting omwonenden. Enkele leden zijn ook bij de architect in Rotterdam geweest om het plan in 3D te bekijken. Samen met deze leden is afgestemd om een inloopavond te organiseren voor alle omwonenden. Met het opstellen van het concept masterplan is rekening gehouden met een aantal aandachtspunten die bij het 8

Ontwikkelperspectief zijn aangegeven. Denk o.a. aan extra verkeer (geen parkeren op locatie), groene en toegankelijke binnenruimte, behoud van gymzaal en kweekschool, zorgen om een grote woontoren. Onderstaand volgt een resumé van de reacties (na 12 oktober 2021) , zonder afbreuk te doen aan de afzonderlijke reacties en individuele belangen: Samenvatting: • • • • • • • • •

• • • • •

Hoogte en uitstraling Brinkpoortstraat? Moeilijk te zien. Is er voldoende aandacht voor privacy en geluid? Te groot bouwvolume voor de plek. Liever geen woningen aan de Singelstraat met balkons, maar liever kantoren. Wonen naar de Singel met eventueel een hoger volume. Referentiebeeld hoek Singelstraat/Brinkportstraat is een gedrocht , sluit niet aan bij de architectuur van de bestaande straten en is te hoog Het plan voldoet niet aan de uitgangspunten. Er komt hoogbouw van 5 bouwlagen aan de Brinkpoortstraat/Singelstraat en een hoog bouwvolume op het middenterrein. Dit is te hoog en mag niet hoger zijn dan het huidige bestemmingsplan. Voor het plan dienen bomen gekapt te worden. Waarom afwijken van het bestaande bestemmingsplan? Volume blijft te veel. De hoogte van de verschillende gebouwen is onevenredig verdeeld over het gebied. Daarmee wordt afbreuk gedaan aan het bestaande straatbeeld. Onvoldoende wordt er rekening gehouden met privacy van omwonenden. (Inkijk in bestaande woningen). Bij voorkeur woningen aan de Singel en niet aan de bestaande woonstraten. Maak de hoek Keizerstraat/Singel hoger en kies voor lagere bebouwing aan de woonstraten. Vierkante dozen met platte daken. Graag conventionele daken met klok- en trapgevels zodat een speels karakter ontstaat. Graag groen aan de zijde van de Singelstraat en de Brinkpoortstraat.

Ontsluiting fietsenkelder naar de Singel en niet in de woonstraten. Te hoog bouwvolume op het middenterrein. (privacy villa’s Keizerstraat) Er wordt niet aangesloten bij de hoofdlijnen van het Ontwikkelperspectief.

5.3 Conclusie reacties Uit de ontvangen reacties (erfgoedpartijen en omwonenden) blijkt dat men kritisch blijft over het totale volume. Met name de hoogte aan de Brinkpoortstraat en het volume op het middenterrein vindt men te hoog. De architectuur van de gebouwen vraagt nog wel aandacht en men ziet graag dat meer aangesloten wordt bij de bestaande architectuur met schuine kappen. De omwonenden maken zich met name zorgen over eventuele geluidsoverlast en de privacy. Vooral als er woningen komen maakt men zich zorgen over eventuele inkijk. De gemeente zal bij het vaststellen van de kwantitatieve criteria rekening houden met de zorgen van de omwonenden en meegeven dat bij de verdere uitwerking tot een masterplan dit meegenomen wordt. Ook zullen de omwonenden door Topicus/Explorius betrokken moeten blijven bij de uitwerking tot een definitief masterplan.

9

5.4 Toets gemeente aan het vastgestelde Ontwikkelperspectief. Voor toetsing van de ruimtelijke kwaliteit heeft het college van B&W besloten het Q-team in te stellen dat onafhankelijk adviseert aan B&W. Na toetsing aan de door de raad vastgestelde toetsbare kwaliteitskaders in het Ontwikkelperspectief kunnen we constateren dat met dit concept masterplan aan de volgende hoofduitgangspunten wordt voldaan: • •

Gewenste functiemix, flexibiliteit in gebruik en handhaving van monumentale waarden. (kweekschool en gymzaal) Zorgvuldig omgaan met de specifieke kenmerken van het parksingelgebied.

Wat betreft de volgende uitgangspunten ligt de toetsing bij het definitieve masterplan: • •

De uitdrukking van een hoogwaardige, eigentijdse ruimtelijke opzet en verschijningsvorm van het bouwblok passend bij locatie en omgeving. De kwaliteit van de herontwikkeling als geheel

Voor onderstaande punten geldt dat hier gedeeltelijk aan is voldaan, maar nog verder uitgewerkt moet worden met de adviezen van het Q-Team: •

•

Een massa- en volumeopbouw die past bij de schaal en maat, korrel, betekenis en functie van de bestaande en omliggende bebouwing en de aangrenzende openbare ruimte Een aantrekkelijke ingerichte en semipubliek toegankelijke buitenruimte(n) binnen het Topicuscarré; waardoor er lucht en ruimte ontstaat tussen de diverse planonderdelen

. Wat betreft de toetsbare criteria; • • • •

Er wordt voldaan aan de historische rooilijnen Kweekschool en gymzaal blijven gehandhaafd Er wordt niet voldaan aan de hoogte Brinkpoortstraat en Singelstraat Het binnenterrein: het gebouw op het middenterrein dient bij de verdere uitwerking nog veel aandacht te krijgen. Met name de privacy dient aandacht te krijgen. Een goede onderbouwing van het volume ontbreekt nog en dat moet in vervolg worden aangegeven.. Doorslaggevend is de visie van het Q-Team bij de uitwerking.

10

6. Waarover wordt naar aanleiding van dit concept masterplan besloten? Uit de ontvangen adviezen en reacties op het gehele concept masterplan kunnen we concluderen dat er veel aandacht wordt gevraagd voor aspecten die nog nader moeten uitgewerkt, maar dat er ook waardering is voor de wijze waarop het concept masterplan tot stand is gekomen met aandacht voor de cultuurhistorie en behoud van de gymzaal en kweekschool. Ook is er waardering voor de gekozen structuur met een villa typologie die past bij de doorontwikkeling van deze locatie. Over de volumes en hoogten verschillen de meningen alsook over de gewenste beeldkwaliteit. Het Q-team geeft aan dat de schaalsprong en verdichting in het historisch stadsbeeld interessant is, maar nog de nodige aandacht vraagt in de uitwerking. Een uitwerking die wat hen betreft een eigentijdse interpretatie zou kunnen zijn van de karakteristieke 19e eeuwse singelbebouwing. Daar staat tegenover dat de erfgoedpartijen en omwonenden liever zien dat de hoogte zich meer voegt naar het bestaande bestemmingsplan (in ieder geval langs de Brinkpoortstraat) en ook de architectuur meer in lijn is met de aanwezige bebouwing met bij voorkeur een schuine kap. De adviezen en reacties zijn gegeven op het door Topicus/Explorius aangeboden concept Masterplan.

Zoals eerder gezegd bevat het voorliggende document veel meer dan alleen de nu te bepalen kwantitatieve criteria. Het bevat ook al verschillende uitgangspunten voor de vervolgstappen. Verder hebben zowel het Q-Team, als de andere adviseurs en belanghebbenden nog enkele kanttekeningen en veel aanbevelingen voor de verdere uitwerking. Het document integraal vaststellen is daardoor niet mogelijk. Wél is het goed mogelijk nu tussentijds de kwantitatieve criteria vast te leggen (de door de Gemeenteraad gewenste aanvulling op het Ontwikkelperspectief) met een aantal kanttekeningen als kaderstellende aandachtspunten voor de verdere uitwerking. Voor de verdere uitwerking tot een masterplan en verder is de toetsing van de aandachtspunten en kwaliteitscriteria door het Q-team van belang in het kader van continuïteit en borging van de kwaliteit.

6.1 Beslispunten In het kader van de tussentijdse besluitvorming worden de volgende kwantitatieve en kaderstellende criteria (ter verdere uitwerking van en in aanvulling op het Ontwikkelperspectief) en de daarbij behorende kanttekeningen en hoofduitgangspunten voor besluitvorming voorgelegd:

11

1. Vaststellen van de kaders: * Het Vastgestelde Ontwikkelperspectief (inclusief amendement). * De Cultuurhistorische analyse. * Beeldkwaliteitsplan van de binnenstad. * Kernwaarden en uitgangspunten opgesteld door het Q-team. 2. Het gekozen ruimtelijke concept: Het principe van de villastructuur. 3. Het maximale bouwvolume is 15.000 m2 boven maaiveld. (nadere kwalitatieve uitwerking en toetsen aan de gemaakte kanttekeningen en de genoemde uitgangspunten zullen leiden tot het definitieve volume). 4. Het principe van de locatie van de diverse volumes (hoogte, korrelgrootte van de villa typologie) is in basis akkoord, behoudens de volgende kanttekeningen : * Nadere uitwerking inpassing gymzaal met mogelijk entreegebouw. De transformatie van zowel de kweekschool als de gymzaal en de inpassing te midden van de nieuwe architectuur vraagt nog aandacht. * Nadere uitwerking van het centrale volume aan de Singel. * Uitwerking hoogte Brinkpoortstraat/Singelstraat. De goothoogte moet in de rooilijn beter aansluiten op de tegenoverliggende bebouwing, waarbij terugliggend een hogere hoogte is toegestaan tot een maximum van 4/5 bouwlagen. Aandacht moet er zijn voor privacy en bezonning van de omliggende bebouwing. * Uitwerking gebouw midden op het terrein. De vorm en hoogte van dit gebouw verdient nog nader onderzoek en onderbouwing. 5.

Behoud van de kweekschool en de gymzaal en onderzoek behoud entreegebouw. 6. De bebouwing volgt de historische rooilijnen 7. Het maximale bovengrondse bebouwingspercentage van de locatie is 60% 8. Het aandeel groen in de (semi) openbare ruimte is minimaal 50% 9. De functiemix van 40-40-20 (40% wonen, 40% werken en leren, 20% ontspanning) is leidend bij de uitwerking. Het aandeel wonen is maximaal 40%. Het realiseren van een levendige plint is voorwaarde. 10. Het Hoofduitgangspunt met betrekking tot parkeren is dat parkeren niet op de locatie plaats zal vinden, maar elders een plek wordt gezocht. Dit moet voldoen aan het vigerende parkeerbeleid 11. Het hoofduitgangspunt voor de beeldkwaliteitsparagraaf in het masterplan is dat het pallet voor de beeldkwaliteit voort moet komen uit een eigentijdse interpretatie van de 19e eeuwse singelbebouwing. 12. Essentieel voor de villastructuur is de groene inpassing. Bij de uitwerking dient een landschapsarchitect betrokken te blijven en verdient het aanbeveling om de hekwerken binnen de villatypologie mee te ontwerpen. Het binnen gebied is openbaar toegankelijk. (m.u.v. avond en nacht). 13. Het Q-team blijft betrokken bij de verdere uitwerking tot een masterplan en de uitwerking daarvan tot een bouwplan.

12

• Toelichting kanttekeningen voor uitwerking:

• Nadere uitwerking inpassing gymzaal (Q-team) Behoud van school en gymzaal met bijbehorend entreegebouw is een grote meerwaarde in het voorliggende concept masterplan. Wel verdient de transformatie van beide gebouwen en de inpassing te midden van de nieuwe architectuur nog aandacht.

• Nader uitwerking centrale volume aan singelzijde (Q-team) De invulling van de gevelwand langs de Singel vraagt nog een nadere uitwerking om deze beter aan te laten sluiten op de uitgangspunten van het kwaliteitsteam en het beeldkwaliteitsplan. De villastructuur van de Singel met zijn groene contramal vormt daarbij het leidende motief.

• Uitwerking hoogte Brinkpoortstraat /Singelstraat Hier is duidelijk sprake van een afwijking ten opzichte van het ontwikkelperspectief. Aan de andere kant biedt het ontwikkelperspectief wel de mogelijkheid om op onderdelen af te wijken als dit de kwaliteit van het plan ten goede komt. De gekozen hoogtes en het volume zoeken de randen op van wat hier acceptabel is. Een zorgvuldige uitwerking waarbij wordt gewerkt met een heldere geleding met een plint, middendeel en al dan niet in combinatie met een set back kan hier een stuk van de spanning wegnemen. Daarbij moet een goede aansluiting op de overliggende gevelwand uitgangspunt zijn. Dit hoeft de toepassing van eigentijdse architectuur niet in de weg te staan. • Uitwerking gebouw op middenterrein De onderbouwing van de invulling van het binnenterrein in het conceptmasterplan is summier. Het is een aangewezen locatie om een stuk volume te creëren maar nog onvoldoende duidelijk wordt waarom deze vorm en hoogte. Ook de materialisatie verdient hier nog meer aandacht.

7. Waarover wordt nu (nog) niet besloten? 7.1 Aandachtspunten bij invulling definitief masterplan • Integrale toets eindresultaat • Beeldkwaliteitskader • Visie op (openbare) toegankelijkheid • Aansluiting op omliggende stad • Van visualisatie terug naar ontwerprichtlijnen • Parkeren

13

7.2 Aandachtspunten bij vervolgtraject • Integrale toets eindresultaat • Kwaliteit groene buitenruimte • Aansluiting op omliggende stad

8. Vervolgtraject Na instemming met de tussentijds vast te stellen kwantitatieve criteria zal het concept Masterplan worden uitgewerkt tot een definitief Masterplan. In het definitieve Masterplan dient een antwoord te komen op de kanttekeningen die geplaatst zijn en dient er een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld te zijn. Gedurende de verdere uitwerking tot een definitief masterplan zal het Q-team haar rol in begeleiding en toetsing blijven voortzetten, zodat de beslispunten en verdere uitgangspunten bewaakt blijven worden. Voor vaststelling van het definitieve Masterplan zal door de initiatiefnemer tijdig een communicatie en participatie proces dienen plaats te vinden, zodat reacties van omwonenden en stakeholders meegenomen worden in het definitieve Masterplan. De communicatie en participatie zal door de opsteller van het Masterplan georganiseerd en uitgevoerd worden.

14